青岛中铁中心好吗:徐一鸣∶台北房价为何涨不停？

徐一鸣∶台北房价为何涨不停？
撰文／徐一鸣／ Money钱杂
推估目前至少仍有20~30%的资金是想买而未买，也还未投入房市中，即使全球出现股灾，因为资金急需寻找好的投资标的，房价仍将不畏股市崩盘，继续创新高。

奢侈税议题被提出至今，已有5个月了，大台北地区房价，除了最初几个月微幅下修外，在奢侈税正式实施後，前阵子，依今年第2季国泰房地产指数季报来看，台北市每坪67.17万元、新北市每坪33.06万元，双双创下历史新高！许多人不免好奇∶为什麽有了奢侈税，房价还能继续创新高？

事实上，这一切早在我预料之中（今周刊749期；徐一鸣∶奢侈税後的台北房价不跌反涨！），而且，我当时提醒大家，奢侈税的目的是要加税，不是为了打房，这点从奢侈税开徵後，首月共入帐1.28亿元，以进口汽车课税额1.27亿元最多，而不动产税额只135万馀元，即可看出我预测的正确性。

唯经济崩盘 房价才会大修正

任何东西的价格涨或跌，主要是看资金是进、还是出，若经济本身出了大问题，不论是企业或个人，在欠缺资金下，很容易被迫卖出名下资产，当资金不断从房地产被抽离，才会导致房价出现大幅度下跌，但跌到某个程度，自然就会止住。

在经济出大问题时，真正缺钱的人其实是相对少数（例如，失业率10%，看来恐怖，但也表示90%的人没失业），而不至於全部的人都要卖房子，毕竟卖了後，还是要找地方租屋；甚至当经济崩盘时，手上有大笔资金的人，於避险考量，还会把资金转进房地产，收取相对稳定的租金收入，使得房价下跌幅度还是有限，不会像股市那样跌势惊人。

若要观察价格涨跌的「趋势」，则是看资金是否「即将」被用尽。以台湾为例，受惠於经济越来越好，许多自住客购屋能力变强，也跟著去买人人都喜欢的住宅时，对价格照样有拉抬作用，并非单纯「炒作」2个字可以解释。

由於信义房屋行业别的关系，所访问的民众大多数应该是有意购屋，只是调查报告中，看跌的人不可能现在就买入，大多是希望跌下来再买。因此，从右页表格可看出，20~30%看跌房市的民众，应该属於想买而未买的主要族群，我可以大胆推估，目前至少仍有20~30%的资金是想买而未买，也还未投入房市中。再加上中央大学台湾经济发展研究中心所发布的消费信心指数指出，国内7月消费信心指数（CCI），创下调查10年以来的新高，更没理由担心房市後续买盘匮乏。

著名经济学家凯因斯（J.M.Keynes）曾说过∶「粗糙的正确，好过精确的错误（It is betterto be roughly right than preciselywrong）！」，拿来讲房地产时，我们可以解释成∶粗糙地放任泡沫的存在，总比精确地故意戳破泡沫来得好。更何况，前美国联准会（Fed）主席葛林斯班曾说过∶「你永远不会知道泡沫的存在（You never know if something isin a bubble）。」

然而，如张金鹗教授这样的计画学家，却执著於去衡量房地产中到底有几成是泡沫，并刻意去戳破他自己估算的泡沫。首先，在诸多中短期因素影响下，到底有没有泡沫？到底泡沫有几成？根本难以精确衡量！其次，泡沫被故意戳破後，真有办法控制住房价只跌掉属於泡沫的3成吗？不会演变成超跌吗？

按照张教授推估的泡沫成数来看（即房价所得比），在经济崩盘时，只要大家收入减少幅度大过房价下跌速度时，房价所得比反而逆势飙高，他所谓的泡沫成数只会变得更多、更大！照张教授严格计算泡沫、与打掉泡沫的主张来看，在经济崩盘时，政府是否应该再推一把，好加速房价落底？这就是为什麽葛林斯班认为永远不会知道泡沫的存在，因为泡沫无法被衡量出来！

欠缺投资机会 房市易涨难跌

所以，刻意去推算泡沫有几成、并主张戳破泡沫，根本不会让人民过得更幸福！

眼下资金泛滥的问题，主要是欠缺投资机会，台湾若要避免陷入日本的通缩恶性循环中，在房地产政策上就不能压抑过头，以免让民间失去投资与消费意愿。因此，齐头式的加税方案（例如实价课徵房地产增值税）根本不会被提出，政府的政策方向，应该是引导资金流向更有效率的地方，而不只是单纯阻断资金流入房地产中。

在全球经济仍不乐观、普遍欠缺投资机会下，我根本不认为房价能跌3成（请参考我在今周刊753期p.42文章），这主要是市场资金泛滥，却苦於没有出路，就算资金从房地产抽离後，又能流向哪里？这情况目前两岸都一样，以致於中国或台湾的房地产价格根本很难大幅下跌。

就算在央行连续升息数次後，大额存款（500万元以上）的1年定存利率还是只有0.42%，远低於当前核心物价指数年增率，如果你手上有非常多现金，你会怎麽做？是继续存钱，还是买房子？房租报酬率再低，随便也超过大额存款利率吧。

大陆与台湾，同样属於出口型经济体，大多数人都拼命赚外汇，却不太花钱，以致於有钱後，不是存银行、就是存房子！加上为了维持出口业的竞争力，央行很容易有尽量压低汇率的压力，导致资金始终处於宽松的局面，因此很容易造成资金泛滥，这点可以从图2至图5看出这样的趋势。

救台湾经济 市场增加4兆资金

在QE2实施後，不少专家学者说∶「这波华人资产泡沫，美国印钞是主因，但亚洲却要承担苦果。」这点我非常不认同，很多人都误以为台湾这波资产快速增值，主要是美国量化宽松後，大量资金涌入台币所致，事实上，确有热钱流入台湾，但只是一小部分而已。

从图3来看，就算热钱涌入台湾导致外汇存底增加，但扣除央行所认定的热钱100亿美元後（注），2008年以来外汇存底还是激增至少1千亿美元（约3兆台币），显然2008年以来所激增的外汇存底，有很大的部分都是央行买入美元所带来的结果，央行买入美元後，必须释出等值的台币，这就可以简单说明，2008年以来激增台币4兆是哪儿来的了（图5）。

大家可能都忘了，早在金融海啸时期，台湾饱受出口大幅萎缩的危机（图4），央行一方面抵抗台币兑美元的升值，挽救已经很疲弱的出口业，另一方面藉著增加货币供给量刺激景气，以挽救经济危机。也许你会问，为什麽增加货币供给量就能刺激景气？

资产贬值的经济危机 只有通膨能解决

金融海啸的导火线，主要在於资产贬值，如果资产贬值问题解决了，理论上金融海啸所带来的危机就会消失！为此，各国政府的政策，最终目标肯定是希望资产增值，而其方法主要就是通货膨胀（货币贬值）！

金融海啸时，虽然台湾还没有资产贬值的问题（被央行果断的行动给挡住了），但经济危机时，大家都倾向降低负债，并减少消费（记得吗，当时政府还首度发放消费券，要大家消费），让许多商品与服务都面临供过於求的跌价危机，而企业亏钱或积极降低负债，又会冲击员工的就业与待遇。

所以，要刺激景气，只有想办法让商品与服务价格不会继续往下跌，以提振企业的获利能力。政府不能逼民间消费与投资，但可以藉著增加货币供给量，稀释货币的价值，而逆向让商品价格「上涨」，让企业误以为获利增加，而提振其投资意愿，同时也藉此稀释债务的价值，让民间不再担忧偿债问题，而恢复信贷增长。

在美国失业率仍高居不下的当下，美国劳工部公布的6月消费者物价指数，年增率竟然为3.6%，比台湾还高，就是超宽松货币政策已有成效的证据之一。美国宣布不再实施量化宽松QE3，主要是目的已达，当然不需要再印更多钞票。有学者说「景气复苏也不如预期」，错了，就是因为符合预期，才宣布不再继续推出量化宽松。

近期美国Fed暗示，可能再度实施QE3，我猜只是一种信心喊话，希望市场知道美国随时会采取必要手段，请大家继续放心投资与消费，让下半年经济如Fed预期恢复强劲复苏。如果市场还是缺乏投资与消费信心，物价指数年增率不涨反跌，Fed就真的会透过QE3再次让货币价值稀释，企图让商品价格「上涨」，让大家误以为有获利，而恢复投资与消费信心。

当然，当政府试图以稀释货币价值刺激景气的最初，资产价格不会马上反应出货币被稀释的程度，但只要越来越多人「受惠」於货币稀释，其购买能力提振，再加上银行恢复信贷增涨，迟早都会支撑住资产（例如房地产）价格，甚至让资产价格往上涨，使经济恢复以往的成长动力。

举例来说，当政府对市场注入大量资金时，刚开始，可能先有大量资金涌入股票，让股市投资人获利，而这些人又率先恢复消费行为，让部分商业活动先逐步升温，最终让更多人也「受惠」。当然，这过程是需要时间慢慢传递，很多人以美国房价仍然持续下滑，来说明量化宽松救不了美国经济，其实言之过早。

量化宽松救经济 成效需要时间

美国Fed理事Elizabeth Duke去年曾提到，全面恢复信贷增长，可能需要数年时间，她表示∶恢复消费信贷需要3年、住房抵押贷款市场需要4年半的时间恢复元气，非金融类商业信贷需要5年以上，而商业房地产市场则需要将近9年的时间来恢复。

从这点来看，美国经济，乃至全球经济，最快3年後，逐步恢复信贷增涨後，透过货币乘数效应下，将再放大数倍现有的货币供给量，届时通膨的情况恐怕将更为明显！然而，张金鹗教授急著

以正常经济状况下的数值（例如房价所得比、房价租金比）来衡量当下非正常经济状况的合理房价，同样也是言之过早。

总之，很多国家政府根本不怕泡沫、只怕通缩！泡沫破灭後，再吹个泡泡就很容易救起来，但一旦像日本这样陷入通缩後，怎麽救都很难拉起来。所以央行在金融危机爆发时，虽然台湾当时没有通缩危机，但央行果断地注入大量资金到市场中，成功地避免台湾走入通缩恶性循环之中，功劳颇大，但副作用就是眼前房价不断飙高。

如果央行当时没有注入钜量资金，等到经济危机逐步传递到房价下跌、甚至崩盘时，只会恶性循环地引发连环爆，最终演变成本土型金融危机。试想，如果台湾将来面临资产崩盘的危机时，除了增加货币供给量刺激经济外，央行还有什麽妙方可用呢？所以，投资人无须把政府印钞票视为不当之举，否则政府该放手让台湾经济崩盘才正确吗？请看图5所示，1997年亚洲金融海啸、2000年网通股泡沫化、2003年对台湾威胁最大的SARS危机，政府都是采取大幅增加货币供给量来通过难关！

时间拉长看 房价一直都在涨

张金鹗教授提到∶「放眼全世界，没有一个国家的房地产只涨不跌，投资人相信房子只涨不跌，是犯了『名目』与『实质』混淆的错误观念。」但我认为这里面无所谓混淆的问题存在，我们该探讨的是，在货币不断被稀释影响下，平民老百姓该如何应对。

真实世界中，任何商品都是以「名目」价格（即所谓市场价格）进行交易，而不会用剔除通膨影响後，以「实质」价格进行交易。再说，政府增加货币供给量，稀释货币价值，几乎已不可逆（你想，央行若突然抽掉这些被增加的货币，会发生什麽事情？），因此，再去探讨剔除通膨影响後的「实质」价格并没有意义。张教授提出「名目」与「实质」的差别，其实还是避重就轻、模糊焦点的论述，用专业术语误导民众。

由於「住宅价值不变的状况下，房价反应的是货币价值」，因此将货币换成具有「保值」特性的资产，这种资产会随著货币贬值而保持其价值（升值）。举

例而言，当货币价值贬了一半，资产的（名目）价格迟早会增加1倍，尤其是在全球异常的超宽松货币环境下，房价上涨其实并不是因为暴利或炒作，而只是抵销了通货膨胀（钞票贬值）的「保值型上涨」！

除非政府不再靠增加货币供给量来挽救经济危机，还有，除非政府不再紧盯台币兑美元汇率，否则在货币不断被稀释价值下，房价就是会持续上涨！

换言之，正是因为政府老是故技重施，老是以增加货币供给量救经济，我们更应该买房自住，由於买房自住通常一住就是十几

年，就算刚买就崩盘，只要能继续支付房贷，坚持到政府拯救行动，很容易就遇到下一波房地产高峰。

名下资产增值 才能保住辛苦工作成果

有些学者提出，多数家庭把收入拿来还房贷，造成没有馀钱消费、改善生活品质...导致民众活在「富裕中的贫穷」...无法一分钱、一分货地换取应有的住宅品质。这话看似有道理，但却忽略了在全球异常的超宽松货币环境下，我们的选择其实很少！我们的选择只有∶继续持有早已被稀释价值的货币，或是买个具有保值性且还能供自己使用的不动产。如果像学者们建议那样，把钱花在改善生活或住宅品质上，那岂不是连被稀释价值的货币都没有？

就算你买房後，打算住一辈子，但建筑物的寿命顶多50年，任何一个建筑物，总有一天都必须拆掉重建或卖出，当你要重建或卖出时，其价值的增涨速度落後，这只会严重打击你的换屋能力，所以，购屋时我们岂能不注重增值潜力！

总之，对财力不足的人来说，也许没办法像富豪做好各种资产配置，以对抗各种风险，但你至少可以买屋自住，来对抗其实还没结束的、百年难得一见的通膨浪潮！以美国商业房地产还要9年才会恢复来看，我大胆推估，台北市精华区房价还要10年才可能到达顶峰！

◎更多精采内容请看∶《Money钱》NO.48 2011年9号

 
战胜股灾 瞄准落底曙光千点反弹可期
撰文／刘志明／ Money钱杂
外资庞大卖压，如同炮火击溃投资人信心，恐慌指数一度飙上48，是2008年金融风暴後的新高，专家说无须悲观，等待1、2个月恐怖气氛缓和，大反弹的契机就会来临。

今年是八二三炮战53周年， 在1958年8月23日至10月这段期间，大陆共军对金门发射47.5万发炮弹，几乎把金门每寸土地打翻，陆军金门防卫司令部上将胡琏，要求国军死守金门，并展开反击。後来解放军放弃攻势，宣布改采「单打双不打」的策略，随後逐渐停火，金门转危为安，两岸和平曙光乍现，才有日後台湾的经济发展，造就亚洲四小龙传奇。

今年8月，投资市场也发生「空方的炮战」。短短半个月，外资因为美国股市崩跌，开始对台股进行「空袭」，连续卖超10几天，金额超过2千亿元，导致台股从8500点一路崩跌，来到7100点附近才回魂。原本今年初预估挑战万点的多头牛市，化为空中幻影，反倒是金融风暴的阴影再度浮现，不禁令人联想∶台股熊市来了吗？

信心危机是造成这波股灾最大的原因。所有投资人都在问，到底何时止跌？套牢的股票与基金要怎麽急救才好？众多专家的结论是∶止跌曙光不远，千点反弹行情别错过！

陈忠瑞∶中空确立 短线反弹可期

每次精准预测台股高低点的瑞展产经研究董事长陈忠瑞，在今年6月就陆续在部落格发表「景气飘摇、3大指标定多空」、「景气放璁假、台股防中璁」等警讯文章，领先预测台股将有ㄧ波大修正。现在台股崩跌，他反而不悲观，认为景气停滞已成定局，但第4季反弹行情绝对可期。

陈忠瑞从景气、资金、技术、政策等影响股市的条件来预测，现在是「三坏一好」，台股经过大修正之後，机会已浮现。

就景气面来说，美国国债已达法定上限的14.3兆美元，相当於美国1年的GDP，今年预算赤字预估增加到1.4兆美元，等於GDP的10%，这将使美国国债占GDP 的比重突破100%，而美国民间债务也占GDP 达230% 以上，政府与民间双双债台高筑，将导致美国长期消费不振及高失业率。

美国经济不好，当然会影响台湾，主计处之前预估的保5（GDP 成长率5%）一定出现问题，今年GDP 季成长率上半年2季约6.55%、4.64%，下半年可能只剩3.5%、4%。再加上今年景气对策信号已经连续第2个月亮出绿灯，7~9月数字一定又下滑，景气倒退已经确定。

再从资金面来观察，货币政策上半年已经转为紧缩。4月货币供给M1B 年增率持续下滑至8.17%，与M2的5.88% 相减後，两者仅相距2.29%。5月公布M1B 年增率下降为8%，创2009年4月以来新低， M2年增率则上升为6.14%，为2009年12月以来最高。M1B 与M2相减後只剩下1.86%， 距离货币指标「死亡交叉」仅有咫尺之遥，现在股市大修正，若货币指标「死亡交叉」成真，台股资金动能将受阻。

陈忠瑞认为，景气与货币条件对台股不利，从技术面与政策面来评估，在台股跌破季线、年线之後，中空格局确立，不过，短线跌幅过大，加上政府持续护盘与 政策利多加持，对於台股也不须太过恐慌。

他预期未来会出现跌深反弹，而且因为年线才下弯不久，如果政府资金挹注，可能出现强力反弹，乐观一点可挑战8400~8500点年线附近，建议未来半年最好是「买长黑、卖红」，也就是长黑时买进跌深的龙头股，或者是台湾50（0050）。

张达文∶定期定额买股买基金 2 年收割

曾是明星经理人，目前代操政府委托基金多年的日盛投信协理张达文表示，台股短时间大幅修正千点确实吓人，只能说是2008年金融风暴以来，股市贪婪的Party 结束了，现在是「恐惧当道」，未来可能还会持续一阵子，但若平心而论，未来还有什麽比美国会倒债的利空更严重？答案可能没有。

景气衰退、美国倒债、欧洲倒债、中国经济硬著陆...所有的利空，都在这次大修正之後消化的差不多，即使景气再向下修正，股市可能於反弹之後大跌，还是会慢慢涨回去。不管未来台股怎麽走，要想成为未来赢家，张达文说，2008年金融风暴殷鉴不远，其实很容易找到答案。

他提到，虽然很难预测景气走势，但美国与欧洲的经济复苏脚步肯定比中国为首的亚洲来得慢，台股跌深後，反弹的速度也许很快，但面对目前偏空的市场，定期定额买台股基金，是比较好的作法。

因为大盘反弹有时速度快又猛，修正时也会出现企业赚钱但股价大跌的「绩优地雷股」，在大起大落的市场，一般人很难应对各项变化，投信有资源与操作纪律，又能分散持股、分批进场，比较不会买到地雷股。

张达文指出，2008年金融风暴的输家，第1名是测试底部的主力与散户，第2名是在底部完成後，没有在底部建立持股的投资人。反向来思考，目前大盘修正千馀点，定期定额在底部区慢慢建立持股或投资基金，未来1~2年赚个10~20%，比定存利率好绝非难事。

吴祖望∶美国政策稳市 金融股将成反弹先锋

投资资历超过25年的新光投信投资管理处副总经理吴祖望分析，这波全球修正是2008年金融风暴的二部曲。当年美国为了救市，大量印钞票，让资金去炒作金融商品、原物料，但却没有进入实质的工业生产、服务业体系，来制造就业机会，导致现在美国失业率仍然居高不下，因此出现股市大涨，但景气无感复苏的背离现象。

政府用资金拯救大企业， S&P 500大企业获利确实明显提升，但美国有更多中小企业难躲倒闭潮，因而出现断层，面临苦哈哈的景气环境，难以有活力。这次股灾，吴祖望形容是「股市忧郁症」发作，初期极度恐慌，需要政府政策与银弹的支持，才能投药舒解病况。

他认为，未来美国虽然口头不会实施QE3（第3次量化宽松），但各项类似的政策与工具都会陆续推出，股市再观察1、2个月就会稳定，甚至出现强力反弹，高档区约在8500点，时间可能在年底或明年初。

至於谁是带领这波反弹的领头羊？吴祖望认为，金融股最有机会，尤其是在大陆二线城市布局完整的台湾金融股，将成为指标。他说，台湾金融股从2000年网路泡沫以来，全球经济不景气时就开始打消呆帐、调整体质，现在无论是获利能力及资产品质，可说是10年来的高峰，未来两岸经济合作，将带领台湾金融产业走出另一种格局，因此将成为反弹先锋。

◎更多精采内容请看∶《Money钱》NO.48 2011年9号