鄂尔多斯伊泰:彭文生：房价下跌不会导致中国经济“硬着陆”2

　　记者：虽然您上面的分析可以让我们认识到房价下跌对房地产建设投资的中长期影响不大，但短期内房地产投资仍然可能放缓。如果这种情况发生，将会如何影响整体投资增长？

　　彭文生：对此，市场上比较流行的观点是“影响会较大”。其根据主要有两方面：一是房地产占整个固定资产投资的25%左右，两者的直接关系明显；二是房地产对于很多行业影响巨大，比如钢铁、水泥、工程机械等行业产出的很大部分用于房地产业。

　　但我们认为这种静态分析方法会过高估计房地产的影响。静态分析的一个主要问题是没有考虑到价格会相应发生变化从而改变相关行业的需求。举例来说，房地产需求下降导致钢铁价格下降，因此其他行业对钢铁需求可能会上升，部分抵消房地产需求下降的影响，而这一影响在静态分析中被忽略。

　　为了避免静态分析的缺点，我们通过动态研究来估算房地产投资和整体固定资产投资之间的关系。我们构筑一个计量回归模型，估算过去房地产投资对总投资的直接和间接影响。模型结果显示房地产投资增速出现10%下滑会使得整体固定资产投资放缓3.8%，其中2.5%是直接效应，1.3%是间接效应。

　　此外，对土地购置费的统计问题也导致一些市场人士高估了房地产投资对GDP的影响。固定资产投资包括土地购置费，但是在GDP统计中只有投资增值部分才计入资本形成，土地购置费不涉及增值，因此不应计入GDP。换句话说，假设100平方米的商品房和100平方米的保障房除了土地购置费之外成本相同，两者在GDP统计中应该贡献一样，但是在固定资产投资上可能差别较大。

　　另外需要考虑的因素是本次房地产放缓是主动调控的结果，符合政府一揽子政策目标。如果房地产投资下滑过快，政策可以通过刺激其他方面的投资来控制其对总体经济的影响。

　　房价下跌有利于消费的均衡和可持续增长

　　记者：除了投资之外，房地产与建材、家具等消费也关系密切。那么，房价下跌是否对于消费也会产生较大影响？

　　彭文生：建材、家具等产品的消费增长和房地产销售正相关，但是总消费和商品房销售之间关系并不明显。实际上过去3年商品房销售面积的增长率和社会消费品零售总额的实际增速之间的相关性是负的：2007~2008年上一轮房地产调控时商品房销售下降，零售不降反升，商品房销售大幅上升的2009年零售增长平稳，而2010年上半年零售大幅上升但是商品房增速已经出现下降。

　　为什么房地产和一些具体产品的销售相关性高，但是对总体消费不明显？这说明研究房地产的宏观影响不能只做片面的静态分析（只考虑房价下跌会拖累相关行业，假设所有其他因素不变），而应该做全面的动态均衡分析。理论上，房价下降对消费的影响一般通过财富效应、收入效应和购买住房的派生性消费体现出来。这三种效应在现实中都存在着作用，要具体看何种效应更大。从我国的现实来看，收入效应应该显著大于财富效应，同时住房派生性消费也可能因住房刚性需求得到释放（受益于保障房供给）而有支持。

　　首先，我国有超过一半的家庭居住在农村，城市房价下跌对他们的财富影响不大，对他们的消费行为不会有直接影响。而对于仅拥有一套住房用于自住的城镇家庭，他们因房价下降而导致的财富损失较小，因而财富效应小。对于财富效应较大的拥有两套以上房产的家庭来说，其数量大约只占我国城镇居民的10%，真正影响的人群并不大；而且由于这部分家庭收入一般较高，其边际消费倾向要低于中低收入家庭，他们因为财富效应而减少的消费相对有限。

　　其次，我国的收入效应较大，应该可以抵消财富效应。我国存在大量的住房刚性需求，包括移民到城镇的新增住房需要以及城镇原有家庭改善居住环境的住房需求（我国城镇仍有近一半家庭居住在条件设施比较简陋的住房中）。对于这部分家庭来说，房价下跌产生的正面的收入效应是很大的。不少研究文献论证了过去几年房价上升是导致我国居民储蓄率居高不下的原因之一。房价下降，可以使居民为了购房而进行的储蓄下降，从而增加消费。收入效应所作用的这部分家庭不仅数量大，而且收入相对较低，因而边际消费倾向高。

　　最后，房价下降以及保障房供给的增加，有助于我国住房的刚性需求得到满足，从而增加派生性消费。虽然房价下降短期内可能会导致商品房市场交易量下降，但是从长期看则有利于我国住房刚性需求的满足，从而增加住房派生性消费。特别是在当前保障房建设规模大幅扩大的情况下，房价下降对消费的负面影响可能得到控制，因为保障性住房的派生消费平均可能大于商品房的派生消费：投资性买房所派生的消费有限，因为住房可能空置以等待升值后出手；而保障房空置率低，对家具、家电的派生消费较为显著。

　　房价对我国消费的影响，归根结底是一个实证问题。我们运用35个城市2000~2010年的面板数据，考察了房价水平和房价增长率对消费总水平、消费占GDP比重等指标的影响。不同的模型回归结果显示房价对消费的影响或者显著为负，或者不显著，说明房价下跌对我国消费不会有显著的负面影响。