韩国极少的无anti艺人:宿迁市国家税务局内部办公网从成本费用管理入手谈如何加强房地产企业所得税管理

当前，随着房地产市场的快速发展，房地产业的税收收入正逐年大幅增长，已成为地方收入的主要来源，同时也成为国税部门企业所得税税收征管的重要组成部分。通过近年来对房地产企业开展的税收专项检查，我们发现：房地产企业在贡献越来越多税收的同时，也存在利用多种方式偷逃税款的行为，特别是通过各种手段多列虚列成本费用等现象严重。从成本费用管理入手，加强房地产企业所得税管理显得尤为必要。
一、房地产企业成本费用核算方面存在的主要问题
（一）利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得。不合规发票如会议费、考察费、差旅费等是房地产开发企业在期间费用方面存在的最大问题。另外，取得的拆迁补偿费支付凭证不符合规定。如企业单位开具行政事业单位发票；村委会开具农、林、牧发票等。还有额外摊派乱列支。少数房地产开发企业的成本中存在被征用土地的所在乡镇或单位向该企业额外摊派一定的费用等。
（二）利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价和销售面积的乘积金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在一年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位每平方米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。
（三）房地产开发商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。有的房地产公司将自建自用的办公楼成本直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。
（四）超标准列支利息支出。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多，部分企业未在成本对象中分摊借款利息，而是将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后；部分企业超过国家规定的同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。
（五）成本费用重复入账。企业利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的行业特点，重复列支费用。如企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订虚假合同，或者建材发票重复进入开发成本。
（六）虚假列支成本费用。利用建筑安装发票监管不严密的漏洞，虚列土建安装工程成本。少数地方把建筑业发票作为“引税”的主要工具，实行由地税机关征收管理部门或发票管理部门代开发票，只要缴纳营业税及其附加便可开具，不少房地产公司利用这一漏洞，开具大量发票，虚列成本。此外，还有关系单位虚开发票，虚增企业成本。
（七）成本核算混乱，收入与支出不相匹配。跨时间、跨地域滚动开发房地产项目，人为将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工的开发项目。混淆分清成本负担的对象，年终把当年度成本、费用全部列入已完工产品成本。自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房屋承担，造成成本结转不实等。
（八）虚列销售费用。大量列支销售人员工资；通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；将超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等。
二、从成本费用角度出发，加强房地产企业所得税管理的对策和建议
（一）关注房产开发的重点环节。从立项开始关注开发的几个重点环节：立项报批环节、项目批准环节、分期建设环节、竣工验收环节、开盘销售环节、清盘环节。掌握房地产企业每个环节发生的时点，针对每个环节适时采取管理措施，特别是抓住预售转销售的结转环节，实地核查确认完工时点，及时结转销售、成本。
（二）建立房地产企业管理软件。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。
（三）严格政策界限，强化成本管理。总的原则是严格按照税法要求，成本费用的列支必须真实、合法。支出凭证的合法性是首要前提，更要注重审查支出的真实性，防止出现虚开代开人为加大成本费用的现象发生。抓住几个关键：一是建筑工程支出真实性的审核，重点审核土建成本、配套工程成本，参照本地区工程造价指导价，查看企业建筑安装工程合同，衡量成本费用水平是否真实、合理，如出入太大，必须要求企业说明超标准的原因；二是工程超预算企业成本费用的审核，必须提供双方签订的变更合同，说明变更的理由，是否在合理的范围以内，如没有变更合同，直接提供竣工验收报告，税务部门有权根据行业标准直接核定其计税成本；三是按照收入成本配比的原则准确结转成本，要求企业在按工期分段确认成本的基础上，再按不同开发产品平均销售价格比分配计算不同类型开发产品的计税成本，使利润在不同价位开发产品之间分布均衡。
（四）强化日常评估和税务稽查。税务管理人员利用纳税评估软件，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重案件重大的移送司法部门追究相关法律责任。
（五）加大核定征收力度。通过日常巡查和评估，经常性对企业进行财务核算和税收政策执行的辅导和检查，对房地产企业尽量采取查账征收方式，最大限度用足用好税收政策，真实体现房地产盈利率较高的客观现状，对屡查屡犯财务核算确实不健全的企业，按收入额核定征收，对企业的核定征收从项目开始到销售终结执行到底，考虑房地产企业的特殊性，建议制定房地产企业所得税核定征收办法，作为核定征收办法的特例，便于基层一线人员在实际执行中有法可依。
（六）国地税联手管理。从办证到年终的汇算清缴、项目结束后的最终清算由国地税共同完成，对一些共性的环节共同把关，看其国地税收入申报是否同步，特别是对施工企业业务的真实性，由地税协助调查核实，对企业存在的违法问题共同采取控票、保全等税收管理措施，达到对房地产业一体化管理、全面管理的目的。
（七）强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税成为国税新办企业所得税重要组成部分，其发展迅速，税收管理工作量大，业务要求高，需要既精通房地产业务，又熟悉相关税收政策的高素质的专职税务人员来管理，应加强一线管理人员和稽查人员的业务培训，尽快提高其业务水平成为当前急需解决的问题。
（八）加强与相关部门的协作。与国土、建设、规划、房产管理等部门建立房产开发信息交流制度，定期交换信息。要争取政府的大力支持，定期召开房地产管理联合工作会议，协调房地产企业及项目管理，强化日常信息交流和情况通报，形成有效的税源控管体系；通过与公安、司法等部门协调配合，加强与相关执法部门的协作，加大对典型、恶性偷逃税行为的处罚力度；同时严格税务执法的标准，做到法律面前人人平等，规范整个行业的税收秩序。