(2010-09-07 02:55:05) 
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不会
下跌
房产
分类： 房价杂谈 最近看到许多文章列举了高房价对经济发展的种种危害，并根据一些领导人的发言而臆测房价将要在目前状况下有一定幅度的向下调整，大致向下的可能在5%—30%之间。还有个别作者更是直言房价将要下跌30%，甚至50%以上。
在此我依然重申并坚持我原有的判断，即在2013年前中国的房价不会有明显的下跌（不包括个别月份环比有一定的微降）。如果以时间节点来看，每年的12月31日的房价同比最少有15%以上的涨幅，一直持续到2012年12月31日。
同时我也重申，中国房地产必将在2013年崩盘！
此结论同前观点是紧密相连的。也就是说中国房地产绝对没有软着陆的可能，只会随着中国经济的高速发展并最终摧毁整个中国经济。
这不是方程式，而是无解题。
中国一切问题解决的方法没有其他的灵丹妙药，只有总设计师所提倡的‘发展是硬道理’。没有发展，甚至说没有高速发展，中国的所有问题就将集中爆发。这是中国这个具有独一无二特色的国度所蕴含的基本常识。
我们此刻不论已经处于机密状态下的‘基尼系数’；我们也暂且不论到底有多少人依然处在温饱线以下甚至有更多比例的人群在温饱线附近‘徘徊’；我们也姑且不论是‘丈母娘’还是‘二奶’、‘小姐’们推高了房价是否成立；我们也不考虑土地红线是否被一次次突破；我们更不探讨‘教育’、‘医保’、‘就业’等深层次问题。
我们今天就简单谈一谈房价和地方政府的基本关系，来把握一下房价到底能否在两年内有下跌的可能。
地方政府靠什么生存？钱。
钱从哪里来？税收；土地出让。（财政收入）
各占多少比例？两者分别占50%。
地方政府每年财政收入是否可以维持当地经济的正常发展？否。
为什么？钱少。
怎么办？向银行（包括外资银行）借款。
地方政府目前欠款是多少？截至到2009年末，地方政府总计欠款大于18万亿人民币。
靠什么抵押借款？城市土地。
欠款每年增速是多少？大于30%。
明确了以上的基本概念我们就某个城市来分析一下地方政府和房价的基本关系。
假定某个百万人口的城市有100处施工现场，这里包括工业、商业、民宅、基础设施等建设。那么大家就应该清楚，每个工地有400人进行施工，那么这个城市至少有4万人的‘施工大军’，这里外来务工者（农民工）应该占绝大多数。有这么多的外来施工人员相应就有衣、食、住、行、医疗、教育等各方面的基本需求。同时，由于有这样的‘施工现场’就有各类的设计、施工、装饰、建材、加工、能源、交通、通讯等各方面的人员来配套保证。一句话，这个城市的许多‘居民’因为有了这些‘施工’才会有‘饭碗’。
我们在从相反的角度去看，如果没有这4万人的‘施工’，这个城市的许多居民就没有‘饭碗’，或者说‘英雄无用武之地’。简单说，你搞设计的给谁设计去呀？你卖手机的谁去买呀？你做加工的加工什么呀？没有大楼你装修什么？你生产原材料的卖给谁呀？你城市的水、电、气、谁来用呀？
那么从城市‘管理者’的角度看，工地越多越好。工地越多说明我的城市居民收入才有保障；我的城市的各种相关行业和部门才有发展；我的城市的建设才会日新月异；我的执政业绩才会卓尔不凡——
每年涌入在中国各个城市的农民工总计超过2.5亿人。同时，每年至少有650万大学毕业生也走向并加入社会。这是一个任何城市管理者都清楚的事实。维护社会稳定解决其中绝大多数人的基本就业是压倒一切的首要任务。
那么这些人在城市里干什么？能干什么？
国企能录用一部分，机关事业单位可以接纳一部分，民营企业可以吸收一部分，自主创业可以分流一部分。但，以上累计占需要就业的人口比例是多大呢？每个渴望的就业者都会心知肚明。
那么其他人的就业如何来解决？
建设新的工厂？生产什么呢？什么已经都过剩了。
建设新的旅游景点？一年四季能旅游的人总是那些人。不旅游的，你就是建个‘天上人间’他也不会去，原因没钱。
建设新的服务项目？你可以到各个城市走走看看，理发店、澡堂子、饭店、甚至花店、寿衣店都满街满眼。以前做点小生意可以说胜负各半，现在你干什么都是赔多挣少，举步维艰。就是租个档口卖茶蛋，一年下来也是为‘东家’赶网（交房租）。
这回大家应该清楚了只有‘施工’才能解决如此多的外来人员以及相应解决本地居民的‘饭碗’问题。施工场地越多越能在当地形成良性的经济的‘循环’，为经营城市奠定坚实的基础。
以上说了这么多其实为了现在要说的房价。
外来人口多了房价能下降么？我们先不说外来人口买房还是不买的问题。就是光出租就可以解决很多‘空置’、‘多余’的房源。中国目前只有极少数的城市没有购房准入的‘机制’。99%的城市只要你购房即为城市居民。
城市的经营者永远希望本城市的‘施工’场地越多越好，一方面可以保证有大量的外来人员的‘加入’；一方面保证当地居民的‘饭碗’，同时相应增加当年的财政税收。
这个时候我们假定这个城市房价真的下降10%。这是由什么样的原因造成的？
‘施工’现场的减少。
‘施工’的减少会带来当地城市居民收入的‘下降’，财政税收的下降，土地附加值的下降，房价的下降。
城市的管理者能让房价下降么？当地的居民能同意么？这要出现什么样的后果呢？
‘施工’的减少意味着外来人员的减少，外来人员的减少势必影响城市的‘房源’，造成大量的房源涌向市场，而每年新开工建设的工地必须大于前一年。因为没有新增加建设的工地，就说明土地没有卖出去。土地没有卖出去，政府怎样‘生存’？！
换个角度去说，每个城市必须每年都要增加卖地的速度，增加的比例至少大于15%。也就是说，每个城市每年都同比增加15%以上的新开工建设工地（工业、商业、民宅）。只有这样才能保证当年基本经济指标的完成。从而保证了当地居民的收入按照一定比例增长。居民收入的增长是必须的，否则物价这么高速增长怎么生活呢？（这里不去论述）
在这样的基本层面下，您说房价下降10%能否成立呢？
再从另一个角度去分析。开发商卖房的价格由土地购入价和建安成本加上正常摊销税费及利润得出。如果房价下跌10%，就说明后三项基本不变的状态下是第一项‘土地购入价’降低了10%。因为建安成本基本不变，正常摊销基本不变，税费基本不变。你让开发商减少利润是万万不可能的，人家大不了不干这个‘工程’罢了。
好了，土地购入价减少10%，土地同比以前相对‘不值钱’了。导出地方政府在银行抵押的全部土地原值直接减少了10%。地方政府欠下银行的18万亿人民币绝大多数都是以土地形式担保抵押。银行能同意么？
银行是谁的？国家的。国家是谁的？人民的。
我们先不去考虑是否增印钞票去‘抵消’。单单就钞票而言再多的发行最终还不是传导到各类生活物质价格的提高？回到刚才的城市居民因为减少10处‘施工’现场而正为‘收入’发愁呢。这立即就造成矛盾的发生。
综合以上的论述我们可以得出这样的结论：城市的经营者绝对不允许当地的房价出现哪怕是1分钱的下降（任何一个城市都包括在内，请用时间节点同比来看）。只要房价下降就说明当地新开工的‘施工’现场同比减少，而施工现场的同比减少势必造成外来人员的相应减少，从而导致本地居民收入无法正常增长，继而影响土地出让价格，影响当年的财政收入，也就无法完成每年制定的经济发展与增长计划。
从维护社会稳定保证经济发展的角度看，房价下降在2013年前是不可能发生的事件。
至于2013年为什么就会出现房价崩盘请听下回分解。
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