“物业自治”能走多远？

——对市区部分居民小区探索实施自治管理的调查

2011年08月15日06:25         

　　居民小区物业管理的好坏，不仅直接影响到居民的生活质量，而且对城市的环境与文明建设起到重要作用。在长年管理难、管理差的情况下，怎样才能提升居民小区的物业管理水平呢？“向阳红”、湖光山色等小区探索实施的自治管理，开辟了一条全新的路径楼院和居民小区管理，是一个从居民到政府都头疼的城市管理问题，经常出现“居民怨没人管、政府愁不好管”的现象。在这种困境中，一种崭新的“自治型”管理模式——楼院小区物业自治管理悄然诞生——登州路街道辖区的“向阳红”大院的居民们，就是这样一批小区物业自治管理的探索者，而刚刚“炒掉”了原物业公司的湖光山色小区，也开始探索自治管理。“自己管自己”可不可以？能管好吗？“自己管自己”究竟该怎样管？与相关政策怎样接轨？自治管理的模式可否复制？

　　带着许多的问题，也带着许多的好奇，记者就此展开了调查。

　　物业问题多“逼”出自治管理思路

　　干净清爽的路面，整齐美观的绿化，欢声笑语的老人……记者一走进“向阳红”大院，就看到了一幅其乐融融的美景，很难想象这里曾经是个脏乱不堪的老院子。

　　“我们大院以前的环境很差，到处都是垃圾。由于地势低，碰上个下雨下雪天，院里到处都是泥水，都没法走。”“向阳红”大院居民刘女士告诉记者，小区原来是港务局的宿舍大院，开放的大院里常会有小商小贩，给人感觉乱糟糟的。

　　记者了解到，青岛很多老旧楼院都像此前的 “向阳红”一样，大门没人看管、垃圾没人清扫、水电没人管理，物业管理一直是居民呼声甚高却又难以解决的顽疾。有些老旧小区早期的物业管理机构是由相关单位派遣人员组成，服务水平较低，管理方式和内容单一，无法从根本上解决脏乱问题。

　　“老社区的情况都差不多，居民的生活环境一直不怎么好。”“向阳红”大院自治管理办公室主任周秀公告诉记者，老旧小区一般基础设施先天薄弱，后期又缺乏维修养护，因此管理难的问题普遍存在。

　　那么，缺乏物业管理的老旧楼院，为什么不聘用新的物业公司呢？“物业公司是要盈利的，一个赚不到钱的烂摊子，谁愿意去收拾？”一物业公司经理坦言，老旧小区问题太多，物业公司一般都是避而远之。

　　物业管理难，居民把大部分希望都寄托在政府对老旧小区的改造上，不过他们很快发现，改造治标却不治本。“对楼院的脏乱差居民反映很多，以前也改造过，但是没多久就变回原样了。”“向阳红”大院居民张先生说，由于缺乏管理和维护，变好的环境也维持不了多长时间。

　　与“向阳红”这种老旧楼院不同，一些新小区则是对原有的物业不满，想方设法“炒掉”物业。最近，湖光山色小区就由此迈出了自治管理的第一步。

　　“原来的物业公司管理得太差，我们业主的地位得不到体现。”湖光山色小区居民王秀珍告诉记者，由于物业公司对一些合同里的条款没有落实，公共部位收益也没有相关的账目可查，小区成立业委会把原来的物业公司给“开”了。

　　自治管理变化大获居民支持

　　“自己做主容易发现和解决问题，不会糊弄了事。现在大院漂亮多了，对得起‘幸福家园’这个名字。”现已改名为“向阳红”幸福家园的小区居民赵女士在娱乐室里一边打牌一边说，大部分居民对自治管理都很支持。

　　今年实行物业自治管理后，“向阳红”小区成立了“自治管理办公室”，由居民自主管理小区。幸福家园不见了原来的脏乱差，车辆停放有序，绿化整齐美观，健身器材一应俱全，引得周边居民也频频“光顾”。

　　“我们探索的这种物业自治管理，最初是由社区党支部、居委会出面协调，选择小区里的当家人，组织住户自己参与管理小区物业。”周秀公告诉记者，他们遵从“政府引导、居民自治”的原则，设立一个自治管理机构，管理人员通过选举产生，并且建立相应的基层党组织。“我们有自己的物业管理制度，由选出的代表组织全体居民参与物业管理。”

　　记者调查发现，其实早在2005年青岛就出现了类似的小区物业自治，“首吃螃蟹”的是宁夏路街道镇江路44号楼院。小区7名老党员老干部组成了楼院自主协商管理委员会，组织全体居民自主管理物业，这一自治就是6年。家住该小区的刘女士告诉记者，现在小区的治安和保洁工作都做得很好，大家相处也非常和睦，住在这里每天都很舒心。

　　湖光山色小区在辞退原物业公司后，由业主委员会肩负起小区物业管理的任务，虽然物业自治管理只有一个月，但社区环境已经有了不小的改观。小区人工湖水波荡漾，一群野鸭正悠闲嬉戏。“以前湖里有不少垃圾，自治以后大家都出力，这湖里的垃圾就是居民主动清理的。”湖边纳凉的苏先生表示，现在比以前的环境要好不少。

　　居民能否“我的家园我做主”

　　物业自治管理，最重要的是居民自主进行小区管理。那么，这些先行先试的自治小区是怎样运作的？居民是否真正实现了“我的家园我做主”？

　　在“向阳红”幸福家园自治管理办公室，“自我管理，自我教育，自我服务，自我监督”标语贴在显眼位置。据了解，该办公室的工作人员基本上都是楼院的居民，通过自荐和推荐，张榜后由居民选举产生。办公室设立了治安巡防、环境清洁、车辆管理3个自治小组，雇佣院内失业、退休居民参与小区管理。“我们的资金来源，一是按照户型收取的物业费，二是新划定车位的停车费用。”周秀公介绍说，社区物业维护的费用，管理人员的薪酬以及办公室人员每月的少量补贴，都会从这笔资金中支出。自治管理办公室建立了收费公开、事务公开、制度公开的机制，成立了财务督察小组，做到办事透明、财务透明。

　　相比之下，现代小区推行自治管理，更需要业主们的共同努力。“在街道办和居委会的监督指导下，今年小区依法成立了由业主大会选举成立的业主委员会，由业主委员会管理物业。”湖光山色小区业委会主任李广瑞告诉记者，业主大会表决通过了《业主自治管理办法》，依照办法成立了社区经济管理服务中心，负责小区的物业管理。

　　“自己选聘有资质有经验的人员组成物业管理团队，由这些管理人员对小区进行管理。”李广瑞表示，业主交纳的物业费以及社区公共部位收益是资金的主要来源，将用于管理人员工资的发放和小区物业维护，收支透明管理。小区还设立了监事会，在居民中选择德高望重者对业委会的工作进行监察督促，以限制业委会的权利滥用。

　　“我们选出能为我们说话的代表，由他们来组织管理，有什么决定需要征求大家的意见。这样就能充分体现我们广大业主的意愿。”湖光山色小区一位居民如此表示。

　　周秀公认为，物业自治管理最大的优势就是把管理权归还到了居民手里，拉近了管理方和居民的距离，减少了小区居民的抵触情绪，管理起来也更加容易。

　　推动物业管理更加规范专业

　　尽管居民自主管理物业确实有一些优势，实行的小区也都信心满满，但是想要长久发展仍有不少困难。

　　“目前城市小区管理一般是有物业公司参与的，业主自主管理，实行物业自治是一种比较新颖的物业模式。”中国海洋大学法学教授胡家强表示，物业自治还只是个别现象，北京、上海等城市的一些小区也有过尝试，但往往败多成少，全面推广还为时尚早。

　　记者调查发现，镇江路44号的物业自治能够坚持下来，更多的是靠老党员们的奉献精神，有他们的“以点带面”才形成了自觉爱护社区的氛围。这种方法效果虽好，但要推而广之的确有难度。由于缺乏成功的范本和经验，自治小区多是靠少量的经验摸索前行。

　　“物业管理是一项费力不一定讨好的活，因此需要一批有责任心又能热心为群众服务的代表很重要，但只凭‘有人干’缺政策还是不行。”李广瑞说，湖光山色业主委员会没有法人资格，工商登记和税收方面没有政策支持，小区物业自治管理仍然有些“伸不开拳脚”。

　　胡家强表示，虽然我国2007年实施的《物权法》为物业自治提供了法律依据，《物业管理条例》也规定“业主可以自行管理物业”，但是相关制度仍然有待完善。

　　“我觉得自治最重要的是公开透明。管理的负责人一定得是民主选举的，账目必须及时公开。”湖光山色居民蒋先生认为，制度是否健全是关系到自治能否顺利进行的关键。

　　“小区管理由传统单一的管理模式向多元化模式转变，势必带来物业管理服务收费依据、范围和物业服务标准的变化。物业公司需要改变思维和工作模式，变 ‘管理者’为 ‘服务者’。”青岛铭千物业公司经理接受记者采访时表示，物业自治的出现给物业公司带来挑战的同时，也给他们的未来发展带来启示。

　　在“向阳红”幸福家园，管理人员会帮助80岁以上的老人理发，给居民代办退休认证，定期举办文娱活动，这些已经走出了单纯物业自治的范畴。在业内人士看来，不可能全部小区都实行物业自治，但是这种全新的模式却可以推动社区物业管理日益规范化、专业化、人性化，从而推进整个城市的文明建设。 ( 邹吉宏 王 凯  黄秋萍)

　　来源：青岛日报