章林晓：房价下跌为什么不会超过一年？

2011年07月12日 09:24
来源：观点地产网

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前不久，我曾写过《房价下跌不会超过一年》一文。在文章中，我指出，即便是放开手脚救楼市，我也不知道房地产市场会低迷到何时，但我相信不管政府救不救楼市，以人民币计价的房地产价格下跌将不会超过一年。这文章发表后，引来了一些朋友的疑问，房价下跌为什么不会超过一年？

确实，不论1926年美国佛罗里达房地产泡沫，还是1991年日本房地产泡沫，抑或是上个世纪九十年代我国香港房地产泡沫，房地产泡沫破灭后，房价下跌时间都远远超过了一年，为什么我们就不会超过一年？要想回答清楚这个问题，还得回顾一下历史，并认清我们目前所处的形势。

1997年7月亚洲金融风暴，波及之广、影响之深，是非常罕见的。东南亚国家的GDP增长从1997年的平均4％降至1998年的－6.9％；四小龙的GDP增长也从1997年的平均6％下降为1998年的平均－1.4%。

为应对当时经济气候偏冷的压力，我国那时决定了扩大内需的战略性经济决策。现在，许多人将“教育、医疗、住房”称之为压在老百姓头上的“新三座大山”。“教育、医疗、住房”产业化改革，其实就是从那时开始的。

“教育、医疗、住房”产业化的目的，就是想迫使老百姓消费。但实践证明，效果并不理想。老百姓虽然在这三方面不得不“消费”了，但在其他方面是更加不敢消费。而且，由于穷富差距的拉大，一方面，大量货币财富积累在少数人手中，大部分居民可支配收入水平较低，限制了消费，另一方面，又因为高收入群体边际消费倾向较低，从而导致我国整体消费率偏低。

在这种情况下，扩大内需只能是投资。据有关专家测算，从增长速度来看，2001至2004年，投资平均增长21%，比消费(社会消费品零售总额)增长速度高11个百分点；从三大需求对经济增长的拉动作用来看，2001至2004年，投资对经济增长的平均贡献率为57%，比消费高16个百分点，投资是经济增长的第一推动力。

而不论是从投资的拉动性，还是从投资的规模上来看，在本轮经济扩张的整个投资中，房地产投资占居最核心的地位。据有关部门测算，房地产投资拉动着50多个产业的发展，拉动率为1：2.86，对国民经济的影响力达到30%。

与此同时，地方政府财政靠的也是房地产。这些年来，地方政府财政预算内主要靠城市扩张带来的房地产业和建筑业税收，预算外主要靠土地出让收入，成为名副其实的“土地财政”。国务院发展研究中心一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40％，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60％以上。

房地产既是拉动地方GDP增长的主要力量，又是地方财政的重要支撑。当房地产企业日子不好过时，地方政府日子自然也不好过。房地产销售收入是房地产企业最主要的收入来源，当房地产成交面积和成交金额的持续大幅下滑时，必然导致房地产企业资金链的崩断。房地产企业资金链崩断后，一是会给银行带去信贷资金损失的风险，二是将带来烂尾楼等大量社会问题，三是会带来群体性事件的社会风险，如湖南吉首、浙江丽水等地已出现这种案例。相应地，房地产市场陷入低迷后，土地频频流拍，地方财政资金链也开始崩紧了。

更加不巧的，美国次贷危机越演越烈，危害远远超过当年东南亚金融风暴，进入2008年尤其是下半年来，全球资本市场动荡加剧，实体经济受到明显冲击，给各国政府带去了巨大的压力。由于我国外贸依存度过高，当前世界经济明显放缓，不可避免地影响到我国经济的稳健运行，同时也影响到我国财政收入。

虽然我国地方政府肯定不会如美国杰佛逊县政府那样宣布破产，也不会如冰岛、立陶宛等波罗的海三国那样面临破产威胁，但由于我国“土地财政”盛行的地方往往存在着财政风险金融化、金融风险财政化现象，最终，所有的金融风险、社会风险、财政风险，埋单的只能是纳税人。

房地产项目开发周期一般在二年左右，销售停滞后开发商资金链肯定挺不过半个周期，相应地，地方财政能挺住的时间也不会有多大差异。地方政府救房地产市场是必然的。如果救起了，房价自然也就上升了。如果救不起，大家将不得不为此埋单。那么，如何埋单呢？发达国家可通过国际结算货币的强势地位，征收“国际铸币税”，我们不能，我们只能自己承担。

因此，不管政府救不救楼市，不管楼市救不救得起，以人民币计价的房地产价格下跌将不会超过一年。

这篇文章完成于10月17日晚上，这是我为《楼市》写的。我估计，这篇文章发出来后，在读者群体中肯定是反对者不少，理解者不多。今天，此文已被一些网站转载，网友的评论证实了我原先的预计。

坦率地说，写这样的文章我感到很痛苦；得出这样的结论，我更是感到痛心；但是，尽管痛苦和痛心，我却没法改变我得出这样的结论。因此，我常常只能寄希望于奇迹的出现。

然而，希望经常破灭，远的不说，就说最近，今年7月6日，我完成了《银根紧缩局面下半年必将改变》，该文最后说，“尽管央行心中或许有一百个不愿意，但下半年银根紧缩政策还是不得不重新作出调整。”那时距6月7日晚央行上调存款准备金率1个百分点还不满1个月；7月18日，我即兴写了《但愿农民不要先被冻坏了》，那时距某一权威电视媒体7月14日播放《深圳楼市‘断供’风波》，仅仅只有4天。

“冬天如果不冷，害虫就冻不死”，《深圳楼市‘断供’风波》最后这样的结束语，让人们看到了房地产调控一鼓作气不达目的誓不罢休的气势，自然激动人心，让人不由得大声叫好。然而，结果如何呢？

尽管我已多次强调，并且有必要在此再强调一遍，我的文章更多的是侧重于实证分析而较少涉及价值评判，但是我看到，《银根紧缩局面下半年必将改变》、《但愿农民不要先被冻坏了》两文在网上转载后，文章后面都留下了许多网友反对的声音，有些甚至是漫骂。

看到这些反对的意见，我觉得我更有必要写出《房价下跌为什么不会超过一年？》。在我完成这篇文章不久，传来了财政部地方政府发债方案已提交国务院的消息。

我再一次寄希望于奇迹的出现。