镗刀规格:《物权法》适用与土地征用及房屋拆迁的相关问题

　　《物权法》已于3月16日在全国人大第五次审议中通过，将于2007年10月1日起施行。物权法是规定有形财产归属关系的法律，实施物权法，对于发展社会主义市场经济意义重大。物权法所指的“物”，就包含了房屋；物权法所指的“权利人”，就包含了拆迁人、被拆迁人和拆迁关系人。物权法对房地产开发用地与拆迁补偿进行了规范和调整，可见房屋拆迁与物权法关系密切。为此，我们邀请到最高人民法院行政审判庭法官王达博士，就《物权法》适用与土地征用及房屋拆迁的相关问题进行了讲解。

　　在这过程中王博士主要就拆迁许可证的合法性审查；补偿安置裁决的合法性审查；强制执行拆迁三方面做了探讨。

　　《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。征收房屋的目的不是为了使用，而是为了拆迁，腾出地盘用于新的建设。这就充分说明只要依法，房屋拆迁仍将进行。然而，拆迁是要经许可的，王博士就此认为，进行房屋拆迁首先必须对拆迁许可的合法性进行审查，他提出合法的拆迁许可应该具备六个条件：公共利益+五个前置条件。

　　一、什么是“公共利益”？

　　物权法没有界定，也没有列举（也不可能完全列举）视为公共利益的事项。从理论上讲，公共利益就是社会成员都能够直接享受到的利益（好处）。当然，这也存在着“见仁见智”的问题。王博士提出对“公共利益”的判断应遵守“三性原则”：⒈可操作性（即对土地的征收决议符合实际条件，不损坏大多数人的利益）；⒉概念严谨性（即对公共利益的定义应有明确的定义和范围）；⒊排除随意性（即防止任何集体或个人以非公共利益征收土地）。

　　二、五个前置条件具体指：

　　红线重合（立项批准文件，规划许可及建设许可三项符合）

　　必须有土地使用权批准文件和建设用地批准文件；

　　拆迁人与项目业主必须一致；

　　明确国有土地使用权批准文件不同于土地使用权证书；

　　前置行为的审查标准。

　　对拆迁许可合法性审查中，他强调要注意特殊房屋（主要指军队房产用地和具有文物保护价值的房产）的附加条件，拆迁过程中土地管理部门有颁发拆迁许可证的通知义务，以便被拆迁人知道。除此，他个人认为自拆、自建和翻建无须取得拆迁许可。

　　其次，王博士认为，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》对房屋拆迁的程序在第二章已有相应规定：即拆迁人向房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证；房屋拆迁管理部门发布拆迁公告；进行拆迁评估；拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人及房屋承租人订立拆迁补偿安置协议；拆迁人按照拆迁补偿安置协议进行补偿安置；实施房屋拆除。在拆迁前必须先对被拆迁人进行安置补偿，在当事人对补偿安置办法有异议时，往往采取补偿安置裁决的方式解决，为了不损害拆迁人和被拆迁人的利益，我们应该对补偿安置裁决的合法性进行审查。对此他讲了三点：

　　首先在拆迁过程中应给予15天的搬迁期限，而且在依法拆迁前不应停水、停电；

　　考虑到各地的发展程度不同，具体的补偿标准和补偿方式，宜由土地管理法等有关法律依照《物权法》规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。

　　对于证据认定，当当事人不满拆迁补偿协议而向司法机关提出诉讼时，原告有举证权，如果原告举证经调查属真实情况当予以采取；对原告的恶意举证（如在房屋估价中不予配合，而在估价结果出来后又提出意义），法院对其实行“举证限制”，对其举证可不予受理。

　　另外，他觉得“裁决”是解决拆迁纠纷的最有效手段。

　　我们知道，房屋拆迁双方的利益是矛盾的，而且人人都有追求利益最大化的权利。对每一个拆迁户都能通过思想动员达成协议是不可能的，房屋拆迁必须要有强制性，否则没有一个拆迁工地能够完成拆迁。重庆那个全国最牛的钉子户在工地“钉”了四年就是最好的例证。拆迁户对补偿可以讨价还价，但在拆迁问题上却不能讨价还价。

　　所以，拆迁纠纷是不可避免的，纠纷的顺利解决也是相当困难的。当经过调解纠纷仍无法解决时，根据《城市房屋拆迁管理条例》可以采取强制拆迁。

　　最后，王博士就强制执行拆迁的问题作了进一步的分析。对这个问题他又从行政强拆和司法强拆两方面展开。

　　行政强拆（执行主体是政府，即由政府主导的强拆）

　　在政府强制拆迁前，必须先予裁决。

　　根据《城市房屋拆迁管理条例》第十四条规定：拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。

　　必须有强制拆迁的决定

　　执行的主体方面，只能由政府土地管理部门来作为拆迁人，而不是任一行政部门都可作为拆迁人

应当先予补偿或者推定给付补偿，为保护被拆迁人的利益，制现实中某些开发商粗暴拆迁，先拆后补的做法

　　依据强制拆迁决定实施行政强制拆迁，房屋拆迁管理部门应当提前 15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁

　　选择合法的拆迁措施

　　司法强拆（执行主体是法院，即由法院主导的强拆）

　　警惕法院的不作为和滥作为；

　　判决后必须受理强制执行的申请；

　　起诉期满可以受理非诉执行；

　　受理司法强制执行受阻的，在法定条件具备后必须强制执行；

　　没有达成补偿协议的，不得以民事纠纷受理，更不能裁定强制执行。

　　总之，这次王博士就《物权法》适用与土地征用及房屋拆迁的相关问题的分析讲解，使我们对《物权法》就房屋拆迁和土地征用方面的联系及影响有了更深入的了解，不管对房地产也的规范发展，还是对现实生活中的拆迁问题的解决都有很大的帮助。但要充分了解和应用《物权法》，我们还需要不断的去学习和研究他。