马步芳的后人现状:二三线城市商业地产的“避险”与“掘金

时间：2011年8月29日

地点：搜房网直播间

    【主持人】各位搜房网友大家好，欢迎大家收看这次搜房网的大话地产，这次主题是二三线城市商业地产的“避险”与“掘金”，今天很高兴请到业内的三位专家，首先是中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士。

    【蔡云】大家好。

    【主持人】然后是中粮集团大悦城凯莱副总经理张志东先生。

    【张志东】大家好。

    【主持人】还有中国房地产业协会商业和旅游地产培训部暨中房商学院副主任尹龙。

    【尹龙】大家好。

    【主持人】房地产市场政策处于不断调控，不断变化中，住宅地产也陷入了一定的困境，商业地产虽说不受政策影响，价值在此凸显，咱们房企转商热潮也逐渐转型，但是从商业地产角度来讲也存在一些转型当中的困难，这些需要商业协会，开发企业以及媒体正确的帮大家解决或者帮助大家解决这些问题。

    首先我们还是从最新的新闻事件入手，在8月23日下午，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。新闻是这样说的，从信贷角度来讲，对于商业地产应该是限贷，换句话说商业地产也受到了限制。上海这一举措是否意味着一线城市商业地产的发展出现了一些问题？

    【蔡云】从银行机构角度它对本身风险的防范，同时对于购房人来讲，特别是限购政策出台以后，大量的资金涌向非住宅的商业地产和持有型物业，这种物业大量涌现，对市场肯定会造成不平衡，在这种情况下，这个政策出台提示我们购房人对商业地产进行风险防范，这两个观点从银行角度和市场导向来讲有非常好的作用。这个观点并不以为着我们的商业地产出现了极大的风险。但是有没有风险，肯定是有的，任何市场都是机遇和风险并存的，所以在这种情况下，对于银行来讲出台这样的政策是非常正常的、非常现实的政策。同时对于购房人，特别是普通老百姓来讲也是一种启示作用，所以这个政策出台非常恰逢其时。

    【主持人】是不是说限贷政策是非常保守的，是前置性对于可能出现风险的预防？

    【蔡云】比如政府机关和金融监管机关，它对市场都有预期的判断，出台这样的政策，恰恰是为了防范风险而出的政策。同时市场客观实施也存在这种情况，这是非常到位的事。

    【主持人】措施出台之后，对于中国商业地产整体市场会不会有一定的影响？

    【蔡云】任何房地产市场，包括以前房地产市场都存在供求关系平衡的问题，如果说市场上供求关系平衡影响到整个市场走向和市场发育的完善程度，我想在这种情况下，出台这个政策，说明我们这个市场政府也好，金融监管机构也好引导市场向理性发展，这是重要的。

    【主持人】张总您从开发角度来讲，新的信贷政策出台之后，会不会对开发企业有影响？

    【张志东】我觉得还得看公司整个整体战略定位，公司本身各方面资源的问题，因为如果说开发商原来只是做住宅，同时又把商业地产理念理解，或者展望，这样的话不论它是什么样的政策，肯定不存在非常大的风险。今天首先是要规避风险，从开发企业来讲，自己应该把自己的位定好，很多开发商不是你的标杆，不是你的对标企业，好多开发商我们接触也很多，自身实力还没有到那，住宅还没整明白，一说商业地产挣钱，就去做商业，这种大跃进式改行做商业地产，本身就有一个不稳定，盲目必定带来风险。一个企业战略定位要准，包括你的各种战略举措，必须适合你这个企业的发展，这样的话才能认清市场，你才能在市场上找准定位，所以通过各个方面资源的整合，才能把这个事儿做好，要不然一味跟风，将来最可怕的就是什么都没有。

    【主持人】张总意思商业地产公司还要做好内部。

    【张志东】外因跟内因要自己理清楚，有的光强调外因，市场现在多好，你一做未必好，在市场不好的情况下，人家准备的充分情况下就能成功，对于外部市场和自身有机结合非常关键。

    【主持人】咱们顺着话题往下谈，今天主题是二三线市场的问题，相对应会对应到一线城市，请蔡秘书长谈一下全国商业地产的态势和发展趋势是怎么样的？

    【蔡云】商业地产在08年以后，特别是北京奥运会以后，商业地产进入了风起云涌的势头，大部分开发企业，特别是上市企业，特别是有势力的上市企业，基本上都涉足了商业地产，说明我们这个市场非常火热，大家认识到了这个市场能够带来利润和丰厚的利润，大家也认识到这种开发模式。现在这种情况，北上广深这些大城市，包括很多大企业把触角伸入到三四线城市，任何一个市场都有一个市场的支撑和需求的问题，如果说在市场当中，我们开发企业没有自己研究市场，没有对市场进行深刻的分析和判断，这样的市场我们很担心无序的市场，这样对开发企业来说是非常危险的。同时对于社会来讲，社会资源是非常有限的，我们对社会资源占有，包括对社会资源的开发，也必须是有序的，如果在一个城市，城市综合体无序建立，对城市来讲是个灾难，因为任何城市综合体，带来商业的，包括人力资源的，包括税收，包括整个城市的发展，都会有一定的影响，如果这样发展，没有研究市场的态度，没有一个审慎寻找市场的态度，我想对开发企业来讲，应该是非常危险的，所以我想目前商业地产情况，一方面是水深火热，一方面风起云涌，是这样一个形势。

    【主持人】也就是说有机遇也有挑战，要把这个关系处理好。机遇肯定还是有的，就是看开发的企业，包括一些相关的行业部门怎样把市场抓住。

    【蔡云】开发企业必须抓住机会，从机会当中迎接挑战，去改善自己的经营方向，改变自己的经营思路，去赢得这场战役的胜利，但是同时这个建立在一个强大的市场研究基础上，如果没有的话，对企业进入无序或者混乱的竞争，对我们行业来讲也是非常不利的。

    【主持人】您刚才说到一些企业触角已经伸到三四线城市了，包括山东泰安有四五十万的大型综合体，但是也并不是二三线城市都适合做大体量商业，但是现在的实施已经有一些大型的开发企业进入了二三线城市做布局，比如万达，万达今年据我了解，有十七个大型项目要在全国，一线城市北上广深布局已经基本完成了，在二三线城市有什么机遇吸引开发商把资金投入到里面去？在这些城市中又有哪些挑战需要我们应对的？

    【蔡云】我觉得二三线城市一个是城市化进程的加快，同时二三线城市自身发展的需要，需要大规模的城市集散活动中心的出现，那么这种中心的出现，我想对一二线城市来讲，包括一些大型企业是对产品的更新改造，升级换代，对二线城市来讲更要贴近需求完善产品，包括对产品新的理念的研究和需求。比如说购物中心和城市综合体大量沿袭以前老百货的模式肯定是不合适的，体验式消费逐渐融入到综合体当中。把周围的消费、娱乐、办公集于一体，整体提高商业综合体的形象，提高它的功能，所以这是我们的发展方向。

    【主持人】因为现在网上购物、电子商务也非常活跃，大家在网上买东西非常方便，为什么要去挤地铁、公交去购物中心买，可能主要是体验式是非常重要的，我们搜房也有电子商务团队，我们连房子都能在网上卖，确实体验式能让人在消费过程中，能感受到愉悦，不光是人很挤，消费起来服务员的态度很差，这样就会给人不好的印象，也没有人会去消费，所以体验，从身心的愉悦，真正享受那种快乐还是很重要的。咱们商学院体验式消费包括大型购物中心的经营模式。

    【尹龙】解决这个问题归根到底还是两个字人才，为什么很多人愿意到香港旅游，到日本旅游，到新加坡旅游，因为那的体验度非常高，正是因为香港、新加坡、日本这些发达的国家或者地区人才储备方面非常足，而这块儿正好是国内欠缺的问题，欠缺的根源我想可能有两点，第一点是我国的房地产的教育是缺失的，据我们商学院的调查结果，2005年中国教育部才增加了一个条目，而且恢复的名字叫房地产经营与管理，而且它是理论性偏多，所以说在中国的房地产，在本科教育这块儿基本是缺失的，只有少数的几个院校开设有房地产经营与管理专业，在上海的两个学校，还有很少数的几个学校开设了。作为独立的房地产学院中国只有一所，在重庆，但是它的生源，包括教学质量，现在还是存在一些问题，虽然他们在努力，但是存在一些问题，这是第一点。

    第二点，现在大多数的房地产，包括商业地产，当然也包括住宅地产，包括产业地产，他们培训的方式无非一个是企业自己内部培训，而内部培训，一个企业毕竟不是专业做培训的企业，它只能是师傅带徒弟这种办法，比如一个基层员工跟部门经理学，部门经理跟总监学，总监跟副总学，副总跟总经理学，经常是徒弟带师傅，没有太理论化的东西，所以这种培训是比较片面的。还有一种是请外部的培训机构，现在中国大跃进式的房地产模式下，没有一个专门的机构去把房地产的教育或者培训体系化，把它系统化，大家都看到，有一些专门做房地产培训的机构，我们专委会也在开始向这个方向努力，现在大多数用我自己的话说，大多数房地产培训机构是作坊式的培训机构。

    我举一个例子，每个行业都有该行业龙头级的企业，比如外语有新东方，环球雅思，像环球雅思在美国已经上市了。IT界有北大青鸟，巨型的培训企业，哪怕低端一点的，比如说厨师的培训，汽车修理的培训，都有大规模的培训企业在，而恰恰是在房地产这个行业，大家听说过哪个房地产培训机构很出名吗？没有这样的企业。据我们商学院的一份研究，在中国做房地产培训的机构最多营收只能是千万元级别的营收，跟房地产国民支柱这样一个行业是很不够的。

    【主持人】千万级也就是在北京几套房子。

    【尹龙】所以我们中房商学院还是致力于把中国的教育培训系统化，真正能为房地产领域多培养一些有用的人才，因为房地产教育还是比较特殊的，它是大学的教授单独教授是教不会的，如果你没有房地产公司从业经验，他教出来的人是不可想象的。但是真正要学好，必须要有一些实操经验的高管，才能让学员学到真东西，所以我们现在也在进行探索。

    【主持人】咱们二三线城市商业地产两位专家讲了确实是机遇与挑战并存，从开发角度来讲，有没有特别好的办法，抓住这个机遇？

    【张志东】我觉得抓住好机遇应该从两方面来讲，从商业经营和商业地产开发，能够两边有一个切合点，我们把整个商业地产作为一个获取暴利的途径，他认为我开发一个楼盘，商业比住宅卖的贵的多，但是卖出去以后，能适合做什么？这些他没有考虑，可是投资又不懂得经营，它一定是投资商、经营商和管理三权分离的，我们一定要清楚一个什么道理？首先绝对不能从住宅的开发模式，就是拿地、规划、设计、建设、销售就完了，一定是商业规划在前，建筑设计在后，然后根据区域里面方方面面的功课做足之后，做出来的东西对任何人是负责任的，这是第一。

    第二，你的建筑设计和市场的定位，也能搞一个切合点，因为中国南北太大，南北不同，东西不同，等等这些都不一样，因为中国太大了，老说国外的东西，或者说谁的开发模式，那个模式可能在这个城市行，在那个城市就不行。所以工作做不足，肯定不行。你在从建筑设计的时候，还有市场定位的时候一定要非常清楚。

    另外一个方面，我们有很多开发商，对商业一知半解，永远是说我招主力店，主力店是吸引人气还是对其他楼盘有所提升？一个县城恨不能就国际级，国际级为什么到你那去？在我们做的过程中，你是做商业市场还是做综合体，当地容量是什么？你得思考非常清楚，一定不能冲动，这个东西跟开发住宅真的不一样。

    另外一个，这个盘子你开发了死了没什么，你关键浪费了很多资源，这是很可怕的。我们老说资源，重视资源，资源整合，那个资源你不会使，最后浪费了，对你个人，对地区以至于对国家，甚至对个人方方面面都不可估量的损失，尤其中国资源又非常少。

    再有一定是把商业地产规模和商业发展水平能够弄清楚，这是非常重要的。我们也希望发展商在做的过程中，同时我有的时候在二三线城市楼盘，其实是有不负责任，但是投资人又不知道商业做什么，看似投资商业，其实是投资失败。

    另外我们在做商业过程中，我们好多地产商也非常清楚，做商业跟住宅不一样，当你持有商业时候一定要有个思想准备，要有培育期，所谓培育期就要花钱，你资金行不行，如果你只是有盖房的钱，那个也是非常可怕的，所以很多我们看了，开发完以后最后资金短缺了，另外他没有考虑到持有性物业，它的运营费用占多少，那么大体量的东西，每天有多少人支持这个运营费，这都没想。除此之外当地政府对于商业网点规划，这块儿也要先行做。所有的这些，最后还是离不开人，这些专业人才，他得有地产开发人才，地产经营人才，包括管理人才，所以这几大块儿人如果没有，那么你等于前边那些东西做的再好，最后没有当地的人进行落地，那么就是非常可怕的，所以作为商业地产来讲，我们需要复合型人才，一定要把这些问题从市场，从人才，从战略，从商业行业发展方向要理的非常清楚。

    【主持人】刚才您说跟住宅地产的不同，商业地产的投资周期更长，住宅把房子盖完，其实没盖完的时候我们就可以收回一部分成本，交房所谓钱就到位了。从商业角度来讲这只是万里长征第一步，后面的路还很长，也需要商家、物业管理、投资方、开发商一起把消费者引进来，消费者才是商业项目的终端。我们之前做过一次“中国商业地产模式调查”，选取了中国比较成型的十三个商业地产开发模式，其中调查结果里面中粮大悦城发展模式，在招商能力、物业管理还有客户服务等等领域都排名前三甲，业内对中粮的品牌效应，包括管理方面还是非常认可的，您能不能分享一下大悦城在二三线城市发展，应该采取怎样的盈利模式？

    【张志东】中粮大悦城性质，最关键的还是它的核心团队和资源整合能力，拿物业管理模块来说，它从规划设计的时候物业已经介入了，根据体量涉及选型，包括经营过程当中对运营节省成本功能性的东西提供非常好的建议，这些都是提前去做的。我们公共区域里面有二十万平米大理石，造价就不说了，二十万大理石一年的养护费有多少人算过？像这些都没有去考虑，这样没考虑，把这些硬件加起来非常可怕，所以在整个全价值链考虑，每个模块的契合度非常好，而且它整个的体系也非常好。

    【主持人】您刚才也提到人才问题，要培养人才，或者对于一个企业来说培养一批中高层人才还是难度很大的，我们需要一个非常合理的体系，很好的培训机制，这方面尹总给我们讲讲吧？

    【尹龙】上周参加了一个高峰论坛，有一家做商业地产做的非常好的企业，它是负责人力资源的副总裁，他们已经在二十多个城市拥有了三十多个城市综合体，他计算了一下，从开发、招商、运营等等环节，他需要再新增五百名总经理，因为它将来要在四十多个城市发展到一百个城市综合体，它以后需要五百个总经理，他是负责人力资源的，他非常头疼，那现在是怎么个情况，他比较理想的情况是希望有2/3的人是企业内部培养的，有1/3的人从外部招聘，包括猎头，从外部招聘。但是实际情况是他们自己企业只能培养不到1/3，剩下2/3需要到猎头公司，人才市场招聘。

    【主持人】甚至是去其他企业挖一些人才。

    【尹龙】对，通过猎头等等方法，我想那位老总，他说了很多企业都很头疼的问题，我知道万达今年把它的猎头费用从去年的一千五百万增加到两千五百万，万达作为一个标杆企业，它的人才也经常被挖，所以我们中房商学院，我们想真正为所有企业多培养真正有用的人才，但是想做到这点，真正培养出大量的专才的话，可能需要同时满足几个条件，一个是你要有最顶尖的多元化的师资团队，像蔡秘书长，张总都讲到了，需要各种各样的专才，所以需要最顶尖的，多元的师资团队，这个中房商学院因为有专委会优势，我们集合了国内最优秀的商业地产专家。第二，你要有系统精准实战性的课程，因为你有了专家，让专家以他们操盘的经验，或者以往他们宏观也好，操盘经验，一定要设置出非常好的课程，让从业者学习。第三，这个是我们独创的，叫成长型终身制的教学模式。成长型就是你是一个地产新兵，你来到我们地产企业，我们根据你自身的条件，比如有的人适合做融资，有人适合做销售，有人适合做物业，根据你自己给你定制一个成长方案，所以叫成长型终身制。当然最好还有一个交流的平台，这个倒是我们专委会比较大的优势，因为专业会有近千家商业地产会员，房地产这个行业还是需要大家经常交流，互相交流你的心得体会，你开发的经验，招商的经验，所以需要有一个比较大的平台。现在我们正在投入做的一个事情，我们正在搭建一个全国最大的房地产远程教育的平台，大家知道，很多的名师，包括很好的专家，当然我们手上已经有上百人，但是按照建设部的统计数据，应该是六万多家开发企业，分布在一二三四线城市，甚至镇里，不太可能优秀的讲师都到现场为他们答疑解惑，但是通过远程教育方式，我们把这些名师的视频，当然我们会购买他们的知识产权，我们会把视频包括PPT，word，把它传播到全国各个地方去，就是那些不太方便来上课或者是老师不方便去的地方，这些从业者们方便他们更好系统学习，同时满足刚才说的那几点，我相信我们国家房地产的人才培养就会达到一个很高的高度，这样很多事情都会迎刃而解。包括张老师说的浪费资源，可能就会避免掉，也不会出现三十万的县城非要搞一个五十万平米的城市综合体，这种情况会大大避免。

    【主持人】我知道中粮内部企业培训肯定是非常丰富的，您听到外部培训的资源，您觉得怎么样跟企业内部结合，它的可行性在哪里？

    【张志东】其实这个培训因为是非常系统性的，就是员工接受行业外部的培训，管理人员到学府，包括出国考察，不同层级的人，他必须得有一个培训的体系，而且每一个层级的人，当你公司在发展过程中，每个层级的人有哪些知识。中粮从去年开始就打造了内部培训师队伍，对外也有合作，内外结合，内部培训师对于不同层级实际操盘人员和现场实际的操作手法让他把标准作业指导书和怎么做这个东西有机的结合，培训和实际工作有效结合，强调它的实用性，而这点最关键的。对高端人群，从视野的开拓上再去做，同时在人力资源规划上，人才梯队的建设，保证业务战略跟人才战略匹配，如果没有考虑这些肯定不行。所以作为一个开发企业，你承担的责任，应该是社会责任，包括对于企业员工，对于方方面面参与活动，都要承担这个责任，这是作为开发企业应该做的事儿，所以从培训来讲，一个企业如果没有一个好的培训体系，肯定企业不会发展。

    【主持人】最后请三位嘉宾谈一谈对于中国商业地产，特别对二三线商业地产的期待有哪些？

    【蔡云】对于开发企业来讲就是机遇跟挑战共存，同时要抓住机遇，迎接挑战。在迎接挑战的同时，我们要具备知识的聚合、人才的复合，才能更好的完成自己的使命，希望我们企业在这个情况下，在面对市场情况下做好自己的内功，同时对市场以负责任的态度对市场进行开发，去建设。

    【主持人】张总。

    【张志东】认清各方面的价值，把资源整合好，最后把我们的企业能够做大做强，最关键的是做久。

    【主持人】刚才也提到大型企业做商业要有耐心的时间来养，也希望对中小型或者正在逐渐转入商业地产的企业有所借鉴，尹总。

    【尹龙】我特别希望二三线城市的商业地产开发商也好，住宅地产开发商也好，能注重自身人才队伍的建设，只有这样才能让我们的商业地产，包括整个的房地产行业更好的造福人民。