鄂尔多斯伊旗天气:彭文生：房价下跌不会导致中国经济“硬着陆”1

2011年04月12日 14:36 来源： 《金融时报》 【字体：大 中 小】 网友评论

　　今年以来，中国政府调控房地产的政策力度又有所加大：限购政策从一线城市推广到了二线城市；房产税试点也已经出台；《政府工作报告》提出5年内建造3600万套保障房……由此，人们日益相信本轮调控将会长期化，房价将会出现明显下跌。但也有一些投资者对调控政策的可持续性持怀疑态度，主要理由是房价若显著下跌会导致中国经济“硬着陆”。今天，做客本期《首席观点》栏目的嘉宾——中国国际金融有限公司首席经济学家彭文生对此提出自己的看法，他认为：现阶段房价若显著下跌，短期内中国经济可能受负面影响，但风险可控。中国政府加强房地产调控，对于控制中国经济中长期风险可谓迈出了重要的一步。现在的关键是如何切实执行，同时不受经济短期波动的影响而轻易放松甚至改变方向。

　　房价下跌对房地产投资中长期影响不大

　　记者：房地产投资占中国整体固定资产投资的1/4左右，是中国近几年经济增长的重要支柱产业，房地产投资的变化无疑会对中国经济带来较大影响。在您看来，此轮房地产调控将会使得房地产投资下降多少？

　　彭文生：我认为房价下跌对房地产建设投资的中长期影响不大，具体分析如下：

　　首先，中国房地产市场有明显的二元性特征，二三线城市对房地产投资的重要性远远超出一线城市。一线城市占全国房地产投资的比重连年下降，2010年只有13%。二三线城市的比重近几年稳步上升，已经占据了全国房地产投资的87%，未来房地产建筑投资将主要取决于二三线城市的发展。我们进行了一项敏感性分析，即如果要使全国房地产投资增长20%，那么，一线及其他城市需要保持多快的增速。我们发现二三线城市的增速在很大程度上决定了全国投资增速。例如，如果二三线城市的增速达到25%（相当于2000~2009年期间的平均增速），那么，即使在一线城市房地产投资下降的情况下，全国房产建筑投资增速也能维持在20%以上。

　　为什么二三线城市房地产过去10年来一直保持高速增长？投资性需求的上升在近年起到了一定作用，但是我们认为一个更重要的结构性原因是中国正在经历快速城镇化过程。历史数据表明房地产建筑投资增速与各省的城镇化率是高度相关的。安徽、四川等省在近年来经历了快速的城镇化过程，同时房地产的投资也相对较高。我们通过回归分析发现城镇化率每上升1%，将推动房地产投资增长11.8%。目前中国城镇化率相对其他国家仍然较低，而许多省份的城镇化率（尤其是内陆省份）还在40%以下，因此未来城镇化推动房地产投资的潜力仍然较大。

　　我们预计内陆省份的城镇化进程可能在未来5年内保持快速增长。这一判断的依据包括：二三线城市房价相对来说泡沫较小，当前房地产调控政策如果能够有效贯彻，房价过快上涨的趋势得到改变，对于这些地区房地产长远可持续发展有利；沿海地区劳动力成本上升已经导致很多劳动密集型的产业转移到内陆省份，而这一过程的完成还至少需要数年，促进内陆城市城镇化的发展；政策层面继续推进城镇化（尤其是在中小城市），“十二五”规划明确提出未来5年城镇化上升4%。近年来基建投资向内陆省份倾斜，同时也促进了这些省份的城镇化。例如，中国高速铁路网络的建设将大大提升内陆城市的吸引力，而高速公路的建设也使得到中小城市与大城市的连接更为紧密，增强了中小城市对农民工的吸引力。

　　如果二三线城市的中长期住房需求将会保持强劲，而这些城市是全国房地产投资的主要组成部分，那么，从中长期来看全国房地产投资增长的下行风险就得到了限制。从经济周期或短期来看，房地产市场冷却，成交量在一段时间大幅下降，可能导致房地产投资显著放缓。2008年时房地产调控曾经使得一线城市房地产投资增速由正转负。但是其他城市的需求起到了支撑作用，使得2008年全国投资虽然下滑但是依然保持了26%的增长。

　　其次，从本轮调控来看，短期内房价下降可能使得商品房投资显著放缓，但是保障房建设将会起到缓冲作用。“十二五”规划提出未来5年建设3600万套保障房，其中今、明两年各开工建设1000万套，到2015年保障房覆盖率达到20%。中央政府在今年的工作报告中把保障房建设放在了一个非常重要的位置，从资金支持和地方领导负责制的建设都有明确说法。

　　保障房对房地产整体拉动明显。我们估算2010年保障性住房完成投资大约为8200亿元，拉动房地产投资增长率约5个百分点。政府宣布2011年用于保障房的总支出在1.3万亿元以上，如能落实，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点，拉动GDP增长约1个百分点。当前政府财政收入强劲增长，财政支出明确向民生倾斜，同时社保基金和保险基金都在最近开始介入。基于中央政府政治层面的重视，我们认为今年保障房整体融资问题不大。