西安市入职体检:购买二手房须知公积金

购买二手房流程如下：
1、       买房咨询
确定买什么样的房子
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价格和面积。根据自己的资金量，决定可能购买何种区位多大面积的住房。
交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。
社区规模的大小和住区配套。按照一般的规律，社区规模越大，购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等越方便。
确定资金来源是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款
2、登记
如何找到满意的二手房源
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如果您觉得找房源是一件费时费力费钱的事，那么，住在杭州网给您提示的几种方法去做。
一、注册成为住在杭州网的会员，在服务区里登记二手房求购信息，让卖主竟相与您联系。在住在杭州网上登记非常容易，只需把您的购房要求填写在登记表中，大量希望通过住在杭州网直接出售二手房的卖主就会看到您的求购信息，而且主动跟您联系。登记完全免费！
二、主动出击，寻找房源。可以通过住在杭州网的数据库查找出售信息，无论您是不是会员，都可以查询到来自卖方的第一手信息。
三、您还可以运用其他的方式，如到报纸上登广告，查询报纸上、街头巷尾、电线杆子上的启事，托熟人或者找中介机构、雇请代理人。不过，在现阶段二手房代理机制尚未健全的情形下，我们也提醒您必须小心行事。
3、配对
挑选房源时注意的四大因素
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在您挑选房源的过程中，您应该注意以下因素：
价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。看看百家杂谈(什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等)
交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，
有停车位的物业才算是物尽其用。目前交通相对方便的地区是地处公交线路较多和邻近快速公路的居住小区。
社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。
户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。
4、看房
怎样看房
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怎样选择现房？
选择现房首先是否明厅明室。起居室(客厅)、卧室、厨房、餐室、卫生间、书房等，是家人经常活动的空间，直接采光可以避免白天开灯，节约能源。另外，阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大人们活动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的味道。
厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面，因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过。现代化的炊具要求有较大空间，这样才能将各种炊具等安装好。卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件，其实再小的空间，加装一个男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器节省90%，另外，毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方，这些都要求卫生间布局合理。还有，通风问题也要认真考虑。选房时要看好厨房、厕所、厅是否附设垂直排气烟囱，以保持室内有良好的空气。房屋的隔热、保温和防雨功能，是房屋必备的硬件，选房时应格外注意，特别是房屋的外墙，它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。
5、满意谈价
购房杀价有哪些窍门？
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有人说，买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了，这话不无道理，对于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间.否则抛出之后不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向，心中有数，同时，了解对方情况，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠杀价。买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。
1、看房屋。房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构、采光、保养、周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。
2、掌握背景材料。房屋推出市场多久了，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。
3、让卖主知道你购房是自住，非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而且喜欢自住之买家，一可卖得高价，再者比较简单。二要摸透卖方心理：
4、卖方多久内必须卖屋，对于在什么时候杀价非常重要，愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。
5、了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方所得屋款，并不急用，则房屋杀价，必遭许多挫折，遇此情形，是你罢手或者转向的时候。
6、定金方面。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。
杀价原理：
1、暴露房屋的缺点，对于卖主的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。
2、拖延战术。若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等，等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。
3、合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的，所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。
4、欲擒故纵。对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。
总之，杀价的方法很多，买主只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心想事成，大功告成。
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6、交定金
定金
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经纪公司和购房人签订合同都无一例外地会签订定金条款，而且相当之高。但依据法律，经纪公司根本无权收取定金，为了交易的继续，可以约定房价的2.5%(即中介服务费，具体定金树可与中介协商)为定金。
7、签定意向
8、签合同
七种无效的房屋买卖合同
(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。
(2)限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。
(3)以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。
(4)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。
(5)乘人之危签订的经济合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
(6)双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。
(7)当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。
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9、办理按揭
10、打首付款
11、评估
为什么要进行房地产评估？
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买房、卖房
交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常进行。
缴纳房产税费
交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
申请银行贷款
向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。
解决房产纠纷
发生房地产纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
12、验证
如何审核卖方的房产证？
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除已购商品房外，以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的公房也可以直接上市交易。
对这类房产的审查包括以下几点：
(1)一看房屋所有权证第一页或第二页有“成本价出售住房”、“成本价出售住宅”或“私更成”等红色印章字样，则表示该房屋以成本价购买。
(2)二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如：“单位有优先购买权”、“出售转让需经原产权单位同意”或“五年之内不可以上市”等条款约定。
另外，以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准价、优惠价购买的，需向原产权单位提交《已购公有住房和经济适用房出售征询意见表》，原产权单位盖章同意后就可上市交易。
审查内容包括：
(1)一看房屋所有权证第一页有“*私优”、“*私标准”、“优惠出售”或“标准出售”等红色印章字样，则表示该房屋以标准价或优惠价购买。
(2)二看与原产权单位签订的买卖协议中的约定。
当然，产权证一定要看原件，同时应到有管辖权的部门，房屋所在区县房地局查档，以最终确认，该房屋是否具备上市交易的资格
13、办理过户手续
代理、陪同购房人办理过户手续
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代理、陪同购房人办理过户手续。
①递交证件：原《房屋所有权证》、出卖人身份证(包括共有人身份证)、买受人身份证；
②领取申请表并填写完整；
③领取《房屋买卖合同》并填写完整，双方当事人签字，交房管局；
④领取《领取产权权证凭单》及《缴费单》；
⑤交纳税费：土地出让金为：总面积/总楼层*土地等级*年修正系数，契税为房价的1.5%，印花税为房价的0.05%，测绘费(只有平房有)30元。
⑥领取房屋所有权证；
⑦各类证件均应留下复印件。
14、物业交割
物业交割
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审查出卖房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。
①物业管理费，包括电费、供暖费、卫生费、保安费、公共维修基金等，直接与小区物业公司联系即可；
②水费记好表数，(物业公司不代收的话)，必须与自来水公司联系；
③供暖费按年交，从每年11月15日到次年3月15日，共计四个月，一般由物业公司收取；
④天然气记好表数，(物业公司不代收的话)，必须与天然气公司联系；
⑤询问是否还欠缴电话费、有线电视费、网络费；
⑥交钥匙，提示购买人换锁心；
⑦最好留下各种费用结清的收据、发票复印件
15、领证
杭州农税试行网上缴税 买二手房可当场拿契证
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网上银行的方便快捷，近日应用到了中介公司帮客户缴税上，这将使得买房人领到契证的时间大大缩短。
据杭州市财政局农税征收管理局相关负责人介绍，网上可缴的税包括契税、营业税等一系列税费，目前主要在中原地产、盛世管家等4家中介公司开展试点。
具体的操作流程是，中介公司在农行延庆支行开立一般存款账户，办理网上银行注册手续，并保证存款账户有足够的资金支付每次申报时所需缴纳的税费款项，然后向农税征收大厅“申报受理”窗口一次性提供完整准确的纳税申报资料，并附上《应纳税费预算表》，经税费核算并确认缴款后，就可通过农行网上银行直接扣款了，等扣款成功后，农税就会根据农行提供的税款到账销号的信息，制作契证，并实现当场发放。
杭州市财政局农税征收管理局管理科副科长吴莹子说，以前办证慢主要是因为中介公司一般都通过转账支票来缴纳税费，银行结算时间比较长，现在通过网上缴税，进一步缩短了银行结算时间，办证速度当然大大加快。
“这样一来，购房者就能及早领到契证，而以前办领契证需要5个工作日。”中原地产的王慧说。
16、打余款
二手房贷款免担保要小心余款拿不到
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原本为了省800元的二手房贷款担保费，却不料招来几十万元的损失。南京市房管局人士近日对记者介绍说，目前一些卖房人因为忽略了二手房贷款担保，导致房子的大部分余款迟迟拿不到手。
据介绍，目前二手房交易贷款通常采用的方式是：卖方先将房屋产权过户到买方名下，凭着已是买方名字的产权证，将卖方的土地证过户到买方名下，买方拿到土地证，再凭着已经在买方名下的产权证和土地证，到房产登记部门办理买方向银行贷款的抵押登记手续，然后银行才能发放贷款，这个过程快则半个多月，多则近1个月。也就是说，买方只需支付卖方40%左右的购房款，就能够获得房屋的全部权利证书；卖方已经失去了房产的所有权利，却要等近1个月的时间才能拿到全额房款。在这一过程中，如果出现买方的银行贷款未获批准等情况，卖方就不能拿到剩余的大部分房款。
对此，房管部门人士提醒：二手房交易贷款应通过有资质的担保公司，由担保公司在买卖双方交易过户时先为买方向银行贷款承担担保责任，银行放款给担保公司及时支付给卖方，卖方领走房款后，担保公司再为买方办理土地证过户和抵押登记等手续。这样，可能出现的各种风险都由担保公司来承担，同时担保公司还会控制所有后续手续的办理，保证了房产不被不法中介及不法代理公司利用。
长沙二手房交易流程须知
房地产 2009-10-19 09:12:19 阅读3070 评论7   字号：大中小 订阅
二手房交易服务中心咨询电话：84779002
84779010
监管银行电话：84113167
担保公司电话：84779028
长沙市二手房交易服务中心
2009年9月
须知（一）
购买二手房一次性付款方式的交易流程
一、 买卖双方协商一致达成购房意向，并确定房屋成交
价格。
二、到二手房交易服务中心二楼（蔡锷中路196号原市房产交易大楼）网上签约窗口填写二手房交易信息表，签订网上房屋买卖电子合同；如果是通过有网上签约权限的中介公司成交的客户，可直接在中介公司签订网上房屋买卖电子合同。
携带相关资料：
1、买卖双方有效的身份证明（含身份证、军官证、士兵证等相关证件）；
2、房屋所有权证；
3、有委托办理的需提供公证书和受托人的身份证及委托人的身份证复印件；
4、买卖双方提供银行活期存折或活期银行卡。
三、买方将购房款存入资金监管专户内（在二手房交易服务中心二楼签订的合同，直接在监管银行存款；如果是通过中介公司签订的合同，可以到二手房交易服务中心监管银行存款，也可以在市内任何一家银行通过转账方式存入资金监管账户）。
注意事项：
1、认真填写《二手房交易资金监管信息登记确认表》；
2、带上房屋买卖电子合同、双方的有效身份证件及其他相关资料；
3、存入房屋买卖交易资金时，认真填写合同编码KFXXXXXXX；
4、通过转账方式存入监管账户的，请仔细填写清楚监管银行名称、监管账户户名和账号、买卖合同编码KFXXXXXX、购房人姓名。
四、买卖双方查询购房款到账后，携带登记相关资料到二手房交易服务中心三楼政务大厅办理房屋权属转移登记手续，并缴纳相关税费，领取《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》。
1、查询到账方式：
①凭电子合同号KFXXXXXXX直接到监管银行大堂经理处查询；
②监管银行的短信通知。
2、登记时需提供如下资料：
①长沙市房屋转移登记（询问）申请书；
②交易双方买卖合同；
③房屋所有权证原件；
④买卖双方身份证复印件（验原件）
买卖双方为共有权人，须提供共有人身份证复印件（验原件）；
购房人为无民事行为能力或限制民事行为能力的人，须提供本人身份证明和监护人身份证复印件（验原件）及监护关系证明文件（父母子女、配偶关系证明）、监护公证书或司法文书；转让人为无完全民事行为能力或限制民事行为能力人须提交监护保证书。保证书的内容主要包括监护人与被监护人的关系、房地产转让的目的是为了保障被监护人的利益；
⑤若为整栋房屋转让，须提供国土证复印件（验原件）；
⑥公开拍卖所得房产，须提交拍卖成交确认书、拍卖委托书、公告拍卖的报纸（无须提交第2项），如出让方不能来现场办理，须提供法律文书（裁定、判决、协助执行通知书等）；
⑦外来人员须提供流动人员婚育证明；
⑧委托人、受委托人均为个人，提供委托公证书原件和受托人身份证复印件（验原件）。
3、税费收取标准：按国家规定的比例收取。
五、在五个工作日内，完成房屋转移登记手续，客户凭《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》领取房屋所有权证。
六、交易完成后，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至卖方指定的账户。
须知（二）
购买二手房商业贷款（银行按揭）的交易流程
一、 买卖双方协商一致达成购房意向，并确定房屋成交
价格。
二、买方到二手房交易服务中心二楼（蔡锷中路196号原市房产交易大楼）监管银行贷款柜台递交贷款申请资料，如果是通过中介公司代办的可由中介公司递交申请资料。
申请贷款一般提供如下资料：
１、买卖双方身份证、户口簿、婚姻证明（验原件收复印件）；
２、买方及配偶的收入证明原件、卖方的房产证（验原件收复印件），有经适房货币补贴凭证的还需带上货补凭证原件。
３、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）
（以上资料一式两份）
三、 由贷款银行或担保公司电话预约买卖双方面签购
房贷款相关手续和担保相关合同手续。
四、 买卖双方接到预约电话后，按照预约时间到二手房
交易服务中心二楼担保公司网上签约窗口签订房屋买卖电子合同；如果是通过中介公司代办业务的，由中介公司通知代办。
注意事项：
１、 认真填写《二手房交易资金监管信息登记确认表》；
２、 带上有效身份证件及相关资料；
３、 如果贷款银行是监管银行的业务，监管银行及担保
公司审批贷款时间一般在3－5个工作日内，如果是其他商业银行的业务，根据各银行规定时间办理；
４、 如果贷款银行是监管银行的业务，监管银行面签借
款合同等法律文本后在1－2个工作日时间内发放申请人贷款，如果是其他商业银行的业务，根据各银行规定时间办理。
五、 签完房屋电子买卖合同后，按照合同约定由买方将
房屋交易首付款存入资金监管账户，带上首付款入账凭证到银行大厅签约区，找贷款银行面签借款合同和购房贷款等相关手续，找担保公司面签担保合同等相关手续。
注意事项：
存入首付款时需清楚填写买卖合同编号：KFXXXXXXX，购房人姓名。
六、办完签约手续以后，买卖双方在接到到账通知后，带有效身份证明到二手房交易服务中心二楼担保公司领取过户资料，并由担保公司工作人员协助到三楼政务大厅办理产权转移登记手续，按规定缴纳相关税费，由担保公司统一领取《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》。
1、 查询到账方式：
① 凭电子合同号KFXXXXXXX直接到监管银行大堂经理处
查询；
② 监管银行的短信通知。
2、 税费收取标准：按照国家规定的比例收取。
七、在五个工作日时间内，完成房屋产权转移登记手续，担保公司凭《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》领取房屋所有权证，担保公司预留新证复印件（以备客户领取）。
八、交易完成后，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至卖方指定账户。
九、由担保公司办妥抵押登记手续。
须知（三）
购买二手房公积金贷款的交易流程
一、买卖双方协商一致达成购房意向，并确定房屋成交价格。
二、买方到二手房交易服务中心六楼（蔡锷中路196号原市房产交易大楼）担保公司柜台递交贷款申请资料，如果是通过中介公司代办的可由中介公司递交申请资料。
申请公积金贷款一般提供如下资料：
1、 借款人及配偶身份证、户口簿、婚姻证明复印件（3
份）。
2、 购房意向合同（协议）复印件（3份）
3、 产权证复印件（3份）
（以上证件验原件收复印件）
4、 《二手房交易公积金贷款申请书》
5、 填写《个人住房公积金借款申请审批书》
三、担保公司和借款银行审批，出具担保意向书并确认盖章。
四、担保公司将申请资料交至公积金管理中心。
五、公积金管理中心审核担保公司送交的资料，通过后向担保公司出具《购买二手房申请公积金贷款审核意见书》。
六、 担保公司和借款银行凭《购买二手房申请公积金贷
款审核意见书》通知申请人办理签约手续（借款合同、网上房屋买卖电子合同、担保合同等）。
七、 申请人（买方）将首付款存入监管账户，担保公司
和借款银行将余款存入监管账户，申请人（买方）与卖方由担保公司人员配合办理房屋产权转移登记手续。
八、 交易完成后，监管银行凭划转资金指令将监管资金
划转至卖方指定账户。
九、担保公司收取新房产证原件及房屋交易契税发票原件，并将新证复印件及房屋交易契税发票原件送至公积金管理中心，公积金管理中心在收到新证复印件和房屋交易契税发票后，预约申请人（买方）到公积金管理中心签订公积金贷款合同。
十、 担保公司收到公积金贷款后，将申请人（买方）
的银行借款和担保公司垫付余款归还。
注意事项：
１、 查询到账方式：
① 凭电子合同号KFXXXXXXX直接到监管银行大堂经理处
查询；
②监管银行的短信通知。
2、产权转移登记及抵押税费收取标准：按照国家规定的比例收取。
须知（四）
卖方房屋原有贷款未还清，买方一次性付款的交易流程
一、买卖双方协商一致达成购房意向，并确定房屋成交价格。
二、卖方到二手房交易服务中心二楼（蔡锷中路196号原市房产交易大楼）贷款柜台递交贷款申请资料，如果是通过中介公司代办的可由中介公司递交申请资料。
申请贷款资料如下：
１、 借款人及配偶身份证、户口簿、婚姻证明复印件。
２、 原购房合同、借款合同、还款明细、剩余还款金额
复印件。
３、 产权证复印件
以上资料各一式两份。
三、由担保公司和贷款银行审批卖方资料，审批包括：
上门评估、上门调查、信用记录的调查。
四、通过审核后，贷款银行预约借款人面签借款合同，与担保公司签订担保合同，并做委托公证书。
五、担保公司等贷款银行放款后，陪同借款人去原贷款银行还款，领证，撤销抵押等手续。
六、撤销抵押手续完成后，担保公司预约买卖双方到二手房交易服务中心二楼担保公司网上签约处签订房屋买卖电子合同。
注意事项：
１、 认真填写《二手房交易资金监管信息登记确认表》
２、 带上有效身份证件及相关资料
七、买方将购房款存入资金监管专户内（在二手房交易服务中心二楼签订的合同，直接在监管银行存款；如果是通过中介公司签订的合同，可以到二手房交易服务中心监管银行存款，也可以在市内任何一家银行通过转账方式存入资金监管账户）。
八、买卖双方查询购房款到账后，到二手房交易服务中心的三楼政务大厅办理产权转移登记过户手续，并缴纳相关税费，领取《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》。
注意事项：
１、 查询到账方式：
① 凭电子合同号KFXXXXXXX直接到监管银行大堂经理
处查询；
②监管银行的短信通知。
２、 产权转移登记及抵押税费收取标准：按照国家规
定的比例收取。
３、 通过转账支付的，仔细填写清楚监管银行账户名
称和账号，以及填写清楚买卖合同号：KFXXXXXXX。
九、在五个工作日内，完成房屋转移登记手续，买方凭《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》领取房屋所有权证。
十、交易完成后，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至卖方指定账户。并由担保公司为卖方做提前还款手续，将贷款银行的临时借款归还。
说明：买卖双方协商已由买方出资金向银行提前还清了原贷款，而买方一次性付款的，买卖双方可凭原贷款银行的提前还款凭证签订网上房屋买卖电子合同，办理房屋产权转移登记手续。个人自行提前还款的部分资金安全和产生的经济纠纷责任自负。
须知（五）
卖方房屋原有贷款未还清，买方又需再办理银行（公积金）贷款的交易流程
一、卖方提前还清贷款的业务，按二手房交易服务流程须知（四）第二至第六条规定的操作流程办理。
二、买方再办理银行贷款的业务，按二手房交易服务流程须知（二）第二至第六条规定的操作流程办理。
三、买方再办理公积金贷款的业务，按二手房交易服务流程须知（三）第三至第九条规定的操作流程办理。
四、如果买卖双方协商已由买方出资金向原银行（公积金）提前还清了原贷款后，买方需要再办理银行贷款的，按二手房交易服务流程须知（二）第二至第六条规定的操作流程办理；如买方需要再办理公积金贷款的，按二手房交易服务流程须知（三）第三至第九条规定的操作流程办理。
说明：个人自行提前还款的部分资金安全和产生的经济纠纷责任自负。
长沙市二手房(安居房)交易服务中心指南
概 况
长沙市二手房交易服务中心以激活、规范、发展二手房市场为目的，以为住房保障对象提供优质房源服务为出发点，以方便服务百姓、降低交易中间成本、诚信阳光操作、安全快捷办理为服务宗旨，打造一个高品质、优服务、便百姓、活市场的二手房交易市场平台，有力推动我市房地产业健康持续稳定发展。
长沙市二手房交易服务中心一楼为品牌经纪公司联展服务区；
二楼为二手房交易服务区，其中包括政策咨询区、网上签约区、置业担保及金融服务区、信息自由发布区。
三楼为政务大厅服务区，办理房屋所有权转移登记、房屋抵押权登记业务。
各功能区介绍
二手房网上签约区
实施二手房交易网上签约是政府为交易双方在二手房交易过程中，对房源信息的真实、交易安全而设立的免费服务平台。也是对二手房交易实行信息化管理的一项举措。二手房网上签约的推行结束了二手房交易市场无序、混乱的局面，由此二手房交易将由房产部门全程监管。
二手房网上签约区安排有专职工作人员指导，协助买卖双方签订电子合同。
置业担保及金融服务区
在二手房交易过程中，银行及置业担保机构的引入，将为二手房交易的融资提供一条便捷的渠道，有效的提高了消费者的购买能力。无偿资金监管服务让二手房交易资金更加安全。银行及置业担保的引入，搭建了二手房交易一站式服务平台，从而达到进一步激活二手房市场的目的。
信息自由发布区
二手房信息自由发布区，是为二手房买卖、租赁双方提供一个自由的交易平台。在信息自由发布区卖方（出租方）发布信息、买方（承租方）寻求信息，至双方成交均不收取任何费用，真正做到零中间成本。信息自由发布区还将为市民提供房源真实性确认，及二手房供需信息配对服务。
政策咨询区
政策咨询区功能：二手房交易政策咨询、安居房住房保障政策咨询、各类业务的引导、以及对房屋登记领证立等可取资料的确认。
办理二手房转移登记的流程表
无按揭房交易服务流程
买卖双方网上签订二手房买卖合同
买方存入合同全额监管资金
申请房屋所有权转移登记
买方领取房屋所有权证
全额监管资金划转至卖方账户
按揭房交易服务流程
买卖双方与银行及担保公司确定该房屋的按揭事项
买卖双方网上签订二手房买卖合同
买方存入合同全额监管资金的首付款、担保公司存入余款
申请房屋所有权转移登记
买方领取房屋所有权证
全额监管资金划转至卖方账户
房屋登记领证立等可取服务
在申请办理房屋所有权转移登记中，凡符合以下条件的可在咨询台确认后，接受领取房屋所有权证的立等可取服务。
1、凭残疾人证确认为行动不便的残疾人；
2、凭身份证确认为70岁以上的老年人；
3、凭机票确认在四小时内须登机的客户；
4、凭学生证及身份证确认为年满十八周岁的高三年级学生。
符合以上条件且接受立等可取服务的客户，可在登记受理后，两小时内领取产权证。
长沙市二手房交易网上签约及交易资金监管政策知识问答
1、 问：成立长沙市二手房（安居房）交易服务中心的目的是什么？
答：长沙市二手房交易服务中心以激活、规范、发展二手房市场为目的，以为住房保障对象提供优质房源服务为出发点，以方便服务百姓、降低交易中间成本、诚信阳光操作、安全快捷办理为服务宗旨，打造一个高品质、优服务、便百姓、活市场的二手房交易市场平台，有力推动我市房地产业健康持续稳定发展。
2、 问：什么是二手房交易资金？
答：二手房交易资金是指二手房房屋所有权人与买受人签订的长沙市二手房买卖合同中约定的全额房价款。
3、 问：什么是二手房屋资金监管？有哪些监管原则？
答：资金监管是指二手房交易过程中，买卖双方签订合同约定买方应支付给卖方的全部房价款，通过指定银行监管专户划转资金的管理行为。长沙市二手房房屋交易资金监管遵循安全、快捷、便民、无偿的原则。
4、 问：二手房交易资金监管范围？
答：凡坐落在本市五城区（含先导区）国有土地上已取得房屋权授证书的自然人的二手房交易时，其交易资金必须纳入监管，但法院协助执行的、拍卖的、交易双方为直系亲属关系的二手房屋交易可自行交付房款，不纳入交易资金监管。
5、 问：二手房交易资金监管是全额交易资金监管还是部分交易资金监管
答：是二手房买卖双方签定合同约定买方应支付给卖方的全部房款。
6、 问：货币补贴经济适用住房的货币补贴资金是否纳入资金监管？
答：不纳入
7、 问：二手房交易资金监管主管部门是哪里？
答：长沙市房屋产权管理局是本市二手房交易资金监管主管部门，长沙市房屋产权监理处是本市二手房交易资金监管机构，负责全市二手房交易资金监管工作。
8、 问：二手房屋交易资金监管专户的作用是什么？
答：作用有三点：一是确保二手房屋交易资金的安全；二是确认买方的全额款项已入资金监管专户，给房屋产权管理局发送到帐指令；三是根据房屋产权管理局是否成功办理房屋所有权转移登记手续的指令，负责办理将交易资金划转给卖方或者退回买方帐户。
9、 问：现行办理二手房交易有哪些税费优惠政策？
答：2008年8月1日至2009年12月31日期间，购买100万以内的二手住宅（不含经济适用房，下同）或出售二手住宅并购买新建（一级市场）住宅的（购买时间以房屋预告登记时间为准）购房者，可到房产部门设立的补贴办理窗口办理补贴手续。
10、问：在资金监管期内是否收取资金监管费用？交易资金在资金监管期内是否计付存款利息？
答：在交易资金监管期内不收取交易资金监管费用。交易资金在资金监管期内不对买卖双方任意一方计付存款利息。
11、问：监管专户如何保证客户资金的安全？
答：根据长沙市二手房交易资金监管办法，全额交易资金必须纳入监管范围。因此，由长沙市房产局牵头，由银行置业担保公司设立了三方监管账户，专门用于对二手房交易资金的监管，资金一旦进入监管，任何一方或其它个人均无法支配账户内的资金，交易资金只有两个流向，一是在交易成功后，转入卖方指定账户，二是在不成功时，退回买方账户。
12、问：可以通过哪些途径将交易资金转入监管专户？
答：您可以采取以下方式将交易资金划入监管帐户：现金存入、他行转入存入、监管帐户开户银行POS机刷卡转入。但是在监管专户开户银行开立帐户转入监管帐户不会有手续费，而且速度更快、更便于查询。
13、问：那如果从他行转帐入监管专户开户银行，手续费多少？
答：如果从他行柜台用“进帐单”同城转帐，免收手续费，他行银联卡通过POS机向二手房交易资金监管帐户转帐每笔需收取22元手续费，最高不超过200元。但如果客户开立了监管专户开户银行借记卡，客户可以通过POS机先将资金转到监管专户开户银行卡上，再从监管专户开户银行卡转入监管专户，每笔只收取2元。
14、问：是否可以以代理人名义收取房价款？
答：可以，以代理人名义收取房价款的，应当提供经公证和经监证的委托书。
15、问：如买卖双方要求解除《长沙市二手房买卖合同》，如何申请解除资金监管呢？
答：应持解除合同的书面协议和其他规定材料到长沙市房产局注销长沙市二手房买卖合同信息。符合条件的可以申请解除资金监管。
16、问：交易双方在申请解除资金监管时，应当提供哪些证明文件？
答：（1）申请书。（2）买方收款人存折。（3）申请人身份证明。（4）房产买卖协议。（5）长沙市二手房房屋交易资金监管收款凭证。（6）其他所需材料。
17、问：申请收款帐户变更应提供哪些证明文件？
答：（1）变更收款帐户申请书。（2）申请人身份证明。（3）收款人重新开立的存折。（4）房产买卖协议。（5）其他所需材料。
18、问：倘若房屋交易不成功，交易资金如何退回？
答：如果房屋所有权转移登记手续办理不成功，我监管专户开户银行根据长沙市房屋产权管理局划款指令将买方存入的监管资金退回买方指定账户。
19、问：如果我的房子银行贷款未结清，能卖吗？
答：如果您自有资金不足，为您提供过渡期担保贷款，用于偿还原贷款，可以通过有担保资质的担保公司解除抵押后，您的房产就能上市交易了。
20、问：在二手房交易贷款的业务中，担保公司起到了哪些作用？
答：担保公司介入了二手房贷款业务以后，打破了传统的二手房交易贷款模式。在以往，客户若想以按揭方式购买二手房，一定要在房产过户并抵押之后，银行才能放贷，卖方才能收款，而对于卖方来讲，是希望在过户的时候就能收到全部户款的。现在有担保公司介入，这个问题就完全解决了。另外，近几年房地产形势总体向好，在前些年已经按揭购房的市民手中的房产已经升值不少，但因为还欠着银行贷款，导致无法上市交易，我们也可以为这类客户提供担保，将还在按揭中的房产帮客户赎回，帮助客户将房产上市，完成交易。相信这一块的业务能对长沙的二手房市场有所推动。
21、问：担保公司所收取的费用有哪些，老百姓能接受吗？
答：担保公司收取的是担保费：如买方需按揭担保的，买方6‰×贷款全额；或卖方贷款未还清，卖方8‰×贷款全额，此外，没有其他费用。我置业担保公司将银行的绝大部分风险转移到自己身上，收取的这些费用是相对较低的。传统业务中，中介公司起到了很大的作用。但是在收费上，从来没有统一过。中介收费往往在贷款全额的3%-8%，甚至更高。而且，他们没有承担风险的能力和义务，他们扮演的只是一个代办的角色，一旦出现问题，将给银行，给客户带来相当大的麻烦。
22、问：在办理贷款担保的业务中，客户需要办理的手续是否很复杂？
答：二手房交易市场的建立，就是为了更大程度上为客户提供方便，在新成立的二手房交易市场里，银行、担保公司都设立了窗口服务，为客户提供“一站式”服务，所有办理的手续都是同步进行，不会为客户增添麻烦
房屋购买委托协议
（北京房地产中介行业协会推荐协议文本）
编号：
委托人：
（系购房人）
通讯地址： ________________________________________________________
邮政编码： ________________________________________________________
身份证件号码（营业执照注册号）： ___________________________________
法定代表人： ____________________ 联系电话： _______________________
委托代理人： ____________________ 联系电话： _______________________
受托人：
（系房地产经纪机构）
通讯地址： _________________________________________________________
邮政编码： ______________________ 联系电话： ________________________
营业执照注册号： __________________________________________________
备案证明编号： ______________________________________________________
法定代表人： ____________________ 联系电话： _______________________
委托代理人： ____________________ 联系电话： _______________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他法律法规，委托人和受托人本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，达成如下协议：
第一条 委托事项
（一）委托人委托受托人购买位于北京市           区【县】
的房屋，委托价格范围为                    。委托人对购买房屋的要求为：坐落地点：＿＿＿，房屋面积＿＿＿＿＿；房屋建成年代＿＿＿＿＿＿；质量要求＿＿＿＿＿＿＿＿＿；房屋的结构及户型＿＿＿＿；物业服务水平及物业费的范围＿＿＿＿；该房屋无债权、债务及使用权纠纷。
（二）委托人委托受托人提供下列第           项服务（可多选）：
1．提供与购买房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询。
2．寻找意向购买房屋。
3．对符合委托人需求信息且得到委托人基本认可的房屋进行产权调查和实地查验。
4．协助并撮合委托人与出售人签订房屋买卖合同。
5．代办税费缴纳事务。
6．代办购房抵押贷款手续。
7．代办房屋产权转移登记及附属设施过户手续。
8．协助查验并接收房屋、附属设施及家具设备等。
9．其他（请注明）
第二条 委托期限及方式
本协议委托期限自    年    月     日至      年     月     日。此期间受托人为委托人的【  】独家【  】非独家委托服务提供者。
独家委托服务：委托人仅委托受托人为其本次委托购买房屋的惟一受托人。
非独家委托服务：委托人除可委托受托人为其本次委托购买该房屋的受托外，还可委托其他经纪机构或个人代为购买其他房屋。
第三条 佣金相关规定
（一） 受托人自引领委托人看房开始，直至委托人与售房人签订房屋买卖合同之前，不收取委托人任何费用；
（二） 委托人在同受托人提供的房屋出卖人签订房屋买卖合同时，按国家及行业相关规定及本协议约定向受托人支付相关费用，标准如下：
1．房价款的       ％；
2．                                                           。
（三）                                                           。
第四条 各方责任
（一）委托人责任
1. 委托人应积极配合受托人开展正常的经纪活动；
2. 委托人向受托人提供所需购买房屋的需求信息，作为受托人提供经纪服务的依据；
3. 委托期限内或委托期满六个月内，委托人不得与受托人介绍过的房屋出卖人自行成交；
4. 委托人不得将受托人提供的信息资料转交他人；
5. 委托人如有代理人，则委托人及其代理人保证全面履行协议条款并配合受托人工作；
6. 委托人如为独家委托的，委托人在本委托期限内不得委托其他房地产经纪机构或个人购买房屋；
7．
（二）受托人责任
1.受托人应遵守法律、法规、部门规章及行政主管部门的政策、行政措施等，不得违反上述规定违法从事经纪活动；
2．受托人不得故意隐瞒真实情况和故意提供虚假信息向委托人提供不符合出售条件的房源；
3．受托人应按与委托人约定的委托事项要求开展经纪活动，委托事项变化须经委托人书面同意；
4．受托人就房屋交易程序、成交价格、付款方式、房屋交付及产权登记等方面为委托人提供咨询服务。
5. 受托人应及时向委托人通报有关委托事项的进展情况，接受委托人咨询，解答相关问题；
6. 受托人寻找符合委托人需求的房屋，协助委托人与房屋出卖人达成交易并签订房屋买卖合同；
7. 协助交易双方办理相关房屋交易过户手续、贷款手续及房屋交付手续；
8．除本协议约定的费用外不以任何方式或理由向委托人收取其他费用；
9．未经委托人同意不得将委托事项转委托其它房地产经纪机构或个人；
10．
第五条 违约责任
（一）委托人违约责任
1. 委托人故意提供虚假房屋需求信息的，受托人有权单方解除本协议。给受托人造成的损失，委托人应依法承担赔偿责任；
2. 委托人泄露由受托人提供的房屋出卖人的资料，给受托人造成损失的，委托人应按照                标准支付违约金，违约金不足以弥补委托人损失的，委托人有权要求补充赔偿；
3. 委托人在委托期限内或委托期满六个月内自行与房屋出卖人达成交易的，应按照本协议约定的标准向受托人支付佣金。但双方在本协议第二条中约定为非独家委托，并能证明该项交易与受托人的服务没有直接因果关系的除外；
4．
（二）受托人违约责任
1. 受托人违背执业保密义务，不当泄露委托人商业秘密或个人隐私，给委托人造成损害的，应按照                标准支付违约金，约定违约金不足以弥补委托人损失的，委托人有权要求补充赔偿；
2. 受托人有隐瞒、虚构信息、违反政府规定或恶意串通等影响委托人利益的行为，委托人除有权解除本协议、要求退还已支付的相关款项外，委托人还应按照
标准，要求受托人支付违约金；
3. 在委托代办事项中，受托人因工作疏漏，遗失委托人的证件、文件、资料、发票等，应给予相应经济补偿；
4．
第六条  不可抗力
因不可抗力不能按照约定履行本协议的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起       日内向另一方当事人提供证明。
第七条 协议变更与解除
（一）协议变更
在本协议履行期间，任何一方要求变更本协议条款，应书面通知对方，并经双方协商一致，可达成补充协议。补充协议为本协议的组成部分，与本协议具有同等效力。
（二）协议解除
经双方协商一致，可解除本协议。
第八条 争议处理
本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决的，双方同意按以下第    种方式解决纠纷。
（一）提交北京仲裁委员会仲裁；
（二）任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第九条  本协议及附件共______页，一式______份，具有同等法律效力，其中委托人______份，受托人______份， ______份。
第十条 其他约定
【委托人】（签章）：                  【受托人】（签章）：
【法定代表人】：                     【法定代表人】：
【委托代理人】(签章)：              【委托代理人】(签章)：
【备案证明编号】：
【房地产经纪人员】：
【经纪资格证书编号】：
签订时间：        年    月    日
客户服务确认书
委托人：
委托代理人              联系方式               证件号码
受托人：
房地产经纪人                         联系方式
受托人根据委托人的要求和期望及《房屋购买委托协议》的规定，经房屋出卖人同意，受托人的房地产经纪人          将下列房屋推荐给委托人。委托人签订本客户服务确认书时，受托人按照下列时间带委托人（含委托人的代理人、承办人及各关联方）亲自到下列推荐的房屋实地查看并进行了相关居间介绍，且委托人在此确认：在此次看房前，没有其它房地产经纪机构向委托人推荐和查看下表所列房屋，委托人对受托人的居间中介、咨询服务予以签字确认，具体房屋地址如下：
带 看 时 间
房 屋 座 落
委托人签名确认
经纪人/助理
年  月  日
年  月  日
年  月  日
年  月  日
年  月  日
并同意以下委托条款:
一、在查看房屋前，委托人应出示有效证件；
二、佣金支付：
1. 签订房屋买卖合同后，受托人有权按《房屋购买委托协议》约定向委托人收取佣金。
2. 委托人（包括但不限于委托人的承办人及各关联方）如与受托人所曾介绍的房屋出卖人在签订本确认书后的六个月内无论以何种方式及任何价格私下成交，委托人仍应支付受托人全额佣金。
本确认书中“关联方”是指与委托人关系密切的人员，包括配偶、父母、子女。
三、本确认书一式贰份，甲乙双方各执壹份。甲乙双方如有其它约定事项，可在本条另行约定：
四、委托人在受托人的房地产经纪人陪同察看过上述房屋后，如有不满意之处以及具体的期望和要求可以在本条列出：
受托人将根据委托人的要求和期望尽力为委托人提供满意的服务。
委托人:                                    受托人:
联系电话:                                  联系电话:
代理人:                                    房地产经纪人:
通讯地址:                                  通讯地址:
联系电话:                                  联系电话:
日期:200  年  月  日                       日期:200  年  月  日
北京市存量房屋买卖合同
（自行成交版）
特别提示
自2008年10月15日起，已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。
买卖双方自行达成交易并自行划转交易结算资金的，应持房屋所有权证和当事人身份证件到房屋管理部门设置的存量房买卖合同网上签约服务窗口进行网上签约，持网上签约的合同文本办理转移登记手续。
房地产经纪机构居间、代理（含代办转移登记手续）存量房买卖，或自行成交的买卖双方约定通过"专用账户"划转交易结算资金的，由相关房地产经纪机构或交易保证机构提供存量房买卖合同网上签约服务。
出卖人：_______________________________
买受人：_______________________________
北京市建设委员会
北京市工商行政管理局
二○○七年十二月修订
说 明
1、本合同文本为示范文本，由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定，适用于本市行政区域内国有土地上的存量房买卖。存量房，即二手房，是指通过办理转移登记取得房屋所有权证的房屋。
2、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示房屋所有权证及其他有关证书和证明文件。
3、签订本合同前，双方当事人应当仔细阅读合同条款，特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。本合同文本【　　】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【　　】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。
4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。
5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立"专用账户"的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。
6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金（已购公有住房有此项）、综合地价款（经济适用住房有此项）、营业税及附加、所得税、土地增值税等。
7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。
8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。
北京市存量房屋买卖合同
出卖人：___________________________________________________________
【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：________________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【　】：_______________________
出生日期：_________年______月______日，性别：______________________
【法定代理人】【委托代理人】：_________________国籍：______________
【身份证】【护照】【】：___________________________________________
通讯地址：_________________________________________________________
邮政编码：______________________ 联系电话：________________________
共有权人：_________________________________________________________
【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：________________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【　】：_______________________
出生日期：_________年______月______日，性别：______________________
【法定代理人】【委托代理人】：_________________国籍：______________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【　】：_______________________
通讯地址：_________________________________________________________
邮政编码：______________________ 联系电话：________________________
买受人：___________________________________________________________
【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：________________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【　】：_______________________
出生日期：_________年______月______日，性别：______________________
【法定代理人】【委托代理人】：_________________国籍：______________
【身份证】【护照】【　】：_________________________________________
通讯地址：_________________________________________________________
邮政编码：______________________ 联系电话：________________________
买受人：___________________________________________________________
【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：________________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【　】：_______________________
出生日期：_________年______月______日，性别：______________________
【法定代理人】【委托代理人】：_________________国籍：______________
【身份证】【护照】【　】：_________________________________________
通讯地址：_________________________________________________________
邮政编码：______________________ 联系电话：________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：
第一条 房屋基本情况
（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为【楼房】【平房】，坐落为：____________【区（县）】__________________________【小区（街道）】________【幢】【座】【号（楼）】_________单元_________号（室）。该房屋所在楼栋建筑总层数为：_______层，其中地上________层，地下_________层。该房屋所在楼层为_________层，建筑面积共___________平方米。
（二）该房屋规划设计用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【工业】【　　】：__________________。
该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。
第二条 房屋权属情况
（一）该房屋所有权证证号为：________________________，共有权证证号为：_______________________，填发单位为：________________________。
房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二。
（二）土地使用状况该房屋占用的国有土地使用权以【出让】【划拨】【】方式获得。土地使用权证号为：________________________，填发单位为：_________________________。
（三）该房屋性质为下列选项中第_______种情形：
1、商品房；
2、已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，《中央在京单位已购公房上市出售登记表》表号：________________________）；
3、向社会公开销售的经济适用住房；
4、按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）；
5、其他房屋。
（四）该房屋的抵押情况为：___________。
1、该房屋未设定抵押；
2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为：_____________________________，抵押登记日期为：_________年______月______日，他项权利证证号为：___________________。
该房屋已经设定抵押的，出卖人应于_________年______月______日前办理抵押注销手续。
（五）该房屋的租赁情况为：___________。
1、出卖人未将该房屋出租。
2、出卖人已将该房屋出租，【买受人为该房屋承租人】【承租人已放弃优先购买权】。
关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件三。
第三条 出卖人与买受人自行成交达成交易。（未通过任何房地产经纪机构撮合成交、未支付中介服务费用）
第四条 成交价格、付款方式及资金划转方式
（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币___________元（小写），________________________________元整（大写）。
该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一。
（二）买受人采取下列第____________种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四。
1、自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五。
2、通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》见附件五。
（1）买受人【是】【否】向出卖人支付定金，定金金额为人民币 _______（小写），_______________（大写，不高于成交价格的20％），定金支付方式为________【直接支付给出卖人】【存入专用账户划转】。
（2）买受人应将房价款存入双方共同委托的___________________________（备案的房地产经纪机构或交易保证机构）在___________________________银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户（以下简称"专用账户",定金约定直接支付给出卖人的除外），账号为___________________________。买受人取得房屋所有权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结单》到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。
（三）关于贷款的约定
买受人向【_______________________银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，拟贷款金额为民币___________元（小写），____________________元整（大写）。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第_______种方式解决：
（1）买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；
（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担；
（3）本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。
第五条 房屋产权及具体状况的承诺
出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。
出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。
出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。
在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电信】【　　】：___________________________费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移至买受人名下。
第六条 房屋的交付
出卖人应当在_________________（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第____、____、____、____、____、____项手续：
1、 出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；
2、 买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；
3、移交该房屋房门钥匙；
4、_____________________________________________________ ；
5、______________________________________________________ ；
6、_____________________________________________________ 。
第七条 违约责任
（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第______种方式处理。
1、按照逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)。
(1)逾期在______日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之______的违约金，并于该房屋实际交付之日起______日内向买受人支付违约金，合同继续履行；
(2)逾期超过______日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____％向买受人支付违约金。
2、_____________________________________________________ 。
（二）逾期付款责任
买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照下列第______种方式处理。
1、按照逾期时间，分别处理。(（1）和（2）不作累加)
(1)逾期在______日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之______的违约金，并于实际支付应付款之日起______日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；
(2)逾期超过____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起____日内按照累计的逾期应付款的______％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
2、_____________________________________________________ 。
第八条 出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款，按照__________利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。
第九条 税、费相关规定
本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件六。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款_________％的违约金。
本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由【出卖人】【买受人】缴纳。
第十条 权属转移登记
（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起________日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
（二）买受人未能在____________（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书
的，双方同意按照下列方式处理。
1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起__ __日内退还买受人全部已付款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_______的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起_______日内向买受人支付。
2、_____________________________________________________ 。
（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起_______日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付______________元的违约金；逾期超过_______日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金。
______________________________________ 。
第十一 条不可抗力
因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起_______日内向另一方当事人提供证明。
上述房屋风险责任自该房屋【所有权转移】【转移占有】之日起转移给买受人。
第十二条 争议解决方式
本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，按照下列第______种方式解决。
（一）依法向房屋所在地人民法院起诉；
（二）提交________________________仲裁委员会仲裁。
第十三条 本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
第十四条 本合同及附件共__页，一式___份，具有同等法律效力，其中出卖人__份；买受人__份；____份；双方办理转移登记时，应向房屋权属登记部门提交主合同一份，
附件二、附件三有实际约定内容的，需一并提交。
出卖人(签章)：　　　　　　　　　　　买受人(签章)：
【法定代表人】：　　　　　　　　　　【法定代表人】：
【委托代理人】(签章)：　　　　　　　【委托代理人】(签章)：
签订时间：_____年____月____日　　 　签订时间：_____年_____月____日
签订地点：　　　　　　　　　　　　　签订地点：
附件一 房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况
（一）房屋附属设施设备：
1、供水：【自来水】【矿泉水】【热水】【中水】【　　】：________________
2、供电：【220V】【380V】【可负荷_________KW】【　　】：_______________
3、供燃气：【天燃气】【煤气】【】：____________________________________
4、外供暖气：【汽暖】【水暖】【供暖周期】【　　】：____________________
5、自备采暖：【电暖】【燃气采暖】【燃煤采暖】【　　】：________________
6、空调：【中央空调】【自装柜机_______台】【自装挂机_______台】【　　】：
_________________
7、电视馈线：【无线】【有线（数字、模拟）】【　　】：_________________
8、电话：【外线号码_________________】【内线号码_____________________】
【　　】：_________________
9、互联网接入方式：【拨号】【宽带】【ADSL】【　　】：_________________
10、其他：
（二）房屋家具、电器、用品情况
1、 双人床：
2、 单人床：
3、 床头柜：
4、 梳妆台：
5、 衣柜：
6、 书柜：
7、 写字台：
8、 沙发：
9、 茶几：
10、椅子：
11、餐桌：
12、电视柜：
13、电视：
14、冰箱：
15、洗衣机：
16、热水器：
17、空调：
18、燃气灶：
19、排油烟机：
20、饮水机：
21、电话机：
22、吸尘器：
23、其他：
（三）房屋配套物品
1、【房屋钥匙】【单元门钥匙（或磁卡）】【信箱钥匙】【水门钥匙】【电门钥匙】【暖门钥匙】【燃气门钥匙】【　　】【　　】；
2、【《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》】、【《家装装修施工合同》及装修材料的发票】；
3、【水IC卡】【电IC卡】【气IC卡】；
4、【有线电视交费凭证】【电话交费凭证】【ADSL(上网)交费凭证】；
5、 ____________________________________________________________。
（四）装修装饰情况
（五）关于该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格的具体约定
（六）该房屋所在楼栋【已完成节能改造】【未进行节能改造】【　　】
附件二 房屋共有权人对出售该房屋的意见
附件三 房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的约定
附件四 付款方式及期限的具体约定
附件五 《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》
附件六 买卖双方承担税费的具体约定
1、出卖人承担的税费为：【所得税】【营业税】【教育费附加】【城建税】【土地增
值税】【印花税】【综合地价款】【】。
2、买受人承担的税费为：【契税】【印花税】【土地出让金或土地收益】【　　】。
附件七 补充协议及其他约定
房屋出售委托协议
（北京房地产中介行业协会推荐协议文本）
编号：
委托人：
（系房屋出售人）
通讯地址： ________________________________________________________
邮政编码： ________________________________________________________
身份证件号码（营业执照注册号）： ___________________________________
法定代表人： ____________________ 联系电话： _______________________
委托代理人： ____________________ 联系电话： _______________________
受托人：
（系房地产经纪机构）
通讯地址： _________________________________________________________
邮政编码： ______________________ 联系电话： ________________________
营业执照注册号： ____________________________________________________
备案证明编号： ______________________________________________________
法定代表人： ____________________ 联系电话： _______________________
委托代理人： ____________________ 联系电话： _______________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他法律法规，委托人和受托人本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，达成如下协议：
第一条  房屋基本情况
（一）该房屋为【楼房】【平房】，坐落为： ____________【区（县）】_________________ 【小区（街道）】________【幢】【座】【号（楼）】 _________ 单元 ___________ 号（室），该房屋所在楼栋建筑总层数为： ___________ 层，其中地上 ___________ 层，地下 ___________ 层。该房屋所在楼层为 _________ 层，建筑面积共 ___________ 平方米。
（二）该房屋规划设计用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【】： ___________。
（三）房屋权属情况：
房屋所有权证证号为：_______________，共有权证证号为：    ____          ，填发单位为：___________       ______；该房屋【  】未设定抵押 【  】已经设定抵押，抵押权人为：             ，他项权利证证号为          。
委托人保证该房屋没有产权纠纷，因委托人原因造成该房屋不能办理产权登记、不能如期办理入住或发生债权债务纠纷的，由委托人承担相应责任。
第二条 委托期限及方式
本协议委托期限自       年    月    日至       年    月    日，此期间受托人为委托人的【  】独家【  】非独家委托服务提供者。
独家委托服务：委托人仅委托受托人为其本次委托销售房屋的唯一受托人。
非独家委托服务：委托人除可委托受托人为其本次委托销售房屋的受托人外，还可委托其它房地产经纪机构或个人代为销售。
第三条  服务内容
委托人委托受托人提供下列第           项服务（可多选）：
（一）提供与上述房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询。
（二）寻找房屋买受人。
（三）在本协议第二条约定的期限内协助管理上述房屋。
（四）协助并撮合委托人与买受人签订房屋买卖合同。
（五）代办税费缴纳事务。
（六）代办上述房屋抵押注销手续。
（七）代办房屋产权转移登记及附属设施过户手续。
（八）代理移交房屋、附属设施及家具设备等。
（九）其他（请注明）
第四条 委托出售价格
（一）委托人要求上述房屋的出售总价不低于【人民币】【     】       元              （大写金额：                          元）。
（二）实际成交价高于前款约定最低出售价的，高出部分属委托人所有，但受托人有权按实际成价收取佣金。
第五条 佣金及支付
（一）在委托人房屋成功出售（即签订《房屋买卖合同》）之前，受托人不收取委托人任何费用。
（二）委托人在同受托人提供的购房者签订房屋买卖合同时，按国家及行业相关规定及本协议约定向受托人支付相关费用。标准如下：
1. 佣金：房价款的      ％；
2.                                                                 。
（三）                                                           。
第六条 各方责任
（一）委托人责任
1. 委托人向受托人提供所出售房屋的有效证件及详细资料，作为受托人提供委托服务的依据；
2. 委托人保证其出售的房屋具备合法出售条件（包括但不限于：已征得共有人同意、出租人已放弃优先购买权）；
3. 委托人应积极配合受托人开展的正常经纪活动；
4. 委托人应按本协议约定支付佣金，并不得擅自单方解除和变更本协议；
5. 委托期限内或委托期满六个月内不得与受托人介绍过的客户自行成交；
6. 委托人如为独家委托的，不得将该售房信息委托其他房地产经纪机构或个人代为销售；
7．
（二）受托人责任
1．受托人应核查委托人提供的房源是否符合出售条件；
2．受托人就房屋交易程序、成交价格、付款方式、房屋交付及产权登记等方面为委托人提供咨询服务；
3．受托人应积极主动为委托人提供经纪服务，不得擅自单方终止本协议；
4．受托人应按与委托人约定的委托事项要求开展经纪活动，委托事项变化须经委托人书面同意；
5. 受托人应及时向委托人通报有关委托事项的进展情况，接受委托人咨询，解答相关问题及相关手续的协助办理；
6. 受托人充分利用自身所拥有的推广途径，对委托人房屋进行推介，并协助买卖双方达成交易，协助交易双方办理相关房屋转移登记手续；
7．除本协议约定的费用外不以任何方式或理由向委托人收取其他费用；
8．未经委托人同意不得将委托事项转委托其它房地产经纪机构或个人；
9．受托人同时接受交易双方委托的，应向双方当事人如实说明情况；
10．
第七条 违约责任
（一）委托人违约责任
1. 委托人故意提供虚假的上述房屋证件和资料的，受托人有权单方解除本协议，给受托人造成损失的，委托人应依法承担赔偿责任；
2. 委托人泄露由受托人提供的购房人资料，给受托人、买受人造成损失的，委托人应依法承担赔偿责任；
3. 委托人在委托期限内或委托期满六个月内自行与第三人达成交易的，应按照本协议约定的标准向受托人支付佣金。但双方在本协议第二条中约定为非独家委托，并能证明该项交易与受托人的服务没有直接因果关系的除外；
4．
（二）受托人违约责任
1. 受托人违背执业保密义务，不当泄露委托人商业秘密或个人隐私，给委托人造成损害的，应按照                标准支付违约金，约定违约金不足以弥补委托人损失的，委托人有权要求补充赔偿；
2. 受托人有隐瞒、虚构信息或恶意串通等影响委托人利益的行为，委托人除有权解除本协议、要求退还已支付的相关款项外，受托人还应按照
标准，向委托人支付违约金；
3. 在委托代办事项中，受托人因工作疏漏，遗失委托人的证件、文件、资料、发票等，应给予相应经济补偿；
4．
第八条  不可抗力
因不可抗力不能按照约定履行本协议的，根据不可抗力的影响，可部分或全部免除责任。
第九条 协议变更与解除
（一）协议变更
在本协议履行期间，任何一方要求变更本协议条款，应书面通知对方，并经双方协商一致，可达成补充协议。补充协议为本协议的组成部分，与本协议具有同等效力。
（二）协议解除
经双方协商一致，可解除本协议。
第十条 争议处理
本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决的，双方同意按以下第    种方式解决纠纷。
（一）提交北京仲裁委员会仲裁；
（二）任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。
第十一条  本协议及附件共______页，一式______份，具有同等法律效力，其中委托人______份，受托人______份， ______份。
第十二条 其他约定
【委托人】（签章）：                  【受托人】（签章）：
【法定代表人】：                     【法定代表人】：
【委托代理人】(签章)：               【委托代理人】(签章)：
【备案证明编号】：
【房地产经纪人员】：
【经纪资格证书编号】：
签订时间：        年    月    日
附件一： 房屋附属设施、设备清单
（一）房屋附属设施设备：
1、水：
2、电：
3：燃气：
4：供暖（采暖）：
5、空调：
6：电视馈线：
7：电话：
8：互联网：
9：其他：
（二）房屋家具、电器、用品情况
（三）房屋配套物品
1、【房屋钥匙】【单元门钥匙（或磁卡） 】【信箱钥匙】【水门钥匙】【电门钥匙】【暖门钥匙】【燃气门钥匙】【  】【  】；
2、【《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》 】、【 《家装装修施工合同》及装修材料的发票】；
3、【水IC卡】【电IC卡】【 气IC卡 】；
4、【有线电视交费凭证】【电话交费凭证】【ADSL(上网)交费凭证】；
5、                                                              。
（四）装修装饰情况
（五）关于该房屋附属设施设备、装饰装修等有关费用的具体：
BF——2008——0603                     合同编号：
北京市房屋租赁合同
（自行成交版）
出租人：
承租人：
北京市建设委员会
北京市工商行政管理局
二〇〇八年五月修订
北京市房屋租赁合同
（自行成交版）
出租人（甲方）：                    证件类型及编号：
承租人（乙方）：                    证件类型及编号：
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：
第一条  房屋基本情况
（一）房屋坐落于北京市       区（县）                  街道办事处（乡镇）
，建筑面积             平方米。
（二）房屋权属状况：甲方持有  （□房屋所有权证/ □公有住房租赁合同/ □房屋买卖合同/ □其他房屋来源证明文件），房屋所有权证书编号：                 或房屋来源证明名称：
，房屋所有权人（公有住房承租人、购房人）姓名或名称：                ，房屋（□是 / □否） 已设定了抵押。
第二条  房屋租赁情况及登记备案
（一）租赁用途：                ；如租赁用途为居住的，居住人数为：           ，最多不超过         人。
（二）如租赁用途为居住的，甲方应自与乙方订立本合同之日起7日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理房屋出租登记手续。对多人居住的，乙方应将居住人员情况告知甲方，甲方应建立居住人员登记簿，并按规定报送服务站。本合同变更或者终止的，甲方应自合同变更或者终止之日起5日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理登记变更、注销手续。在本合同有效期内，居住人员发生变更的，乙方应当自变更之日起2日内告知服务站，办理变更登记手续。
居住人员中有外地来京人员的，甲方应提供相关证明，督促和协助乙方到当地公安派出所办理暂住证；居住人员中有境外人员的，（□甲方 /□乙方）应自订立本合同之时起24小时内到当地公安派出所办理住宿登记手续。
租赁用途为非居住的，甲方应自订立房屋租赁合同之日起30日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续。
第三条  租赁期限
（一）房屋租赁期自         年     月     日至         年     月     日，共计     年
个月。甲方应于         年     月     日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及                         后视为交付完成。
（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。
乙方继续承租的，应提前    日向甲方提出（□书面 / □口头）续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。
第四条  租金及押金
（一）租金标准及支付方式：             元/（□月/ □季/ □半年/ □年），租金总计：人民币                         元整（¥：               ）。
支付方式：（□现金/□转账支票/□银行汇款），押     付     ，各期租金支付日期:           ，             ，                                                。
（二）押金：人民币                       元整 （¥：           ） 租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。
第五条  其他相关费用的承担方式
租赁期内的下列费用中，                    由甲方承担，                   由乙方承担：(1)水费(2)电费(3)电话费(4)电视收视费(5)供暖费(6)燃气费(7)物业管理费(8)房屋租赁税费(9)卫生费(10)上网费(11)车位费(12)室内设施维修费（13）                   费用。
本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。
第六条  房屋维护及维修
（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。
（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：
1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的       日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。
2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。
第七条  转租
除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。
第八条  合同解除
（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。
（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。
（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：
1、迟延交付房屋达       日的。
2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。
3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。
4、                                                                  。
（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：
1、不按照约定支付租金达        日的。
2、欠缴各项费用达                    元的。
3、擅自改变房屋用途的。
4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。
5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。
6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。
7、擅自将房屋转租给第三人的。
8、                                                                      。
（五）其他法定的合同解除情形。
第九条  违约责任
（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的       %向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的       %向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。
（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前      日通知对方，并按月租金的        %向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。
（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。
（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按                                     标准支付违约金。
（五）                                                                         。
第十条  合同争议的解决办法
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。
第十一条  其他约定事项
。
本合同经双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式       份，其中甲方执      份，乙方执      份，             执       份。
本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
出租人（甲方）签章：　　               承租人（乙方）签章：
委托代理人 ：                          国籍：
联系方式：                             委托代理人：
联系方式：
年    月    日                      年    月    日
附件一
房 屋 交 割 清 单
房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况及损赔
名称
品牌
单位
数量
单价
损赔额
名称
品牌
单位
数量
单价
损赔额
其他相关费用
项目
单位
单价
起计时间
起计底数
项目
单位
单价
起计时间
起计底数
水费
上网费
电费
车位费
电话费
租赁税费
收视费
供暖费
燃气费
物业费
卫生费
交房确认
对上述情况，乙方经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收。
交房日期：                   年    月    日
甲方（出租人）签章:
乙方（承租人）签章：
退房确认
甲乙双方已对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行了验收，并办理了退房手续。有关费用的承担和房屋及其附属物品、设备设施的返还 □无纠纷 / □附以下说明：
。
退房日期：                   年    月    日
甲方（出租人）签章:
乙方（承租人）签章：
二手房交易全攻略
发布日期：2007-09-03 00:55:51 来源:
温馨提示：由于二手房市场正处于发展过程中，价格虽然较一手房低，但在购买时会出现较一手房更复杂的问题，解决不好容易引起纠纷，如付款方式、过户手续、物业交接等，非专业人员很难把握。面对这些情况，您可以通过本介绍了解或向政府交易主管部门咨询也可以到正规的有信誉房地产中介机构咨询。您都将知晓一个完整的交易过程，及相关的交易时间及交易费用。买房可以说是每个人一生中不小的事，从积蓄到搜行情、从看房到比较环境、从争求亲朋意见到下定购房决心，都会使购房者精力全注，一旦进入实质性阶段，各式各样的手续关也会令买房者心烦意乱。正象人们常说的做好了买房准备，掏钱是“心痛”之事，而办理繁琐手续就是“头痛”之事。手续关显各极重要又无奈，没有专业知识弄不好会很容易受骗，无数买房者都在高呼“简化和清理手续”口号，渴望拿证“忽如一夜春风来”奇迹的发生。这其中，由于二手房牵扯的各类关系较一手房更为复杂，办理“二手房交易”更是让人烦不胜烦。笔者经过实际经验，对二手房交易流程及操作步骤及相关资料情况分述如下：一、二手房交易类别： 第一类：二手商品房交易按揭贷款 　　1、商品房按揭贷款最早的一步是要对新的买家进行初评，预计贷款限额。这一步需要由买家自己处理，买卖双方要同时和中介公司签署“三方买卖合约”；2、由按揭公司专员与买卖双方签订申请文件和贷款抵押合同等文件；3、要将这些文件提交相关银行，由银行批复贷款额；4、进行交易过户和抵押登记，5、银行向原业主发放贷款；银行将这些文件进行归档。在办理这些手续过程中，需要格外注意，一定要审清、确定申请贷款人的资格问题：1、需年满18岁,具有完全民事行为能力的中国公民或在中国大陆具有有效居留证件的境外、外国公民； 2、贷款期限与年龄之和不超过申请银行的相关规定；（一般不超过退休年龄的五年） 3、有稳定的合法收入,具还本付息能力； 4、同意以所购房产作为贷款的抵押物； 5、在贷款银行属下经办网点开立还款专用活期储蓄存折或信用卡； 6、所购房屋的产权明晰,可进入房地产市场流通，且房屋不在拆迁公告范围内。（需要办理相关进入二手交易市场的批准手续，尤其是限制交易的原单位公房） 在整个二手房交易过程中，买家需要提供的资料包括：　　1、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证； 　　2、户口簿正本或复印件； 　　3、婚姻状况证明：结婚证或未婚证明正本； 　　4、近一年来的收入证明(如单位收入证明、存款证明、有价证券及其他收入证明)。 　　出卖人（业主）需要提供的资料有： 　　1、拟卖房屋的产权证明文件正本；　　2、测绘图原件及复印件； 　　3、共有的房地产须提交《房地产共有(用)证》及共有人对房地产买卖的书面意见； 　　4、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料； 　　5、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证；　　6、户口簿正本或复印件； 　　7、婚姻状况证明：结婚证（副本亦可）或未婚证明正本。　　第二类：房改房按揭贷款 　　房改房按揭贷款的业务流程及操作步骤，以及申请贷款人资格和买家提供的资料与商品房按揭内容类同，只是业主提供的资料有些不同，具体包括：　　1、拟卖房屋的产权证明文件正本； 　　2、测绘图原件及复印件；　　3、共有的房地产须提交《房地产共有(用)证》及共有人对房地产买卖的书面意见； 　　4、单位同意该房产上市并加盖公章的《房屋买卖征询意见通知》（所填写之表格不可使用复印件，一式一份）；　　5、单位加盖公章的《缴款明细表》复印件（上述缴款表如原产权单位未能提供，可到房管局申请调档，需支付一定的费用）；　　6、《公有住房购房协议》； 　　7、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料；　　8、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证； 　　9、户口簿正本及复印件； 　　10、婚姻状况证明：结婚证、配偶的身份证明副本或未婚证明正本。　　 其中：商品房一次性付款：　　一次性付款购买商品房二手房手续相对要复杂一些，具体业务流程及操作步骤包括： 　　1、首先签署中介公司的“三方买卖合约”，接下来是晒图（出测绘图），买家如果需要委托代办人，则需办理公证委托；　　2、取晒图，中介公司与买卖双方（或委托人）到房管局递件，申请房屋买卖，当天由房管局收件，合富置业的负责人就这一点特别强调：房管局会现场进行查册核实房屋产权情况，并要求填写《房地产买卖合同》等文件，核对资料无误后开据收件收据；　　3、中介公司按收件收据上指定日期取税单，到指定地点缴纳税费并且与买卖双方（委托人）办理过户手续，最后由买家领取新《房地产证》。　　在这当中，买家要提供的资料包括： 　　1、已公证之《委托书》； 　　2、身份证原件、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。　　业主需要提供的资料有： 　　1、拟卖房屋的产权证明文件正本； 　　2、已公证之《委托书》；　　3、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证； 　　4、共有的房地产须提交《房地产共有(用)证》及共有人对房地产买卖的书面意见；　　5、测绘图原件及复印件。 　　其中：房改房一次性付款 　　房改房一次性付款的操作步骤及买家需要提供的资料和商品房一次性付款是一样的，但是业主需要提供的资料就相对要多很多，具体包括：　　1、拟卖房屋的产权证明文件正本； 　　2、测绘图原件及复印件； 　　3、有的房地产须提交《房地产共有(用)证》及共有人对房地产买卖的书面意见；　　4、单位同意该房产上市并加盖公章的《房屋买卖征询意见通知》（所填写之表格不可使用复印件，一式一份）； 　　5、单位加盖公章的《缴款明细表》复印件（上述缴款表如原产权单位未能提供，可到房管局申请调档，需支付一定的费用）； 　　6、《公有住房购房协议》； 　　7、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料；　　8、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证，户口簿正本或复印件； 　　9、婚姻状况证明：结婚证、配偶的身份证明副本或未婚证明正本。 　　第三类：持《预售合同》进行二手交易 　　有的人刚拿到新房的《预售合同》，就由于某种不可避免的原因而打算出售，针对这种情况，中介公司也有相对的规章制度。操作步骤包括：　　1、各方都需要了解拟定交易之《预售合同》是否已通过登记所监证；　　2、要到楼盘所属发展商处进行转名手续，并开具具体的《转让证明》；　　3、中介公司到房管局相关窗口进行递件，并按递件回执办理过户，然后到指定窗口缴交税费，最后由新的买家将房管局发出的《同意转让通知书》交到发展商处。　　在这当中，买家需要提供的资料有：已公证之《委托书》和身份证原件，合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。而业主提供的资料包括：　　1、《商品房预售合同》正本及复印件； 　　2、测绘图原件及复印件；　　3、《发展商同意转让证明》； 　　4、楼款之全额发票及复印件；　　5、身份证原件，合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。最后部分个案还要提供“纳税申报表”（由发展商办理并交原业主）。 北京市二手房买卖全程服务程序： (1)：售房人委托律师 购房人委托律师 (2)：买卖双方达成意向 (3)：买卖双方签订合同 (4)：办理过户手续； (5)：代领产权，陪同进行房产交接。 特别说明：以上二手房买卖全程服务由北京市建德律师事务所专业房产律师提供，可以具备中介机构的功能并且避免中介公司的不利之处，价格更加优惠。优点展示：中介服务＋法律服务=保障二手房交易的安全性 。二、二手房交易流程 1、比较价格：二级市场真正的价格应该怎样，您可以通过公开信息如报纸信息、网上信息、中介机构发布的信息等，进行分析比较，也可以向专业的房地产评估机构了解市场行情。 2、预约看房： 通过中介代理公司您在看房前应与代理公司签订《委托代理协议》和《看房单》。在看房时间安排方面要注意：最好提前一天预约看房；业主一般不可能24小时在家等候，最好下班后或休息时间看房。直接与售房者联系看房许多买房者都是通过亲戚、朋友介绍或通过其它公开渠道获得信息并直接和卖房人联系，在预约看房前，尽量多了解对方房产情况，如地段、价格、面积、楼层、产权是否清楚等，做到心中有数。 3、签订合同：您在看过房后，表示满意，希望与卖房人签订合同时，应该准备身份证和购房定金。在签订合同时，您需要慎重注意以下几点问题：房屋产权是否明晰，卖房者是否具有《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，是否具有全部产权，物业是否是他本人所有。双方交易税费如何负担；屋内设备如何安排，物业腾空交接时间如何商定；违约责任及如何争议解决；房款如何支付。若通过中介代理公司签署合同时应特别注意：检验中介代理公司的《资质证书》和《营业执照》，非法中介不受国家保护；在二手房交易中，中介公司是无权代表卖房者签署售房协议的，您必须与卖房者本人签署协议，方为有效；若中介公司以售房者代理人的身份与您签署协议，您也有权知道售房者的具体情况，特别是成交价格是否经过售房者认可等，以免被中介公司赚取了差价。 4、手续办理：二手房的手续办理大致可分为以下六步： ①、准备：卖方应准备身份证、户口簿、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、交易课税评估报告以及买方的身份证明；如卖方有共有人，必须出具房屋共有人同意出售证明，共有人必须签字盖章。 ②、填写权属转移登记申请表和《房屋买卖合同》，向房屋所在地交易所提出申请，交易所审查卖方房屋档案权属是否清晰和买方身份证明。 ③、审核通过后，交易所发放交易转移过户收件单。 ④、凭缴费单，买卖双方缴纳国家税费（契税、交易手续费、土地收益金、印花税、产权登记费）。 ⑤、持交费票据、买方身份证、过户收件单领取新的《房屋所有权证》。 ⑥、买方持新《房屋所有权证》和双方签署的《买卖合同》、原《国有土地使用权证》以及契税和土地收益金原始凭证到所在区土地分局办理土地使用权登记，换发新的《国有土地使用权证》。 5、物业交验：您应在合同规定的时间内进行验房，验房的内容主要包括：物业是否与合同约定的一致；物业里的家具等是否已搬空；物业钥匙是否已交付；有关物业费用换出方是否已结清。验房后，您要注意结清相关的结算费用。出售方相关流程： 1、卖房咨询：二级市场自开放以来，卖房者与买房者心态一直不平稳，对市场价格拿不准，卖方总希望把自己的房与商品房比较，定价较高；买房者认为是旧房，价格应比普通商品房便宜得多。二级市场真正的价格应该怎样，您可以通过公开信息进行比较，如网上信息、报纸信息、中介机构发布的信息等进行分析比较，也可以向专业的房地产评估机构了解市场行情。 2、房源登记：如果您有二手房要急于出售，您可以在网上填写登记表，这样您的信息就加入到网上，便于更多的购房者浏览您的信息，及时与您取得联系；您也可以到房地产中介代理公司登记，由中介公司代您发布，或者您自己通过报纸、广播等媒体广告发布您的售房信息。您登记信息时，一定要真实详细说明房屋情况，不可过分夸大、渲染物业的优点，也不可回避明显缺点，少走弯路，实现快速成交。在信息登记时，您必须结合市场行情合理定价，过高不利于快速成交，过低会带来不必要的经济损失；最能把握价格水平的往往是该房屋所在地的房地产中介代理公司，也可向房地产评估机构咨询。 3、看房接待：进行房源登记之后，需求信息将反馈给您，购房者实地看房并与您见面。一般，您应该注意以下几点： ①、看房之前应预约看房时间，请务必准时； ②、请将所售房屋打扫干净，给购房者一个整洁的印象； ③、请在看房当日提供尽可能全面的房屋有关材料加以证明，如：身份证、户口簿、房产证、购房协议等。若通过中介代理公司，您也需注意： ①、看房过程或在未签订买卖合同前不得与购房者交换联系方式； ②、请勿与购房者谈论价格问题（以后到公司谈）； ③、看房过程中可以与中介公司经纪人和购房者简单介绍房屋情况； 4、合同签订：在实地看房后，如果您感到满意，经纪人会协助您谈妥价格。您在提交资料及交纳定金之后，就可以签订购房合同了。签订合同时，对于合同中的每一个条款您都不能大意，我们为您提供了标准的合同样本，以供参考。购房合同中有10项内容至关重要，必须列明： ①．转让当事人的姓名或者名称、住所； ②．房地产的坐落地点、面积； ③．土地所有权性质及该房屋是否可以上市交易； ④．代理公司权利和义务及违约责任； ⑤．房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况； ⑥．二手房转让的价格、支付方式和期限； ⑦．二手房交付日期； ⑧．双方的违约责任； ⑨．争议的解决方式； ⑩．转让当时约定的其他事项。 5、手续办理：二手房的手续办理大致可分为以下六步： ①、准备：卖方应准备身份证、户口簿、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、交易课税评估报告以及买方的身份证明；如卖方有共有人，必须出具房屋共有人同意出售证明，共有人必须签字盖章。 ②、填写权属转移登记申请表和《房屋买卖合同》，向房屋所在地交易所提出申请，交易所审查卖方房屋档案权属是否清晰和买方身份证明。 ③、审核同意后，交易所发放交易转移过户收件单。 ④、凭缴费单，买卖双方缴纳国家税费（契税、交易手续费、土地收益金、印花税、产权登记费）。 ⑤、持交费票据、买方身份证、过户收件单领取新的《房屋所有权证》。 ⑥、买方持新《房屋所有权证》和双方签署的《买卖合同》、原《国有土地使用权证》以及契税、土地收益金原始凭证到所在区土地分局办理土地使用权登记，换发新的《国有土地使用权证》。 6、交付物业：您应在合同规定的时间内向买方进行交房，交房的内容主要包括以下5点： ①．物业是否与合同约定的一致； ②．物业里的家具等是否已搬空； ③．物业钥匙是否已交付； ④．有关物业费用或其它尾款费用是否已结清。 ⑤．请买方签字，确认交付完成。 三、谨防二手房交易中的陷阱　　根据实践中曾发生的有关实例，在二手房买卖交易中可能存在如下的典型陷阱，本文提供相应的规避方法，希望对购买二手房的消费者能有所帮助。　　1.产权状况陷阱 ：根据法律法规的有关规定，“司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。另外，根据房地产交易中心的实践，若房屋仍设定有抵押，交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。而上述两种情况，常常会被购房者忽略，而房屋业主通常不会主动提及。如此，可能造成买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，在办理产权过户的过程中发现房屋不能转让，由此则可能给买方造成很大的损失。规避方法：在签订买卖合同前，购房人应至房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查(产调)，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。 　　2.房屋类型陷阱 ：现在市面上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未转为产权房的使用权房(即公房)。如果这类使用权房未取得产权证，根据有关规定不能转让。同样，要避免购房人在办理产权过户时才发现上述问题而遭受损失。规避方法：在签订买卖合同前应查看业主是否取得产权证。另外，若求购的是非居住用房，则该房屋的类型必须为商业用房。因为商业用房才可办理营业执照，否则若购买住宅房，购房人将无法从事预期用途。规避方法：查看产权证，确定其房屋类型。 　　3.合同签订人陷阱 ：众所周知，房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。但若购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。此种情形将对购房人非常不利。规避方法：根据产权证或其他法律文件(如预售合同)确定产权人。若签订合同并非产权人，购房人应要求其提供产权人出具的委托书。　　4.模糊付款方式陷阱 ：很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视。结果在其后履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。规避方法：双方签订买卖合同时应对付款流程作出明确、具体的约定。 　　5.交房模糊约定陷阱 　　有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及到交房的具体时间，交房时相关费用的结算。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面，及相关费用无人结算的尴尬情况。规避方法：于买卖合同中明确约定交房日期及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。　　6.非居住用房税费陷阱 ：购买(出售)非居住用房需交税费的种类、数额与居住用房有较大差别。实践中，若由于对购买(出售)非居住用房应缴税费估算不足，则可能出现大大超出购房人的原先预算或严重影响售房人对收益的预期之情形。 规避方法：签订合同前，双方应先至房屋所在区域交易中心或请教专业人士确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。四、交易程序须知： 随着北京市房地产交易市场的日趋成熟，二手房以它价格低、质量可靠、风险小、选择灵活以及即买即住的优点吸引了越来越多购房者的青睐。但是，由于买卖双方对二手房交易流程不了解，致使在交易过程中出现了很多问题。为了让消费者能够买到称心如意的二手房，房产专业律师提出以下建议，希望能帮助大家尽快购买到满意的房子。消费者应首先确定自己所需房子的基本条件，包括房子的户型、结构、面积、大概位置和心理承受价位等，然后依照以下步骤进行交易：第一：了解和寻找房源：1、通过亲朋介绍；2、通过报纸、网络信息或登出求购信息进行了解和寻找；3、选择有资质的房地产经纪公司代理购买。第一种方法的信息面较窄，成功的几率较低。第二种方法的选择面很宽，但很多广告内容非常混杂，您必须认真识别相关信息的真实性，以避免盲目或受到无谓打扰。第三种方法省时、省力、安全，能在较短的时间内寻找到合适的房源。但您必须提前对经纪公司的资信情况进行审查，因经纪公司为您成功代理后要收取一定的代理佣金，所以您的购房成本会增加。第二：实地看房：选择好目标房源后，您需要亲自到现场查看。专家提醒您：一定要与产权所有人亲自面谈，落实好房屋的产权性质，是否已具备上市交易条件。对已装修的房屋，要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用，房屋有无明显质量问题等。　第三：协商和签约：确定要购买的房屋后，您就可以与卖方协商、签定合同了。在合同中应根据您与卖方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款，合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。第四：产权交易：签订了买卖合同，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续；交易部门经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备转让条件；按照合同规定的付款方式付清购房款，房地产交易部门正式受理转让申请；买卖双方应缴纳相关税费，并向买方核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。目前，根据买卖双方不同的代理需求，房地产经纪公司的代理方式各不相同，这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。购房者如需银行贷款，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。出售方须知：第一：出售咨询：您可通过亲朋、报纸广告、网络广告、经纪公司等相关信息渠道，了解您所要出售的房屋是否具备上市条件，了解房屋所在区域二手房的平均出售价格；个人出售和委托房地产经纪公司代理出售有何差别；了解交易流程、相关税费和必须提供的所有相关手续等。第二：确定出售价格：通过第一步的咨询，可根据您的房屋位置、楼层、朝向、装修状况等综合条件，确定您的出售价格。该报价应为您的销售总价，如果有要求买方另行支付的费用，应在报价中声明。第三：选择销售方式：1、自行寻找买方销售；2、委托房地产经纪公司代理销售；如果选择第一种方式，您必须完全熟悉整个交易流程，并能确保交易安全。此种方法，避免了经纪公司的代理成本，使您的销售过程全部在自己的掌握中；第二种方式，省时、省力、安全，只需您选择一家具有代理资质的房地产经纪公司并签署委托代理协议，所有工作全部由经纪公司办理。经纪公司将向您收取一定的代理佣金，所以，会增加您的交易成本。第四：发布出售信息：如果您选择自行销售，您可在网络或报纸上发布您的出售信息。但在发布的信息中应注明自行销售或免经纪公司代理字样。您可能会接到较多的询问电话，影响您的正常生活和工作。所以，如何登记您的联系方式，至关重要。如果您选择了经纪公司代理出售，经纪公司将代理发布您的出售信息。第五：协商和签约：当有客户决定购买您的房屋后，您就可以与买方协商、签定合同了。在合同中应根据您与买方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款。合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。第六：产权交易：签订了买卖合同，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续；交易部门经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备转让条件；买方按照合同规定的付款方式付清房款后，房地产交易部门开始受理转让申请；买卖双方应缴纳相关税费，买方领取房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。目前，根据买卖双方不同的代理需求，房地产经纪公司的代理方式各不相同，这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。购房者如需银行贷款，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。五、二手房买卖合同条款注意事项　　１、确认房主：核实真实身份 签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，最大限度地规避资金风险。房产交易属于大宗交易，买卖双方都希望交易过程安全稳妥，最有效的方法是委托资信好、品牌响、专业强的经纪公司承担担保责任，由其在中间验证双方的真实身份，确认房屋产权无纠纷，对双方行为进行制约。　　２、交接水、电、煤气、物业、供暖等各项费用，时间的明确是清晰划分责任的关键。如果是公房交易，物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，也都应在合同中明确写明。　　３、维修基金买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。　　４、生活费用水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续一定要认真办理，物业交验马虎不得。这类纠纷在房屋交易中经常出现。由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，买方入住后收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，原业主早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实，这种情况完全可以避免，物业清单应作为合同的附件，记录下水、电、气三表的具体数据，在交房当时，及时结清各项费用。 　　５、附属设施：验收不忘记录 一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，抑或采用图像资料作为合同附件。　　６、付款过户：明确操作方式 购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。买卖双方的规避风险意识形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状，在实际操作中买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主，而尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，为此买方有权利知道房产的过户时间。也可选择某些银行与房地产经纪公司联合推出的“二手房交易资金托管”业务，可在费用最低的情况下解决上述问题。　　７、迁户延迟：慎约时间责任按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间，这时，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。鉴于户口一般无法强制迁出，买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重的态度。　　８、违约责任：约定偿付时间 这是买卖双方比较关心的合同条款之一。虽然双方在订立合同时主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易，但因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，而导致违约行为的产生。为了避免以后出现扯皮现象，签署合同时就要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。实践中，二手房买卖合同中违约金的比例一般都有明确的条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)＿＿日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。 　　９、补充协议：空白处不留白 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后统一添写附加条款。将合同中对双方的意思表示写明，以减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。　　签约10要素： (1)当事人的名称或姓名、住所 主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方作详细清楚的介绍或调查；应在合同中写明是否共用财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。(2)标的 应写明房屋位置、性质、面积、结构、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属，是否存在房屋抵押或其它权利瑕疵，是否有私搭乱建部分，房屋的物业管理费用及其它交费状况。(3)价款 重要内容，主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。(4)履行期限、地点、方式 主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程、配合与协调问题、各种税费及其它费用如何分摊。(5)违约责任 说明哪些系违约情形，如何承担违约责任，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，在什么情况下可以免责，对违约金或定金的选择适用问题。(6)解决争议的方式 ；主要约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。 (7)合同生效条款 ；双方在此约定合同生效时间、生效或失效条件，当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤消合同的条件，合同无效或撤消后财产如何进行返还。 (8)合同中止、终止或解除条款 按照《合同法》第68条、第91条、第94条规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。在此需明确约定合同中止、终止或解除的条件，上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务，解除权的行使期限，补救措施，合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。(9)合同的变更与转让 在此约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 (10)附件 在此说明本合同有哪些附件及附件的效力等。 附：二手房交易的当事人双方需提供的相关材料卖方需提供的材料： 1、产权人身份证（非北京户籍人士还应提供暂住证） 2、户口本 3、房屋所有权证 4、原购房发票（复印件）、原购房合同 5、共有产权人声明 6、结婚证复印件 7、产权人印章 8、土地使用权证 9、已购公有住房、成本价购房、优惠价购房、央产房、经济适用房等房产，出售转让时还应提供相关的审批和申请手续。 10、买卖合同买方需提供的材料： 1、买方本人身份证件（非北京户籍人士还应提供暂住证） 2、户口本 3、本人印章 4、外籍人士需提供护照、居留证、工作单位证明 5、港、澳、台人士需提供身份证、回乡证、外批单 6、买卖合同 7、如需要贷款购房，还应提供贷款银行所需的相关手续资料准备说明 ： 买方在办理过户手续时，应带齐如下资料：个人———身份证原件及复印件。公司———公司营业执照原件，复印件则必须加盖工商局印章，法定代表人证明书原件及法定代表人身份证原件及复印件。如公司法人授权办理，则需法人授权委托书原件，以及受托人身份证明原件及复印件。　　卖方在办理过户手续时，应带齐如下资料：个人———个人及配偶、共有人身份证原件和复印件；个人婚姻状况证明，如已婚、未婚、离婚证的原件及复印件；共有人同意出售房地产的合法文件或委托书；《房地产权证》复印件。公司———公司营业执照原件及复印件，复印件需加盖工商局印章；法定代表人证明书原件；法定代表人身份证原件及复印件；公司章程复印件；公司董事会或上级部门同意出售的合法文件。　　买方在办理按揭贷款时，需提供如下文件和资料：个人及配偶、共有人的身份证明原件及复印件；婚姻状况证明，如已婚、未婚、离婚证复印件；户口簿复印件；工作单位收入证明原件；购房发票原件及复印件；《评估报告》原件；买卖双方所在按揭银行的存折复印件；原业主《房地产权证》复印件。　　其他相关证明：1．凡是个人委托他人代理的，无论买或卖，都必须提供经过公证机关公证的《委托书》；2．如是法人委托的，需提供法人授权委托书原件和受托人身份证明复印件；3．如是以按揭方式付款的，无论买或卖，如有共有人或配偶，均应亲临签字并出具相关证明文件；4．无论买方或卖方，其所提供的复印件资料均需提供原件并经过公证处、银行、房地局核对。　　办理过户手续和按揭贷款时，买卖双方应按规定向房产中介公司交纳一定数额的佣金，除此以外，还有一些税费，如过户公证费、契税、印花税、评估费、保险费等。
长沙二手房交易办证备案流程
发布日期：2008-01-18 10:03:58 来源:
长沙二手房交易办证备案流程
A. 需备齐的资料：
1、《房屋所有权证》
2、转让协议（房地产买卖合同/赠与协议/生效的法律文书）
3、转让双方身份证复印件（房改房还需提交转让人配偶身份证）
4、身份证非长沙市人办理转让手续时，须提交《流动人口婚育证明》
5、转让表格三张（需钢笔填写、本人签名）
B. 备齐上述资料到长沙市房屋产权管理局三楼政务大厅办理受理，领取《长沙市房地产交易所收件收据》
C．7个工作日后双方当事人本人带身份证、收件收据、湖南契税纳税申报审批表长沙市房屋产权管理局三楼政务大厅缴纳税费，并且凭已缴纳税费凭证
到验证立契
D．立契十个工作日后受让人带本人。。。。。 A. 需备齐的资料：
1、《房屋所有权证》
2、转让协议（房地产买卖合同/赠与协议/生效的法律文书）
3、转让双方身份证复印件（房改房还需提交转让人配偶身份证）
4、身份证非长沙市人办理转让手续时，须提交《流动人口婚育证明》
5、转让表格三张（需钢笔填写、本人签名）
B. 备齐上述资料到长沙市房屋产权管理局三楼政务大厅办理受理，领取《长沙市房地产交易所收件收据》
C．7个工作日后双方当事人本人带身份证、收件收据、湖南契税纳税申报审批表长沙市房屋产权管理局三楼政务大厅缴纳税费，并且凭已缴纳税费凭证
到验证立契
D．立契十个工作日后受让人带本人。。。。。
二手房交易的相关知识
发布日期：2010-08-02 19:23:17 来源:
关于税费：
普通住宅性质的商品房在交易过程中要交的一些税费：过户所产生的契税（进件价的1%），综合税（1.88%），营业税（5.575%）等。以及国土局的土地收益金（1%）。交易费：商品房：6元/平米     其他产权性质住房：1.5元/平米。
营业税：二手房交易在算营业税时首先要知道房东原始购买价格。分为四种情况：
１.产权面积大于１４４平米（包括144平米）房龄未满５年的，营业税交全额。（第二次成交价的5.575%）
2.产权面积小于144平米房龄未满5年营业税交差额。（第二次成交价减去上一次成交价的差额的5.575%）
3.产权面积大于144平米（包括144平米）房龄满5年营业税交差额。
4.产权面积小于144平米房龄满5年不交营业税。
契税和综合税：
（产权面积 X  地段评估价）如果大于贷款额，所交契税和综合税；（产权面积 X  地段评估价）X  2.88%
（产权面积 X  地段评估价）如果小于贷款额，所交契税和综合税：贷款额 X  2.88%
例1：中建桂苑的电梯房  114平米   贷款40万 未满5年  商品房   四类地段 这套房子要交的契税和综合税
114平米 X  2300元/平米=26.22万元<40万元      按照就高不就低原则：40万元（贷款额）X  2.88%=11520元
例2：中建桂苑楼梯放 125平米 贷款20万  满5年 四类地段  商品房  这套房子要交的契税和综合税
125平米 X  1700元/平米 =21.25万元>20万元   就高不就低原则：（125 X 1700）X  2.88% = 6120元
附：地段评估价（以长沙为例）
电梯房：一类地段：2700元/平米    二类：2500元/平米    三类：2300元/平米   四类：2100元/平米   五类：1800元/平米
楼梯房：一类地段：2300元/平米    二类：2100元/平米    三类：1800元/平米    四类：1700元/平米   五类：1500元/平米
房龄未满5年上浮一类。
关于货币补贴贷款：评估价的百分比
贷款额 =  （银行评估价 —  货补额）X  80%
例：中建桂苑电梯房  100平米  50万成交  持有8万元货补  银行的评估价是45万
贷款额 =  (50 - 8) X 80%=29.6万元    取整29万元
首付 =  50 - 29 = 21万元  因为持有8万元的货补
所以实际首付所需的现金就是21 - 8 =  13万元
要想买长沙二手房都要缴纳哪些税费，长沙购房必知
发布日期：2007-08-03 10:56:53 来源:
土地增值税
对于为改善居住条件而上市的公房，免征土地增值税；
对于以投资为目的的公房入市行为，按公房出售价与应扣除项的差额计征土地增值税，税率按土地增值税条例规定采取超额累进税率计征。征税额的计算公式如下：征税额=收入成交价-（成本价+土地收益金+个人投入维护与更新成本+综合税额）
房产税
房产税是以房屋为纳税对象的税种。由产权所有人交纳，房地产所有人、经营管理单位、承典人、房地产代管人是纳税义务人。有专家建议，将入市的公房视为个人所有的非营业性用房，免征房产税。
契税
国家《契税管理条例》规定，凡国有土地使用权出让、转让、房屋买卖、典当、赠与或交换，均由承受人依法交纳契税，契税税率规定为成交价的0.75％。交换房屋，两方价值相等者，免征契税，不相等者，超过部分按买卖税率纳税。
有学者认为，公房入市以置换方式进行的，应免征契税；置换价值不等的，由多交方按超过部分以低限税率0.75%交纳契税；以投资为目的的公房入市交易，买方要按成交价的低限税率0.75%交纳契税。
手续费、交易管理费
当前的二手房交易过程中，存在交易手续费,交易双方按套交纳。
遗产税和赠与税
专家建议开征房屋交易中的遗产税和赠与税，以限制非劳动收益，调节贫富悬殊，以致腐败。
购房指南：三类二手房交易纳税详解
发布日期：2007-08-03 11:18:42 来源:
购房指南：三类二手房交易纳税详解
近期，九部委出台房产宏观调控新政，使得二手房市场反响强烈。对于消费者而言，最为关心就是在新政下进行二手房交易到底如何交纳税费。于是，我们接到很多读者及购房者的来电，希望能对二手房交易过程中的税费交纳有个全面的了解。为此，我们请北京中原三级市场部专业人士，对已购公房、二手商品房和经济试用房交易
时所交纳税费进行详细讲解。
第一种：房屋性质——已购公房
●案例：王女士有一套1993年的已购公房，建筑面积为70平方米，该房产于2006年5月首次上市交易，欲以总价42万卖给曾先生。则买卖双方需要交纳的税费如下：
对象     税种     金额（元）
卖方     印花税：房产总价的0.05%。即420000×0.05%     210
王女士 卖方合计     210
买方　 印花税：房产总价的0.05%。即420000×0.05%     210
曾先生　 契税：房产总价的1.5%，即420000×1.5%     6300
土地出让金：当年成本价（现为1560元/平方米 1092
计算）×1%×产权证上建筑面积，即1560×1%×70
产权证印花     5
买方合计     7607
第二种：房屋性质——二手商品房
根据九部委联合出台《意见》中对营业税征收标准有了重新规定，我们将分两种情况进行详解：即对购买住房不足5年转手交易的，销售时全额征收营业税，如个人购买普通住宅超过5年（含5年）转手交易的，免征营业税；对个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，按差额征收营业税。此政策出台后，使得超过80%的二手商品房被划入征收营业税的行列。
●案例A：5年内房产
王女士于2003年5月买了一套80万的房产，建筑面积为100平方米，欲于近期以100万卖给金先生。对于此房屋来说，其房产未超过5年，需要交纳全额营业税。则买卖双方需要交纳的税费如下：
对象     税种     金额（元）
卖方     印花税：房产总价的0.05%。即1000000×0.05%　 500
王女士 营业税：房产总价的5.5%，即1000000×5.5%
（购买不足5年的房屋转手时全额征收营业税） 55000
卖方合计 55500
买方 印花税：房产总价的0.05%。即1000000×0.05% 500
金先生 契税：房产总价的1.5%，即1000000×1.5% 15000
买方合计 15500
●案例B：5年外房产：
王女士于1999年4月买了一套50万总价的房产，建筑面积为80平方米，近期欲以80万卖给杨先生，其房产超过5年。则买卖双方需要交纳的税费如下：
对象     税种     金额（元）
卖方     印花税：房产总价的0.05%。即800000×0.05%　 400
王女士 卖方合计 400
买方 印花税：房产总价的0.05%。即800000×0.05%     400
金先生 契税：房产总价的1.5%，即800000×1.5%     12000
买方合计 12400
注：如果该房产为非普通住房，则需要差额征收营业税=（销售价格-原购房价格）×5.5%以本例来说，如果该住房为非普通住房，营业税为（800000-500000）×5.5%=16500元
第三种：房屋性质——经济适用房
经济适用房的上市年限是以5年来区分，同样以两个案例分别就房产在5年内以及5年外交易进行讲解。
●案例A：5年以内出售：
王女士于2003年10月在回龙观购得一套15.9万的经济适用房，建筑面积为60平方米，由于个人原因将于近期出售。该房产未超过5年。对王女士来讲，该房产只能出售给满足购买经济适用房条件的人，且出售价格不应高于购买时的单价。则买卖双方需要交纳的税费如下：
对象     税种     金额（元）
卖方     印花税：房产总价的0.05%。即159000×0.05%     79.5
王女士 卖方合计     79.5
买方　 印花税：房总价的0.05%。即159000×0.05%     79.5
契税：房产总价的1.5%，即159000×1.5%     2385
土地出让金：如果政府对购房人审批的总房价 2900
为18万元，大于实际购买房屋的成交总价
（15.9万元），　则不需要交纳土地出让金。
如果政府审批购房人的购房总价为13万元
小于实际购买房屋的成交总价（15.9万元）。
则需要交纳综合地价款。综合地价款为差价部分的
综合地价款10%，即（159000-130000）×10%
买方合计:（无土地出让金） 2464.5
总计:（有土地出让金） 5364.5
●案例B：5年以外出售：
王女士近期打算以25.2万总价卖出2000年2月在天通苑购置的一套经济适用房，该房产的建筑面积为70平方米，当时购入价为18.5万元。由于该套房屋出售时王女士的持有时间超过5年，则该套房屋可以出售给任何消费者，并可以市场价出售。则买卖双方需要交纳的税费如下：
对象     税种     金额（元）
卖方     印花税：房产总价的0.05%。即252000×0.05% 126
王女士 土地出让金：5年以上按照市场价出售的经济适 25200
用房需要交纳合同标的额的10%作为综合地
价款，即252000×10%
卖方合计 25326
买方 印花税：房产总价的0.05%。即252000×0.05%　 126
金先生 契税：房产总价的1.5%，即252000×1.5% 3780
消费者 买方合计 3906
（感谢北京中原三级市场部研究中心对本栏目的数据支持）
通过以上案例，希望给消费者在二手房交易中提供一些帮助，在处置房产的过程中也做到心中有数。同时，提醒大家要注意交易时的具体金额，以税务部门发布数据为准。
新政出台后二手房市场反应强烈
购房指南：二手房究竟怎么缴税
发布日期：2007-08-03 11:20:39 来源:
购房指南：二手房究竟怎么缴税
营业税的征税对象是销售房地产的单位和个人（即卖方），该税是就其营业额按率计征的一种税。
契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。
以上两种税在二手房交易中，会因为交易商品房的性质不同而产生差别，而其余各税则相对固定，按照商品房面积的一定比例或者固定价格来征收。
我们在买房时经常会碰到这样的事，选中二手房谈定了价格，可是在房地产交易中心办理手续时，却发现多出了几千元甚至上万元的费用，这笔钱对于工薪阶层来讲，也是一笔不小的数目，而这些费用，究竟来自哪里，最近又发生了什么变化呢？
出于对价格和交通问题的考虑，很多购房者在首次购房时希望购买内环以内、面积相对较小的商品房，而这样的房型在新开楼盘中并不多见，并且价格往往较高。于是，越来越多的购房者选择从二手房市场上来寻找更多的选择。
九部门15条房地产调控意见中，强调今后的二手房市场要以自住为主，调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从２００６年６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税5.55%；个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。营业税的征税对象是销售房地产的单位和个人（即卖方），该税则是就其营业额按率计征的一种税，新政实施以后，5年内转手交易的普通商品房和高档住宅均需征收营业税，仅公有住房不用缴纳。
交易中的另外一个重要税种则是契税，契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。按照目前的规定，高档住房需要征收3％的契税，而公有住房和普通商品房的交易中，政府代为缴纳其中的1.5%，因此购房者也仅需要缴纳1.5％。
以上两种税在二手房交易中，会因为交易商品房的性质不同而产生差别，而其余的所得税、印花税、交易手续费、权证变更登记费和贴花则属于相对固定的部分，按照商品房面积的一定比例或者固定价格来征收。
哪些二手房需要做评估？
发布日期：2007-08-03 11:14:00 来源:
哪些二手房需要做评估？
很多置业者都有这样的疑问，自己“相中”的这套房值多少钱？要不要做评估呢？专家指出，房地产评估不是二手房交易的必备程序，一般情况下二手房的买卖价格只要双方协商确定，房地产管理部门就会据此登记过户。那么，哪些房产买卖需要做评估？
(1)二手房价格明显过低时需要房地产评估。
二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报，房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
(2)买卖双方认为有必要时需要评估。
交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。
(3)进行房地产保险时需要房地产评估。
房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。
(4)申请抵押贷款时需要房地产评估。
向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利地贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。
(5)发生房地产纠纷时可能要进行评估。
例如二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显失公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
哪些二手房需要做评估？
很多置业者都有这样的疑问，自己“相中”的这套房值多少钱？要不要做评估呢？专家指出，房地产评估不是二手房交易的必备程序，一般情况下二手房的买卖价格只要双方协商确定，房地产管理部门就会据此登记过户。那么，哪些房产买卖需要做评估？
(1)二手房价格明显过低时需要房地产评估。
二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报，房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
(2)买卖双方认为有必要时需要评估。
交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。
(3)进行房地产保险时需要房地产评估。
房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。
(4)申请抵押贷款时需要房地产评估。
向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利地贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。
(5)发生房地产纠纷时可能要进行评估。
例如二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显失公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
房屋风水学
发布日期：2010-08-02 19:20:17 来源:
第一，房子不见光。
所谓不见光的房子，是指不管是白天太阳有多好，能照到房内的阳光始终很少很少，像这样的情况就导致了阴气加重，阴气加重直接导致的结果就是脾气不好，容易夫妻之间产生矛盾，另一个也是最不利财。
第二，右高左低的房子
风水上讲，左青龙，右白虎。如果你居住的屋子右边有很高很高的房子，那么你的健康情况就要当心了，像遇上这样的房子，第一，不利财，第二，不利健康。如果在住这个屋子之前你的运气一般，那么住进去之后你的运气则会更差。像这样的房子是必须极早化解的，否则非常不利的。
第三、卫生间或是厨房以着门
有句老话说的好，流水财留不住。像卫生间或是厨房对着门的就形成了“上水”直通“下水”的格局了，是不利财的。 中心受污不宜。这是指房屋的中心部位不宜用作厕所，同时，厕所也不宜位于房屋后半部的中心，刚好与大门成一直线，因为这很可能导致破财损丁。
厕所“四宜”：1.宜压在凶方，忌压在吉方。2.浴厕宜隐蔽。3.浴厕宜保持清洁。4.浴厕宜保持空气流通。
厕所“四不宜”：1.厕所不宜开在南方。2.厕所不宜开在房屋中间。3.厕所不宜开在西南或北方。4.浴厕不宜改为睡房。
第四、大门对着 大门或厨房
若是阳台正对大门或厨房，会使得家中的团聚功能减弱，丈夫易外遇、老婆会红杏出墙，小孩不受回家。可将窗帘长时间拉上以作为阻绝。出入大门的位置不要正对阳台，这形成了所谓的"穿心"，家中会不易聚财，迭有破财事。前通后通，人财两空。解决方法：作玄关柜阻隔大门和阳台之间、在大门入口处放置鱼缸(命中忌水者不可放鱼缸，可以屏风取代)。
厨房炉灶要坐煞向吉才可达到风水原则。如果位于吉方，则家中人口健康，夫妻感情融洽。相反，婚姻骓得美满，经常争吵或体弱多病。
其次，厨房内的摆设，如灶位、洗碗盆、碗碟框等都要摆放正确位置。炉灶最忌被水笼头冲射，很容易染上痢疾和肠胃病。若洗碗盆和炉灶成一直线，则为水火不容，会影响夫妻感情和健康。若炉灶摆放位置与水笼头成曲尺型(L型)，则可避免水火冲射，亦符合风水之道。
忌在厨房内洗涤衣服，洗衣机不可放在厨房，厨房视为灶君之所在，十分神圣，在其间清洗不洁的衣物，影响运气。
另一点，如果屋内有分层，饭厅尽量设在高起的位置，饭桌最好是设在气比较旺的位置，对于家庭成员都好
床头五忌：1.不宜向西，向西呈凶相。2.不宜横梁压顶，有压迫之兆。3.不宜太接近窗户，风寒易惊。4.不宜正对镜子，反光不吉。5.不宜正对房门，阳气易漏。
睡觉时头朝的方向一定要对，因为这跟健康和财运有关，要求健康，床头就朝向天医的方位，若求财，就朝向最旺、也就是生气的方位。
灯饰最好是不要装在直接照在人顶上的位置。以睡房来说，灯最好不要装在直接照在睡床的位置。灯光会产生能量，对人气有影响，如果睡房面积太小，建议是把灯设在房间侧边，如此一来，不影响照明，对住的人也好。
生意人求财，他的书桌，就要摆在旺位，学者或是学生，设在伏位较适宜。
1、 书柜不可太高压床――主身体虚弱
2、 书柜不可压迫书桌――主心神不定、劳心头昏。
3、 书桌不可压在梁下――主心神散乱。
4、 书房灯光不可太强――主容易疲劳。
5、 书房电器类不可太多――主头痛、心神不专。
6、 书房墙面不可乱贴偶像――主精神错乱、恶梦、疑心病。
洞房禁忌
注重夫妻浪漫情调的人，大都特别注意卧室之布置，如果不了解风水法则，而凭一己之喜好，往往弄巧成拙，花钱找罪受，有鉴于此，现提供一些卧室布置的风水禁忌，供大家参考：
1. 床单被单有大花者多会生女，如有龙凤，宜先见天，否则会有被压迫的感觉。
2. 如有巷冲、路冲，是为不吉。
3. 卧室最好在光线明朗、空气流通者为佳（如光线太暗，则宜白天点灯）；光线明朗会使人心情快乐，空气对流，会让身体健康。
4. 卧室内颜色千万不可漆粉红色，会使神经衰弱，而且夫妻多口角，因此闹出悲剧者不在少数。
5. 卧室颜色忌五花十色（不要滚花油漆）。
6. 卧室窗口勿挂风铃，易使夫人头昏晕，心浮气躁（饼图案不吉、圆床不吉、天花板圆形不吉）。
7. 卧室地皮应浅色（太深似入地狱）。
8. 卧室地皮最好不铺地毡，容易潮湿生霉气、伤气管，尤其铺长毛毡更不利。
9. 卧室之厕所不可冲床位（冲头－头痛，冲肩－脖子痛，冲腰－坐骨神经、肾，冲脚－脚酸，正冲－腹中有病。
10.卧室不可跨在屋内外之横墙下（楼上增建者较有此现象，会使心不安）。
忌讳1 与对面人家门对门
风水缺点
小户型的房屋因为室内空间小，就像肺活量小，所以当自己的大门与对面户的大门是一直线，近距离地门对门时，万一对面户的室内面积空间比自己的本户大（肺活量大），代表着门对门这段距离空间的气场，将会被对面那一户吸纳。
运势影响
自己居室的面积都已经过小而不利于风水了，大门外的气场又被吸走，更是雪上加霜。住在这种房屋内的人，不容易有好的人际关系，贵人更难出现，更甭提工作、事业对外的业务推展，更是难如登天。想想看，气场被人夺掠，代表人生的机会往往容易被他人竞争抢走。
觅屋诀窍
这样的建筑结构是目前公寓或大厦的通常格局，百分之九十九皆是如此。所以想要找到门不对门的房屋，恐怕是不太容易。不过，天下无难事，只怕有心人，即使锁定学校或商务区附近，还是可以勤跑几个地段，有时候专门规划建造的经济适用房，反而比商业住宅区更有机会找到门不对门的房屋。
权宜之计
如果门对门，两户大门的间距尽量拉大如果找不到门不对门的小户型房屋，至少要找两户大门之间的空间比较宽阔，或是两户大门距离比较远的。一旦空间距离拉大，即使对面那一户的空间比较大（肺活量大），使得两户之间门对门之间的气场，小的容易被大的抢走，但也不至于完完全全被吸个精光，自己这一户至少还能捡点人家吃剩下的。如此一来，在人际关系上，多少能留下一点有利的发展空间；贵人相助的机会也不至于完全断绝；工作事业对外的业务发展还有推动的可能。纵使局势再艰难困窘，也能从夹缝中求得生存的一丝空间和机会。
忌讳2 厕所位于大门内的内明堂风水缺点
厕所位于大门内的内明堂处，也是小户型房屋常见的格局。内明堂是大门内的区域空间，也就是玄关的位置，主掌房屋的财路、财运风水，代表进财的能量。偏偏厕所是我们大小便排泄、制造秽气的地方，主掌着衰背、烂事、被陷害、背黑锅。
运势影响
当“内明堂”遇上“厕所”时，主掌财运的区域被厕所的秽气所占据，或是厕所门正开，直接冲突挡到财路，住在里面的人，金钱财运肯定一团乱，糟糕衰背到底。缺乏财运，赚不到钱还不要紧，更可能因为运势太衰，经常碰到烂事，或是被人陷害、背黑锅，终至破财消灾。
觅屋诀窍
如果是选购或租赁现房，自然要将此重点摆在优先考虑，千万不要选择厕所和内明堂相近的住宅，避免一进门就看到厕所的格局。如果是期房，也要留意设计图，小心避开此忌讳。万一期房的格局是如此，宁可多花一点钱，也要事先要求房产商修改设计图，略作调整，以期符合好风水的条件。
权宜之计
如果厕所位于内明堂，大门和厕所间应做区隔小户型的住宅，特别是一居室，最容易设计成厕所位于大门入口旁的格局。这样的设计无非是想充分利用空间，尽可能地让小户型的格局更有效利用；或者是为了内部空间的视觉延伸，而将厕所设计在大门内的内明堂位置。这样的空间设计最容易影响外在人际关系，甚至导致财运不进。最好的改善方法就是厕所内通风除湿系统一定要做好，免得秽气外泄，导致住户的运势日益衰退。
忌讳3 厨房位于大门内的内明堂风水缺点
厨房位于大门内的内明堂处，也是小户型房屋的普遍情况，主因多半是碍于空间受限，房产商为了营造其他空间的宽度，只能将厨房的区域做此规划。不过，厨房主掌房屋的财库风水，如果这个区域被厨房所占据，或是厨房门正开在这个位置，意味着财路一进门来就没有经过客厅、餐厅、房间，直接冲入财库。
运势影响
别以为财路登门直入财库，代表财源滚进，这话只说对了一半。原因是厨房或厨房门在此区域（内明堂）。内明堂财路、财运空间受到挟迫，就容易因为赚不到钱又急于要赚钱，而疲于奔命。一旦财路进门如果没有机会经过客厅、餐厅、房间等空间，营造出室内气场的良好流动时，住在屋里的人虽然赚得到钱，也存不了多少；即使努力将钱留住，恐怕也是刻薄自己和家人所存下来的钱财。也就是说，只能当一个严苛亏待自己、家人的可怜守财奴。
觅屋诀窍
千万不要选厨房位于大门内的内明堂处的小户型房屋。同样的，万一期房的格局是如此，宁可多花一点钱，也要事先要求房产商修改设计图，略作调整，以期符合好风水的条件。
所有的门应由左边开
所谓左青龙右白虎，青龙在左宜动，白虎在右宜静，所以全部的门应从左开为吉，也就是说人由里向外、门把宜设在左侧。开门如有左右颠倒容易导致家庭纷争，
提升人气的客厅开运法
客厅不宜阴暗，明亮的客厅能带来家运旺盛，所以客厅壁面也不宜选择太暗的色调。
客厅地板不宜高低不平，家运也会因地板的起伏而多坎坷。
客厅若有梁横跨，应以装潢遮掩
客厅的天花板若有横梁，将形成压迫的感觉，人们坐在横梁下容易造成精神紧张，而运势不振。应尽速将横梁遮掩在夹层的天花板里。
客厅应多使用圆形造型的装饰物
客厅是家人和亲友相聚的地方，最需要营造出活泼、融洽的气氛。圆形属阳、是动态的象徵，所以圆形的灯饰、天花造型、以及装饰品具有引导温馨、热闹的气氛。
客厅不宜乱挂猛兽图画
客厅如悬挂花草、植物、山水或是鱼、鸟、马、白鹤、凤凰等吉祥动物，通常较无禁忌。但如果您喜好悬挂龙、虎、鹰等猛兽时，则需要特别留意将画中猛兽的头部朝外，以形成防卫的格局，而千万不可将猛兽之头部向内威胁自己，否则容易为家人带来意外灾祸。
客厅不宜塞满古董、杂物或装饰品
客厅如果塞满古董、杂物和装饰品，容易堆积灰尘，影响气流畅通，当然容易使人气血不顺，健康衰败。
住宅不适宜挂什么图画
一、颜色太深或者黑色过多的图画不可买。此等画看上去令人有沉重之感，使人意志消沉、悲观和做事缺乏冲劲。
二、绘了凶猛野兽的图画不宜购买，否则家人健康会较差。
三、不宜挂超过一幅的人物抽象画，因会令家人的情绪反复大，心理不平衡，容易神经过敏。
四、画了日落西沉的画不要挂，因此类画象有令人减低冲劲的效果。
五、不适宜挂已故亲人的大头画像，因它会令你做起事来倍增压力。
六、不适宜挂瀑布之类的图画，因为这些画主家人运气反复。
七、不要挂上红色太多的画像，因为它会令家人容易受伤或脾气暴躁。
相反，挂吉祥饰物会增添喜气和带来财运，福禄寿三星、九鱼(如)图、牡丹花、孔雀开屏等吉祥饰物或图画，都适合每个家庭的。
客厅里所挂的字画要符合自己的身份地位，依士农工商不同的职业而悬挂不同的字画。例如：工商界人士要挂关公画像或桃园三结义图，表示义气和信用。
客厅不适合任意挂镜子，因为在风水上这样是属凶的。但如果客厅的门正好对冲别人家的屋角或墙边时，挂面镜子作屏风可以化解不祥的冲煞之气。
古人言：“积善之家必有余庆”，当然，若你真的没有太多时间或瞀去处理室内风水总是的话不妨多做善事，于人于已都有好处。
客厅之财位：客厅为全家人聚集及接待来宾的场所，属于家庭当中的公共空间，家庭生活的重心，因此，其风水关系着整个家运。客厅中有一个特殊的方位，关系着全家的财运、事业、名望等兴衰，此方位俗称“财位”。财不能动，因此财位在不动方，通常是在进门对角线的方位。
1、财位处若正好有窗户，可用内钉夹板墙处理，财位便不致外漏。
2、在大门进来时，或在客厅最忌看到厨房的炉台，如果你的家正好会看到，可以改变炉台位置或在厨房门外做一屏风高柜来挡住。
3、客厅最好避免会看到所有的房间门，除隐私性较差之外，也会给人一种门户大开的感觉，让人有直捣黄龙之意。
4、玄关大门也应避免直通后门，有如钱从前面进后门出，积不了财，走道有应避免直向或横向，直通全室。
5、客厅中不可在靠厕所墙也不能在厨房、厕所的门口及旁边。
6、餐桌不可正对大门，若真的无法避免，可利用屏风挡住。书房中有何禁忌呢？书房不能面朝窗户，因会产生“望空”造成不良效果。
7、书桌不能正对大门。
室内装饰的风水讲究很多，比如装饰画，若室内光线暗，可以挂向日葵，取其阳刚之气。挂画以光明正大的内容为宜，避免突兀之物；如兀鹰、孤石。另外猫画也不直挂在室内，犯之可能产生祸害，失盗；再比如储钱罐可以招财，放招财猪好过放招财猫。如挂山水画，又要观其流势，水流宜内不宜外，因为山管人丁水管财。如有船，则船头应向室内，取其招财进室，满载而归之意；再就是挂钟挂在大厅是很好的，带钟摆则更好。因为室内无人时，气是静止的，摆钟则动静结合。时钟的正面不能向内，应朝向门或阳台的方向为好。还有金鱼缸，金鱼又称风水鱼，不可对灶台，因水火相克。绿色植物也是必须的，因为有生命的植物可使室内更具活力；天花板的颜色宜轻不宜重，因为轻气上升为天，浊气下沉为地。天花板宜用轻清的颜色，符合天轻地重之义。
家中植栽宜选宽阔叶片的植物，忌选仙人掌类的尖细叶片，易生口舌纠纷。家中的植栽也要慎选。不要种细长叶片的植物，这样主人易惹口舌纠纷。蕨类和葛藤类的植物最好也不要种，此类植物较阴，若长的茂盛，家中易招惹"不干净"的东西。
买适合自己的楼
(一)春天出生的人木太旺，利火、金。宜选住南区、西南区。屋宅方向宜坐北向南或坐东北向西南。
(二)夏天出生的人火太旺，利金水。宜选住西北区、北区。屋宅方向宜坐东南向西北及坐南向北。
(三)秋天出生的人金太旺，利火。宜选住南区。屋宅方向宜坐北向南。
(四)冬天出生的人水太旺，利木火。宜选住东南区、南区。屋宅方向宜坐西北向东南及坐北向南。
屋的前方叫做“前朱雀”，又叫做“明堂”。很多的风水师都会以窗外为明堂位。我们以住宅内开得最多的窗的一方为向。窗外有下列的环境时就属于明堂吉利了。
一、 窗外见水池、泳池；
二、 窗外见公园、球场；
三、 窗外见停车场、环抱路；
四、 窗外见湖、河等；
五、 窗外向海。
窗前见水，是为明堂水，可使财运加强，经商的人住得这类楼宇，生意更加旺盛。
若窗前空旷而不见水，是为明堂宽阔，虽然财运不如见水好，但亦已很稳定
不管房间住人不住人，房内的门窗应该做到常开常闭，令气势流动，空气更新，做到“流水不腐，户枢不蠹”。另外，大门门缝不可过大，免得泄财气。
挑选住宅时应考虑的一些风水问题
街道反弓不宜。所谓街道“反弓”，是指房屋前面的街道弯曲，而弯曲位直冲大门，风水学称之为“镰刀割腰”，这样的房屋不宜选购，避之则吉。
忌天斩煞。所谓“天斩煞”是指两幢高楼大厦之间的一条狭窄空隙；因为好像用刀从半空斩成两半，故此称为天斩煞。倘若房屋面对“天斩煞”，很可能会有血光之灾：空隙愈狭长便愈凶，距离愈近便愈险！故此不宜选择面对天斩煞的房屋居住，但若是在其背后有另一建筑物填补空隙则不妨。
忌箭煞。“箭煞”是指住宅门外见尖锐的墙角冲射，尖锐墙角如一枝箭射来，俗称“箭煞”。犯“箭煞”的住宅财帛不能积聚，而引致破财的原因，多与下列问题有关：因为身体健康问题而破财；被他人欺骗而破财。化煞的方法要从．“天地人”着手：在门槛藏五帝钱，这是地化煞法；在门楣挂一个凸镜，这是天化煞法；在厅拉环位置挂一用口含拉环的兽头牌，这是人化煞法。
一)风宜柔和
最理想的居住环境应有柔和的轻风徐徐吹来。清风送爽，才符合风水之道。倘若发觉房屋附近风大，十分急劲，那便不宜选购了，因为即使那房屋真的有旺气凝聚，也会被疾风吹散。风水学最重视“藏风聚气”，但风势强劲的地方肯定不会是旺地！需要注意的是，风过大固然不妙，但倘若风势过缓，空气不大流通，亦绝非善地！
(二)阳光充足
阳宅风水最讲究阳光空气，所以选择房屋，不但要空气清爽，而且还要阳光充足。若是房屋阳光不足，往往阴气过重，会导致家宅不宁，不宜居住。
(三)地势宜平
倘若房屋仅次于斜坡之上，那么在选购时便要特别小心，因为从风水角度来看，地势平坦的房屋较为平稳，而斜坡则颇多凶险！
如房屋的大门正对一条很陡的山坡，那便不应选作居所，因为不单家财泄漏，而且还会家人离散，一去不回。
一般来说，斜坡上的房屋易漏财，而斜坡下的房屋则易损丁。房屋位于急冲而下的斜坡底，因煞气太急太劲，往往会导致人口伤亡。
(四)衙前庙后不宜
官府衙门(特别是警署及军营)的前面，以及寺院道观的后面均不宜居住。原因是衙门杀气重，倘若住在它的对面，便会首当其冲，承受不起便会有人口伤亡；寺庙是阴气凝聚之处，住得太近则并不适宜。
(五)楼层的选择
一座大厦的外在环境、山形道路吉者，其住客通常都以吉论。但是由于存在着命相与层数之五行的问题以及磁场信息对人体产生的影响，在同一大厦的同一座楼内，不同的楼层，居住者的贫富会有差距。那么如何选择楼层呢？
首先我们必须先对天干地支有所了解,甲子年、丙子年、戊子年、庚子年、壬子年，这些年份的生肖是属鼠，在五行方面属水。
乙丑年、丁丑年、已丑年、辛丑年、癸丑年，这些年份的生肖是属牛，在五行方面属土。
甲寅年、丙寅年、戊寅年、庚寅年、壬寅年，这些年份的生肖是属虎，在五行方面属木。
乙卯年、丁卯年、已卯年、辛卯年、癸卯年，这些年份的生肖是属兔，在五行方面属木。
甲辰年、丙辰年、戊辰年、庚辰年、壬辰年，这些年份的生肖是属龙，在五行方面属土。
乙巳年、丁巳年、已巳年、辛巳年、癸巳年，这些年份的生肖是属蛇，在五行方面属火。
甲午年、丙午年、戊午年、庚午年、壬午年，这些年份的生肖是属马，在五行方面属火。
乙未年、丁未年、已未年、辛未年、癸未年，这些年份的生肖是属羊，在五行方面属土。
甲申年、丙申年、戊申年、庚申年、壬申年，这些年份的生肖是属猴，在五行方面属金。
乙酉年、丁酉年、已酉年、辛酉年、癸酉年，这些年份的生肖是属鸡，在五生方面属金。
甲戌年、丙戌年、戊戌年、庚戌年、壬戌年，这些年份的生肖是属狗，在五行方面属土。
乙亥年、丁亥年、已亥年、辛亥年、癸亥年，这些年份的生肖是属猪，在五行方面属水。
其次我们还必须了解楼层与五行的关系
一楼和六楼属于北方，属水。故楼宇的第一层和第六层属水，尾数是一或六的层面，亦是属水，如十一楼、二十一楼、三十一楼等等。
二楼和七楼属于南方，属火。故楼宇的第二层和第七层属火，尾数是二或七的层面，亦是属火，如十二楼、二十二楼、三十二楼等等。
三楼和八楼属于东方，属木。故楼宇的第三层和第八层属木，尾数是三或八的层面，亦是属木，如十三楼，二十三楼、三十三楼等等。
四楼和九楼属于西方，属金。故楼宇的第四层和第九层属金，尾数是四或九的层面，亦是属金，如十四楼、二十四楼、三十四楼等等。
五楼和十楼属于中央，属土。故楼宇的第五层和第十层属土，尾数是五或十的层面，亦是属土，如十五楼、二十五楼、三十五楼等等。
楼层选择
五行的每一元素不是独立存在的，而是互相依赖，也是互相制约的。这就是五行相生相克的道理，其相生的次序是：火生土、土生金、金生水、水生木、木生火。
相克的次序是火克金、金克木、木克土、土克水、水克火。在选择楼层时应注意：楼宇的五行，对居住人之命中五行，有相生和相助作用的为吉。相反，有相克作用，则作不吉论。如果楼宇的层数五行生主命，助主命，吉论。克主命，作不吉论。而主命五行克层数五行，中等论。
大门不可正对电梯
大门不可直线对窗、后门或厕所，正对造成冲射不利财运，住户容易得患疾病。会使理财投资出错，使人财进财出，损害家人的财运。
客厅应设在住家的最前方
进入大门后首先应看见客厅，而卧房、厨房以及其他空间应设在房子后方。空间运用配置颠倒，误将客厅设置在后方，会造成退财格局，容易使财运走下坡。
住家旺位在大门的斜对角大门斜对角，所以不宜悬挂镜子，因为镜子有反射的效果，容易阻碍家人的运势；使财运不济、机会流失。旺位应放置可助长运势的吉祥物，最好的方法是种植具有生命力的宽叶绿色植物。
厨房之布置        1、 厨房的火炉不可对大门――主女人身体不顺、肠胃病、不聚财、头痛。
2、 厨房的火炉不可对冰箱――主家内身体不顺、六亲常吃药。
3、 厨房的火炉不可对卧室门――主夫要失和、脾气暴躁、易神经质。
4、 厨房电器类不可放置大多――主住者腰酸北痛、头痛、胃痛。
5、 阳台走道不可对火炉――主不聚财、背痛、高血压
卧室之布置
1、 卧室门不可对明镜――主夫妻失和、精神衰弱。
2、 卧室门不可对床头――主神经痛、头痛。
3、 室床头不可对明镜――主疑心病重、恶梦、神经痛。
4、 化妆台明镜不可对浴室门――主夫妻失和、容易发脾气。
5、 浴室门不可对床头――主痛风、风湿、头痛。
6、 床头不可靠在浴室墙――主腰背痛、风湿痛。
7、 床头不可被梁压――主精神不振、神经质。
8、 卧室明镜不可由太多－主心神不定、疑心病。
书房之布置
影响房屋出租因素多多　五种房子最好出租
发布日期：2008-03-19 16:30:59 来源:
影响房屋出租因素多多　五种房子最好出租
对于业主，或者是要投资房产用于出租的投资者来说，什么样的房子更好出租呢？有专业人士根据多年的业务操作经验，给业主或投资者提供几点参考。
热点区域
所谓的热点区域，是指用于出租的房屋多（出房率高）、具有租房的区域效应，且市场需求旺盛、租金比较高的区域。
交通枢纽附近
交通枢纽附近及其沿线也是租房者所热衷的地方。一些城市较为边缘的地方，虽然相对距离比较远，但如果交通方便、乘车的时间不长，租金又相对较低，也会有很多人在这些地方租房。
成熟社区
社区环境也是影响房屋出租的一大因素。一些大型社区配套齐全、环境幽雅，其市场需求比同位置的散居房要大得多，一方面是因为租房的客户大多是年轻人，比较看中环境；另一方面，是因为成熟社区拥有比较完善的物业管理服务，有物业管理公司为居民管理和维护公共环境。
屋内设施齐全
对于租房者来说，希望房屋的朝向、通风、采光好，家具家电比较齐全，房屋要干净，房屋居住越舒适越好。但对于业主来说，房屋干净、家具家电齐全，价格适中，房屋就好出租。至于屋内的装修，简装最合算，因为处于同一区域，外设环境、条件相同的房屋，房屋的装修程度只会影响到出租房的难易程度，对房屋租金的影响是微乎其微的。因为对于租房客户，其首要需求是能居住，而不是追求舒服。
租金随行就市
租金是影响房屋出租最直接的因素，但目前的房屋租赁市场比较成熟，每个区域形成了各自不同的市场行情，业主出租房屋要随行就市。有些业主对租金的要价随个人主观意愿而定，往往觉得房屋是他这辈子的心血，出租给别人真是忍痛割爱，所以漫天要价。其实，这样的租价只会延缓房屋的出租日期，影响自己的收入，最终要想把房屋出租，依然要符合市场的行情。
专业人士提示业主：热点区域、交通枢纽附近的成熟社区，屋内设施比较齐全、租金随行就市的房子是容易出租的。对于目前拥有物业出租的业主，房屋的位置及其配套设施已无从选择，但对于计划投资房产、事后用于出租的投资者来说，这些影响房屋出租的因素一定要多加考虑。
什么房子买不得
发布日期：2010-05-11 17:43:05 来源:
一，正对大街胡同，道路的不要买（正冲为箭，主伤人）
二，高方不远处有高大建筑物不要买（阻挡阳光，阴盛阳衰）
三，临近庙宇，骨灰堂，牧场，寺庙，古墓的不要买 （阴气太盛）
四，u字楼不要买（u字楼形如亡字，常出人命案件）
五，两排东西走向的楼房横向连接，而连接点又不在同一直线其相错部分单元
六，口字形的楼不要买，（人在＃中不能发福发贵）
七，t字形的楼不要买（不能藏凤聚气，主贫寒）
八、“工”字形的楼不要买（这种楼难出富贵，主贫）
九、楼前空地窄狭若一条线者不要买（状如一线，财富不入门）
十、客厅窄狭的不要买（客厅窄狭不聚财）
十一、人口少不要买太大的房子（房大人少叫宅克人，也叫“虚”，久居不吉利）
十二、房间买单不买双（《宅书》云：“三间吉，四间少，五间就有一间空”）
十三、缺西南角、西北角的不要买（对家人不好）
十四、有儿子而正东方建成厕所的不要买（会影响儿子的身心健康和前途）
十五、透明隔墙的不聚财
十六、房主属兔的不要买东户（东户门朝西，与兔相冲）
在长沙买二手房要注意些什么?
发布日期：2008-07-04 20:11:04 来源:
细节一：了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋
细节二：了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。
细节三：了解所购“二手房”的准确建筑面积。合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。
细节四：了解购买“二手房”的程序。购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。
细节五：了解屋内设施的交验细节
细节六：付款方式。在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。
细节七：交房时间。在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明。
细节八：违约责任。买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等
二手房交易费用
一、地产中介代理佣金
是买卖双方支付给地产中介公司的服务报酬，由三方在之前签订的合同中明确约定，在交易成功之后支付。不同中介公司可能执行不同的标准。但物价部门规定，买卖双方分别支会的佣金都不能超过成交价的3%。
二、按揭费用
涉及按揭或转按揭时，需要支付按揭公司、评估公司及银行等相关机构的服务费用。按揭费用主要包括：
1.房屋查案费：每证90元，由房管局收取;
2.房屋评估费：评估价×0.5%，由评估公司收取。如果不需要出评估报告，则只收取300元的初评费;
3.按揭代理费：按揭公司直接收到的服务费用，标准是贷款额×(1%～
1.5%);不同按揭公司执行的标准有差异，较为普遍的是贷款额的1%或1.2%;
4.贷款保险费：贷款额×1.2×0.1%×贷款年限，保险公司收取，二手房按揭贷款的最高年限是20年;
5.贷款合同公证费：每宗300元;
6.转按揭合同协议公证费：每宗300元;
7.交易委托公证费：每宗200元;
8.银行公积金代办费：每宗500元，由相应银行收取;
9.他项权利登记费：每证250元(番禺每证500元)，由房管局收取;
10.贷款印花税：贷款额×0.005%，由银行收取。
其中，银行公积金代办费大部分银行都不收取。另外，办理转按揭时，个别银行还将收取转按揭费，每宗500元至1000元不等。
三、交易税费
交易税费由房管局直接收取，买卖双方按规定各自交付相应税费。
二手交易税费主要包括：
1.交易契税：评估价×1.5%;(买方)
2.交易印花税：评估价×0.05%;(双方)
3.交易管理费：住宅类物业3元/㎡，商用物业6元/㎡;(双方)
4.交易登记费：每宗60元/人，按房产证上登记业主的人数计算;(买方)
5.测绘晒图费：每宗50元/人，按房产证上登记业主的人数计算;(买方)
6.产权证印花税：每本5元。(买方)
如果是单位购买或者交易物业为非住宅类，交易契税标准为评估价×3%。
如果交易物业是房改房，卖放还需要交个人所得税：成交价×1.3%，补地价：成交价×1%，补交公摊面积差价：套内面积×10.98%×评估价×10%。商品房二手交易卖方补地价的标准60～120元/㎡。
目前，二手市场中的确存在不规范收费的现象。主要是一些不规划的中介机构利用买卖双方不了解收费标准的情况，巧立名目或加价收费。
最主要的表现之一，就是用一些笼统的、模糊的概念额外收费。如以交易杂费、按揭费等名称出现的非正常收费项目。
另一个主要表现是，有些费用并不是所有银行或相关机构都收取的，而中介并不如实告知这些情况，即使银行或相关机构不收取，他们也照收不误。如以上提到的银行公积代办费、转按揭费等，都只有个别银行在收取。
其次，有的中介会在有些收费项目上乱加价。比如，涂销收费是每宗90元，而有的中介机构收200元。
作为普遍的交易双方，为避免这方面的损失，应选择有资质的正规中介、特别是有品牌的大型中介机构。同时，平时也应多储备相关常识。
回复者：匿名 2010-06-24 13:18:27