九乡新闻网隙组词:澳新银行：澳大利亚房地产前景报告
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/29 07:18:08
澳新银行：澳大利亚房地产前景报告
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由于澳央行可能加息等利空因素，2011/12 年间悲观的市场情绪将占上风。然而，房租调整、市场重拾信心和适中的价格都是澳洲房地产进一步繁荣的保障，强劲的基本面将最终战胜市场的悲观情绪
宏观经济
中长期来看，澳大利亚的经济增长主要推动因素依然是采矿和资源业投资。由于总体产能有限，投资增长可能会导致明显的工资、通胀和利率上行风险。
住宅地产
由于澳央行可能加息等利空因素，2011/12 年间悲观的市场情绪将占上风。然而，房租调整、市场重拾信心和适中的价格都是澳洲房地产进一步繁荣的保障，强劲的基本面将最终战胜市场的悲观情绪。
商业地产
办公楼市场触底反弹，若短期内进一步降价则可能由于较高的租金引起资金收益率提高和办公楼建设的增加。在这一点上，各州首府差异明显。
零售房产受到强劲的基本面支持，短期内租赁市场低迷的风险得到了缓冲，但是2011/12年零售房产的疲弱表现仍然提示我们应采取谨慎策略。
受到良好基本面的推动，工业品需求增加，2011年第一季度工业地产收益率降低幅度减缓，前景看好；同时，酒店业仍然受到强势澳元的影响而持续低迷。
宏观经济：采矿业增长驱动澳大利亚经济增长
尽管受到中东政局动荡、亚洲通胀加速和欧洲持续深陷主权债务危机等因素影响，宽松的货币政策仍将驱动发达国家经济复苏。亚洲经济快速增长和欧美的复苏将使 2011/12 年全球经济增长 4.5%左右，澳大利亚出口和大宗商品价格也将上扬。
澳大利亚: 预期利率上升
2010 年澳大利亚经济增长受到自然灾害、信贷增长疲软、房屋价格走低以及悲观的市场情绪影响，澳央行可能的加息也会进一步影响购房能力、消费热情以及家庭现金流。
中长期来看，前所未有的采矿和资源行业投资将成为经济增长的主要推动因素。2011 年上半年，澳大利亚外贸收支创新高，预计下半年继续增长。这将支撑明年采矿业高达 830 亿美元的计划投资额。但受限于产能，巨额投资将导致相当的工资和通胀上行风险。
近年来就业情况亦得到改善，失业率低至5%以下，多个行业出现熟练工短缺。由于对劳动力需求旺盛和移民减少等因素，失业率有望进一步降至4%，低于 5%的NAIRU1估计值。工资和通胀的上行风险将会引起澳央行的关注。
鉴于2008年的经验，轻度紧缩的政策对于控制通胀效果有限，澳央行可能会倾向于“领先于事态”的货币政策。因此，尽管目前房屋支出较低、澳元强势和财政紧缩，澳洲央行仍有可能在15个月内加息100基点，这也将导致零售支出和房价增长受限。
住宅投资受阻
去年公共房屋建设回落至正常水平、私人住房建设审批减少，导致新增住宅建设审批大幅减少，墨尔本等地的中高密度房产项目的建设抵消了部分供应量降低。由于房价下跌和加息，2011/12年间开发商热情将降低，在大多数州新增住房供应无法满足需求，加之海外移民回升，房地产市场将显得紧张。
非住宅建造减少
由于政府420亿美元刺激计划业已完成，非住宅建造活动将在2011/12年间有所减少。私人建筑审批大幅削减，商店、办公室、工厂/仓库供应增量在未来一年中都将相当疲软。尽管商业地产市场回暖，开发商依然非常谨慎，融资也仍是关键约束。
房地产市场：多空双方各执一词
市场情绪与基本面的抗衡
2010/11年间房价企稳，首次购房风潮过去以后，2010 年11月开始，新一轮外资进入限制和加息(尤其是40基点的加息) 引发了市场方向的改变。同时，移民人数近乎减半，潜在需求降低。一系列的自然灾害扭曲了昆士兰州的价格，某些城市的空置率上升，拍卖交易量下降，贷款和融资需求亦日趋疲软，房地产行业的领先指疲弱，市场情绪也发生了变化。
加息前景将进一步削减2011/12年度的购房能力，但房价大幅下降的风险不大。由于资源行业兴起，预计2012年澳大利亚经济将会有大幅增长，劳动力市场也将繁荣，失业率下降和熟练工的短缺将会引发工资上涨压力，被迫售房的情况将会维持在低位。此外，由于新增房屋建设不足以满足潜在需求，房屋市场将会趋紧，已经处于低位的租赁空置率将会进一步下降引发租金上涨压力，由于昆士兰洪水，这一现象将会更加明显。然而，加息降低了房屋购买力，同时也没有明显的激励市场情绪的因素，这将导致房价2011/12年度仍然维持在当前水平。
警惕简单的房价衡量指标
我们对于房价是否被高估的判断往往是基于长期平均价格。例如“债务占GDP比例”和“房价与收入比”等指标的使用往往是毫无根据的。即使是稍微复杂的房屋购买力指标或者租金折现模型也并不够全面。
复杂的计量经济学分析方法往往承认单一的数据分析并不能解释所有因素，必须对市场进行更多分析。也就是说计量经济学分析方法具有不够全面的缺点，例如不能将“监管自由化”等结构变化的重要因素内生化。
房价分析的目标不应该是将数据的关系简单化（例如仅仅考虑长期平均房价），进而将任何差异解读为“价值高估”，而是应该根据现有的数据分析可能的各种原因并且分析各种原因的影响方式。由于很多外生因素是不能进行定量化分析的，我们可能忽略了它们对当前房价和未来房价走势的影响。
房价结构合理
我们需要分清结构型影响（例如监管变化和资金成本的永久变化）和周期性或者暂时性的影响（例如临时性的政策变化或者周期内的利率变动）。收入是最为稳定决定房价的的结构性影响因素，平均家庭收入的长期增长促进了房屋价格的上涨。如果房价和平均家庭收入以同比例上升，那么 2011 年的房屋中间价将会是31万澳元左右，而不是55.4万澳元。根据“房价与收入比”的历史数据进行分析，那么房价需要下将44%，然而考虑到90年代通胀和利率下降等结构型影响因素，那么现价也就不那么夸张了。如果假设仅仅利率和收入水平会影响房价，那么以1985年为基准，房价应当从2011年3月的水平下降7%左右。 然而，过去20年中除了利率和收入增长以外亦有其他结构型影响因素，例如监管自由化、税收变化和长期的住房短缺。这些因素解释了房价为什么较只考虑利率和收入水平的影响时所得结果要高。目前的情况来看，并无对现有房价进行结构型音响因素的调整。