雪亮眼镜多少钱一个:保障房“固化贫穷”的坚硬逻辑

保障房“固化贫穷”的坚硬逻辑

保障房“固化贫穷”的坚硬逻辑

童大焕—2011年8月24日星期三

    未来5年建3600万套保障房，此举被普遍认为将奠定“市场归市场、保障归保障”的住房“双轨制”新格局，最大限度地保障弱势群体的住房发展权。然而，最新一期《瞭望》新闻周刊调查显示，一些与“双轨制”相伴的误区，正同步显现。比如，各地大规模兴建保障性住房，而与之配套的公共服务面临严重“欠债”，交通出行、孩子教育、医疗保障等基本的城市公共服务在一些甚至多达上百栋建筑的保障房社区都成了“奢望”。保障房将成低端住宅的主角，而因分配、质量等一系列问题缠身的保障房或将沦为住房问题的矛盾多发区。住房“双轨制”将可能使“市场归市场，保障归保障”的政策“变形”为“富人区归富人，贫民区归贫民”。

    在保障房资金严重短缺的情况下，保障房选址偏向地价低廉的偏远地区，自然是各地方政府的“理性经济人选择”，而交通、学校、医疗甚至治安方面的配套建设，很多地方政府也会“心有余而力不足”。笔者日前甚至得到确切消息，天子脚下的北京西南三环丽泽桥附近，居然有以廉租房立项却对外销售的房子！巧妇难为无米之炊，只好滥竽充数。在现有的官员任命体制下，在“服从命令”和“对下服务”之间，官员们首先会选择“服从命令”完成保障房任务再说，至于保障房质量如何、配套如何，将会普遍地成为一个“旷日持久”、如影随形地缠绕着保障房的大问题，诸多保障房持有者有可能被迫将原本就十分有限的时间、精力和聪明才智用到为保障房权益“斗争”的不断折腾和扯皮纠纷上来，从而使被保障人原本就显得廉价的时间更为廉价，生命更为贫瘠，使保障房沦为“固化贫穷”的陷阱。

其实保障房在一定程度上一开始就是个陷阱，它不是将人最宝贵的时间和生命运用在如何琢磨事、如何创造财富上，而是运用在如何琢磨人、如何参与分配财富上。本人不完全反对公租房、廉租房等保障性住房，但也要提醒社会，保障性住房的这个“固化贫穷陷阱”之真实存在。

    很多人认为购买经适房、限价房等明显低于市场价格的房子是捡了大便宜，姑且不论房屋质量问题，我亲眼所见的诸多等待经适房的人，最终并没有从经适房或限价房中得到便宜，相反，等待的漫长过程使其中不少人得到的保障房不仅位置越来越偏远，而且价格反而赶上或接近若干年前城区商品房价（很多人不能深刻领会和运用“时间就是生命，时间就是金钱”的基本人生哲学）。不久前，全国人大常委会副委员长成思危表示，北京高达70%的经适房被用于出租。天则经济研究所和搜狐财经6月28日在京发布报告称，北京、太原、西安三地数据显示，高达48%的经济适用房被用于出租，而普通商品房用于出租的比例仅有20.55%，这项调查说明出租和闲置的经济适用房超过了半数，即半数以上购买经济适用房的家庭其实并不需要这项保障。

    如果这些人不把希望寄托于保障房，而是把希望寄托于市场和自由选择本身，得到的回报远高于保障房与同区域商品房的差价。首先是不必排队等保障房，在通胀时代，你赢得的时间会给你的财富增长带来巨大空间。其次，如前所述，保障房通常建在偏远地区，虽然它跟其周边房价相比是有一个优惠幅度，但若你以同样的钱款在城市中心区域买哪怕小得多的房子，未来的涨幅也要比城市偏远地区大得多。多涨出来的部分很快就会超过保障房获得的那点优惠。房屋价值的永恒定律是：地段，地段，还是地段。大城市房价上涨超过二三线城市；城市中心区域超过郊区和边缘区域。中国指数研究院中国房地产指数系统2000年到2010年11年间多个城市住宅销售价格变动的结果统计，得出结论是：11年间，全国平均房价上涨2.42倍，但同期，多个大中城市房价上涨幅度都远超全国平均水平。上涨倍数分别是北京3.76，上海4.27，天津3.48，重庆3.75，深圳3.59，广州2.67，杭州5.22，南京3.55，武汉3.39，成都3.62。除了广州例外，其余九大城市房价在11年间增至少上涨了3.39倍以上。全国平均则只上涨了2.42倍，说明大城市的上涨幅度远高于全国平均数和小城市。广州作为一线城市为什么例外，只比全国平均高出一点点，目前我还没有找到十分有说服力的解释。个人理解，可能是因为和北京之于京津冀首都都市圈的中心地位、上海之于长三角都市圈的中心地位相比，广州作为珠三角都市圈的“中心城市”地位并不突出，而广州周边城市的发展速度快于广州所致。

如果是以出租为主的保障性住房，比如公租房、廉租房等等，其“固化贫穷”的效应往往更加明显。它把人长期固定在偏远的、同质化的、教育、医疗、交通乃至治安落后的地区，形成“阶层封闭”和弱势人群之间负面情绪的共同影响。前面说了，为了维持低房价，保障房建设只能找土地与补偿价格低廉的地区，这些地区不仅交通偏远，而且教育、医疗乃至商业等主要配套不可能完善。商品房小区不少业主是居住改善型需求人群，可以用时间换空间，先行投资房产，等待配套完善之后、房价升值之后再居住或租售。但是，保障房的消费者却一刻也等不起。而且，保障房居住者一般的工作机会都在主城区，他们大多数不可能有相对独立的自由职业，也不可能购买汽车作为主要交通工具，来往交通只能依靠公交和地铁城铁，这样一来不论是时间还是交通费用，都是不可承受的。古有孟母三迁为教子，今天为了住房廉租房而牺牲上升和成长机会，岂非人真正成为房子的奴隶？

    张五常教授在《贫富分化与土地政策》一文中也指出：“每个人天生下来的智商不同，健康不同，际遇不同，运情不同——收入或财富也跟着不同。某程度的贫富分化无可避免。过于极端的分化不容易被社会接受。另一方面，理论与历史的经验说，采用任何政策去推行财富或收入平均化，对经济运作的活力或多或少有不良影响，因为这些政策会削弱对社会产出有重要贡献的成员的积极行为。贫富分化过甚社会不容易接受，而这分化最难接受的是源自土地或楼房的价格变动带来的那种。源自土地或楼房分配的贫富分化带来的印象，是既非天赋之能，也非勤劳所得。买下了房子，其价无端端地上升了几倍，不是不劳而获吗？其实往往要靠先用功，赚点钱，也要讲眼力，虽然幸运的因素存在。很少人会记得，上世纪八十年代的香港与九十年代的中国，投资于房地产输身家的人无数。奇怪，社会不可怜这些人。”

    在文章的后面，张先生更是提出“政府提供廉租房不要考虑。香港昔日推出廉租房是因为难民涌至，不给他们提供栖身之所对治安不利。这些廉租房后来搞到一团糟，给穷人定了‘穷’位，虫蛇混杂，黑社会、贩毒等行为集中起来。”可见廉租房“固化贫穷”的陷阱，不论在香港还是在内地，都是一种客观存在。

笔者还没有到完全彻底否定廉租房的地步，但那应该控制在极小范围内，而且要尽可能实现贫富混居。比如对接近淘汰的老旧房进行加固改造以后供廉租使用，而不是大规模地在偏远地区建设廉租房。市场的自由分化是最好的“廉租房”形式。比如保留城中村，比如允许小产权房出租而不出售。这比政府提供的廉租房更及时、更能实现“贫富混居”，也更廉价、更高效率、更有质量保障。很多城中村的出租房是不成套的，“一张床”的功能被格外突出，而独立厨房和卫生间的空间就被节省出来，不仅节约了承租户的房租，也大大降低了他们的使用成本。不需要在政府那儿排老长的队甚至跑很多关系，承租户根据自己的需要自由选择。

最后，有一段郎咸平语录为本文作结：“1、穷人缺什么：表面缺资金，本质缺野心，脑子缺观念，机会缺了解，骨子缺勇气，改变缺行动，事业缺毅力。2、世界上最愚蠢的人是非用自己撞得头破血流的经验才叫经验。3、年轻是本钱，但不努力就不值钱。4、富就富在不知足，贵就贵在能脱俗。贫就贫在少见识，贱就贱在没骨气。”