阿尔贝蒂娜博物馆:“象征性”罚款等于鼓励开发商违法

2011年08月11日 18:25:41 　来源： 新华网

资料图：新措施能否遏制房价过快增长？新华社记者 龙弘涛 摄
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新华时评：“象征性”罚款等于鼓励开发商违法
新华网北京８月１１日电（记者 江国成）本周公开征求意见的《房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)》中规定：房地产开发企业囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价，经有关行政主管部门查实，可处以１万元以上３万元以下的罚款。消息一出，舆论哗然。尽管征求意见后的这份规定可能会对此作出调整，但征求意见稿中如此“象征性”的处罚额规定，不能不让人们担心将来正式出台的规定仍然会对违规开发商处罚过轻。
１万元以上３万元以下的罚款，别说对动辄投资几亿元的房地产开发商，就是对只有一个小门面商铺的个体工商户而言，恐怕也起不到惩戒违法的作用。即使以３万元罚款上限额来衡量，现在只能在北京五环边上买１平方米房子。这与其说是对违规开发商的惩罚，毋宁说是对开发商囤积土地、捂盘惜售、哄抬房价等行为的变相鼓励。难怪有人戏称，这样的处罚如同“哄抬房价，罚酒三杯”。
对房地产开发商囤积土地、捂盘惜售等违规行为的严重性，近年来媒体多有报道。据测算，有的地块闲置十几年，开发商从中渔利几百亿元。问题不仅存在于房地产领域。由于近年来流动性过剩，哄抬物价行为十分猖獗，从“豆你玩”“蒜你狠”“姜你军”到炒药材、炒棉花等，不一而足。
控制房价过快上涨，是国家当前的一个重点政策取向，而囤积土地、捂盘惜售等行为，对国家调控房价政策威胁最大。制订相关法规，意在以法制手段落实政策，对房地产开发商违规行为形成更大威慑，更好地维护房地产市场秩序，维护国家发展和群众利益。要达到这样的目的，法规必须体现实事求是原则，条款必须符合实际。处罚过轻的后果，必然是违法成本过低，实际效果不是对违法行为的打击遏制，而是姑息纵容，最终损害国家发展、百姓利益，伤害法制和政府公信力。
公开征求意见的意义，在于认真吸收公众意见，使决策更加符合民意、更加完善。舆论对《房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)》中有关内容的批评，正是公开征求意见举措应有的效果。在认真研究的基础上吸收公众的合理意见，制订出台的法规将更加完善。

资料图：新措施能否遏制房价过快增长？新华社记者 龙弘涛 摄

资料图：新措施能否遏制房价过快增长？新华社记者 龙弘涛 摄
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哄抬房价罚款3万是“利剑”还是“蜜丸”？
2011年08月11日 11:12:51　来源： 中国吉林网
国务院法制办网站10日对《房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)》公开征求意见。征求意见稿规定，房地产开发企业应当按照本规定申请核定房地产开发企业资质等级，企业资质共分4级。意见稿明确，房地产开发企业囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价，经有关行政主管部门查实，可处以1万元以上3万元以下的罚款。(8月10日《中国经济网》)
为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，住建部出台这么一个《房地产开发企业资质管理规定》其情可鉴，但在此次征求意见稿中，其却将房地产开发企业囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价等行为，统统划定为最高限额罚款3万元，——这很让人怀疑，其到底是给开发商的开发行为用了一把“利剑”，还是吃了一颗“蜜丸”？
众所周知，对于囤积土地，我国的《城市房地产管理办法》、《闲置土地处置办法》，这两部法规都明确规定“超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费”；在变更容积率方面，对于规划范围之外的超出部分处以补交地价的罚款；而对于捂盘惜售、哄抬房价等行为，发改委依据《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》实施的《商品房销售明码标价规定》，明确将罚款最高额限定在50万元——这些罚款数字一路理顺下来，都远远大于3万元。
而在地方制定细则及其实施过程中，也难得地给出了挤压楼市泡沫的扼腕之举，有些地方的罚款力度甚至超越了国家相关规定。比如，对于市场上囤积土地等待升值的行为，郑州市国土资源局发布的行政执法裁量权细则中就规定“不按土地使用权出让合同约定的期限和条件开发、利用土地的开发商，可处以土地出让金25%—30%的罚款”等。
这就很让人费解，在国家相关法规明确规定、若干地方实施有力有节的当下，本该维护我国房地产市场平稳健康发展、强化房地产市场宏观调控力度的住建部，突然对开发商囤积土地、哄抬房价等违法行为，来了个柔情万丈的“一律罚款3万元”的举措——这是否意味着房地产宏观调控政策转头向下，甚至于要回到“越调越失控”的老路上去？
谁也不能不承认一个事实，我国针对房价的调控重拳一轮接一轮地打下来，眼下的楼市一线城市量跌价滞，拐点临近。大量投资需求转移至部分二三线城市，这些城市接过了领涨的接力棒，伴随出现了一些房地产开发企业捂盘惜售等违法违规行为。此时任何一点“调控放松”的信号，都可能导致前功尽弃。历史早就证明，只要将土地搁置个三年五载，容积率稍作调整、捂盘惜售上一阵子，炒买炒卖、哄抬物价一下子，开发商就能赚它个盆满钵满。
区区3万元的罚款，与开发商违规违法的成本比起来，真的不算啥。可以想见，当住建部门不以法律精神惩治违规开发商，而以“九牛一毛”的罚款约束充满暴利泡沫的房地产行业，不光起不到“一剑封喉”的惩罚威慑的作用，反而显得像是变相纵容，给违法房产商吃了颗“定心丸”——要知道，现在上海、北京等地不少的住宅价格每平方米早超3万了，而某地对菜农哄抬菜价，最少还处罚10万元，难道不法房产商比菜农更需要保护？
国务院法制办就房企资质管理规定公开征求意见
2011年08月10日 16:58:11 　来源： 国务院法制办公室网站
国务院法制办公室网站今日对《房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)》公开征求意见。征求意见稿规定，房地产开发企业应当按照本规定申请核定房地产开发企业资质等级，企业资质共分4级。意见稿明确，房地产开发企业囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价，经有关行政主管部门查实，可处以1万元以上3万元以下的罚款。征求意见截止日期为9月10日。 以下为《意见》全文。
房地产开发企业资质管理规定(征求意见稿)
第一章总则
第一条(立法目的)为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，制定本规定。
第二条(主体定义)本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格，从事房地产开发经营的经济组织。
第三条(资质功用)房地产开发企业应当按照本规定申请核定房地产开发企业资质等级。
第四条(管理机构)国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
第二章一般规定
第五条(资质功用)未取得房地产开发企业资质证书(以下简称“资质证书”)的，不得从事房地产开发经营业务。
房地产开发企业名称应当体现房地产开发经营行业特征，不得使用容易引起歧义的用语。
第六条(资质级别)房地产开发企业资质等级分为一级、二级、三级、四级四个资质等级。
新设立的房地产开发企业(含新增设房地产开发经营业务)应当申请暂定资质。
第七条(分级审批)房地产开发企业资质等级实行分级审批。
一级资质由省级人民政府住房和城乡建设主管部门初审，报国务院住房和城乡建设行政主管部门审批。
其余资质等级企业的审批办法由省级人民政府住房和城乡建设主管部门制定。
第八条(开发范围)一级资质房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制。
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省级人民政府住房和城乡建设主管部门确定。
第九条(异地开发)以本企业名义从事跨地区开发经营的，应当在项目开发地县级以上房地产开发主管部门办理资质备案手续，并将异地开发项目和异地工作的主要负责人员情况报企业注册地县级以上房地产开发主管部门备案。
第三章资质条件
第十条(资质条件)申请房地产开发企业资质的企业，应当满足以下基本条件：
(一)具有经房地产开发主管部门备案的房地产开发项目手册；
(二)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
(三)未发生过重大工程质量事故；
(四)近3年内无以下违法违规行为：
1.超越资质等级从事房地产开发经营，情节严重的；
2.发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他违法开发行为，情节严重，经有关行政主管部门查实的；
3.在开发经营过程中引发影响社会稳定的群体投诉并经核实负有主要责任的；
4.其他应被追究法律责任的严重违法开发行为。
第十一条(一级资质)一级资质等级条件如下：
(一)以货币形式实缴注册资本不低于2亿元；
(二)开发过3个以上房地产开发项目，获得二级资质3年以上；
(三)近3年房屋建筑面积累计竣工60万平方米以上；
(四)连续5年建筑工程质量合格率达100%；
(五)在建房屋建筑施工面积30万平方米以上；
(六)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
(七)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
第十二条(二级资质)二级资质等级条件如下：
(一)以货币形式实缴注册资本不低于1亿元；
(二)开发过两个以上房地产开发项目，获得三级资质2年以上；
(三)近3年房屋建筑面积累计竣工20万平方米以上；
(四)连续3年建筑工程质量合格率达100%；
(五)在建房屋建筑施工面积10万平方米以上；
(六)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
(七)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
第十三条(三级资质)三级资质等级条件如下：
(一)以货币形式实缴注册资本不低于5000万元；
(二)从事房地产开发经营2年以上；
(三)近3年房屋建筑面积累计竣工10万平方米以上；
(四)近3年已竣工的建筑工程质量合格率达100%；
(五)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
(六)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称。
第十四条(四级资质)四级资质等级条件如下：
(一)以货币形式实缴注册资本不低于100万元；
(二)从事房地产开发经营1年以上；
(三)近3年房屋建筑面积累计竣工2万平方米以上；
(四)已竣工的建筑工程质量合格率达100%；
(五)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
(六)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。
第十五条(暂定资质)申请暂定资质的企业应当以项目存在为原则，以货币形式实缴的注册资本、管理和技术人员等条件应当与所承担的开发项目规模相适应，且不得低于四级资质企业的相应条件。
新增房地产开发业务的企业，其净资产应符合本规定相应资质等级的注册资本要求。
第十六条(业绩认定)房地产开发企业申请评定资质等级时，申报的业绩事项应当与房地产开发项目手册记载的事项一致。
母公司控股超过50%之后子公司开发的项目，其业绩可以按照母公司控股比例计入母公司业绩。发生在控股行为之前的子公司业绩不得计入。该子公司在核定资质时，已计入母公司的业绩不再重复计算。
临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。
第十七条(鼓励条款)国家鼓励房地产开发企业积极参与保障性住房建设、开发省地节能环保型住宅。企业承担的保障性住房及省地节能环保型住宅建设项目的业绩认定办法，由国务院住房和城乡建设主管部门另行规定。
第十八条省级人民政府住房和城乡建设主管部门可以根据本地实际情况，对二级资质及二级以下资质的房地产开发企业资质审查标准中的注册资本、管理和技术人员的条件作出高于前述条款的规定。
第四章资质申请和受理
第十九条(暂定资质申请)新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案并申请暂定资质；
(一)企业法人营业执照复印件；
(二)企业章程；
(三)验资证明；
(四)企业法定代表人的身份证明；
(五)企业董事、监事、经理及其高级管理人员的身份证明；
(六)企业控股股东或实际控制人的身份证明；
(七)专业技术人员的职称资格证书、身份证明、劳动合同或社会保险缴纳凭证；
(八)法律法规规章要求的其他文件。
新增房地产开发业务的企业除前款规定要求提交文件外，还应当提交上一年度财务审计报告。
第二十条(异地备案)增设分公司的，应当持分公司营业执照、税务登记、资质证书副本等资料向项目所在地房地产主管部门办理备案手续，申领房地产开发项目手册。
第二十一条(资质等级申请)申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：
(一)企业资质等级申报表；
(二)房地产开发企业资质证书(正、副本)；
(三)企业法人营业执照副本；
(四)企业章程；
(五)企业验资报告和上年度财务报告(附审计报告)；
(六)企业法定代表人、高级管理人员的任职文件和身份证明，企业工程技术、财务、统计等业务负责人的任职文件、职称证书、身份证明，符合规定数量的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员的职称证书(执业资格证书)、身份证明、劳动合同或社会保险缴纳凭证；
(七)近3年房地产开发统计年报基层表、房地产开发项目资料等已开发经营项目的有关证明材料；
(八)房地产开发项目手册，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》执行情况报告；
(九)其他有关文件、证明。
第二十二条(提交申请文件责任)房地产开发企业应对其提交的申请文件的真实性、合法性与有效性负责。
第二十三条(受理期限)房地产开发企业资质审批部门应当自收到申请文件之日起20日内核定资质等级。
第二十四条(公示公布)资质核定结果应当向社会公示。公示期不少于7日，公示时间不计算在前条规定的期限内。
公示期如有举报，经核实确属在资质申报中弄虚作假或存在重大问题的企业，不予核定，并根据本规定实施处罚。经资质审查合格，公示期满无异议或经核实异议不成立的企业，由资质审批部门核发相应等级的资质证书并予以公布。
第二十五条(资质证书)资质证书由国务院住房和城乡建设主管部门统一监制。资质证书分为正本和副本，正、副本具有同等法律效力。
第二十六条(资质有效期)房地产开发企业一级资质证书有效期为5年。二级及二级以下资质等级证书有效期限由省级住房和城乡建设主管部门规定。
暂定资质有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质有效期，但延长期限不得超过2年。
第五章资质延续、变更、重新核定和注销
第二十七条(资质延续)房地产开发企业需要延续资质证书有效期的，应当在资质证书有效期届满60日前，向原资质审批部门提出延续申请并符合受理条件。需要初审的，初审部门应于该资质证书有效期届满60日前完成初审。
房地产开发企业申请延续资质证书有效期，应按原资质证书审批程序提交该企业及原资质等级评定时计入业绩的子公司的相关证明文件。对符合第十一条规定，且基本符合对应资质等级人员、业绩等条件的，应予以延续。不予延续的，应按照分级审批原则，由有相应审批权的房地产开发主管部门重新核定相应的资质等级。
房地产开发企业资质证书有效期届满未延续的，自动失效，由原资质证书审批机关予以注销，并按照分级审批原则，由有相应审批权的房地产开发主管部门重新核定相应的资质等级。
第二十八条(资质变更)企业变更名称、注册资本、法定代表人等，应当在变更后30日内，持以下材料向原资质审批部门办理变更手续：
(一)资质证书变更申请；
(二)企业法人营业执照复印件；
(三)房地产开发企业资质证书正、副本原件；
(四)与资质变更事项有关的证明材料。
企业主要股东发生变化、主要管理人员、技术负责人发生变化的，应持相关证明材料到原资质审批部门备案。
由国务院住房和城乡建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书，涉及企业名称、注册资本、法定代表人变更的，应当向企业工商注册所在地省级人民政府住房和城乡建设行政主管部门提出变更申请，省级人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当自受理申请之日起15日内将有关变更证明材料报国务院住房和城乡建设主管部门，由国务院住房和城乡建设行政主管部门在15日内办理变更手续。
涉及前款规定以外的资质证书内容变更手续，由企业工商注册所在地的省级人民政府住房和城乡建设主管部门负责办理。省级人民政府住房和城乡建设主管部门应当自受理申请之日起15日内办理变更手续，并在变更后15日内将变更结果报国务院住房和城乡建设主管部门备案。
第二十九条(资质重新核定)企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。
国有房地产开发企业改制的，除提供第二十七条规定资料外，还应当提供改制重组方案、上级资产管理部门或者股东大会的批准决定、企业职工代表大会同意改制重组的决议。
第三十条(资质注销)有下列情形之一的，资质审批部门应当依法注销房地产开发企业资质，房地产开发企业应当及时将资质证书交回资质审批部门：
(一)资质证书有效期届满，未依法申请延续的；
(二)房地产开发企业依法终止的；
(三)房地产开发企业资质依法被撤销、撤回或吊销的；
(四)自领取《暂定资质证书》1年内无开发项目的；
(五)法律、法规与本规章规定的应当注销资质的其他情形。
第三十一条(遗留项目)房地产开发企业出现应被吊销资质证书的情形，或者暂定资质不再延长，但项目开发尚未结束的，可由原资质审批部门核发《暂定资质证书》，并注明仅用于解决未结束项目的遗留问题。该《暂定资质证书》每年核定一次，直至该项目开发结束。
第六章监督管理
第三十二条(资质证书管理)任何单位和个人不得涂改、倒卖、出租、出借、或者以其他形式非法转让资质证书。
企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。
第三十三条(动态管理)房地产开发主管部门应当在房地产开发企业资质有效期内结合房地产开发项目手册、企业信用等实际情况对相关许可条件及开发经营活动进行定期、不定期或临时检查，实施资质动态管理。
房地产开发企业应当按照房地产开发主管部门的要求报送房地产开发项目手册、企业信用档案信息等相关资料，并作为企业升级和延续的主要依据。
第三十四条(人员管理)在房地产企业开发经营过程中，企业法定代表人、控股股东、企业的董事、监事、经理等高级管理人员应当遵守业务规则和行业规范，诚实守信，履行房地产项目开发中的相关职责。
第三十五条(资质检查)房地产开发主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：
(一)要求被检查单位提供营业执照、资质证书、企业章程、验资报告、相关业绩、质量管理、档案管理、财务管理等房地产开发经营相关材料；
(二)要求被检查单位提供主要负责人员及技术管理人员的任职文件、职称证明、资格证书、参加社会保险情况等证明材料；
(三)进入被检查单位及其项目现场进行检查，查阅相关资料；
(四)纠正违反有关法律、法规和本规定及有关规范和标准的行为。
房地产开发主管部门依法对房地产开发企业从事房地产开发经营活动进行监督检查时，应当将监督检查情况和处理结果予以记录，由监督检查人员签字后归档。
第三十六条(网上管理)有条件的地区应当运用计算机和网络技术，积极推行资质审批和房地产开发项目手册、信用档案、从业人员管理等电子政务工作。
第三十七条(资质处罚)企业取得房地产开发企业资质后不再符合相应资质条件的，房地产开发主管部门根据利害关系人的请求或者依据职权，可以责令其限期改正；逾期不改的，原资质审批部门可以撤回其资质。被撤回房地产开发企业资质的企业，可以根据企业实际达到的资质标准，申请重新核定资质。
第三十八条(资质撤销)有下列情形之一的，原资质审批部门根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销房地产开发企业资质：
(一)资质审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产开发企业资质许可的；
(二)超越法定职权作出准予房地产开发企业资质许可的；
(三)违反法定程序作出准予房地产开发企业资质许可的；
(四)对不符合许可条件的申请人作出准予房地产开发企业资质许可的；
(五)依法可以撤销资质证书的其他情形。
以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产开发企业资质证书的，应当予以撤销。
第七章法律责任
第三十九条(材料虚假)申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产开发企业资质的，不予受理或者不予行政许可，并给予警告，申请人在1年内不得再次申请房地产开发企业资质。
第四十条(转让资质)涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书的，由县级以上地方人民政府原资质审批部门吊销资质证书，并依法处以2万元以上3万元以下罚款，该企业3年内不得再次申请房地产开发企业资质。
第四十一条(无资质开发)企业违反本办法第六条规定未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十二条(超资质开发)企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十三条(处罚行为)房地产开发企业在开发经营过程中出现下列情形之一的，有权限的县级以上房地产开发主管部门可视情节轻重作出警告、责令限期改正、暂扣资质证书、降低资质等级处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：
(一)未按照本规定办理备案手续的；
(二)未按照本规定办理资质变更手续的；
(三)向工商行政管理部门办理注销营业执照后，未在规定的期限内到原资质审批部门注销资质证书的；
(四)未按规定报送房地产开发项目手册及企业信用有关文件，或在报送上述材料过程中隐瞒有关情况或者提供虚假材料的；
(五)未按照规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的；
(六)因存在严重不良行为应被追究法律责任的其他情形。
第四十四条(开发经营行为处罚)房地产开发企业在开发经营过程中出现下列情形之一的，有权限的县级以上房地产开发主管部门可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：
(一)发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他严重违法开发行为，经有关行政主管部门查实的；
(二)开发建设的项目工程质量低劣，出现重大工程质量安全事故的；
(三)在开发经营过程中引发影响社会稳定的群体投诉并经核实负有主要责任的；
(四)因存在严重违法开发行为应被追究法律责任的其他情形。
第四十五条(行政主管部门人员责任)各级房地产开发主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第八章附则
第四十六条(实施细则的规定)各地可以根据本规定制定实施细则。
第四十七条本规定自年月日起施行。2000年3月29日建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第77号)同时废止。