中央党校教授：确立近似产权 延长土地使用期到1000年

2011年08月19日 07:50
来源：中国房地产报

中共中央党校校委研究室副主任周天勇(资料图)

提要：国家从2003年开始调控房地产，但2009年房价涨了25%，全国房价收入比为8.3。2010年是国家宏观调控年，房价仍上涨15%，全国房价收入比为8.7，上涨了0.4。带着“房价为何越来越高”的疑问，本报专访了中共中央党校校委研究室副主任周天勇，请其剖析房价上涨的深层原因。

中国房地产报：国家从2003年开始调控房地产，但房价却越调越高，能否解析一下背后原因？

周天勇：一是土地供应不足。2004年到2009年5年间，为住宅供应的土地面积很少，其中一个非常重要的原因是为了保18亿亩耕地，对住宅用地控制很严，另一个原因是囤地，有很多开发商和地方政府都在囤地。

二是房屋需求。这其中有正常需求、城市化需求、投资和投机需求，还有对中心城市的特殊需求。

三是行政垄断、土地招拍挂、70年出让等原因形成的地方土地财政。卖地就只政府一家卖，成千上万个房地产商买，而且不是市场化手段，土地定价权在垄断者一方。招拍挂是谁出价最高卖给谁，价高者得。70年的使用年限，租金一次性收上来，这不是卖地，而是卖使用权。卖地出让金2007年是12000亿元，2008年9600亿元，2009年接近16000亿元，2010年，国家宏观调控，最后竟然还卖出29000亿元，同比几乎翻了一番。土地出让金的钱不摊在房价里，摊给谁？

中国房地产报：那你认为目前调控的难点在哪里？

周天勇：一是有限的土地在吃饭与居住之间的矛盾。我国的土地基本国情是144亿亩，到2040年，人口增加需要增加1/3的粮食，还需要7亿多亩耕地，再加上2亿多亩建设用地，未来我们缺10亿亩地。所以，从中国国情讲，要坚决反对住两套房或者三套房，坚决反对到农村去买一个院子，我们没有享受这种居住方式的资格。同时还要限制农民盖房子，农村30年盖房子用了2亿亩地，但是在农村中长期居住的人口减少了六千多万人，而城镇30年仅增加了5000万亩地，但常住人口增加了4个亿。从土地利用来看，我认为，建城市比建农村划算。所以，城里的地需要多少，应当供应多少。

二是中央和群众压低房地产价格与地方财政收入的两难。中央靠税，地方政府特别是市县政府靠卖地、收费和融资平台。我现在是学者，我觉得地方政府应该少收一点，但是如果让我明天到哪个市里当市委书记，我就不是这种说法了，我肯定要把这个地价搞得很高再卖出去。因为，卖出去地方财政才有钱。严格规定地方供地的80%不能卖，要用来建保障房，20%的地卖出去，收取的出让金，除了以前的固定用途，又建不了那么多保障房，保证不了地方财政的运转。如果真要严格按照国家有关部门的部署，我认为，地方财政将陷入严重困难的境地。

三是经济增长速度与扩大就业的两难。对房地产领域的严厉调控，限制了房屋销售，经济增长的速度也可能有所下降。这样的局面，一方面对抑制消费物价和房价的上涨有着积极作用，另一方面，却也会对房地产业和建筑业产生较大影响，在此领域中，包括与之关联的装修、电器、家具、布艺等关联产业也会受到影响。产业链的GDP减少，就业容量也就有可能萎缩。

四是宏观调控与推高地价房价体制机制之间的矛盾。现在是推高房价的体制机制，为什么这么说？现代手段卖地，政府从农民手里购过来，再高价倒出，最后想在强大的动力机制上控制房价很难。打一个比喻，就像人的手，底下是一个千斤顶，手非要压下去，弄不好就会给你转穿。

中国房地产报：解决房子问题，你觉得中央如果下定决心，从根上要如何进行改革？

周天勇：第一，延长土地使用年限。土地私有化不可能，但是，我买一个住宅，地不是我的，房子也不是我的，过了70年还归国有。这就产生矛盾，怎么办？就要延长使用年限，比如说耕地1000年，住宅500年，企业用地300年，沙漠、盐碱地1000年。土地性质还是国有，就是1000年以内归你所有。

第二，确立近似产权，土地房屋可以交易，抵押、入股、出租、继承都行。1万年归你就相当于给你，这个时候就可以征财产税了。

第三，各种土地平等进入市场，不要政府一家卖地，政府一家卖地就没有竞争者，所有的地都进入市场，就形成竞争性的土地供应市场，地价就能降下来。

第四，废除土地招拍挂。我认为农民的土地、宅地、林地、耕地都应该允许交易、继承、抵押、入股、出租。台湾地区的宅地、耕地、林地就是这样交易的：如果这个地增值100%，“政府”40%，自留60%；如果增值200%，各拿50%；如果增值300%，“政府”60%，自留40%。涨价的部分按比例累计归公。