说唱脸谱简谱:XX市南城体育中心建设项目可研报告

注：本项目为XX省2010年度优秀工程咨询成果二等奖
目  录
第一章 总论 ……………………………………………
第二章 现状评价及建设条件…………………………
第三章  项目规划及主要技术指标……………………
第四章  项目建设的必要性论证………………………
第五章 工程建设可行性论证（外部配套建设条件）…
第六章 主要建设内容……………………………………
第七章  保障措施………………………………………
第八章  环境评价及环境保护治理措施………………
第九章  劳动保护、卫生防疫和消防…………………
第十章  项目总投资估算和资金来源情况……………
第十一章  资金筹措方案…………………………………
第十二章  工程建设期……………………………………
第十三章 项目法人组建方案……………………………
第十四章 招标初步方案…………………………………
第十五章 项目风险管理…………………………………
第十六章 效益分析………………………………………
第十七章 问题与建议……………………………………
第十八章 结论及附图表…………………………………
附  件………………………………………………………
1.1 项目建设的背景
1.1.1 项目概况
项目名称：XX市南城体育中心
建设性质：新建
项目地点：XX市XXX区XX镇幸福村
选址范围：拟建项目位于XX市南部新城银河路东侧，蟠桃路南侧，三号路和XXX地质队以西和新联大道北面的地域内，规划用地为26.8万平方米（402亩）
项目建设单位：XX市XXX城市建设投资经营有限公司
项目主管部门：XX市XXX区人民政府
可研报告编制单位：XXXX建设工程项目管理有限责任公司，XX赛舟创新咨询服务有限公司
项目总投资：初步概算2.2亿元（人民币）
项目建设期：两年三个月（2008年10月至2010年12月）
1.1.2 项目主办单位概况
单位名称：XX市XXX城市建设投资经营有限公司
经济性质：国有独资有限责任公司
单位地址：XX市XXX区海尔大道与东欣大道交界处
公司董事长：XXX
公司概况：XX市XXX城市建设投资经营有限责任公司于2003年12月经区政府区府发[200X]31号文件批准组建，200X年2月完成筹备工作，3月公司正式挂牌经营工作，注册资本10000.0万元人民币。公司性质为国有独资企业，主管单位为XX市XXX区人民政府。
公司经营模式及业绩：依托区政府投入资产，按公司化模式运营，积极筹措融入资金，通过资产的转让收购（置换）、参股或控股公司、委托贷款、土地收储整治、房地产开发等多种资本营运手段和方式经营管理授权范围内的国有资产，确保国有资产的保值增值。
公司按照“拓展南部、开发东区、改造旧城、发展集镇、建设新村、服务新区”的城建思路，近五年来主要承担区委、区政府的相关投资经营开发建设工作，负责行政辖区范围内的基础设施建设和公益性建设项目的新建与改造项目共26个，总征地面积45.5万平方米，总拆迁面积24.2万平方米，工程投资总量16亿多元。
1.1.3可研报告编制单位概况
略。
1.1.4 项目背景
XX市目前只在XX区范围内建成具有一定规模的属于XX省训练基地之一的XX体育中心。由于XX体育中心定位为全省体育训练中心，因而在规划建设中，侧重考虑为竞技体育服务，而在体育和文化、旅游、商业的有机结合上缺少综合考虑，以致在以后的经营实践中产生不了综合经营效应。凡在举办赛事活动时便人山人海，异常热闹。而赛事活动结束，一组颇具规模的现代化体育场馆就变得冷冷清清，无人光顾，不能充分显现出其综合经营价值。
随着人民生活水平的不断提高，体育锻炼已成为人们生活中不可缺少的重要组成部分。近几年，在市体育和旅游部门以及地方政府的通力合作下，成功举办了XXX国际山地户外运动挑战赛、首届“24道拐”全国汽车爬坡赛、全国汽车拉力锦标赛以及精彩纷呈的独竹漂表演。这些活动，不仅将XX市自然资源、历史文化和体育运动有机地结合起来，整合了外宣、旅游、文化、体育等资源，也对体育活动场所提出了更高的要求。为满足XX市200万人的规划建设和发展要求，填补XXX区面对约63万常驻人口和15万常年流动人口公共体育设施的空白，宣传、展示XX市的自然风光、人文景观，提高南部新城片区的城市形象，满足人民日益增长的户外健身休闲需求，促进地方社会经济的全面发展，XX市XXX区决定建设南城体育中心。
1.1.5 项目形成过程
南城体育中心建设是根据XX市城市发展规划“南北拓展、东扩西控，优化中心、完善功能、突出特色”的指导思想，XXX区委、区政府于2007年3月15日和2008年4月9日，两次在区政府会议室，由区委书记亲自主持，召开了有XX省驻XX市规划督察员、区四大班子、市规划局、城管局，区环保分局、国土分局、发改局、经贸局、交通局、文广局、公产局、建设局、园林局、体育中心等部门参加的项目审查会，在对上海XX大学、XX省建筑设计院、海南XX设计院等多家方案优选比较后，确定了海南XX设计院制作的《XX市南城体育中心》工程项目规划方案。
2007年1月30日，经XX市国土资源局XXX区分局对南城体育中心项目选址范围的土地状态进行核实后认为：“该项目选址用地范围符合土地利用总体规划。”要求“在项目获准为省重点建设项目后，按程序办理调整规划和建设用地报批手续。”该局表示：“同意该项目选址意见。”
南城体育中心工程建设项目被省发展和改革委员会以X发改建设【2007】197号文件批准列为2007年XX省重点建设项目。
2008年11月，XX市XX测绘有限责任公司向用地单位提交了南城体育中心建设用地《土地勘测定界技术报告》，报告表明：该范围土地面积为26.7870公顷，折合401.80亩。同日，XXX区建设局将该选址范围的土地红线图报XX市规划局审批。11月20日，XX市规划局批准该土地作为南城体育中心项目使用土地，并明确该红线范围内用地面积为：402亩。
XXXX建设工程项目管理有限责任公司，受XX市XXX城市建设投资经营有限公司委托，承担了《XX市南城体育中心》工程项目可行性研究报告的编制任务。接到任务后，我公司立即成立了课题组，并参观学习了省体育馆、XX湖水上训练基地、XX陆地训练基地、射击击箭训练基地、XX棋院和XX体育场馆，与相关部门衔接，收集了与本项目有关的社会经济、工程技术等资料，同时对体育中心建设场地进行了多次现场踏勘、研究，从而提出了项目建设方案，并于2008年12月初将《南城体育中心》可行性研究报告送至审批部门。
1.2 项目建设选址
拟建的南城体育中心位于XX市XXX区南部，银河路东侧，蟠桃路以南，三号路和XXX地质大队以西和新联大道北面的地域内，规划用地为268000万平方米（402亩）。
1.3 编制依据
1.3.1 项目规划依据
①、XXX区建字[2007]83号《XXX区城市方案论证会会议纪要》；
②、XX市国土资源管理局XXX分局《XX市XXX区南部新城体育中心项目建设使用土地初审意见》；
③、X发改建设[2007]197《关于下达2007年XX省重点项目名单的通知》。
1.3.2 项目规划的相关政策
①、《XX市城市总体规划》；
②、《XX市南部新城忠庄地块修建性详细规划》（2007年）；
③、《XX市桃溪寺片区控制性详细规划》（2005年）；
④、建设部、国家体育总局关于《城市公共体育运动设施用地额定指标暂行规定》〔（86）体计基建559号〕；
⑤、建设部、国土资源部《关于批准发布〈城市社区体育设施建设用地指标〉的通知》；
⑥、国务院《公共文化体育设施条例》；
⑦、《中华人民共和国全民健身计划纲要》；
⑧、《关于进一步加强和改进新时期体育工作的意见》中发[2002]8号；
⑨、《XX省体育条例》；
1.4 项目编制合同
XX市XXX城市建设投资经营有限公司，委托XXXX建设工程项目管理有限责任公司编制《XX市南城体育中心可行性研究报告》合同。
1.5 其它依据性文件
①、《工程建设标准强制性条文》（城市建设部分2002版）；
②、建设部建质[2004]16号关于颁布《市政公用工程设计文件编制深度规定》的通知；
③、《投资项目可行性研究报告指南（试用本）》；
④、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001年版）；
⑤、《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003年版）；
⑥、《城市规划编制办法》；
⑦、《城市排水工程规划规范》GB 50318-2000 ；《城市工程管线综合规划规范》GB 50289-98 ；《建筑抗震设防分类标准》GB 50223-95；《城市容貌标准》CJ/T 12-1999；
⑧、《XX省市政工程计价定额》(2004版)；
⑨、《XX市政府投资项目管理暂行办法》（XX市人民政府令第45号） 《XX市城市规划管理技术规定》。
1.6 研究的范围及内容
本项目研究范围是南至新联大道，西至银河西路，东至三号路的XXX地质队，北接蟠桃路两侧，占地402亩地域内的相关情况和周边环境。
项目所在区域内社会经济和建设条件；工程建设必要性、可行性；工程建设内容和建设规模、工程技术方案；环境评价，能源、水等资源消耗；劳动保护、卫生防疫和消防；新技术应用及建议科研项目；征地、拆迁及主要工程数量；项目总投资估算和资金来源情况及偿债保证措施；项目建设周期及工程进度安排；招标初步方案；项目风险管理方案；经济效益和社会效益分析。以及周边环境对项目所产生的影响。
1.7 对下阶段工作的建议
项目建设是否顺利开展，妥善处理征地、拆迁是问题的关键。该项目范围内有部分基本农田，需新征用地，承办单位应严格按照有关规定，在省国土局办理征用基本农田手续。项目区拆迁量虽然不大，但涉及到民生问题，承办单位需制定合理拆迁安置方案，搞好拆迁摸底调查，以明确修整项目总投资，为初步设计打下基础。
该项目建设内容多，涉及领域宽，技术要求高，有一定的难度，业主单位应做好规划设计等前期工作，选择最优设计方案，公开招投标，确定信誉好有技术有实力的建设单位，合理安排工程进度，充分发挥监理部门作用，确保项目如期保地顺利完成。
该工程所需投资量很大，项目资金需从多方面筹措。可先从政府财政投入资本金启动，然后利用项目周边土地，向金融部门或社会贷款筹措，以解决项目资金问题。
第二章  现状评价及建设条件
2.1 区域概况
XX市，地处XX山脉中段，居XX省北部，东连XX、XXX，南邻XX、XX，西接XX和XX省，北抵XX市，境内高山连绵，河道纵横，海拔最高处2028米，最低处221米。X江、XX江、XX河流经境内，注入长江；辖有8个县，2个自治县,2个县级市，2个县级区，共14个县、区（市），228个集镇；总面积X平方公里，总人口X余万，居住有汉、苗、彝、回、侗、仡佬、布依、土家等民族；是XX省第二大城市；是国务院公布的历史文化名城、中国X文化名城、全国卫生城市、国家园林城市、全国优秀旅游城市、全国红色旅游重点城市、全国人居环境范例城市，已确定全国文明城市的创建目标；是XX政治、经济、文化中心和经济发展重心。中心城区人口约95万，经济总量占全省约23%。
XXX区前身是XX市，X年撤地设市设成立XXX区；现为XX市政治、经济、文化中心和交通枢纽；共辖8个镇和8个街道办事处，49个社区，53个村委会，14个镇辖居；总面积624.49平方公里，城区总面积43平方公里；有常驻人口62.9万，常年流动人口约15万；2007年全区生产总值95.2亿元，地方财政收入3.01亿元，城市居民人均可支配收入8450元，农民人均纯收入3141元。
XXX区南部新城是XX市近期重点建设的地区之一，其中忠庄地块面积95.3公顷，目前已进入全面开发建设阶段。计划将建成可容纳17万人以上居住人口的城市副中心区。南部新城的主要建设内容为道路、河流基础设施和文化教育、体育等公益配套设施建设。
南部新城建设以区政府为中心，目前已建成的有海尔大道、东欣大道、银河西路、XX大道等街道以及正在改造建设中的东连线和桃溪片区工程。XX大道高科技园区建设已初步完成，大量的老城区人口及外来人口已经陆续迁入。基本建成了桃溪河畔、富华国际等多个居住小区及原有的中医学校，旅游学校及清华中学、XX一中新校区等。已通车的官井隧道使老城片区和长征纪念体系与新开发的桃溪园林新区连为一体。其中，南部新城体育中心和相应的文化基础设施的建设是整个南部新城基础设施建设的重要组成部分。
2.2 项目区现状及评价
南城体育中心规划在XX市南部新城的XXX辖区腹部。项目区范围内没有工业项目；大部分为坡地、荒山，有少量未拆迁村民居住和渔塘。项目区由银河路、蟠桃路、新联大道和三号路边的XX地勘局XXX地质队环围，周边已建成的有状元路、东欣大道、海尔大道、XX大道，桃溪寺旅游风景区；基本建成了桃溪河畔、富华国际等多个居住小区及原有的中医学校，旅游学校及清华中学、XX一中新校区等。已经建成通车的官井隧道，使老城片区和XX纪念体系与南部新城连为一体。
项目涉及范围内无已建桥梁及隧道，未来也没有此类基础设施建设；项目区由银河路、蟠桃路、三号路和新联大道四条城市干道围合而成,骨架道路网中已建有排水系统，汇流至忠庄河，完全可以满足项目建设需求。
2.3 地表情况
项目建设土地范围内的建筑、文物古迹、树木、河流、湖泊及地上、地下杆管线等情况。本项目区范围内没有工业项目，大部分为坡地、荒山，有少量未拆迁村民居住，区域无文物古迹，区内东侧以缓坡为主，局部坡度较大，主要为旱地及灌木，西南侧有少量菜地及农田，东侧150m至200m处为忠庄河，忠庄河流域土壤多为黄壤、石灰土及水稻土，黄棕壤也有零星分布，区内地处中亚热带常绿阔叶植被带。西北方有一水体自东南流向西北，地势低洼处形成一数亩规模的天然湖面，两条110千伏高压线穿越地块，自西南向东北方向延伸。
2.4 水文、地质、气候等自然条件
2.4.1 水文地质
由于岩性不同，地下水埋置条件及其类型均有一定差异。其中，三迭系中下统属碳酸盐类岩溶水含水岩组，受岩性控制，含水性差异较大，其水质类型为HCO3--—Ca++、Mg++水，水质受人为轻度污染；三迭系上统属裂隙水含水组，含水性较均匀，其水质类型为HCO3--—SO4--、Ca++水；地下水体出露位置较高，污染轻；侏罗系中下统属裂隙水含水岩组，受岩性控制，含水性不均匀；在粉砂岩、灰岩分布区，为裂隙水，水质类型为HCO3--—Ca++水；在泥页岩分布区，含水性极弱，属相对隔水层；第四系土层除冲积成因土层含孔隙水，因地层埋深度较浅，受人为有机污染较严重外，其它成因土层仅雨季有季节性孔隙水外，无季节地下水分布。
项目东侧150m至200m为忠庄河，忠庄河属洛江一级支流。发源于XX县龙坑镇马石岩、沙子湾一带。经龙坑镇、忠庄等地、于海风井汇入洛江。河口以上流域面积22.3km2，河长11.2km。平均比降8.17‰。忠庄河河床成“ U”字形，两岸系已种沙泥性熟土；河底是沙砾，易冲易积，控制断面亦在经常冲淤。据勘察，项目区内未见消水洞。
2.4.2 气候条件
XX市中心城区为亚热带高原季风气候，年平均气温13至18 ºC，冬无严寒，夏无酷暑，全年最高气温为32ºC，最低气温为-2 ºC，无冻土，但全年平均日照不多，降水量较大，暴雨多而急，年降雨量为1000mm-1200mm。故须妥善处理好项目区的排水问题，建设好排水基础设施。
2.4.3 地震烈度区划
据《中国地震动参数区划图（GB18306－2001，1∶400万）》，XX市地震动峰值加速度小于0.05g，地震动反映谱特征周期S为0.35，属坚硬场地。据上述资料分析，区域稳定性判断为基本稳定区。
据《建筑抗震设计规范》（GB50011～2001），XX市抗震设防烈度为Ⅵ度以下。故在工程建设中只考虑简单设防即可。
2.5 工程地质资料
2.5.1 工程地质
项目区内覆土主要为坡残积（Q4dl+el）红粘土、松软土、崩坡积（Q4dl+col）角砾土及第四系人工填土（Q4ml）块石土，下伏三叠系松子坎组T2s灰岩夹泥岩、三叠系下统茅草铺组T1m3灰岩。地层分述如下：
杂填土（Q4ml）：杂色，松散、潮湿，主要为灰岩块石及建筑弃渣，厚0.5-2m，属Ⅰ级松土；
碎石土（Q4ml）：杂色，松散、潮湿，主要为灰岩块石及建筑弃渣，厚1至2m，属Ⅱ级普通土；
红黏土（Q4dl+pl）：棕黄色，硬塑状，分布于可溶岩沟槽中心，厚1至4m，多具弱膨胀性，属Ⅱ级普通土，不宜直接作为路基填料；
白灰岩段（Ts2）：道路西南侧经过中生界三叠系中统松子坎组，云灰岩段Ts2，岩层为为灰色中厚层砂屑白云岩、白云质灰岩夹泥质白云岩或角砾状白云岩，底部为一层0至1.5m厚的鲜黄绿色含石英质核玻屑凝灰岩（习称“绿豆岩”）为主。
2.5.2 工程地质评价
总体稳定性：项目区内无断层通过，无滑坡、溶洞、泥石流、崩塌、软土和地下采空区等不良地质现象，岩土构成简单，水文地质条件复杂，地震基本烈度小于Ⅵ度，无地震史。
场区建筑地段稳定性：南城体育中心项目地层简单，基岩层稳定，基岩面随山势起伏；场区建筑地段稳定性较稳定。
建筑地基稳定性：结合建设工程的结构、荷载特征，场地地基稳定性较稳定。
建筑适宜性：根据场地的稳定性，水文地质环境、工程地质条件、岩土构成和地震基本烈度等因素，综合评价场地的工程建筑适宜性为较适宜类别。
与工程地质相关的措施：经相关部门地质调查，软土主要分布在的稻田中，由于饱水，土层呈软塑状态，为软土路基。在后期施工过程中，在低洼地段（填方区）存在软土路基，可采取开挖剔除措施处理。
项目区建筑根据设计要求，采取放缓开挖边坡及加设平台等措施，以控制开挖边坡的稳定。若为永久性边坡，需进行坡面防护，土质边坡采用植树种草，石质边坡采用挂网喷浆等工艺。
2.5.2 环境工程地质状况
监测区位于属构造剥蚀、溶蚀低山地貌中，市政基础设施修建后会破坏原有的自然生态平衡，如果措施不当，会造成山体失稳、水土流失等环境工程地质问题，因此，设计中应注意尽量做到填挖平衡；尽可能保持原有的天然河道流水状态；尽量避免高填深挖；路堑弃土均应进行设计，施工应按设计弃土、弃碴，严禁乱堆弃产生滑坡、泥石流等地质灾害。周围河流沿岸的居民区，弃碴、弃土均应注意保护环境。
第三章  项目规划及主要技术指标
3.1 规划总体
根据XX市200百万人口发展规划，XXX区人口总量在不远的将来会超过100万。因此，按照建设部、国家体育总局“100万人口以上城市人均公共体育设施用地面积应为0.72—1.1平方米”的要求,结合XXX区当前经济社会发展情况，扣除城区已有的社区公共体育设施用地面积，城南体育中心的建设用地总规模可以暂定为15万平方米，即约225亩,为配合开发建设，申请城市发展、居住及相关配套设施建设用地约177亩，两者合计为402亩。项目实施建设分两期进行:第一期建设用地面积可确定为283亩,第二期建设用地面积可确定为占地119亩。
3.2 项目的总体布局
靠银河路和新联大道一侧地势较平缓，用地条件较好处用于规划建设体育中心，其余作为居住、商业和配套服务设施用地，预留两条110千伏高压线通道，增设保护性设施。
规划保留四座山丘，辟低谷为绿带，绕山而行，穿行流动。充分利用场地所处位置，结合其地域特征，综合考虑设计要求与场地的自然条件，从宗地内外空间环境整体安排，充分利用体育中心的资源优势，努力探讨规划空间结构与自然环境及地域文化特征的关系，形成“一心、两区、三轴”的功能布局。
一心：以体育场馆为核心，结合地形条件，在充分考虑体育中心人流流入和疏散以及居民出行便利的同时，在体育中心靠新联大道、银河路临街的适当位置分别开设南、西两个体育中心大门。在居住西区中央设置居民出入的中心广场，广场紧临体育中心处开设体育中心北大门，便于社区居民充分利用体育中心设施资源。
两区：将规划地按使用功能划分为体育中心区和居住还房区；又以地形现状将居住区划分为居住西区（冷家湾居住区）及居住东区（蟠桃路居住区）两个区域。以体育中心服务社区，凝聚社区人气；以居住社区人气烘托体育中心。
三轴：按宗地地域状况分别为体育中心和居住西区及居住东区三个片区设置中心轴线并营造这三条景观轴线；利用贯穿宗地内部的山谷坡地，结合两条呈“V”字型走向的高压线走廊建设绿地交通带，形成“V”字型绿化格局，并在其中布置文化休闲设施，塑造社区流动空间。
3.3 规划分区
3.3.1 体育中心区
南城体育中心定位为区级体育中心。按照省对XX市的城市人口发展要求，在未来城市发展中，XXX区人口总量将超过100万。按照建设部、国家体育总局〔（86）体计基建559号〕关于《城市公共体育运动设施用地额定指标暂行规定》，“100万人口以上城市人均公共体育设施用地面积应为0.72—1.1平方米”的要求，根据XXX区的经济社会发展情况，扣除城区原有的公共体育设施用地面积，当前南城体育中心的建设用地总规模可以暂定为20万平方米，即约300亩。如果土地主管部门一次性批准建设用地总规模，其土地储备可按《国务院公共文化体育设施条例》第十四条的精神办理。结合当前XXX区的经济实力，南城体育中心的建设可分两期实施。第一期建设用地确定为283亩；第二期建设用地确定为119亩，其中体育中心主场馆占地10.8万平方米,拟建设可容纳3000人室内体育馆、2000座室外体育场及室外篮球场、排球场、网球场、游泳馆场、羽毛球场、门球场、室外乒乓球台、室外全民健身标准场等公益设施。
3.3.2 居住及还房区
根据南部新城是容纳17万以上居住人口的城市副中心和还房工程要求，项目规划了城市发展、居住、还房及相关配套设施建设用地约177亩。
将该宗地依据地形状况和自然条件，由西至东分为西居住区和东居住区。其中，西居住区布置在紧靠体育中心以北，银河路以东，蟠桃路以南的用地面积约为80000平方米（120亩）地域内。由于该区域体量大，可以体育馆中轴线的北向延长线设置体育中心北大门和西居住区的中央干道；将西居住区从地域空间上分为东西两块，以方便布置公益设施和居民出入；西、东居住区以杜仲林地与蟠桃路交接的适当位置，即规划用地红线图中，南北方向边缘距离最窄处为界，布置在西居住区以东、地质队以北的蟠桃路两侧一线的用地面积约为38000平方米（57亩）地域内。
建筑以大体量点式高层为主，其中以18层、24层为主，11层和30层为辅的外线合围式布局形式，其间穿插多层、低层。布局顺应地势，对景观互不遮挡，在户型设计上应体现人性化，注重每个细节，互不干扰，并充分考虑住宅内外的通风、采光和景观视觉效果。
西、东两个居住区域总用地面积约118000平方米，综合容积率按2.0，建筑密度按24%安排，总建筑面积约236000平方米。其中住宅建筑面积约占总建筑面积的约75%，即177000平方米；商业建筑面积和地下车库建筑面积约占总建筑面积的约25%，即59000平方米。
西居住区：沿银河路和蟠桃路布局若干幢24-30层点式高层住宅，沿街方向布局商业用房；靠体育中心布局约6层点式住宅。西居住区用地面积约占总用地面积的68%，为80000平方米，总建筑面积约160000平方米。
东居住区：以蟠桃路为本区的中轴线，沿蟠桃路北侧布局若干幢连排别墅，将邻地质队一线规划成若干幢11至16层点式小高层住宅，在近蟠桃路南侧一线规划若干幢6层住宅，该区用地面安排占总用地面积的约32%，用地面积为38000平方米，总建筑面积76000平方米。
居住区内应配套的公共服务设施包括：居委会、警务室、公共厕所、垃圾收集设施、社区医疗、金融网点、公交车站、托幼建筑、社区活动中心、农贸市场、消防站、邮政、电信服务点等。
3.4 路网布局
体育中心内部的道路交通在力求“人车分流”的基础上，结合地形设计安排布置各项体育设施建设，用道路形成各场馆的有机分割，建成与自然环境紧密结合的道路交通网络系统，创造良好、顺畅的道路交通体系。
东居住区内结合地形条件，使之大体形成“一纵两横”的道路架构。一纵：在地块中部设置东西向主干道一条。两横：在南北方向上设置两条横向次干道，使之将整个东居住区大致分为三个等分。
西居住区以蟠桃路为自然轴线形成区内东西向干道，而南北方向则依据各个相对独立的组团设置道路通道。整个居住区域内的主干道路宽度以12米为宜；组团间连接道路宽度以6至10米为宜，可兼做消防和紧急疏散通道；入户通道以3米为宜，居住区组团内部以步行道为主。
3.5 绿化与配套
绿化系统结合区域内道路、山势、水体构架，串联起区内各个功能区块，形成“大绿化、大环境”格局，采用“以路为骨、以绿为网”的设计手法，打造绿树萦绕的宜人环境，将绿化创意融入整体自然环境，使社区文化与山水园林相映成趣；在山丘草坡之上，设曲廊苑圃，伴之育林养卉，寄情于园田，将建筑穿插于溪流纵横的半山半水间。
树木以乡土古树名木造景为主培养生态植物群落。在空间序列上，做到高低错落、起伏变化、层次分明、疏密有致；在时间序列上，既要考虑时序变化，又要考虑季相色彩，做到“常绿永不变，落叶季分明，花卉香不尽，绿草终年生”。以体育中心为核心，形成开放式绿化景观，整个居住组团以水体廊道为联系形成层次多样的景观节点。
其余若干个居住组团，在考虑交通便捷且不会影响居住品质的前提下，设置社区服务中心和幼儿园，同时在组团之间布置相应的社区活动场地。与此同时，为满足社区居民体育休闲活动的需要，按照“插体于绿(地)、插体于(广)场、插体于(公)园、插体于景(观)、插体于空(地)”的思路，在规划的标志性建筑、绿地、广场、园林、景观、闲置地精心设计和建造一批与周边环境相协调的体育设施，寓健身于休闲之中，创造良好的体育生活环境，构筑起体育设施与城市建设、环境建设、园林建设相融合的城市生态格局，形成具有地方特色的体育休闲景观。
在主要社区街道沿途，结合公建、环境艺术设施布置公用电话、报刊、治安报警等公用服务设施；在主要人流集中区域设置公厕；在交通方便、位置相对隐蔽之地，布置垃圾收集点。建议在街边绿化广场、休闲平台等人流聚集区内，布置适量花坛、水榭、小品、座椅等物化要素以增强城市识别性、场所感与社区凝聚力，配合将南部新城建设成为环境优美、交通便捷、商贸繁荣、生活方便、功能配套的城市新区。
3.6 项目规划主要技术指标
3.5.1 项目用地规划指标表
 
序号
用  地  项  目
用地面积（平方米、亩）
1
项 目 总 用 地
268000  、 402
2
项目总用地
一期：188694  、 283
二期：79306   、 119
3
其中：体育服务设施区
14000
4
其中：环境配套区
26000
5
其他商业服务设施用地
包含在“3、4”两项用地中，以详规确定面积为准
6
综合容积率
约2.0
7
综合绿地率
40%
8
综合建筑密度
24%
 
3.5.2 项目建筑面积规划指标表
序号
项 目 名 称
建 筑 面 积  m2
1
总用地面积
268000  （402亩）
2
地上总建筑面积
309000
其
中
1）、主体场馆建筑面积
2）、服务设施建筑面积
3）、环境配套区建筑面积
4）、商业和停车场面积
5）、住宅区建筑面积
73000
56340
76000
59000
44660
以上
以上为地表主体建筑部分
以下
以下为特殊个项提示
在设计中按总体需要配置
3
医疗卫生站
约150
4
体育健身场地
约150
5
文化活动站
约750
6
储蓄所、邮电所
约200
7
社区服务中心
约200
8
变电室
约100
9
公共厕所
约150
10
垃圾转运站
约150
11
地上车位
约2200
上表说明：从序号3至序号11所列项目的建筑面积只是从功能的角度来统计的，有的可以计入建筑总面积，有的不可以计建筑总面积，可以计入建筑总面积的已经概算进主体建筑或商业建筑面积中，因此，表中的建筑总面积不再重复计入，只为设计时作参考提示。
第四章  项目建设的必要性论证
4.1 满足广大人民群众日益增长的物质文化需要
体育作为一种群众广泛参与的社会活动，体育设施是体育事业发展的必要基础，也是一个城市或地区经济社会发展的重要标志。随着生活水平的不断提高，体育也以新的形式、新的变化走进更广泛人群的生活之中,体育锻炼已成为人们生活中不可缺少的重要组成部分。通过体育活动，扩大人们的情感交流，增进人与人之间的相互了解，改善人际关系，建立健康、合理的生活方式，创造文明、和谐的社会环境，是广大人民群众日益增长的物质文化需要.
项目区内有少数村民房，东侧有贵州地堪局106大队，其余均为城市干道相隔。项目区土地多主要为荒地及灌木，中西部有少量稻田及菜地。
南城体育中心的建设，完善了XXX区基础设施，填补了体育设施的空白，提高了城市品位，增加了南部新城的活力，满足了人们对文体及休闲生活日益增长的要求，有助于拉动片区社会经济的全面发展。
4.4 项目建设对环境影响及环境改善要求的论证
4.4.1 社会环境影响分析
①、房屋拆迁的影响：片区房屋拆迁均为低矮村民住房,拆迁难度不大。在安置方式上，拟采用货币和实物两种形式，实物安置将尽可能就近选择地块建房或购房安置，并按照“以旧换新、以差换好、就高不就低”的从优原则做好拆迁安置工作。没有安置房源的或不要实物的村民，由相关部门组织对当地的房屋进行评估，可采取货币形式。
②、基础设施的影响：该项目地下管线缺失，电力、电信、供水、燃气等均需按项目建设的需要重新敷设。
③、资源利用的影响：南城体育中心的建设，强调与环境相协调，注重区域内外生态资源的保护和利用，合理有规划地促进生态绿地的形成。
④、景观环境的影响：项目区为低矮居民住房及荒地，无自然景观和人文景观。项目建设对绿化提出了较高的设计要求，不但不会对其地貌、植被造成破坏，而且项目的建设，将对周边景观加以绿化，具有显著的景观环境效益。
4.4.2 水环境的改善
区域内小沟小溪均为雨污合流，无组织流排。项目建成后，主要是居住、商业、文化区，将产生大量的生活污水，通过雨污分流排水，污水经汇集后有组织排入河流截污沟，进入南部污水处理系统，使水环境得到极大地改善。
4.4.3 噪音污染的影响
施工现场距离文教区域较远，噪声对这些地方的影响不大，只要做出有效防范，是可以达到标准要求的。项目建成后会使人员流量和车辆增加，使大量的过境车辆涌入片区内工，特别是夜间大量外埠车进城，汽车噪音打破区域内夜晚的宁静，给居住在道路两侧等地的居民带来很大的噪音干扰。
4.4.4 交通及空气污染改善
本项目建设将吸引大量交通。根据《公路建设项目环境影响评价规范》中相关数据，随着车速的提高，将使机动车的污染物排放减少30％。项目建成后，配套的道路交通设施更加完善，将改变车辆绕行现状，缩短里程，提高平均行驶速度，减少因路口阻塞造成的车辆怠速，从而有利于环境质量的提高。
4.4.5项目对文物古迹、树木等的保护措施的论证
本项目范围内无文物古迹，无“古大珍稀”名木，不属于规划的“风景林”范围。
随着XXX区南部新城城市化进程的推进，项目区周边进入城市建设发展时期，由此带动交通量的大幅增长，自然现状制约着城市经济发展。本项目的建设同步完善供水、供电、电讯、排水、排污、照明等城市基础设施，项目对所在地的房屋、基础设施、景观、水环境、声环境、空气环境、交通等均有较大改善，为该区域的开发建设打下基础。项目的建设有利于工农业生产、有利于区域开发建设、有利用人民生活水平的提高、有利于带动区域经济发展。所以，南城体育中心的建设是非常必要。
第五章  工程建设可行性论证
5.1规划条件
已经研究论证，经市城规委批准的规划有：《XX市城市总体规划》、《XX市南部新城忠庄地块修建性详细规划》（2007年）、《XX市中心城区城市综合交通规划》（2005-2020）、《XX市桃溪寺片区控制性详细规划》（2005年）等地方性文件。
本项目依据如下法律法规实施：《XX市城市总体规划》、国家《招标投标法》、《XX省招标投标管理条例》、《城市拆迁管理条例》、《XX市政府投资项目管理暂行办法》（XX市人民政府令第45号）、《XX市人民政府关于征地统一年产值和征地区片综合地价的批复》X府函[2009]245号及环保、土地管理、消防、城市防洪等相关要求及规定。
5.3 政策可行
XX市是X省北部的政治、经济、文化、信息中心，是连接XX市和XX市的经济桥梁。按照省里规划，在未来的数年中，XX市将建成可承载200万人口的中等城市规模。
本项目的规划建设是根据《XX市总体规划》、《XX市南部新区控制性详细规划》，南城体育中心选址于规划的体育用地，符合城市总体规划。
南城体育中心建设是根据建设部、国家体育总局关于《城市公共体育运动设施用地额定指标暂行规定》，国土资源部、建设部《关于批准发布〈城市社区体育设施建设用地指标〉的通知》精神来确定用地申请的。遵循了《全民健身计划纲要》中“体育场地设施建设要纳入城乡建设规划，落实国家关于城市公共体育设施用地定额”的规定。遵循了《国务院公共文化体育设施条例》第十一条所规定的“公共文化体育设施的建设选址，应当符合人口集中、交通便利的原则。”
5.4 思路可行
规划中的南城体育中心建设项目宗地位于XX市XXX区银河路以东，蟠桃路北侧一线及其以南，规划中尚未建设的三号路中段和新联大道四条城市道路的围合区域，交通条件较好；规划范围内仅有少量未拆迁村民居住，拆迁成本少；大部分为坡地、荒山和少量菜地，局部坡度较大，不占用好田熟土。
规划宗地周边不足1公里附近有田家炳中学（XX一中新校区）、忠庄中学、桃溪中学、市第七中学、清华中学和XXX地质大队子弟学校等文教单位。一方面，这些文教单位为本规划区将来的入住居民解决了子女受教育的问题；另一方面，新区域的居民入住也为这些文教单位解决了生源的后顾之忧，使二者形成互补。
宗地从大的区位上，位于南岭公园的十里青松岭和老鸦山的千米碧云峰之间，北面通过银河路、桃溪大道与官井隧道相通，将XX市老城红色旅游区与桃溪田园风光区连为一体，15分钟车程可到达XX区的高桥片区；向东经新联大道可至海尔大道和XXX区委、区政府；朝南约15分钟车程，通过三号路、银河路、海尔大道等可至XX县城。区位优势极好，交通十分便利。
该项目建设用地须与村民调好拆迁等问题。XX市近年来城市建设日新月异，已积累了丰富的拆迁安置经验，须在此基础上加以深化，根据相关法律法规，结合群众工作，妥善加以解决。
建设单位需完成拆迁摸底调查、资金测算、抽样评估，并对红线范围内的村民要逐一进行了走访对接，同时建设单位需拟定出台详细的拆迁安置方案，同时加大力度做好拆迁安置的解释工作，消除被拆迁户的顾虑，争取公众市民、单位对项目建设的支持。
项目内有民房，大部分土地为荒地，西南侧有稻田及菜地。项目土地使用规划均为建设用地，西南部以体育场馆为建设，东北方规划商业金融及居住用地，其余地段为配套设施，各地段间穿插公共绿化用地。
建设区内无断层通过，无滑坡、溶洞、泥石流、崩塌、软土和地下采空区等不良地质现象，岩土构成简单，水文地质条件复杂，地震基本烈度小于Ⅵ度，无地震史。
项目区地层简单，基岩层稳定，基岩面随山势起伏；场区建筑地段稳定性较稳定。经项目区地质调查，软土主要分布在道路沿线的稻田及菜地，由于饱水，土层呈软塑状态，为软土路基。在道路施工过程中，在低洼地段（填方区）存在软土路基，可采取开挖剔除措施处理。
项目东北侧地势较高，开挖高段采取放缓开挖边坡及加设平台的措施，以控制开挖边坡的稳定。若为永久性边坡，需进行坡面防护，土质边坡采用植树种草，石质边坡采用挂网喷浆等工艺。
项目所在地为XX市中心城区，是亚热带高原季风气候，年平均气温13至18 ºC，冬无严寒，夏无酷暑，比较适宜道路工程建设，属夏热冬温气候区，基质沥青选择适用的气候分区为2-4，可采用的沥青标号为70号。当气温降至5℃以下时，不得进行沥青砼摊铺。
片区全年平均日照不多，现状红粘土含水量较大，大多在大于35%，不宜直接作路基填料。区域内降水量较大，故须妥善处理好路基的排水，作好排水设施。降雨时不应用土质进行路基回填及碾压，以免对土质产生扰动，形成弹簧土。
该项目所在地路网已成建设多条道路，通过蟠桃路、新联大道、银河西路、马坎路、状元路等进行交通运输，运输条件良好。
工程所用水泥、砂石等材料均可就近解决，钢材亦可从X地运输。该区域工程及水文地质条件亦不复杂，道路沿线均有水电供应。
工程建设符合城市规划，满足相关法律规定，政策可行。建设方积累有丰富的征地拆迁方案，场址交通运输条件良好，建筑材料供应充足，当地气候适宜工程建设。因此，项目的建设是可行的。
第六章  主要建设内容
6.1 项目总规划
南城体育中心建设用地总规模为26.8万平方米，402亩。第一期主场馆及配套设施建设用地为188694平方米,283亩；第二期为体育服务设施和环境配套建设用地，面积为79306平方米,119亩。
项目实施分两期进行，第一期工程建设主要内容如下：
6.2.1体育馆
位于靠近银河路和新联大道交汇处，项目区西南方,在留出约15000平方米的体育中心广场建设用地后，建成一座大部为一层，局部为三层的框架式， 3000座席的综合性现代化体育馆。该馆总建筑面积约13500平方米，占地面积约8500平方米，按照国家级单项竞赛规则要求设计建设室内场地。馆内观众席位底层空间布置运动员区、贵宾区、管理服务区、新闻信息区、文体活动区、训练区等各种功能区。中心场地规格不低于45米（长）×24米（宽）×7米（高），在馆内一层设计一伸缩性舞台，以满足其多功能使用的需要，总投资5200万元。
6.2.2体育场
位于体育馆东侧，与体育馆呈平行布局设置，建筑面积为15000平方米，建筑用地15000平方米。体育场至少设4条400米普通环形竞赛跑道，内设开展符合11人制足球项目竞赛使用的简易标准足球场，利用地形设2000座露天观众席，在主席台位置设计一露天舞台，概算总投资约350万元。二期建设15000座席体育场，建筑面积22000平方米，建筑用地22000平方米。
6.2.3室外篮球场
位于体育场东侧，规划建设2片带灯光的标准篮球项目竞赛场地，总投资约70万元。
6.2.4室外排球场
位于篮球场南北两侧，分别规划设建室外排球场各一个，总投资约30 万元。
6.2.5网球场
位于体育馆东南侧，规划建设7个室外网球场，其中5个不配灯光，不少于2片带灯光的标准网球项目竞赛场地，总投资约360万元。
6.2.6游泳馆场
位于室外篮球场东侧，网球场北侧，规划建设室外观众席位不少于500个，不少于6条50米长标准泳道的竞赛池及不少于4条25米长标准泳道热身池各1个，并有夜间使用的照明设备，总投资约150万元。
6.2.7室外羽毛球场
位于体育中心东北角，规划建设4个室外羽毛球场，总投资约80万元。
6.2.8门球场
位于体育场南侧，规划建设3个门球场，总投资约30 万元。
6.2.9室外全民健身标准场
位于体育场北，规划建设约700平方米室外健身场一个，布置室外健身器材，总投资约50万元。
6.2.10室外乒乓球台
在门球场西侧，规划建设不少于10张用于乒乓球项目活动的场地，约需投资30万元。
6.2.11体育中心广场
规划位于体育馆西侧，紧靠银河路，南侧紧靠新联大道，建设占地约15000平方米的体育中心广场，总投资约550 万元。
6.2.12停车场
围绕体育场馆灵活设置，规划228个室外停车位，约需投资228万元
6.2.13公厕
规划位于体育中心北侧建设公厕一处，约需投资20万元
6.2.14出入口
体育中心主入口规划建设于银河路，另一出入口规划设于新联大道。
6.2.15商业服务设施
利用体育馆裙房配置商业设施和必要的服务管理等附属设施空间。
6.2.16其他
待修建性详规出台以后，所剩的地域面积以及预留的用于二期建设的土地，可以作为绿化用地先进行绿化，以美化环境。
第七章  保障措施
7.1组织保障
成立以分管区长为组长的南城体育中心协调领导小组。相关成员单位协同共管，全力配合；
由区城市建设投资公司承担项目法人单位，组织了南城体育中心项目组，落实责任，明确分工，狠抓落实。
明确专人负责、专人督促南城体育中心项目的征地拆迁、规划设计、招商引资、工程招标及施工管理协调服务工作。
7.2 技术保障
7.2.1基础条件
南城体育中心项目宗地较为平整，地质条件好，周围城市道路已经建成，施工条件好。
7.2.2 防震要求
城市是人口聚居区，体育中心的功能决定了它的人员流动量，因此，防震工作十分重要。本项目在设计时，就充分考虑到各个主体建筑的抗震性能；项目规划建设过程中要始终高度注意保证各功能区的绿地、广场、停车场的疏散功能。疏散方案主要采取就地疏散和集中疏散相结合的原则。给排水、供电、通讯等重要公共基础设施按相关地方规范要求加设防震措施。
7.2.3 防洪要求
从现场踏勘情况看，规划区内未发现滑坡、崩塌、泥石流、塌陷、裂缝等自然地质灾害现状，属可建区，周边也没有特大的绵延山体。因此，区内不存在山洪暴发的可能性，本区雨水尽可能集中至城镇雨水管排出。规划基受限制，
个别确需在相对高差较大的慎建区范围内建设的建筑，必须先进行局部初勘，经专家论证，通过地基处理确能满足稳定性要求后，方可选址定点，但不宜形成过高的边坡。对人工挖方形成的边坡，建议进行放坡处理；边坡为泥岩者，进行防风化处理；若须形成永久边坡地段，建议进行支挡或锚固处理；
7.2.4 消防要求
贯彻“预防为主，消防结合”的消防工作方针。从遵义的实际情况出发，坚持全面规划和重点保护相结合，坚持远期与近期相结合，既要有超前意识，又要有可操作性。坚持消防规划建设和城镇总体规划中各项专项规划同步实施的原则。规划区内各项建设工程的消防安全间距和消防通道，必须严格执行国家和遵义市的有关消防规范、技术标准。普及消防教育，强化全民消防观念，增强消防意识。
7.2.5 人防要求
人防工程建设要最大限度与区域建设及地下空间开发相结合，按照XX市人防规划设计人防工程，配置专业队伍实施人防配套工程施工。
7.3 资金保障
本项目总投资约2.2亿元。其中体育中心属于社会公益性项目，其资金应由政府财政投入。财政投入来源可采取政府向社会拍卖已纳入区域整体规划的相邻土地收入来解决。
居住及还房组团和独立商业设施的投入，由本项目法人单位自筹解决。自筹办法可采取商业运作的方式，将居住及还房组团及独立商业设施拆分包装成若干分包项目，按谁投资谁受益的办法向社会招商引资来筹集。将项目分包招商获得的地差收益用于规划区道路、上下水管网、绿化、服务等基础设施建设。
7.4施工保障
7.4.1方案招标
为了保证南城体育中心建筑方案高质量、高标准、严要求，在国内邀请XX市建筑设计院、XX省建筑设计院、海南元正设计公司三家甲级设计单位按照《XX市XXX区南城体育中心设计招标文件》进行方案设计并评出最佳方案。
7.4.2 施工招标
为了保证南城体育中心建成XX市一流体育场馆，施工图设计和相关手续完成后，将严格按照《中华人民共和国招投标法》和省市有关规定，在全省范围公开招投标，择优选定体育场馆专业建设施工单位承担施工建设。
第八章  环境评价及环保治理措施
施工期对环境产生的影响有：植被的破坏、地形地貌的改变、噪声、扬尘、沥青烟气的污染、废水、施工人员的生活垃圾、水土流失等。
8.1.1 植被的破坏
本工程的建设对项目本身所占的植被的破坏是永久的，显然，这一部分的损失是必然的。另外，在建设过程中对项目区附近的取石和弃土处的植被也会造成一定程度的破坏。
8.1.2 地形地貌的改变
严格地讲，地形地貌的改变带来的不一定都是有害的环境影响，但由于该改变是永久性的，所以应特别慎重。
8.1.3 噪声与扬尘
施工期的噪声影响主要来自施工机械，目前所用的各类施工机械，其噪声值一般为90-95dB(A)。施工期间的施工噪声与扬尘会对周边学校、居民密集区等有不同程度的影响和危害。
8.1.4 大气污染
施工期的沥青烟是可对环境造成较大危害的污染因素，不容忽视。施工中渣土的装卸、运输产生的扬尘，也会引起空气污染。
8.1.5 废水污染
施工期废水可对环境产生污染，来源主要有两个方面，其一为水土流失对水体的污染，其二为施工人员的生活污水。
8.1.6 固体废弃物
施工期产生的固体废弃物主要为弃土、建筑废料、运输散落物及施工人员的生活垃圾。
8.1.7 水土流失
由于建设过程中的大面积的填石、取石对水土保持有着很重要的影响。主要表现为：使土壤肥力下降，地貌的破坏也使土的稳定性下降等。
本工程施工期的污染特征见下表：
阶段
种类
污染源
主要污染物
排放位置
特点
施
工
期
噪声、扬尘
运输、施工机械
施工路段
间歇、点源
大气
运输、施工机械
TSP
施工路段
间歇、点源
废水
施工污水、生活污水及水土流失产生废水
BOD、COD、8、油
施工路段
施工营地
间歇、点源
固体废弃物
生活垃圾、弃土、建筑垃圾和运输散落物
建筑生活垃圾
施工路段
施工营地
挖方取料处
间歇、点源
水土流失
地面开挖、破坏植被
挖方填方处
连续、面源
8.2 项目运行期对环境的影响
运营期的环境污染主要表现为噪声、水体污染、大气污染及噪声污染。
8.2.1 噪声
车辆在路段上行驶将产生发动机噪声、与地面摩擦噪声等。车辆鸣笛同样产生噪声。
8.2.2 大气污染
运营期的汽车尾气对人体有一定的危害。运营期的大气污染还来自汽车行驶所引起的扬尘。
8.2.3水体污染
运营期的废水可以有多种来源，其一是来自车辆的尾气中的有害物质及大气颗粒物沉降于道路的表面，其后随降雨通过路面径流进入水体；其二主要是由机动车的机油系统的泄漏所引起的污染；其三是由突发性事故引起的有毒有害物质泄漏；其四是居民和参与体育活动人群的生活排放垃圾。这些污染都对沿途水环境造成不同程度的影响。
8.2.4固体废弃物
主要为生活垃圾及运输车辆行驶过程中的散落物。同时，还会有事故发生时由车辆洒落、遗漏的气体、液体、固体类污染物，也会对环境产生不利影响。
8.2.5 交通事故
交通事故将产生有害气体，导致机油、汽油泄漏，产生废弃固体物，均对环境产生不利影响。
本工程运行期的污染特征见下表：
阶段
种类
污染源
主要污染物
排放位置
特点
运
行
期
噪声
行驶车辆
项目区
连续、线源
大气
行驶车辆
CO、Nox、SOx
项目区
连续、线源
废水
雨水径流
BOD、COD、8、油
项目区
连续、面源
固体废弃物
生活垃圾及运输散落物
生活垃圾
项目区
间歇
事故
汽车发生事故
气、液、固有害物
事故发生点
不确定
施工期的主要环保措施是应做好施工组织与管理工作，制定相应的规章制度并认真执行。
8.3.1 噪音及扬尘控制
噪声污染是一种物理污染，具有两种特性： 噪声源一旦停止工作，噪声污染便立即消失； 人们感受噪声的强弱与噪声源距离的平方成反比。因此建议采取下述措施，解决噪声污染问题：
本工程如在居民区施工过程中不使用振动较大的施工机械，如振动压路机等，以减少对周围建筑及居民的影响。
备用发电机和锯木机应搭设隔音棚，尽量降低发电机和锯木机在使用过程中产生的噪音污染。
若施工点距居民区不足200m，要对产生噪声的机械，限制施工时间，白天中午休息时间，及22:00～8:00的夜间不安排施工。
为减少施工场地的扬尘污染，本项目在施工中拟采取以下措施：施工场地定期洒水，防止浮尘产生，在大风日加大洒水量及洒水次数；施工场地内运输通道及时清扫，以减少汽车行驶扬尘；运输车辆进入施工场地要低速或限速，以减少产尘量；多尘物料采用帆布覆盖，以免露天堆放；施工场地设立隔离棚或墙体。
8.3.2 防止大气污染
所有施工机械应做好检修工作，废气的排放必须符合贵州省废气排放检测标准。工地内不焚烧垃圾及其它有害的物质。对易产生粉尘、扬尘的作业面和装卸、运输过程，采取洒水降尘措施。合理组织施工，扬尘的作业、运输避开敏感点和敏感时段。
8.3.3 防止水污染
本工程施工前做好施工的临时排水工作，并充分利用原有的城市排水管网，防止积水四溢。现场设置专用油漆、油料库，储存、使用、保管专人负责。库房地、墙面作好防渗漏处理，防止油料跑、冒、滴、漏，污染土壤、水体。
本项目施工期间产生的污水排入城市排污系统的需达到《污水排入城市下水道水质标准》的要求。
8.3.4 防止固体废弃物污染
施工完毕，将用剩的填料进行回收。严禁抛弃泡沫材料如饭盒及泡沫板，防止白色污染。施工现场设置集体食堂，食堂外统一设垃圾桶，剩饭与垃圾集中装袋，并设排污处理系统。余泥运至指定地点堆放。
8.3.5 水土保持措施
水土保持的施工措施主要是：稳定边坡新建档墙，防止坍塌阻止水流侵蚀、建立截排系统，削弱漫坡径流。
本工程主要采取的措施有：敷设管道的同时，新建围堰，一方面保持施工面不进水，另一方面保持泥土不流失，对于堆土区也采用围堰，以防泥土流失；种植草皮，扩大植被，栽种观赏树木覆盖裸露土地，减少水土流失的同时改善道路景观。
弃土场水土保持措施：按有关部门的要求，弃土送入规定的余泥渣土受纳场并按规范填埋。不能送入受纳场的，根据批准的弃土场地形条件，修筑拦挡工程，堆场周围设排水边沟及沉砂池，排水经沉淀后排入相应排水系统。弃土场边坡坡比采用1：2，弃土终止后，采用乔木和草本进行绿化。
临时堆土场保持措施：该类措施主要为在堆土前开挖临时截水边沟，并在其末端设置沉砂池，堆土外围设临时砂袋挡墙，施工中尽量缩短堆土时间，及时转运；土石料运走后拆除临时措施，平整土地，加以利用或覆土绿化。
临时建筑及附属设施区水土保持措施：对于临时占地，在使用以前，采用临时拦挡、排水、沉砂等措施拦截外来水，防止区域内松散堆积物和裸露地表受到降雨冲刷而引起水土流失。其中，拦挡采用工程隔板。此外，工程结束后要及时清理地表弃渣，采用适当土地整治措施恢复地表土壤的生产能力，根据实际情况进行造林绿化或其它土地利用。
管道开挖区水土保持措施：本工程管道采用大开挖埋设方式，若控制不当会产生大量的水土流失。因此，开挖管沟时，在征地范围内设置围栏（临时施工围网），在开挖堆土边坡底设临时土袋挡墙或临时排水沟及沉砂池，以防水土流失。
8.4 运行期的主要环保措施
8.4.1 噪音控制的措施
设计路面采用柔性路面，其等级达到有关标准要求，减轻振动对周围环境的影响，同时，本工程实施后，道路交通顺畅，在一定程度上降低噪声对周围环境的污染。合理有效控制各项体育赛事的宣传音量，比赛尽量安排在白天进行，禁止高音喇叭喧哗，多采用纸质宣传资料，建筑体尽量采用消音材料等都能有效地达到噪音控制的效果。
8.4.2 大气污染控制的措施
要控制汽车尾气污染，必须从管理上着手。交通管理部门可在控制汽车尾气污染方面采取以下措施，如：严格按照《汽车大气污染物排放标准》控制汽车尾气的排放；要求使用无铅汽油；开发天然气等清洁能源；普及先进的电喷供油系统；通过安装净化器实施机外转化等净化措施，削减尾气污染物的排放量，以减少汽车尾气对大气环境的污染。
8.4.3 固体废弃物污染控制的措施
通过制定有关法规，管理泥头车等其它装有易散落物车辆的行驶，防止固体废弃物污染。在运营期由相关部门配备环卫清扫车辆，清除路面垃圾。
8.4.4 减少事故的措施
在设计阶段优化道路线形，通过落实交通法规，增设交通标志、标线，改善路面行驶条件，增加路面抗滑性，禁止问题车辆上路等措施。
施工期环境保护设施主要有：隔离棚、垃圾桶、围堰等，运行期环境保护设施主要有：优化路面结构等。环境保护设施的投资已计入工程建安费。
8.6 环境保护所涉及的相关标准
本项目环境保护涉及的相关标准有大气环境执行标准、施工期噪声执行标准、污水排放执行标准、营运期噪声执行标准等共8个：
《环境空气质量标准》GB 3095-96
《汽车大气污染物排放标准》GB 14761.1-7
《建筑施工场界噪声限值》GB 12323-90
《建筑施工场界噪声测量方法》GB 12524-90
《污水综合排放标准》GB 8978-96
《地面水环境质量标准》GB 3838-2002
《城市区域环境噪声标准》GB 3096 93
《城市区域噪声测量方法》GB/T 14623-93
综上所述，本工程设计在选线、施工期、运行期均充分考虑环保因素，气、水、渣、噪等污染降至尽可能低的程度，同时注重水土保持及动植物保护，使工程对环境影响降至较低程度。
施工期间的水土流失是本工程的重点控制方面。在施工过程中必须严格执行有关规定、标准，并按前述措施施工，避免水土流失的发生。总之，只有将道路建设与生态环境建设结合起来，重视保护生态环境，在建设期尽量减少对生态环境破坏才能实现道路建设与生态环境的协调发展。
本项目是在城区规划的位置进行建设，须新征用地，对区域的房屋进行拆迁安置。根据本项目工程特点，建成后不产生污染物和有害气体排放。相反，经雨污分流后，会减少现状河流的河流污染。
第九章  劳动保护、卫生防疫和消防
9.1危害因素和危害程度分析
9.1.1 危险性作业的危害
本项目会有路基土石方开挖和桥涵基础施工，故会有石方爆破作业；在施工中还有交通运输组织问题。
9.1.2 有毒有害物品的危害
施工中的炸材即雷管、火药的存放、保管、安全使用问题。
9.2安全措施方案
要认真贯彻“安全第一、预防为主”的方针，严格按照安全生产技术操作规程和安全规划组织施工。必须建立各级职能部门的安全生产办事机构和安全检查制度，并制定项目经理至基层操作工人的安全职责。
9.2.1 采用安全生产和无危害的工艺和设备
对石方爆破作业、基础施工等均须严格按施工技术操作规范进行作业，作好安全设施。
9.2.2 对危害部位和危害性作业的保护措施
对石方爆破作业，须加设遮盖物，并设置好安全警戒线，控制用药量；对基础的坑孔，周边须搭设屏敝物，防止工作人员或行人不慎掉入坑孔，机械设备操作人员必须经过严格训练，持证上岗，严格遵守操作规程，严禁违章作业。并组织专人负责交通车辆的通行组织、指挥，使车辆井然有序通行。
9.2.3危险场所的防护措施
如前所述，除对基础坑孔等须搭设屏敝物外，对炸材即火药、雷管的存放地点严格选择。应存放在远离工棚、房屋、施工场地及无行人行走的偏僻地方，并派专人专职守护、发放、登记。
第十章  项目总投资估算和资金来源
10.1 投资估算依据
建筑工程费参照《XX省市政工程计价定额》（2004年版）、《XX市房屋拆迁管理办法》、《XX市土地征用规定》及XX市同类型工程技术经济指标计算。
工程建设其他费用：按照国家有关标准、规定及本工程实际发生的费用估算。
预备费：依照国家有关建设项目费率规定，并根据本项目实际情况进行估算。
10.2 投资估算
项目估算总投资22364.36万元，其中工程建设费14753.5万元, 征地拆迁及勘察设计、招标代理等费用7447万元。
10.3 投资估算按推荐方案
10.3.1  体育场馆建设费（表）
 
序号
项 目 名 称
占地面积
（平方米）
投资估算
（万元）
1
3000座席体育馆
占地8500
5500
2
1500简易露天坐席运动场，二期建设2000坐席
一期占地15000，
二期占地22000
一期350，
二期6500
3
2块室外灯光篮球场
占地1400
70
4
2块室外排球场
占地1200
30
5
7块室外网球场
占地5000
360（2块带灯光）
6
500座席室外游泳馆场
占地5000
150
7
4块室外羽毛球场
占地700
80
8
3块门球场
占地600
30
9
标准室外健身场
占地700
55
10
10张乒乓球桌场地
占地500
35
11
体育中心广场
占地15000
650
12
室外场地
占地13000
600
13
228车位室外停车场
占地2300
230
14
出入口管理用房
占地50
5
15
公厕
占地100
15
16
绿化地（综合平均按46%计算）
占地42000
210
合
一期
占地111000
投资8370
计
二期
占地89000
投资6000
 
10.3.2配套工程建设费(一期工程)
 
序号
项目名称
概算（万元）
备注
1
平场及土石方
500
2
道路工程
200
3
给排水工程
100
4
供电通讯及电视系统
200
5
其他费用（勘测、设计、报建）
300
小计
1300
加场馆投资8370
共9670
6
财务成本9670X5%
483.5
7
不可预见费9670X5%
483.5
合计
2267
一期总投入10637
 
10.3.3征地拆迁费
征地费：体育中心项目总征地402亩，按政府对该区域的土地定价每平方米13万元计：402亩X13万元/亩=5226万元。
拆迁安置费：按项目承担单位提供的拆迁安置统计表反应，该地域原共居住38户，还房总面积为6267.02平方米，共平均每户面积164.92平方米，按每平方米综合安置价800元计算（包括还房、过渡费、超面积优惠等综合计算）即：
6267.02平方米X800元/平方米=501.36万元。
征地拆迁费用合计：5226万元+501.36万元=5727.36。
10.3.3 项目总投资
以上体育场馆建设费、配套工程建设费、征地拆迁安置费三大项共计需要投资10637+5727.36+6000=22364.36万元。
10.4 居住及还房区建设费概算
项目规划了城市发展、居住及相关配套设施建设总用地面积约为119亩。合理利用宗地地形规划A、B、C三片居住组团，总建筑面积约264000平方米。其中住宅建筑面积197200平方米，商业建筑面积66800平方米，地下车库面积28700平方米。
按照目前XX市框架结构住房的综合概算造价每平方米1200元计算，总造价为1200 X 197200平方米=23664万元。
以上所述，该项投资应由项目承担单位通过向社会招商融资解决。因此，不计算在本项目的政府投资总额内。
第十一章  资金筹措方案
11.1 财政预算资金
体育中心属于社会公益性项目本项目总投资约2.2亿元人民币，其资金由政府安排财政预算内、外的专项资金开展启动建设。
11.2 项目区内土地卖拍
项目内余留土地119亩，按现行价拍卖可获得收益1.428亿元。
11.3 招商资金
居住及还房组团和独立商业设施的投入，由本项目法人单位自筹解决。自筹办法可采取商业运作的方式，将居住及还房组团及独立商业设施拆分包装成若干分包项目，按谁投资谁受益的办法向社会招商引资来筹集。将项目分包招商获得的地差收益用于规划区道路、上下水管网、绿化、服务等基础设施建设。
第十二章  工程建设期
12.1 分期开发原则
根据本项目建设规模、建设内容和建设方案，以及项目资金筹措能力和资金到位的时间，本项目建设工期为二年。体育中心的建设必须一气哈成，一期完成。居住及还房组团应分期开发，分步到位。用地开发遵循“开发一片，完善一片”的原则，各项建设中的道路交通、公建配套、环境绿化、市政管线等应争取同步进行，同步到位。空间发展序列应遵循用地布局先集中后分散，由小到大，先易后难。
12.2 建设分期
根据宗地特征，形成西、中、东三个核心区域的开发格局，因此将宗地规划分为三个开发建设分期，对其中道路交通网络、绿化景观系统和市政管线设施统一考虑。
A区安排第一期建设：包括西面和北面沿银河路的临街商业、沿街高层、部分多层建筑以及体育中心入口广场和幼儿园，使第一期开发能达到一定的规模以及完整的景观环境。
B区安排第二期建设：包括蟠桃路的沿街商业与高层、部分多层、绿化景观带与部分谷地绿化带以及会所。
C区安排第三期建设：包括居住区南入口及新联大道沿街商业和蟠桃路两侧的高层、沿山地小高层、剩余多层、花园洋房以及别墅区。
12.3 实施计划安排
本项目规划建设工期为二年，具体安排如下表。
 
2008.11----2008.12
设计方案招标，完善前期手续
2009.1---2009.3
项目征地拆迁
2009.4----2009.5
施工招标
2009.6----2010.10
主体工程
2010.7----2010.12
配套工程建设
 
第十三章  项目法人组建方案
13.1 组织机构
13.1.1 项目法人筹建方案
本项目法人为XX市XXX城市建设投资经营有限公司，负责项目的工程管理、组织和建设。
公司下设工程项目部总经理1名，全面负责组织和领导日常经营和管理工作，重大事项由总经理报告主管城市建设相关领导，并经批准后负责组织实施。
因本项目投资较大，工程分散，公司应设立各分项工程项目部，实行项目负责制。项目部设副总经理1名，直接对总经理负责，主管征地拆迁部和工程技术部工作。
13.1.2 管理机构组织方案
项目部下设办公室、监察室、财务部、征地拆迁部、工程技术部。办公室负责日常事务；财务部负责财务事项；征地拆迁部负责土地的征用和房屋的拆迁安置；工程技术部负责项目建设和施工管理。
13.1.3 人力资源配置
劳动定员：项目部总经理、副总经理及四个职能部门共20人。
员工来源：招聘和培训。
项目部经理、部门主任和财务人员、工程技术人员等高级管理人员由公司配置，其余员工在人才市场招聘，并需进行专门培训。
工程管理：为确保本项目工程质量、建设工期和工程投资的要求，应加强工程施工管理，严格执行招投标制、承包合同制及工程监理制度。
13.1.4 组织机构适应性分析
这种机构设置是适应城市基础设施建设的管理要求的，也是同类工程较通用的成熟作法。
第十四章  招标初步方案
14.1 招标方案
14.1.1 招标依据
严格按照《中华人民共和国招投标法》、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》、《XX省招标投标管理条例》组织实施。
14.1.2 招标范围
项目的勘察、设计、施工、监理、与工程有关的重要设备、材料等的采购。
14.1.3 招标组织形式
该项目的承建单位由于不具备国家计委5号令《工程建设项目自行招标试行办法》规定的资格，拟委托有代理资格的机构进行公开招标。
14.1.4 招标公告的发布
招标公告在省招标投标管理条例规定的媒体上发布。
14.1.5招标内容及招标方案
通过公开招标方式确定代建单位，由代建单位组织建设工程招投标。
建设工程实行招标投标，是基本建设管理体制改革的一项重要内容，对缩短建设工程工期，保证工程质量，降低工程造价，提高投资效益，发挥了积极作用。
建设项目的施工发包必须严格按照《中华人民共和国招标投标法》和《XX省招标投标管理条件》的有关规定进行公开招标。招标投标需要经过招标、投标、开标与定标等程序。按照公开、公正、公平竞争的原则，择优选定承包单位。本项目法人或招标投标监督管理机构应当对报名投标单位的资质条件和财务状况，有无承担类似工程的经验等进行审查，经资格审查合格的方可参加投标。招标投标不受地区部门行业的限制，任何地区、部门和单位不得进行保护。中标单位的确定应综合投标者的社会信誉、履约能力、承包经验、技术水平、已完工程业绩和报价水平等，不应单纯以投标报价作为评价和定价的依据。
要加强招标投标方式确认，招标公告发布，招标文件备案以及开标、评标、定标全过程的监管工作，严格实行中标结果公示制度，切实防止招投标弄虚作假。
要加强对评标专家的管理，实行亮证评标和资格动态管理，执行专家评标公示制，加强对专家评标行为的监督。
要推进工程量清单报价制度，制定防止低于成本价中标的具体方法。
15.1 风险的分类
15.1.1投资估算风险
工程方案变动的工程量增加，工期延长，人工、材料、机械费、各种费率、贷款利率的提高，征地及拆迁工程量增加和单价的提高。
15.1.2 融资风险
本项目一次性投资大，债务资金所占比例很高，融资方面的风险表现为资本金比重低或资金不落实，造成项目不能顺利实施。
15.2 风险的防范对策
本项目是根据经济社会发展、城市总体规划和实际需要等，已经确定的建设项目，本项目风险防范的主要对策是需要在风险控制的范筹，降低风险发生可能性和减少风险损失程度，并从间接效益、城市建设维护费和城市综合财力储备方面增收节支。为此，提出如下建议：
①严格把握本项目建设各主要阶段的工作质量和效率，使之完整、如期建成投入使用；
②项目区域规划建设的土地增值，是本项目主要间接效益来源，需要地方财政在政策、规划、项目等层面，从投资软、硬环境两方面加大工作力度。
③结合本项目债务资金偿还要求，做好城市建设与维护资金，城市综合财力储备的增收节支。
第十六章  效益分析
16.1 经济效益评价
16.1.2 项目区土地收益
南城体育中心是按照“体育园林化、园林体育化”的理念实施建设一个为市民提供休闲健身锻炼、体育项目训练、文化娱乐活动、举办竞技体育赛事以及会议、演出的中心场地；是为满足XXX区内至今没有正规体育锻炼、训练、比赛场馆的需要而建设的，是政府投资建设的城市基础服务设施配套项目。体育中心的建设，填补了XXX区体育设施的空白，为XX市人口承载增加了平台。建成后的多功能体育中心是一个有规模、上档次、集群性的综合体育场所，是南部新城的一道景观亮点，对提升城市品位，展示城市风采，促进市民身体健康，培育市民体育文化理念等方方面面都将产生巨大而深远的影响。就这个意义来说，它是不产生直接经济效益。
但是，本项目规划时考虑了市场经济条件下建设资金的来源及经营管理等多种可能性，在进行规划设计时以社会效益、环境效益为前提，适当兼顾各种设施建设的经济效益，提高规划的可实施性。在项目总占地面积402亩规划中，除主场馆及配套设施建设用地为283亩外，特别规划用于宾馆、商品房开发、专业市场及相关服务建设的面积119亩，建筑面积约为79306平方米。根据XX市三年该片区土地市场拍卖情况，预测119亩土地拍卖价为120万元/亩计算，可直接获得土地收益1.428亿元。
16.2.2经营收入
项目建成后，主要场馆按商业化经营，每年出租经营收入218.2元：
① 体育馆：出租100场/年，1万元/场计，共100万元；
② 体育场：出租50场/年，0.3万元/场计，共15万元；
③ 室外篮球场2个：出租500场/年，100元/场计，共10万元；
④ 室外排球场2个：出租500场/年，50元/场计，共5万元；
⑤ 网球场7个：出租200场/年，50元/场计，共7万元；
⑥ 游泳馆场：平均30人·场/天，10元/人·场计，共12万元；
⑦ 羽毛球场4个：出租500场/年，30元/场计，共1.5万元；
⑧ 门球场3个：出租300场/年，30元/场计，共2.7万元；
⑨ 室外乒乓球台10张：出租200天×5小时/年，5元/小时计，共5万元；
⑩ 停车场228个： 365天×228个×6元/次×120%次/个=60万元。
另外，随着本项目的建成，带动附近土地增值，拉动区域经济增长，吸引国内外游客，激活南部新城的第三产业，必将带来财政税收的增加，推动XXX区经济效益全面发展。
16.2 项目社会评价
社会评价结论在此类项目的可行性研究中占据较重要位置。本项目社会评价从以人为本的原则出发，定性分析拟建项目的社会影响，项目与其所在地区的互适性以及社会风险分析，阐述如下：
16.2.1 社会影响分析
①、南城体育中心的规划建设是贯彻落实《全民健身计划纲要》的具体体现，是利国利民、功在当代、利在千秋的宏图伟业，是按照“体育园林化、园林体育化”的理念实施建设一个为市民提供休闲健身锻炼、体育项目训练、文化娱乐活动、举办竞技体育赛事以及会议、演出的中心场地.
②、本项目是为满足XXX区内至今没有正规体育锻炼、训练、比赛场馆的需要而建设的。填补了区体育设施的空白，为XX市人口承载增加了平台，是市政新区规划建设必备的功能区之一。
③、本项目是南部新城的一道景观亮点，对提升城市品位，展示城市风采，吸引国内外游客，推动社会事业发展，带动附近土地增值，拉动区域经济增长，促进市民身体健康，培育市民体育文化理念等方面都将产生巨大而深远的影响。
④、本项目实施有利于改善贫困地区居民的生活状况、统筹城乡和谐发展和提供就业平台、改善居民居住环境、缩小贫富差距；
⑤、本项目配合区域内道路建设，有利于繁荣地方经济，产生显著的经济社会效益。通过土地拍卖获得收益不仅在较短时间内可回收投资，还能极大改善项目区投资环境，引导该区域产业布局和产业结构调整，促进城中城郊贸易的流通，带动商业、建筑、运输、加工业的迅速发展，促进经济繁荣。
16.2.2项目与所在地互适性分析
①、不同利益群体对项目的态度及参与程度：该项目影响群体为城市居民，但亦是受益者，宏观上该群体对本项目的实施持欢迎态度，但因项目牵涉拆迁补偿，该群体出于对政策的理解不同以及个人利益的考虑，对拆迁持观望及疑惑态度。需各级行政部门大力宣传和解释工作，
②、各级政府对项目的态度及支持程度：从市政府到区政府，各级政府组织对本项目多持支持态度并已认真开展了前期的调查、摸底及宣传鼓动工作。
16.2.3社会风险分析
①风险的分类：
投资估算风险：工程方案变动的工程量增加，工期延长，人工、材料、机械费、各种费率利率的提高，征地及拆迁工程量增加和单价的提高。
融资风险：本项目投资大，债务资金所占比例很高，融资方面的风险表现为资本金比重或资金不落实，造成项目不能顺利实施。
②风险的防范对策：
本项目是根据经济社会发展规划、城市总体规划和实际需要量，已经确定的建设项目，本项目风险防范的主要对策是需要在风险控制的范筹，降低风险发生可能性和减少风险损失程序，并从间接效益城市建设维护和城市综合财力等努力。现提出如下建议：
（1）严格把握本项目建设各主要阶段的工作质量和效率，使之完整、如期建成投入使用；
（2）土地利用及增值是本项目主要间接效益来源，需要地方财政在政策、规划、项目等层面，从投资软、硬环境两方面加大工作力度。
（3）结合本项目债务资金偿还要求，做好城市建设与维护资金，城市综合财力等储备。
第十七章  问题与建议
17.1 征地拆迁问题
项目建设是否顺利开展，妥善处理征地拆迁是问题的关键。该项目区内有部分村民住房，特别是有部份农田，需新征用地，承办单位应制定合理拆迁安置方案，为初步设计打下基础。
17.2 重点工程问题
项目建设将产生较大挖方高度，需组织合理的开挖方案，确保施工中及后期安全问题，开挖后场地建设应尽快进行植树种草，以防水土流失。体育场馆的施工，一定要由有经验的专业部门，严格按设计规范要求组织施工，各相关部门做好材料检验及施工监理工作。
17.3 资金问题
该工程所需资金约2.2亿元人民币，投资很大，项目资金需从多方面筹措。可先政府财政投入启动资本金，利用项目建成促使土地增值，向银行贷款，以解决项目资金问题。
17.4建议
综上所述，项目实施对于保障民生、安定民心、推进全民共建和谐社会具有重要作用，促进了存量土地的有效利用，节约了宝贵的土地资源，有利于政府更好地规划、建设城市，为XX市XXX区南部新城的快速发展。为此，建议相关部门给与政策和资金上的大力支持，以保证项目早日顺利实施，发挥其显著的社会效益。
第十八章  结 论
南城体育中心作为南部新城城市配套设施建设项目，是符合城市总体规划和国家一系列方针政策精神的。南城体育中心的建设，对于保障民生、安定民心、推进全民共建和谐社会具有重要作用，社会效益极其显著，有利于改善城市面貌，提高城市品位，改善人居环境，完善基础设施，提升南部新城的城市形象和竞争力，造福广大民众，带动城市快速发展，在投入场馆建设的同时也带活并增值了周边土地，使该片区可持续发展。为早日实现XX市构建200万人口大城市框架目标打下良好的基础。
因此，项目的建设很有必要，并切实可行。宜积极组织落实资金，尽快动工兴建。
附件：
二00八年十二月