/*20090904*/#theCurrent {width:578px; _width:576px; margin:-10px 0; padding-bottom:-10px;}/*100105a*/#theCurrent .bt{width:400px; float:left;padding:5px 0 25px 0;}/*#theCurrent .gg{ width:50px; float:right; margin:-10px 0 0 0; padding:-10px 0 0 0;}*/#theCurrent .gg{ float:right;}/*100105a*//*.textLogin{ background:url(http://img.ifeng.com/tres/finance/deco/2009/0908/icon_21.gif) no-repeat center;}*/

郝金刚：以房养老 国人这辈子就跟房子“卯”上了？

2011年09月30日 08:24
来源：中国经济网

字号:T|T

2人参与1条评论打印转发

据媒体报道：日前，民政部等12个部门与全国政协开会讨论养老工作进展。“以房养老”提案的办理部门银监会相关负责人表示，不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。银监会就此也展开了专项调研。但由于我国现有的制度——房屋产权70年，“以房养老”难以推行，“而且，如果是房价上行期，“以房养老”问题不大，可如果遇到房价下行期，有可能遇到其他问题。

随着我国逐步进入老龄化社会，老年人的养老问题成为摆在政府面前一个重要的课题。然而由于我国目前的养老体系仍不完善，还远远不能满足老年人的养老需求。于是，一种在国外被证明较为成熟有效的养老方式——“以房养老”模式在中国各地地悄然展开。

“年轻时贷款买房，到60岁临近退休时把房贷还清，然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构，这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用，使其晚年衣食无忧，直至终老。”这就是“以房养老”所描绘的生活。“以房养老”将使房屋在承担居住功能的同时肩负起养老的功能，人们投资房产相当于是在为未来的养老做储备。但随之而来的问题是，拥有了房产就一定能保证老有所养吗？

在中国买房子，不像在美国，买过来的房子就是私有财产，永远都神圣不可侵犯了。目前中国在住宅使用权方面存在70年的门槛，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着物，都将被政府无偿收回。也就是说，我们无法“买断”任何一间房屋。在这种情况下，怎么去大面积地推广“以房养老”模式？更何况由于中国传统观念的禁锢、政策法规的局限、商品房转让租赁市场的不成熟等因素限制，“以房养老”模式在中国的前景并不乐观。

“以房养老”时间跨度长，利率政策和利率变动对“以房养老”业务成功与否影响至深。目前，我国还未完全实现利率市场化，利率风险会更为突出。除了利率，还有更加让人忧心的问题，那就是中国的房价走势。

“以房养老”的前提是手里有房子，可在住房价格“疯涨”的当下，推行“以房养老”可就有点“火上浇油”的意味了。因为，要抵押，先有房，就会在一定程度上刺激原本已经较为膨胀的住房需求。目前，中国城镇的人均年收入也不过是万把块钱，在城里买套能住的房子最少也要四五十万。对于一个中年人来说，即使不吃不喝，到60岁也还不上贷款，60岁之后人养房都成问题，更别说房养人了。难道中国人这一辈子就注定要跟房子“卯”上了吗？而且，住房肩负养老重任后，还会加剧普通民众的“被剥削感”：前半辈子辛苦赚钱买房，后半辈子为了生活又卖房。

“以房养老”模式将养老的概念等同于给付养老金，以为让老人生活、医疗的费用有着落就解决了养老问题，这无疑夸大了赡养义务中经济扶助的成分，而忽视了儿女在赡养义务中还应履行的照顾责任。再者，“以房养老”模式只是解决了谁给付养老金的问题，但老人在哪里养老，谁来照顾他们的起居，这些困扰着中国养老的核心问题并不能因此而得到妥善解决。

之所以“以房养老”模式在国外取得了发展，是因为这些国家有非常完善的社会保障体系，而中国在这方面还很薄弱。一些人对“以房养老”模式过度抬高，实则是让公民个人完全承担自己的养老保障，政府有关部门则可以推卸掉社会保障的职责，这与建设一个责任政府的理念不相符合。老龄化社会的步伐日益临近，中国未来面临着未富先老的困境。面对越来越多的老人，政府部门不能把问题全部推向社会，而忘却自己应当承担的责任。（郝金刚）

相关新闻：

广州市政府日前发布《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》(下称《意见》)，《意见》称广州将推动建立延税型养老保险制度，探索发展住房反向抵押养老保险，但《意见》并未给出实施上述制度的具体时间表。对此，保险公司的反馈是，推行上述制度还存在较多操作层面的问题。

应该说，要探索发展住房反向抵押养老保险是个不错的创意。直白点说，反向抵押养老是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得养老金的一种养老方式。

住房反向抵押养老，也就是我们常说的“以房养老”。在一些西方国家早已实行。广州的探索很有创意和现实意义。中国正在步入老龄化社会，以房养老可以给正在进入老龄化的中国社会多一道养老保障。

在具体的操作上则是，住房反向抵押养老保险相当于投保人将房产抵押给保险公司，然后从保险公司每月领取“养老金”，投保人仍享有该房屋的居住权。而在投保人去世后，保险公司则获得该房屋的产权，可以进行交易。

目前在城市，很多是独生子女家庭，结婚的子女一般都拥有住房，双方父母各拥有住房。在这种情况下，老年人拿出自己的住房进行抵押，不会影响子女的基本生活，又能充分保障老年人养老的需要。

其实，在这个意见出来前，“以房养老”已经在民间开始另类尝试。走访地产中介就能够发现，此前已有不少将自有房屋出租、在老城区有物业的老年人，选择将自有房屋出租，自己搬到环境较好的郊区养老院居住。在五羊新城的中介地铺，到中介放租的老年业主约占总数的三成左右。

另外，在理论的实施和探讨上，对于“以房养老”除了情感习惯上的接纳，经营风险较大却成为保险公司不愿涉足的一大原因。楼价的波动，加上国内房地产市场不稳定，很难对数十年后的房产价值进行评估，加大了保险公司的经营风险。

其实，除了广州，北京、上海、南京、重庆等城市也相继开始了类似的探索。而对城市的老龄化，作为养老新方式的“以房养老”所涉及的金融服务方式的创新，需要时日；但多元化的养老需求、社会经济发展水平，都已让这种创新成为可能。(关丽)

2011年09月29日 04:03
来源：新京报

字号:T|T

2986人参与108条评论打印转发

本报讯 （记者王姝）拉平企业养老金和机关事业单位养老金的差距，即养老均等化，这一社会各界关注多时的问题，将在“十二五”期间有所突破。人力资源和社会保障部计划从养老制度改革层面破题，事业单位养老制度改革将随事业单位分类改革推进，同时还将调研机关单位的养老制度改革。

昨日，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，国家发改委、民政部等12个相关部门负责人到会，向委员汇报养老工作进展。

今年全国两会，全国政协委员、著名经济学者黄方毅再次提交了“关于纠正企业退休职工养老金长期偏低的提案”，他认为，自1991年国家对企业人员养老金制度改革以来，由于改革时制度设计的原因，造成了企业退休人员养老金长期偏低，其根本原因在于制度设计上的问题，也就是“两套制度”。

对此，人社部相关负责人表示，从养老制度改革层面解决问题，难度较大，但“十二五”期间预计将由此切入。

早在2007年两会上，全国政协委员郑斯林就曾提出“以房养老”观点，也就是住房反向抵押贷款的养老融资方式，老人将自有房屋抵押给金融机构，之后按月从金融机构领“工资”。老人离世后，房屋归放款的金融机构所有。今年全国两会，贺强等全国政协委员提交了“以房养老”方面的提案。

昨日，“以房养老”提案的办理部门银监会相关负责人到场，他表示，不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。银监会就此也展开了专项调研。但由于我国现有的制度——房屋产权70年，“以房养老”难以推行，“而且，如果是房价上行期，'以房养老’问题不大，可如果遇到房价下行期，有可能遇到其他问题”。

相关评论

民政部早前表态

相关新闻

延伸阅读：70年产权

养老机构床位占全国老年人口1.59%

截至2009年底，中国1.67亿老年人中，80岁以上的高龄老人1899万，其中多数人逐步进入半自理或不能自理状态。昨日，民政部部长李立国说，城乡老人家庭中，空巢家庭超过50%，部分大中城市达70%。

老龄化呈现“未富先老”

昨日，在全国社会养老服务体系建设推进会上，李立国说，1999年我国步入人口老龄化社会以来，日益呈现老年人口基数大、增长快、高龄化、空巢化趋势明显，需要照料的失能、半失能老人比例高等态势。

李立国说，目前，城乡空巢家庭超过老人家庭的50%，部分大中城市达到70%；农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%，城乡家庭养老条件明显缺失。“由于我国老龄化是在'未富先老’、社会保障制度滞后、单位福利体制解体、城乡和区域发展不平衡的形势下发生的，社会养老服务压力不断加重。”

鼓励社会参与养老服务

根据民政部副部长窦玉沛提供的数字，目前，中国共有各类养老机构38060个，床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。

但是窦玉沛分析说，养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，不仅低于发达国家5%-7%的比例，也低于一些发展中国家2%-3%的水平。由于区域之间、城乡之间发展不平衡，既存在“一床难求”，也存在“床位闲置”现象。

■ 政策

我国拟补贴养老服务机构

养老困难老人入住的养老机构，有望获补贴

据新华社电 昨日，民政部副部长窦玉沛透露，我国将建立养老服务补贴制度。对于低收入的高龄、独居、失能等养老困难老年人，经过评估，采取政府补贴的形式，为他们入住养老机构或者接受社区、居家养老服务，提供支持。

我国还将完善政府供养制度，对于城市“三无”、农村“五保”老人，采取集中供养或分散供养的方式，保障其基本生活不低于当地居民平均生活水平，并建立自然增长机制。建立高龄补贴制度，逐步将本地区80周岁以上老年人纳入补贴范围。

民政部副部长：我国将建养老服务补贴制度

昨天，民政部副部长窦玉沛在全国社会养老服务体系建设推进会上表示，加大资金投入，满足老年人的养老服务需求是今后我国推进社会养老服务体系建设的重点任务之一。

他透露，我国将建立养老服务补贴制度。对于低收入的高龄、独居、失能等养老困难老年人，经过评估，采取政府补贴的形式，为他们入住养老机构或者接受社区、居家养老服务，提供支持。

民政部试推“以房养老” 老人反对丁克族欢迎

考虑到国内具体的情况，首先遇到的是观念障碍。中国人的传统观念是，“但存方寸地，留于子孙耕。”对于老人来说，将自己居住多年的房产抵押出去，而无法留给子女，这样的现实，一下子难以接受。此外，“以房养老”，必须辅之以透明、公正的法治环境。因为它牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及政府部门等等，对这些领域的运作质量和监管水平要求相当高。另外，在中国，还有一条限定，那就是“70年大限”。基于目前的地权制度，我们对住宅的使用权只有70年

北京鼓励开展“以房养老”试点 申请门槛较高

2011年10月23日 10:29
来源：东方早报 作者：早报讯

北京鼓励开展“以房养老”试点

通过抵押房产贷款支付养老金 推行面临房屋70年产权等问题

以房养老三条件

1、老人拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利。

2、老人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活。

3、老人经济状况适中，因经济条件很好无“以房养老”必要；经济条件过低不具“以房养老”条件。

早报讯 据《京华时报》报道，北京市民政局网站前天发布“十二五”时期老龄事业发展规划，首次提出“以房养老”的概念，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展“以房养老”试点业务。北京市老龄办相关人员表示，目前正在对“以房养老”进行论证研究，针对企业的相关鼓励措施也在研究中。

“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。

研究鼓励措施

规划提出，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点业务。同时，也鼓励发展商业性老年保险，支持商业保险企业开发推广老年人意外伤害保险产品，并采取政府引导、个人交费、企业让利相结合方式，试点探索建立长期照料护理保险。

对于此次在规划中提出“以房养老”，北京市老龄委相关人员表示，这并不是说政府部门要去开展，而是由政府来鼓励企业等相关机构去试点开展这项业务。

“‘以房养老’现在存在很多争议，比如房屋70年产权等问题，但在国外，这种模式在解决养老方面确实取得了很好的成效。”相关人员表示，北京市正在对“以房养老”进行论证研究，以理清其发展的一些问题，同时也考虑研究一些针对企业的鼓励措施。

申请门槛较高

“以房养老”到底如何运作？中信[简介 最新动态]银行在北京等城市正在进行试点。据媒体报道，中信银行近日推出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，并宣布在国内试点“以房养老”业务，凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老，不过目前该项业务总体业务量不太大。

据了解，老人把房屋抵押给金融机构后，中信银行将根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。

不过该项业务申请的门槛较高，办理该业务的申请者至少须有两套以上住房，贷款期限最长不超过10年，贷款也必须用于养老。

专家观点

房地产市场变数影响“以房养老”

中国老年学会学术部主任、研究员陶立群介绍，“以房养老”多年来在各地都有实行，但始终没能推行出去，主要是因为涉及很多问题，“最大的就是房地产市场的变数不可控。”

“以房养老可以作为养老的一种补充形式，但作为主要方式肯定不可取，会存在很大的社会问题。”陶立群说，现在社会上对于房子的需求很大，房价也非常高，但到下一代时，一个孩子手上可能有几套房，而且随着现在政府加大力度建公租房，房价降下来的可能性很大，“现在能租3000元的房子，到时租1000元或者租不出去的情况都是有可能发生的，最终受影响的会是老人。”陶立群说，虽然老人是把房屋抵押给了银行等企业，但后者没有利润时，其积极性也会大受打击。

据了解，在今年9月全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会上，银监会相关负责人曾表示，不少国家都采取“以房养老”措施来应对人口老龄化问题，银监会也就此展开过专项调研。但是，由于我国现有的制度——房屋产权70年，“以房养老”难以推行，并表示，“如果是房价上行期，‘以房养老’问题不大，可如果遇到房价下行期，有可能遇到其他问题。”

老外如何“以房养老”:

●美国许多美国老年人在退休前10年左右为养老买房子，把富余的部分出租，用来“以房养老”。

美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人，有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款。二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款机构与住户同享住房增值收益。

●加拿大超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

●新加坡60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。

名词解释

“以房养老”是指年轻时贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧。

困局

“以房养老”六障碍

障碍一：法律和制度未完善

业内人士称：“法律法规没有明确规定，政府层面的'以房养老’就很难推行。”上海市人大代表姚俭说，“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。

上海民声律师事务所律师王斌认为，在将来新修订的老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。

障碍二：养老观念需要更新

“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。

障碍三：养老机构不完善

目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系；差的服务又不到位。

障碍四：金融机构没动静

“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

障碍五：70年产权特殊国情

我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

障碍六：适用人群小

按照现有情况分析，符合条件的最有可能是::独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况。

相关报道：