荒野猎人高清下载1280:房地产企业所得税管理存在的问题及对策2

自从我国取消福利分房，实行住房货币化后，随着经济的发展，城乡居民生活水平的提高，对住房消费的需求在迅速增长，由此带动了我国的房地产开发和房地产市场迅猛发展。就当前的实际情况看，我国的房地产开发投资保持了较高的增长幅度，房地产行业实现的税收占税收收入的比重也逐年上升。根据今年我市对四川玉宇房地产开发有限公司等八户房地产开发企业的专项检查情况分析、透悉房地产业行业的高速增长情况看，目前房地产开发企业在所得税管理当中还存在着不少严峻而又迫切需要解决的问题。

一、   房地产开发企业在所得税管理当中存在的难度

房地产企业一般都是跨年度、跨地域滚动开发，有时同时开发几个项目，一个项目中又常常有几个楼盘，具有经营周期长、中间环节多、产供销体系复杂、财务核算控制制度不健全等特点，这就给税务机关的征收管理带来诸多困难。

(一)   房地产行业特点突出，征管难度较大

房地产企业具有开发、销售周期长，成本费用项目多，会计核算复杂的特点，其收入和税前扣除项目的计算，受纳税人会计核算健全程度影响较大，税务机关管理起来有相当大的难度。 

(二) 房地产行业税收政策不明确，征收管理存在盲区
      1．预售款不按规定结转销售收入，完工成本结转较为随意。

实际操作中，由于销售实现时工程决算滞后，工程成本无法确定，有些房地产开发企业既不作收入，也不结转成本，等到工程决算完成后，同时结转收入和成本；有的企业根据自身经营情况随意结转成本，列支成本时高时低，以达到调节利润少缴所得税的目的。
      2．现行所得税政策对房地产成本分摊与相应售价之间的配比没有明确要求。

房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品成本，其可售面积单位成本按成本对象总成本除以总可售面积取得。由于现行政策对可售面积单位成本的对象没有明确规定，企业在实际操作中随意性较大。如在商住楼的建设中，有的企业底楼营业用房用来出租或自营，为使建造成本在所得税前尽早扣除，企业按整幢楼作为成本对象计算分摊成本，这样一来，住宅房与营业用房的单位成本一致，但营业房的实际售价一般是住宅房的3至4倍，造成利润在住宅房与营业用房之间分布不均，为房地产企业延迟纳税提供了可乘之机。                
     (三) 部门配合不力，税源管理不到位 

税务部门与国土资源、财政、土地管理、规划建设管理、房管、银行等相关部门的沟通不到位，不能做到信息共享和资源合理利用。

二、当前房地产开发企业存在的涉税违法问题

由于房地产开发企业的特点突出，加之税务机关征收管理薄弱，使得房地产开发企业在税收问题上存在大量的涉税违法问题。

（一）财务核算不规范

会计制度和税法均要求房地产开发企业核算时应遵循权责发生制和配比性原则，而从检查的情况看，很多企业实际上都是按收付实现制进行核算的，成本核算混乱，收入与支出不相匹配。房地产开发企业从开发立项、建筑到竣工、到发售清盘等，涉及的环节多，结算情况复杂。大多数的房地产企业的成本核算混乱，收入与费用支出的比例不相匹配，没有按相应的项目归集成本费用，而是按实际发生额不分项目全部计入，甚至工程项目已竣工验收且交付使用，仍然不结转有关收入。

（二）票据不合法、不真实

      进行财务核算的票据必须真实、合法、有效。在对房地产行业进行检查中发现，一些开发企业入账的票据不合法、不真实，这种状况在规模较小的房地产企业和新开办的房地产企业中更为严重。有的以套开发票多列费用，甚至有的以假发票虚列费用。他们以此手段大肆偷逃企业所得税，而查证此类税收违法行为时往往需要进行大量的外调，而有关部门又不给予积极的配合，造成检查核实难，检查时间长，收效不大。

（三）计税营业额申报不真实、不准确或不申报

在检查中发现，有相当一部分纳税人故意缩小营业额，少申报或不申报应纳税所得额。当前常见的手段有：

1、价外费用或代收费用不计入营业额内，如收取的水电增容费、电表费、装修管理费、有线电视安装费等。即房地产销售时，向住户收取的价外费用或代收费用，在会计处理上不计或少计收入，或直接冲减成本，导致计税营业额的减少，偷逃税款；

2、以房换地、以房产抵偿债务、费用不计应税营业额，如以商品房抵顶银行借款本息，抵顶应支付的建安工程款、广告费用、水电费用等支出直接记入应付款科目，不计应税销售收入，不申报纳税；

      3、还建房拆迁面积偿还部分不计营业收入，偷逃税款。房开企业以等面积商品房安置动迁户，未进行价款结算为由，不申报缴纳营业税金及附加，只将收取的差价申报纳税；

4、将预售房款记入“其他应付款”等往来账目上，或对已开具发票的销售行为，不及时结转收入，挂往来账，长期不申报纳税。还有的采取把售房款长期存储在经营科（售楼部门），随意调节、隐瞒每期应结转的收入；

5、个人购房按揭贷款记入“应付账款”“短期借款”、“长期借款”等，不申报纳税。按揭有真假之分，所谓真的，指的是个人购房按揭贷款从手续到用途均是真实的，但开发企业收到货款后不作销售收入处理，而是挂在“应付账款”等科目上，延迟纳税；所谓假的，即指企业假借个人购房从银行骗贷，依税法规定，这种“假按揭”行为，企业贷款手续完备，也签定了购销合同，商品房也转移给了消费者，纳税义务已经发生，应依法纳税，但企业将这笔钱放在“应付账款” 或“其他应付款”等科目上，延迟纳税；

6、以房抵顶应分配给股东或投资人的股息、红利不计销售不动产营业额。

(四) 部分企业偷逃税款，侵蚀企业所得税税基 

在检查中发现有的企业存在偷逃税款、侵蚀企业所得税税基的行为。一是预售收入不入账，不按规定计提企业所得税。二是企业收取的房租收入、广告费收入不申报，以完工房产抵付各种应付款项，如借款、工程款、租金、广告支出、奖励支出等。三是采取虚报成交金额、协议少开发票的手段，达到房地产企业少缴营业税、所得税，购房者少缴契税的目的。四是虚增建筑成本，减少应纳税所得额，偷逃税款。

（五）企业所得税难以征收到位

近几年，由于我国房地产升温较快，房地产开发规模不断加大，企业经营情况较好，开发项目多了，建设量大了，经营规模也壮大了，成为我国税源增长较快的行业之一，但同时我们清醒地看到其中还存在着一个不容忽视的问题，那就是营业税增长了，企业所得税却没有增长。就房地产行业税收检查的实际情况看，有的房地产开发企业的建安成本居高不下，远远高于当地的建安定额标准（分为砖混结构和框架结构），但这些建安成本过高的企业都有施工单位开具的正规的建安发票，致使企业所得税查实的难度加大，征收到位困难重重。从检查的情况来看，企业偷逃税的手段主要有：

1、企业以工程尚未决算，企业无钱给施工单位，因而对方未收到钱不开给建安发票，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；

2、伪造或高估成本。房地产企业通过建安企业多缴一部分建筑安装营业税的手法多列开发成本少缴33%的企业所得税。或者在进行成本核算时，不分项目设立成本明细，而将完工和未完工的多个项目成本混在一起，导致账面亏损或隐瞒巨额利润；

3、多列利息支出，多列预提费用。一些房地产企业采取“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用，数额巨大，在配套工程完工验收之后也不及时结转配套工程成本，对多提费用的余额也不及时调整冲减商品成本，而是长期滚动使用，减少了应纳税所得额，借以偷逃税款；

4、利用跨年度工程来隐匿收入和利润。检查纳税情况时，一般以年度为一个纳税年度。但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，而此时，很多房地产企业又会把前一个项目中赚来的钱投入到下一个项目中去。因此，从账面上看，许多企业是亏本的。通过稽查实践，我们认为对房地产开发企业的检查不能仅仅局限于一个纳税年度，对跨年度的项目，所涉及的相关年度都要详细检查，查深查透查实；

5、房地产开发企业为了减少应纳税所得额，人为加大某些应税项目的计税成本。例如：开发项目中既有用于销售的，也有自用的，企业将自用部分成本缩水，加大用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润。后来企业又通过资产评估，将自用部分资产升值，一旦自用部分对外投资，仍可按评估后的价值计提折旧；

6、房地产开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售而未视同销售，在开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时不确认收入（或利润）的实现；

7、房地产开发企业的预售房款应按预计毛利率，计算出毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后，再并入当期应纳税所得额，申报缴纳企业所得税。但是这一规定，遭到大部分房地产开发企业的抵制。企业认为，项目未完工，无法计算出实际利润，不应提前缴纳这部分所得税。而且有关税法文件也没有明确规定，在企业不按规定申报缴纳这部分所得税时，税务机关是否可以依法采取强制措施；稽查局查处时，对这种行为是否可定性为偷税。由于政策不明确，造成这一规定形同虚设。

（五）挂靠开发项目税收流失严重

某些社会关系极广的个人（个体户）开发项目立项后挂靠正规房地产开发企业，按开发项目的一定比例向房地产开发企业交纳管理费和营业税及附加。而往往很多被挂靠企业收取了管理费和营业税及附加之后并没有将该开发项目纳入本单位的财务核算，而这些挂靠包工头也没有建账。等开发项目交付后就溜之大吉，造成所得税流失严重。而当稽查局查处时，房地产开发企业（被挂靠方）和个人（挂靠方）为逃避法律惩罚，相互推诿，混淆是非，人为地增加办案难度。

（六）欠税严重

房地产开发市场有个不成文的规矩，那就是开发项目开始土建施工后往往先要施工方垫资施工，然后等收到购房款后再支付建安价款。这就无形之中让一些根本就没有资金实力而有能力进行开发立项的单位或个人涉足房地产行业，而他们往往资金周转链会出现断裂。于是有的房地产开发企业就必然在税收上做文章，不及时缴纳税收，甚至逃避纳税，最终形成了欠税严重的局面。

二、存在问题的成因

对房地产开发企业的税收违法问题，需要透过现象看本质，进行多角度全方位的透视和分析。

（一）纳税人非理性追逐利润

从房地产企业检查的情况看，大部分房地产开发企业连续几年都是申报亏损，有的甚至亏损极其严重，使所得税大量流失。由于开发资金不足，并受巨额预售房款资金的诱惑，房地产开发企业往往逃避或延迟申报缴纳预售房款时应纳的营业税及附加以及企业所得税，造成房地产开发企业占用滞留国家税款，用于后续项目开发。按照国土房产部门的规定，房地产企业在完成工程总量的30%后，即可申请预售许可证预售楼花。从开始预售楼盘到楼盘竣工验收交付使用，少则数月，多则几年。在此期间，房地产企业会陆续收到购房预收款，而这部分预收款一般可达到总楼盘的80%以上。面对如此巨额资金的诱惑，一些房地产企业明知预收款要纳税，却采取各种手段隐瞒转移预收款，一直拖到楼盘交付使用，办理房产证要换销售不动产专用发票时才缴税，从而达到无偿占用这一笔“无息贷款”的目的，致使国家税款不能及时、足额入库。

（二）政府及相关部门行为不规范，影响税收征收管理工作

政府及相关部门为了地方和部门利益而损害公共利益的做法时有发生。一是为了加快城市基础设施建设，减轻地方财政支出，要求房地产开发企业在开发项目中附加一些城市基础配套建设，允诺在税收上予以关照、地方性收费予以减免。二是由于房地产行业是地方经济的重要组成部分，地方政府的个别领导出于种种原因为企业提供“庇护”，从而影响了税务机关的公正执法。三是土地管理上呈现两个相反趋势。一方面为了招商引资，政府向招商对象承诺低价甚至免费出让土地；另一方面为了获取资金，政府设法高价出售经营性用地。相反的趋势形成相同的结果，即牺牲国家利益，地方政府似乎从中得到更多的利益，但实质上是既损害了国家利益也损害了地方利益。同时，在一定程度上，对房地产企业的偷逃税行为淡然视之，造成房地产行业税收流失。

（三）税务部门自身征管工作不到位

开发一个房地产项目，需要经过多个行政部门的审批、许可与监督，这些部门都一定程度地掌握了房地产开发信息。但在实际工作中，一是由于税务部门与这些行政部门没有建立有效的信息交换和沟通制度，在房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业提供了偷逃税的机会；二是房地产开发是一个复杂的系统工程，税务部门限于人力、物力及其行业知识，以及企业的不合作，对建筑安装企业购进的各种材料来源、数量和价格难以查实；对房地产企业开发项目的数量、价格和销售进度难以摸清；对银行方面的个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以随时掌握等等，从而增加了遏制房地产行业偷逃税行为的难度。三是受各种因素的干扰，税务部门对房地产企业偷逃税违法行为打击力度不够，往往以补代罚、以罚代刑，没有形成强大的威慑力，助长了偷逃税现象的产生和蔓延。四是由于税务部门有国税、地税之分，各管的税种不同，管理形式不同，信息来源也不一样，再加之国地税之间联系通报不够、信息闭塞，管理、检查各自为战，在税收管理上就已经留给了房地产企业很大的漏洞空间，形成了滋生偷逃税行为的土壤。

（四）社会非正常因素的存在

众所周知，凡是能涉足房地产的，大部分都有一定的社会背景，虽然这不应该是房地产行业的主流。但面对目前我国房地产行业尚未进入规范的市场运作机制的现实，我们不得不承认当前还是存在这种社会非正常现象。有的房地产企业的法人是市人大代表、政协委员，对基层税务机关的管理员、稽查员的依法管理工作不屑一顾，不予配合，甚至于不予进入。当基层税务机关依法采取相应措施时，某些政府领导便以该企业是重点企业或是招商引资企业，怕影响地方政府的形象，妨碍地方经济的发展，税务机关应给以大力支持等等理由给基层税务机关施加无形的影响和压力。这样一来使部分房地产企业更加有恃无恐，使基层税务机关的工作陷入被动局面，使税收管理规范不上去，税收稽查查处难度加大。

三、强化房地产业税收征收管理的对策

针对上述房地产企业存在的问题，建议采取以下措施：

（一）加强房地产企业所得税管理

1、明确税收政策，加强预售款结转销售的管理

房地产企业结转销售收入时间应以单项工程验收合格时间为准，单项工程验收合格后，企业将预收款结转销售并开具销售发票，企业不得提前或延迟开票。为控制企业销售收入结转时间，可通过与规划建设部门的定期联系通报，掌握各地房产竣工验收情况，对已验收合格的房产，及时督促企业结转销售。

 2、严格政策界限，加强成本管理

 对房产己交付使用，但未通过整体综合验收的，应督促企业将预收款转入销售收入，并按规定预转成本。已结算的按结算合同数结转成本，未结算的依预算合同数加合理费用预提成本，同时应附详细项目说明材料，如补充合同、经双方签字认可的己付工程款的工程进度拨款审批单等，经税务机关审核后批准执行。

对房产己交付使用，且工程通过整体综合验收的，应按本汇算年度内取得的结算发票结转成本；无法取得发票的，税务机关可根据本地区同类型商品房平均利润水平按核定利润率征收。

（二）明确对房地产成本分摊与相应售价之间的配比要求

进一步细化成本计算方法，如商住楼，要求企业对底楼营业用房和住宅房按售价折算成系数进行成本归集，尽可能使销售价格与成本结转互相配比，使利润在住宅房和营业用房的分布基本均衡。

(三)监控评估和稽查有机结合，提升税收管理水平

1．做好基础工作，加强日常监管

在开发初期，税务机关可要求房地产开发公司上报《项目立项书》、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等，总体掌握工程的开发情况，为后期的监管打下基础。

 项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按季度上报《季度存量房产盘点表》，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。

建立企业日常监控管理动态台账，逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。

2．进行数据指标分析，搞好纳税评估。

按季度对房地产开发企业进行纳税评估。依托计算机技术，根据房地产行业纳税情况的历史数据，开展行业税收负担率、成本利润率、销售收入利润率、企业所得税负担率等指标的分析，发现指标异常的企业，列入评估对象，实施及时控管。

3．查账征收与核定征收相结合，实行分类管理。

通过日常评估，对账证健全、核算规范的企业实行查账征收，对账务不健全企业，实行核定征收管理办法。

(四)加强部门配合，对房地产企业各环节实施动态监控
     根据房地产开发的行业特点，依托社会综合治税网络，加强与工商、国土资源、规划建设管理、房管、财政、银行等相关部门的信息交流，采集涉税信息，实现对房地产行业税收的部门联合控管。

（五）加强税收法律法规的深入宣传

近年来，随着税收宣传活动的加强，纳税人的纳税意识有了提高，但是偷税案件仍屡有发生，这说明税法宣传还任重道远。针对房地产行业普遍存在的问题，可以集中时间以办培训班的形式对该行业的企业负责人和财务人员进行有的放矢的税法宣传。日常检查工作中，税务稽查人员也可以结合各单位的具体情况进行税法宣传。做到税法宣传形式和方法的多样化，寓稽查管理于税法宣传之中，全面提高该行业的税收管理水平。

（六）加强企业财务核算的辅导

房地产企业主管税务机关的税收管理员应加强与企业财务人员的联系，经常深入到企业帮助企业财务人员解决财务核算的疑难问题，及时传达有关房地产企业的税法文件，督促企业及时履行规定，以促使其正确履行纳税义务。

（七）争取政府支持， 建立和完善协税护税网络

就目前现状看，房地产行业协税护税网络还未完全形成。国、地税务部门应首先要互通情况，信息共享。要争取得当地党委、政府的支持，不断加强与工商局、建委、规划局、国土局、房产局（产权处）、银行等单位及公安、法院等司法部门的联系，排除社会非正常因素的干扰，建立和完善该行业协税护税网络，在各个环节层层设防，最大限度的减少该行业的税收流失。

（八） 加大发票监管力度

加大发票知识宣传力度，完善发票监管的一系列制度和措施，并落到实处。在加强以票控税的同时更要注意防止出现企业故意延迟纳税的行为。同时要加快国税系统和外地税系统的联网，实现信息资源共享，更好的实现以票控税。

（九） 加大税收征缴力度

基层税务机关，特别是一线的税务管理人员平时要经常深入企业，了解企业的生产经营情况和资金流向。把税收征管工作细化、超前化。加强管理，严格落实国税发[2006]31号文件精神，加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为。此外，还应加强与公安、法院等有关部门的配合，形成整体合力，加大税收征缴、清欠力度。税收稽查只是对企业已经违法的事实进行查证、查实与查处。而制止违法行为，贵在预防，这就需要基层税务机关加大征管力度。

（十）加快数字化建设，实现税收监控信息化

充分建立一套自我监控、前后约束、持续改进的流程监控系统；充分运用现代科技手段，全面实现工作流程在网上运行，确保税务管理体系建立和有效运行到位，提高税务管理和办公效率，将纳税人登记认定事项，合并、分立、破产等信息，纳税申报各类有关事项，生产经营、财务核算情况，处置大额资产情况，税源变化和税负变化趋势及原因等情况进行跟踪管理，核实其真实性，做到各种信息，数据资料的准确、及时掌握，各类原始数据实现集中处理并高度共享。

（十一）加大税务稽查力度，提高自觉纳税意识

近年来，随着税务稽查力度的加强，纳税人纳税意识有了提高，但是还有少数心存侥幸者（包括房地产行业），税收违法案件仍时有发生，这说明稽查力度还不够。税务稽查必须加大稽查力度。

一是要改进稽查方法。

1、税务稽查实施时，除了要求企业提供报表、账簿、凭证和其他财务资料外，还应同时要求企业提供开发项目立项批复、规划许可证、用地许可证、建设工程施工许可证、土地使用证、建筑安装合同、工程预（结）算书、房屋预（销）售许可证、售房合同、工程验收备案证、房产测绘报告。从而掌握开发项目立项时计划投资额、建筑面积等情况；掌握开发项目预售许可时准予预售的建筑面积等情况；掌握开发项目竣工验收后，经测绘的实际可售建筑面积等情况。

2、要求企业如实填写《房地产销售情况一览表》，该表要求企业按楼盘分别如实填写。内容包括：房号、户主、购房付款方式、面积、销售单价、价外费用、销售总价、已收房款、下欠款、购房合同签定日期、交房日期等项目。

3、在对企业的账面检查时，将企业的所有开发项目分在建项目和已竣工项目为审核对象，以此为基础，重点对主营业务收入、主营业务成本、开发成本、期间费用、开发面积等进行审核分析，从而掌握这些审核对象的账面数据。

4、到企业的开发项目地点进行实地察看、了解，察看、了解的重点为：

①开发项目的完工程度：是在建还是已竣工；在建的建到了哪一层；竣工的交付使用了没有。

②开发产品的类型和用途：是商品房还是商业门面；是已销售还是用于经营、抵债、自用等；

③核实商品房、商业门面的户数和建筑面积。

将以上检查的各项数据进行核对分析，核对的重点是商品房、商业门面的总户数、总建筑面积、销售总额，进行总量控制。这样，企业的少计收入、以房换地、还建房、以房抵债、自用房产等情况就一目了然，使企业的偷逃税行为无处藏身。

二是要加大处罚力度。

对查处的税务违法案件要依法严格进行处理，不能以补代罚，更不能以罚代刑，并且通过广播、电视、报纸等新闻媒介，对偷税案件给予曝光。只有对违法者产生震慑、警示作用，才能提高纳税人依法纳税的自觉性，营造一个良好的纳税环境。