造价工程师分几个等级:坚硬的住房泡沫

坚硬的住房泡沫

本文见《财经》杂志 2010年第2期 出版日期2010年01月18日  共有26条点评

在2018年至2025年之间，住房的供应和需求有可能发生逆转，泡沫将在那个阶段开始破灭

《财经》记者 陈涛

　　据说，陌生的人开始聊天时，天气总是一个好话题。而今，在中国，你可以放心地把关于房价的讨论放在优先的备选话题中了，大家很容易聊得投入、尽兴。

　　而讨论的中心，往往是关于中国的房价有无泡沫。如果是两个人讨论，很可能是两种看法：有泡沫、无泡沫；如果再来一个人，则很可能会有第三种看法：说不清。

坚硬的泡沫

　　按现在的价格计算，住房已经成为中国人最大的一笔家庭财富。当然，这也是“被财富”的。依照现价估算，全体中国人拥有的家庭财富大约为100万亿元上下，而住房一项的总价值约为60万亿元。对这最大的家庭财富保持最大的关注，符合中国人的习惯。

　　按照国家统计局公布的数据，2009年前11个月，住房销售总额高达3.5987万亿元。推算下来，2009年全年的销售额近4万亿元。在中国30多万亿元GDP的经济总量中，除了住房，没有另外一个产业有如此大的体量。

　　无论对家庭来说，还是对国家来说，住房都是举足轻重的。

　　诡异的是，如此举足轻重的住房，人们对它的看法却如此不一致，而且，谁都难以说服对方。“泡沫论”嚷嚷了少说也有五六年了，结果越说越涨，越涨越说有泡沫；“无泡沫论”得到了市场的肯定，越说越得意，说得连自己都信了；剩下的茫茫众生左听左有理，右听右不错，都不知道自己该信谁的。

　　为了讨论能深入下去，我们还可以稍稍界定一下不同语境下“泡沫”的含义：当人们说“房价有泡沫”时，他指的是什么呢？

　　最直观的说法就是，房价远超过了其内在合理价值。而“内在合理价值”可以用商品房开发成本、租售比等指标来衡量。

　　这些看法当然都能得到强有力的支持。不过，“泡沫”这个词暗含着“分分钟就要破”的意思，而最让“泡沫论”者没面子的是，房价不但没有跌，反倒一路上涨。

　　从国家统计局统计年鉴给出的数据来看，1991年时，全国商品房的平均售价仅为每平方米756元，而2009年前11个月，这一数字上涨到4784元，剔除物价因素，大约上涨了3倍。

　　这是全国平均的数据，在北京、上海这样的中心城市，涨幅要大得多。而且，基本上呈单边上涨态势。莫非，这住房要成为史上最为坚硬的泡沫？

可疑的供应高增长

　　如果是在“远超过其合理价值”的意义上说“泡沫”，说当下的房价有泡沫应该没有什么大问题。但是，如果是在“分分钟就要破”的意义上说，则未必成立。虽然，但凡是泡沫，难逃最终破灭，区别只在于，中国房价泡沫的破灭可能需要一个比较长的过程。

　　所谓“内在价值”（即亚当斯密所说的“自然价格”，马克思所说的“价值”）并不能直接牵引价格（亚当斯密所说的“市场价格”）向它靠拢，而是通过影响供求关系，进而导致价格接近“内在价值”。

　　也就是说，直接影响价格的是供求关系，而非“内在价值”。“内在价值”通过影响供求关系而影响价格：当一物价格过高，会提高生产商的积极性，进而导致供应增加；同时，过高的价格还会抑制购买，即需求减少。而通常来说，一物供应增加，需求减少，其价格自然会降下来，反之亦然。最终，当价格贴近“内在价值”时，达到均衡。

　　中国商品房的供求关系非常复杂，有历史的因素，有城市化进程的因素，还有房地产行业自身的因素。

　　依照国家统计局的数据，1991年时，全国商品房（含住宅、商铺和写字楼，通常，住宅大约占商品房的90％）的销售量为3025万平方米，到了2007年，这一数字被改写为7.7355亿平方米，复合年增长大约为19.75％。

　　在过去20年里，这个增速大体恒定。唯一的例外是2008年，该年因金融危机、“拐点论”盛行等因素，导致房屋销售同比下降，但是，这个下降又很快被2009年的报复性增长弥补。2009年前11个月，全国商品房销售面积同比增长53％。

　　在一个卖方市场里，可以粗略地用销售总量来代表产能。换言之，中国商品房的供应大体在以19.75％的年增速匀速成长。

　　如果未来20年还能保持这个速度，则2030年时，地产商们有能力在一年内向市场推出超过200亿平方米的商品房。以2009年的均价计算，这些房子将价值100万亿元，大约是中国2009年的GDP的3倍。

　　这当然是一个荒谬的推论。未来20年，中国的地产绝对不可能持续过去20年的高增长，原因不在于供应——只要有钱赚，地产商有能力把商品房的供应保持在年增长20％以上——而在于需求。显然，未来的需求不会持续旺盛。大家现在最关心的问题是，在什么时候，泡沫会破灭。仅仅用供求关系来看这个问题，它会变成：在未来的什么时候，供求关系将发生逆转？

需求或将掉头朝下

　　1991年以来的商品房销售面积大体上在Y=3025+（1+19.75％）^（X-1991）这个曲线的附近。其中3025万平方米为1991年的销售面积，X为年份，Y为在X年的商品房销售面积。

　　相比供应，需求要复杂得多，远非一个曲线方程所能描述。

　　首先，中国人的住房历史欠账多，在计划经济时代，中国在住房投资上始终不够。1978年，城镇居民人均住房仅为6.7平方米，农村居民为8.1平方米。

　　按照这个数字，一个三口之家，仅仅有大约20平方米的住房，而20平方米的地方摆张大床和桌椅等就所剩不多了，独立的厕所、厨房就更谈不上了。一个比较体面的城市家庭，三口之家，大致需要100平方米上下的住房，即人均住房30多平方米。

　　经过1998年的房改，人们不再指望单位分房，压抑了四五十年的住房需求被释放出来，导致住房需求爆发式增长。

　　城市化又源源不断地为城市住房增添了需求。根据国家统计局公布的数据，1978年，城镇人口总数为1.7亿，2008年，这一数字被改写为6亿，在31年时间里，城镇人口增加了4.3亿，平均每年增加近1400万。

　　这些人口中的大部分都是从农村转移到城镇里来的。他们在城镇里工作、生活，自然少不了要有相应的住房。

　　根据住房和城乡建设部提供的人均住房数字，我们可以看到，就城镇而言，在住房方面，过去31年里做了两件事：一是把城镇原有的1.7亿人口的平均住房标准从6.7平方米提高到接近30平方米（依照该部的说法，2006年，城镇居民人均住房面积为27.1平方米；2007年，农村居民人均住房31.6平方米）；二是为新进来的4.3亿人口提供大约人均30平方米的住房。这样算下来，总共新增住房大约170亿平方米。

　　算术平均下来，每年大约新增住房5.5亿平方米。这大致是2006年的新竣工住宅面积数字。而显然的是，过去31年新增住房的平均速度应该远低于2006年的水平。

　　如果统计局给出的新竣工住宅面积是可靠的数字，那么住房和城乡建设部给出的人均住房面积可能就有不少水分。当然，统计局只统计了商品房，而住房和城乡建设部的人均住房里，包括了非商品房。不过，那部分应该不是个非常大的数字。

　　中国现在还有大约7亿人口在农村，而中国如果能步入比较发达的国家之列，那么，农业人口应该不超过2亿（美国的耕地比中国稍多，农业人口不足1000万）。

　　假设中国的人口总数保持不变，按照过去30来年的转移速度，大约还需要36年才能完成这个任务。

　　按人均30平方米的标准，这5亿人口大约还需要150亿平方米的新增住房。

　　假设住房和城乡建设部给出的数字里有50亿平方米的水分，则未来36年里，还需要新增住房大约200亿平方米，年算术平均数为5.5亿平方米，即2006年的数字。

　　如果要把标准提高到人均40平方米，则这一数字为310亿平方米，年算术平均数为8.6亿平方米，超过了2009年的水平（估计2009年新竣工的商品房将达到8.2亿平方米左右，其中住宅大约为7.4亿平方米）。

　　如果人均住房30平方米是对住房需求的初步满足，并假设住房和城乡建设部给出的数字里有50亿平方米的水分，同时假设未来人口转移速度仍保持年均1600万，则依照2009年的建设速度，大约还需要15年的时间，住房的供求关系将会发生逆转。

　　如果未来住房供应还能保持20％的年增长率，则仅需要七八年时间就会发生逆转。

　　基于以上假设，同时不考虑宏观经济政策、金融政策、土地供应政策以及经济大形势的变化，在2018年至2025年之间，住房的供应和需求会发生逆转，泡沫将在那个阶段开始破灭。■