陈钰芸野性:解读财税[2010]121号文件

解读财税[2010]121号文件

发布时间：2011年02月16日 字体：【大 中 小】

解读财税[2010]121号文件

　　文件第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　例如，某公司经营租出房产一套，该房产原值500万元，租期三年，共收租金300万元，第一年年初支付80万元，年末支付30万元，第二年年末支付120万元，第三年年末支付70万元，第一年的上半年为免租期，请正确计算房产税并做出会计处理。

　　出租方：

　　第一年年初

　　借：银行存款                      80

　　贷：其他应收款——待摊房租收入    80

　　借：营业税金及附加                 4.4

　　贷：应交税费——应交营业税        4

　　应交税费——应交城建税        0.28

　　应交税费——应交教育费及附加  0.12

　　借：管理费用                      2.1 

　　贷：应交税费——应交房产税        2.1

　　注：本例子是按照会计准则规定做出会计处理的，麻烦就麻烦在各期收取的租金不相等，而租赁准则又要求在租赁期（包括免租期）内均摊租金收入，营业税税法却要求开票纳税，房产税也有特殊规定，故：

　　1、营业税=80×5%=4万、城建税=0.28万元、教育费及附加=0.12万元

　　2、房产税=500×（1-30%）×1.2%×6÷12=2.1万元

　　第一年年末

　　借：银行存款                       30

　　其他应收款——待摊房租收入     70

　　贷：其他业务收入                   100

　　借：营业税金及附加                1.65

　　贷：应交税费——应交营业税        1.5

　　应交税费——应交城建税        0.105

　　应交税费——应交教育费及附加  0.045

　　借：管理费用                       6

　　贷：应交税费——应交房产税        6

　　注：1、营业税=30×5%=1.5万、城建税=0.105万元、教育费及附加=0.045万元

　　2、房产税=100×12%×6÷12=6万元

　　3、所得税确认收入为100万元

　　第二年年末

　　借：银行存款                       120

　　贷：其他业务收入                   100

　　其他应收款——待摊房租收入     20

　　借：营业税金及附加                6.6

　　贷：应交税费——应交营业税       6

　　应交税费——应交城建税       0.42

　　应交税费——应交教育费及附加 0.18

　　借：管理费用                          12

　　贷：应交税费——应交房产税             12

　　第三年年末

　　借：银行存款                       70

　　其他应收款——待摊房租收入     30

　　贷：其他业务收入                   100

　　借：营业税金及附加                3.85

　　贷：应交税费——应交营业税         3.5

　　应交税费——应交城建税         0.245

　　应交税费——应交教育费及附加   0.105

　　借：管理费用                         12  

　　贷：应交税费——应交房产税           12

　　该房屋使用至第三年中期。

　　文件第三条规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　例如，某公司，年初购入房产一栋，作为办公楼使用，价值1000万元，经专业的评估机构确认，该建筑物价值600万元，土地价值400万元，房屋残值为10%，按照30年计提折旧，土地按照40年摊销，无残值。请为该企业做出会计处理。

　　借：固定资产——办公楼       600

　　无形资产——土地         400

　　贷：银行存款                   1000

　　借：管理费用                          34.2

　　贷：累计折旧（600×（1-10%）÷30×11÷12）       16.5

　　 累计摊销(400÷40）                         10

　　应交税费——应交房产税                      7.7

　　房产税=1000×（1-30%）×1.2%×11÷12=7.7万元

　　需要注意的是，如果纳税人是融资租入或者分期付款购入，并符合融资条件的，按照新会计准则规定，应按照所支付款项的现值计入资产的账面价值，而房产税的计税依据所论述的“房产原值”基本上是指账面价值，即在这种情况下，利息是不征收房产税的。