金枝欲孽之繁华落尽:[经济杂谈]银行放高利贷，民间高息资本接庞氏骗局最后一棒，中国房地产经济正坐以待毙

银行放高利贷，民间高息资本接庞氏骗局最后一棒，中国房地产经济正坐以待毙 作者：公子镔  发表日期：2011-7-5 1:04:00

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        银行放高利贷，民间高息资本接庞氏骗局最后一棒，中国房地产经济正坐以待毙

作者：公子镔

观点摘要：

　　1. 中国房地产经济危机已经到来；政府的种种调控手段都属于解放军官兵抗洪抢险。
　　
　　2. 大家要普及这样一个常识：房地产抵押贷款市场，不是实体经济市场，是金融资本市场，是一个高风险市场，住房抵押贷款产品更是一种高风险产品，这是多数中国房地产抵押贷款消费者和投资者浑然不知的一点。
　　
　　3. 以 30 年期房贷为例，看中国房地产的历史发展，如果以 2000 年开始起算，2001-2010 年为低风险高收益时期的话，2011 年之后就是高风险低收益时期。这几年高位接盘而无法出手的消费者或是投资者，自求多福吧。
　　
　　4. 资金转移和风险转移是金融资产的主要经济职能。如今在银行对二手房停贷，关闭二级市场甚至对一套房进行停贷的情况下，房地产经济就彻底残废了，其实已经宣告房地产金融危机的到来；现在的政府调控其实就是在救市；资金还在市场里面的，可以宣告被高位套牢；政府一方面关闭市场，另一方面，却完全放开民间资本参与房地产开发的资格，加速开发审批手续，就是说让民间资本接下了这最后一棒，民间资本进入房地产市场，是房地产经济最后的鸦片。
　　
　　以下是具体分析。
　　
　　第一部分：引言
　　
　　如果有房地产经济危机的话，那实质是金融危机。那么，我们就应该从金融学的角度对房地产经济进行分析。
　　
　　地方政府、银行、开发商在利益方面基本上是一致的，地方政府的土地财政，需要把土地抵押给银行，开发商开发楼盘，也需要把土地抵押给银行，银行则通过放款赚取利息手续费等收入。就是说，地方政府的债务，开发商的土地抵押开发，也是属于金融学的范畴。
　　
　　对于多套住房持有者而言，这个时候思考问题的角度，就是贷款银行的角度了。就是说，你这个时候投资的是房贷，不是房子。如果谈房地产经济，不是任志强吆喝的什么刚需，城市化。任志强讲的是一个错误的方向，他们也自然丝毫感觉不到使房地产崩溃的山洪即将到来。
　　
　　投资地产的业主们，这个时候应该向金融专家咨询，而不是听任志强在那里无的放炮。
　　
　　美林公司和法国凯捷咨询公司共同发布的一期《世界财富报告》说，在 2008 年的金融动荡期间，在亚洲，香港富人损失的财富最多。这份报告说，香港净资产 100 万美元及以上的富人数量较 2007 年减少了 61%。香港人对股市、楼市和结构性产品等高风险资产有着出了名的偏好，这令香港很多富人财务状况恶化。
　　
　　中国正明确无误地重演这场危机。因为金融风险的爆发，那些靠房地产一夜暴富的富翁，会有很多一夜变负翁。
　　
　　第二部分：房地产抵押贷款市场的风险
　　
　　- 我国按揭贷款的比例一直在不断上升，从 2004 年的 36．66% 上升到 2007 年的 57．6%，增幅为 20%。与此同时，一次性付款比例在下降，从 2004 年 54．64% 的比例降为 40%，降幅为 15%。值得注意的是，我国住房金融市场一直在发展中。二者的总量都在变大，不过按揭贷款增长的幅度要远大于一次性付款所增长的幅度。住房按揭贷款的比例一直呈增长趋势，而一次性付款的比例逐年累降。我国住房金融市场由以往的以一次性付款为主转变为以按揭贷款付款为主。*
　　
　　从上文分析，现在的房地产市场是资本市场。在作为资本市场的房地产抵押贷款市场中，存在四种风险：
　　
　　(1) 利息风险；
　　
　　房贷虽然是长期的，但其融资手段却一般是通过金融机构的短期存款，这意味着对房贷的投资会导致利率风险的高敞口。房贷利率下降时，将产生高额收益，但收益到了一定范围会受到限制，因为房贷利率下降时，借款人会选择重新融资（抛掉旧房贷，购买新房贷）。
　　
　　2000 年以来，由于格林斯潘的低息政策，美国利率持续下降，不断推动美国房地产市场上涨，直至次贷危机的发生。次贷危机原因之一就是格林斯潘 2000 年开始的长期低息政策。
　　
　　(2) 断供（信用违约）风险；
　　
　　从前面数据分析，前面十年，中国房地产中，一次性付款比例高，自然不存在断供问题；而现在住房抵押贷款已经占绝大多数，断供问题也就提上了桌面。从目前开始来看，中国房贷已经逐步进入断供高风险时期。
　　
　　按照美国银行界吸取金融危机而制定的放款标准，借款人的首付为其七年工作收入积累；其次，更重要的是，借款人每月抵押住房支出不能超过收入的 29%。
　　
　　对于抵押贷款申请人的上述风险控制，在中国银行界完全缺失；信贷员主动帮申请人进行申请人收入造假，在中国银行界已经是通行做法，只要是申请人能提供首付就行。这就为真正的次贷危机埋下定时炸弹。尤其是 2008 年/4 万亿之后高位接盘的刚需月供者，信用违约风险极高，这些人一旦有失业危机，只能自求多福了。
　　
　　(3) 流动性风险；
　　
　　抵押贷款房地产的流动性是极其差的，如果是在看跌的大环境下，二手房基本上是被套死，根本不要想出手，银行不给贷款，根本没有人接盘。
　　
　　(4) 提前还款风险。
　　
　　这种风险是指，如果房贷利率下降，借款人就会提前支付房贷。
　　
　　第三部分：击鼓传花型的庞氏骗局房地产投资分析
　　
　　房地产的抵押期一般是 15-30 年，假设一套投资型房子抵押年限 30 年，30 年付给银行的利息费用往往是贷款本金的一倍左右。
　　
　　就资本市场的抵押贷款房地产市场而言，资本市场的投资者，能够将 30 年的银行费用摊销期大大缩短，将风险转移给下家；在击鼓传花过程中，下家的风险不断累积；另外房屋每二手交易一次，包括税费等交易成本就要增加 10% 左右。
　　
　　一个房地产的职业投资者应该把房地产的投资周期控制在 3 年。抵押住房不断转手的过程，就是抵押风险不断转移的过程。
　　
　　一个楼盘，从土地抵押到发售一般 2-3 年，对于开发商而言，由于开发商以土地抵押给银行获得贷款进行开发，这意味着开发商一旦获得银行贷款，风险就已经转移到银行。
　　
　　就是说，投资一套 30 年期抵押贷款的房子，前面 10 年是低风险高收益的时候，而后面 20 年就是高风险低收益的时期（即使房价仍处在上升阶段），因为交易成本和风险不断攀高。
　　
　　那么，以 30 年按揭期限为标准，从 2000 年起算，到现在的 2011 年，中国就是步入抵押贷款房地产市场的高风险低收益时期。
　　
　　一般来说，因为中国银行的垄断性，利率工具被银行垄断，投资者无法利用房贷利率变动投资；但且慢，由于权贵集团的力量，这些人可以通过其他手段获得低息贷款进行转贷投资房地产，这就是变相赚取利率了。
　　
　　在这期间，各方投机者可以主动制造泡沫。
　　
　　就像很多街头赌局需要有人做托一样，银行放高利贷时，就需要开发商做托。而如果是权贵资本出身的开发商，就反过来需要银行做托。
　　
　　比如开发商如果房子卖不动，可以将房子加价，自己卖给自己（因为中国银行的国有性质，很容易实现银行内外勾结谋取国家财富），银行给予该房子高评估值的抵押贷款，投放到市场，不断造市，这实质是银行在放高利贷。过去十年期间，类似种种造市手段，使得各地房地产价格膨胀了 5-10 倍甚至数十倍。
　　
　　招保万金对房地产的赚取都是蒙古骑兵沙漠化掠夺式的，把一个地方的房地产经济果实（连幼苗都不放过）全部收割就走，放任以后该地方房地产经济的沙漠化。
　　
　　在对地方房地产市场进行掠夺和征服的过程中，任志强扮演巫师在装神弄鬼呼风唤雨。
　　
　　现在绝大多数做局主力都已经出货，包括高盛，而王石则在美国优哉游哉，剩下的都是被套牢的。
　　
　　政府的种种调控手段，并不是在打压房价，而是在保护房价，保护房价则是为了保护银行。
　　
　　房贷资本市场的二级市场的存在，是为了使上家买主将住房资产进行变现。而对于住房投资者而言，需要把高利率的抵押住房转换为低利率的抵押住房。认为房子一旦买入就可以长期持有增值，是对房地产抵押资产市场无知的表现。
　　
　　只要是长期银行抵押贷款的房子，无论是否是首套房或是自住，都算是金融投资者，不存在所谓的刚需消费者。而认为只要是刚需自住不关心涨跌的盛行观点，是非常无知的理财观念。
　　
　　如果房地产市场大跌，抛盘或断供止损，无论如何都是明智的；用自己后半生为房地产的投资风险买单，则是毫无意义的。手里的现金贬值，你仍然在人间；用自己后半生为房地产泡沫，替银行开发商地方政府背债务，你就是堕入了地狱。
　　
　　日本管理学大师大前研一上个月表示，中国现在有大概 8000 万套空置房不是买来住的，完全是用于投机，很多人手上有两套三套房，由于可以很容易地取得银行杠杆，这些人支付的房价已经达到年收入的 80 倍，这在各国经济史上没有先例。
　　
　　所以，真正的情况将可能是，中国 8000 万套空置房，将需要几十年的时间才能消化掉，这意味着中国房地产到 2030 年仍然是大萧条。
　　
　　从美国大萧条情况来看，1934 年，美国成立了联邦住房局 (FHA)，应对美国房地产危机用了五十年时间，那么，估计中国房地产经济可能有 30-50 年的低迷，很多月供者的后半辈子将被高房贷压得无法翻身。
　　
　　总有人幻想国家不会让房价跌云云，事实上金融危机如果要到来，往往不是政府能够控制的。
　　
　　在资本市场假设中，买方和卖方的数目足够大，所有投资者相对于市场都相对小，以至于单个投资者无法影响资产价格，所有的投资者都是价格接收者，市场价格由供需平衡点决定。
　　
　　在房地产抵押贷款市场中，中国的银行本身就是参与者。这种金融危机的爆发，是类似于洪灾地震，往往不是人力可以控制的。
　　
　　美国在 1980 年之前，商业银行和集资建房储蓄银行 (Thrift Association) 的业务是分开的，在英国则为集资建房公会 (Building Society)。住宅地产的贷款和开发，主要是集资建房储蓄银行储蓄银行。这种银行开发房地产的基础是互助集资建房。就像中国南方的标会或抬会互助组织，不过，中国的标会组织或地下钱庄主要是进行商业活动或放贷，而英美的则主要是进行集资建房。　
　　
　　从 1980 – 1990 年，美国 3,234 家集资建房储蓄银行有 747 家倒闭，倒闭的原因之一就是美国对银行业的放松监管，银行经营者进行房地产投机。房地产危机发生时，这些银行也应声倒闭。
　　
　　美国人在金融市场的经验和教训算是非常丰富，金融水平足够强大，可是2005 年前后有预警的情况下，仍然只能眼睁睁看着次贷危机的爆发。
　　
　　但他们是市场经济，盈亏自负，愿赌服输。所以，虽然有反复的经济危机出现，市场已经有了免疫力，所以美国经济总体长期仍然是健康的。
　　
　　第四部分：政府银行等各方利益集团引诱民间资本进行买单
　　
　　资金转移和风险转移是金融资产的主要经济职能。如今在银行对二手房乃至一手房停贷，关闭一二级市场的情况下，抵押贷款房地产市场就彻底残废了。银行在利益的驱动下，从传统的银行业务转为犹太教式的放高利贷，而开发商迫于借贷压力不得不接，庞氏骗局型经济形成。
　　
　　显然各个利益集团很清楚房地产的危机，正在引诱各种民间资本为房地产金融泡沫进行买单。
　　
　　在民间散户方面，大量的房地产信托理财产品推出，引诱大量对金融知识无知的投资者买单。
　　
　　在民间资本主力方面，则不断开放房地产开发市场，同时关闭一二级房贷市场，引诱民间开发商高息借款进行房地产开发，为房地产金融危机买单。
　　
　　银行进退两难，再次开放房地产抵押贷款市场是死，不开放也是死。两种方式都损害老老实实把房地产作为实体经济经营的全国本地开发商。
　　
　　能够从国有银行获得贷款的开发商，其实是无所谓房子是否卖的动，价格可以坚决不降，因为他们已经绑架了银行，要死一起死。
　　
　　而民间资本房地产开发商就不同，他们是真正的市场经济参与者，严格受供需理论支配。
　　
　　新加入的大量民间资本开发商，有这样两个特点：1. 来自其他行业，并没有房地产专业基础；2. 以 12-60 % 的高息吸纳民间游资进行房地产开发的，占了很大比例。
　　
　　民间资本房地产开发商有定期的本息还款巨大压力，其住宅产品，只能按照市场价格进行投放。大家可以发现，这两年房地产的开发速度是大大加快，就是因为新加入的民间资本开发商，有还款压力，不得不拼命赶工。而民间高息资本开发商一旦资金链断裂，无力还款，投资者才会清醒过来，进行恐慌性追款，那时民间借款开发商不得不抛售，或让楼盘烂尾逃跑，此时房地产崩溃才真正开始。
　　
　　笔者以福州的正大广场为例进行说明。
　　
　　上个世纪九十年代初正大广场立项，1992 年规划，1993 年动工。当时正是五一商圈的鼎盛期。1997 年，受东南亚金融风暴的影响，正大广场资金链断裂，已经建设了一半的正大广场 1 期帝景台半道停工，2 期御景台尚在地基建设环节就陷入了瘫痪，原五一路两侧店面大量倒闭。正大广场成为福州著名的烂尾楼。二十年过去了，正大广场，乃至五一商圈，长期低迷，一直无法恢复元气。
　　
　　中国有几个开发商比当年的正大集团更强呢？在真正金融危机到来时，谁也逃不掉。
　　
　　第五部分：结语
　　
　　善也金融，恶也金融。
　　
　　说到银行，放息，高利贷，就不得不提犹太人。
　　
　　1843 年，马克思在《论犹太人问题》一文中写道：
　　
　　- 犹太教的世俗基础是什么呢？实际需要，自私自利。
　　 　
　　- 犹太人的世俗礼拜是什么呢？做生意。他们的世俗的神是什么呢？金钱。
　　
　　- 犹太人的狡猾手法，即鲍威尔在塔木德中发现的那种实际的狡猾手法，就是自私自利的世界对统治着它的法律之间的关系，狡猾地规避这些法律，是这个世界的主要伎俩。
　　
　　有两个犹太人被称为次贷危机的罪魁祸首：
　　
　　一位是纳斯达克前主席伯纳德-麦道夫，被称为“麦道夫的骗局”；
　　
　　另一位是美联储的前主席格林斯潘，被称为“泡沫国王”或“格林斯潘的泡沫”。
　　
　　谁将为四万亿，为中国房地产的十年庞氏骗局承担历史责任？作者一贯的写作立场是，不轻易对人物进行道德评价，这个工作，留给历史学家。
　　
　　参考资料：
　　
　　- 《资本市场》第三版，麻省理工金融与经济学教授，美国经济学协会前主席 Franco Modigliani 等人编写
　　
　　- 《金融市场和金融机构》第六版，Jeff Madura
　　
　　- http://en.wikipedia.org/wiki/Savings_and_loan_crisis
　　
　　- http://en.wikipedia.org/wiki/Subprime_mortgage_crisis
　　
　　- http://en.wikipedia.org/wiki/Federal_Housing_Administration
　　
　　- 住房按揭贷款与一次性付款比例变化及问题分析，《中国集体经济》，2008 年第 27 期，作者： 曹霄琪，中国人民大学公共管理学院 * 
作者：半个半书生　回复日期：2011-07-05　01:21:56　

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　　最近很少见的好帖，很好的描述了现况，
　　以国有银行代表的权贵阶层正在将金融风险转移到民间，当危机真正爆发时则又是一场完美的盛宴。
作者：destinys2012　回复日期：2011-07-05　01:30:36　

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　　道破天机
作者：半个半书生　回复日期：2011-07-05　01:31:23　

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　　作者：花舞少爷　回复日期：2011-07-05　01:12:06　
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　　你的观点是民间的普遍观点，认为政府和房地产利益捆绑在了一起，所以政府肯定不会不管房地产。
　　这个看法在很长一段时间里是正确的，但目前情况已经有变化了，LZ在第四部分里说的很清楚，简单说就是政府正在努力让自身和房地产脱离关系，而让民间资本来接手，这样就算房产崩溃，对政府对银行的影响就可以接受，死的是老百姓而已，而在那个时候权贵阶层反而可以利用手头的权利，以救世主的姿态，用极低的价格获取民间的资源，实现又一次的财富大转移。 作者：realemperor　回复日期：2011-07-05　07:54:40　

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　　政府的种种调控手段，并不是在打压房价，而是在保护房价，保护房价则是为了保护银行。
　　
　　点睛之笔。
　　楼主从金融学角度分析了房地产的现状。楼主的文章似乎很明确指向“崩盘”这个预期上。不知道楼主在天涯的名气会不会招来一群“异见”者的围攻哈。
　　不过我想指出的一点是：考虑到目前房地产市场中的主体是已经深陷其中的地方政府、国有银行和大量“体制内”的投机者，这部分人的政治影响力，以及目前国内政治决策的不科学不公正的现状，或许会提供一条“政治杠杆”，以某种方式继续转移风险甚至平移危机，以其他方面更大的代价保全房地产之怪状。已经遭到大肆围攻的某某的马甲，在其关于房地产市场的论述中就提出了“温式房地产兜底保险”。他认为，“2009年以后，中国房地产市场最重要的东西，是那张‘兜底保险单’是否已经过期”。
　　不知楼主对此问题如何看？  
作者：豆不眠　回复日期：2011-07-05　10:53:11　

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　　民间借贷的背后有黑恶势力，黑恶势力的背后有大老板，大老板们的背后有官僚集团，一旦民间借贷资金链断裂那么官僚集团自身就要出危险。所以，资金链断裂的初期表现就是越来越多的地方大老板非正常死亡或消失，中期的表现是官商内讧地方官员落马或大老板入狱，从而引发官商二次合作，表内补表外，白道补黑道。而资金链断裂的末期，地方ZF资产开始大量流失，比如投资无法收回、变卖ZF大楼、大量公务员、教师欠薪。
　　我这么想的原因很简单，任意一个沿海县级一把手及其班子，每人资产少则1亿，多则上百亿，如此大量的黑金会在哪里？自然不敢存在银行里，其中小部分变成房产、投资品或现金放在家里，而大部分必然会作为投资进入地下金融系统，出国或在国内投机进入民间借贷，甚至变身民间资本的房地产公司、私募基金。我甚至怀疑那些大量海外上市的优质企业，其真正的目的并不是为了圈钱，而是黑金容器！
作者：夜听虫鸣　回复日期：2011-07-05　11:18:16　

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　　我是福州的，楼主的举例深有同感。正大到现在都没有人气，绝佳的地段，曾经造就多少富人，就这样毁了。
　　估计这种景象明年就可以普遍看到了。
作者：公子镔　回复日期：2011-07-05　12:18:22　

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　　@realemperor 2011-07-05　07:54:40
　　　　政府的种种调控手段，并不是在打压房价，而是在保护房价，保护房价则是为了保护银行。
　　　　
　　　　点睛之笔。
　　　　楼主从金融学角度分析了房地产的现状。楼主的文章似乎很明确指向“崩盘”这个预期上。不知道楼主在天涯的名气会不会招来一群“异见”者的围攻哈。
　　　　不过我想指出的一点是：考虑到目前房地产市场中的主体是已经深陷其中的地方政府、国有银行和大量“体制内”的投机者，这部分人的政治影响力，以及目前国内政...........
　　-----------------------------
　　
　　海宁说的是一个方面，另外，我补充一下。
　　
　　实际上，这不过是政府一直惯用的搜刮民间财富的伎俩罢了。当前开放房地产市场让民间资本入场，非常像 92 年开放户口政策，让农民进城买户口，因为政府已经打算废除户口的红利制度了，给子女农转非的农民，到头来发现根本没用，反而后来的拆迁补偿等等，失去了享受机会。
　　
　　而现在房地产的红利几乎风光了，权贵集团享受完盛宴，留下一地垃圾，让缺乏金融知识的民间资本进来买单。 作者：ddaing　回复日期：2011-07-05　12:33:05　

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　　作者：公子镔　回复日期：2011-07-05　12:19:32　 回复
　　
　　　　而现在房地产的红利几乎分光了，权贵集团享受完盛宴，留下一地垃圾，让缺乏金融知识的民间资本进来买单。
　　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～··
　　
　　你看看江浙地区的民间借贷....很多已经到了山穷水尽的地步了！
　　
　　很多拿车 拿其他东西去典当行抵押了！很多借贷已经难以为继无力偿还的出逃
　　
　　已经多起来了！
　　
　　资金短缺 民间借贷利息已经奇高！
　　
　　资金链断裂已经开始蔓延！
　　房崩在即！
　　等这次烟雾弹也就是股市这波小反弹完结之后！
　　基本就开始上演这个世纪大泡爆破的大戏了！
　　
　　
　　呵呵
作者：公子镔　回复日期：2011-07-05　12:37:05　

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　　90 年代我的大伯卖了房子给孩子买了户口，孩子到了读大学，又卖房子给孩子缴学费。一辈子做牛做马就这样过来了。孩子毕业后，再为一套商品房做牛做马，房奴房奴，世代为奴者，永世不得翻身啊。  作者：ddaing　回复日期：2011-07-05　13:00:14　

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　　作者：yue_qi_qi　回复日期：2011-07-05　12:46:14　 回复
　　
　　　　@豆不眠 2011-07-05　10:53:11
　　　　　　...我甚至怀疑那些大量海外上市的优质企业，其真正的目的并不是为了圈钱，而是黑金容器！
　　　　--------------------------------------------------------------------
　　　　这跟不都用怀疑的。就是用来洗钱的。所以海外上市的企业一般只看到利润而看不到实际的业务，这也是老外很纳闷的事情。
　　~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
　　这回老外看傻眼了！呵呵
　　老外看到这么高利润的公司原来是不务正业的！呵呵
　　
　　香港那个买英国球会的 6..7亿黑钱！
　　
　　老外不是在中国 它们怎么也不会想到...数量庞大的贪官
　　最头疼的事是想把数量庞大贪污黑钱 怎么 洗到国外！
　　只有到了外面 这钱才是安全的！
　　
　　所以全傻眼了！呵呵
作者：公子镔　回复日期：2011-07-05　13:19:24　

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　　@ddaing 2011-07-05　13:00:14
　　　　
　　　　作者：yue_qi_qi　回复日期：2011-07-05　12:46:14　 回复
　　　　
　　　　　　@豆不眠 2011-07-05　10:53:11
　　　　　　　　...我甚至怀疑那些大量海外上市的优质企业，其真正的目的并不是为了圈钱，而是黑金容器！......
　　-----------------------------
　　
　　还有一种模式，就是上市企业跟房地产企业的联营或合营，合并资产负债表。
　　
　　这类房地产企业，不管低价多高，都敢拍下来，甚至地王，不管多高价格都敢定。原因很简单，洗钱，把贪污等黑钱换成股票。只要一上市，可以自己买自己的股票，如果是在美国上市的，就是相当于把钱存入瑞士银行了。 作者：公子镔　回复日期：2011-07-05　18:11:45　

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　　二十年前，一个美国经济学家就对中国的经济做了比较准确的预测，让我们重温一下吧：
　　
　　保罗-克鲁格曼（Paul R. Krugman, 1953 年-）美国经济学家。保罗·克鲁格曼是自由经济学派的新生代, 理论研究领域是贸易模式和区域经济活动。目前是普林斯顿大学经济系教授。1991年获克拉克经济学奖，2008年获诺贝尔经济学奖
　　
　　亚洲奇迹的神话
　　
　　1957 年卡尔文胡佛（Calvin B. Hoover）的一篇文章就可以说明当时的基调。象西方的很多经济学家一样，胡佛批评苏联的官方统计数字，说它们夸大了真实的增长速度。
　　
　　然而，他的结论是，苏联取得了令人震惊的成就，这种说法是完全可信的：他们经济的增长速度“两倍于任何一个重要的资本主义国家在大部分年代里的增长速度，（并且）三倍于美国的年平均增长速度”。
　　
　　他认为“集体主义的、独裁的国家”在促进经济增长方面可能本来就优于自由市场的民主国家，并且预言到70 年代早期，苏联经济会超过美国。在那个时候，人们并不认为这些观点有什么稀奇古怪。
　　
　　生活在一个苏联帝国已经土崩瓦解的时代，大多数人很难意识到曾几何时苏联经济是一个世界奇迹，而不是社会主义失败的代名词。
　　
　　那时，赫鲁晓夫用鞋子“怦怦”地敲着联合国的主席台，宣称：“我们将会埋葬你们。”
　　
　　他不是在炫耀军事，而是在炫耀经济。因此，翻一翻《外交》之类的杂志，你会惊讶地发现，从50 年代中期到60 年代早期，每年至少有一篇文章讨论苏联工业实力越来越强大的影响。
　　
　　苏联经济的快速增长只有一个原因：他们愿意储蓄，即牺牲眼前的消费来换取未来的生产。共产主义的例子丝毫没有说明有“免费午餐”。
　　
　　苏联想尽一切办法动员经济资源已经不是什么新闻了。斯大林时代的计划者们把数以百万计的工人从农场迁移到城市，让数以百万计的妇女投入劳动大军，强迫数以百万计的男人延长劳动时间，实行庞大的教育计划，而且，最重要的是，把国家越来越大比例的工业产出重新用于建设新工厂。
　　
　　苏联衰退的解释
　　
　　经济扩张代表了两个增长来源的加总，这是个同义反复。
　　
　　一方面是“投入”的增长：包括就业的增加，工人教育水平的提高，物质资本存量（机器，厂房，道路，等等）的增加。
　　
　　另一方面是单位投入产出的增长；这种增长可能是更好的管理或更好的经济政策的结果，但在长期，最主要的是知识积累的结果。
　　
　　这种一目了然有两个重要的结论。第一，所谓“计划经济比市场经济优越”的论断原来只是一个误会而已
　　
　　据世界银行估计，现在中国经济的规模大约是美国的 40%。假设美国经济继续以每年2.5% 的速度增长。如果中国能够继续以每年 10% 的速度增长，到 2010
　　 年中国经济规模就会比我国的经济规模大三分之一。
　　
　　那么，在过去 150 年里，今天的发达国家人均收入是怎样持续增长的呢？答案是技术进步带来了全要素生产率的持续增长－－即单位投入的国民收入持续增长。麻省理工学院的罗伯特·索洛（Robert Solow）教授在一个著名的估计中认为，美国长期人均收入的增长中，技术进步起到了 80% 的作用，投资增加只解释了余下的 20%。
　　
　　东亚非凡的增长纪录只不过是由投入的迅速增长创造的。
　　
　　然而，它不可能再保持前几年的速度了。站在 2010 年的角度来看，目前根据最近的趋势来预测亚洲会获得霸主地位，就好象站在勃列日涅夫时代来看，60 年代人们预测苏联将会获得工业霸主地位一样，都是荒唐的。
作者：公子镔　回复日期：2011-07-05　18:18:28　

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　　现在回过头看，所谓房地产是支柱产业，是个非常荒唐的说法，不过是在重走斯大林赫鲁晓夫的老路而已。  作者：三流管子工　回复日期：2011-07-05　18:32:29　

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　　呵呵 公子好文。
　　
　　中国模式怎么回事，骗得了不少中国人，骗不了老外。阳光底下无新事。中国改革更不是什么独创。中国人还没有什么独创能力，哪怕是荒谬愚蠢的理论，也不过从西洋摘过来的。
作者：三流管子工　回复日期：2011-07-05　18:36:04　

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　　中国今天做的，很多在东欧国家都已经做过了。甚至连理论，都是照搬。末了再说中国在XX集体智慧领导下走一条前无古人的路。
作者：公子镔　回复日期：2011-07-05　18:47:10　

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　　我们知道，开发商一般要求施工单位先垫资，在房屋预售前后才开始支付建筑工程款。
　　
　　早几年前，很多开发商房子不好卖，就直接把房子抵给施工单位或包工头，包工头再抵给民工。目前来看，民间游资开发商，已经有人开始重演这条老路了。现在开发的楼盘一般是二期三期以后了，开发商如果想直接降价，前期业主无疑会造反，开发商如果偷偷降价抵建筑工程款，就没这个问题。
　　
　　过几年，这些工程抵款房子对民工而言，能不能当饭吃，就是一个问题了。  作者：有点思维的傻子　回复日期：2011-07-05　21:39:15　

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　　作者：冷暖不均　回复日期：2011-07-05　21:27:15　 回复
　　　　@公子镔 2011-07-05　18:18:28
　　　　　　现在回过头看，所谓房地产是支柱产业，是个非常荒唐的说法，不过是在重走斯大林赫鲁晓夫的老路而已。
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　　　　斯大林赫鲁晓夫搞过房地产？？？？
　　　　简直闻所未闻。楼主能给出出处吗？
　　
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　　 这位兄台，你啥智商啊？人家楼主说的的是克鲁格曼所称的“简单扩大再生产”的问题！你怎么死心眼？？？哈哈
作者：公子镔　回复日期：2011-07-06　11:32:15　

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　　@jjyinyong 2011-07-06　11:05:57
　　　　@jjyinyong 2011-07-06　11:01:10
　　　　　　楼主贷款买过房没有？老百姓贷款买房绝不会出现还不上的情况。首先大部分贷款期限很长，贷款额度平均房价的一半差不多吧，，房价要跌去一半才会出现断供的情况吧。。而且即使等你房价跌去一半的时候，还的也不少了，只能继续还。。。这个说的是以房子抵押的部分。。另外贷款买房银行都必须要有第三方个人担保，你还不上还有人必须帮你还。。这个第三人.....
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　　你没读懂我的文章，我文章写的是作为金融产品的房贷，不是商品的房子。你谈的是普通商品的属性，我谈的是金融产品的属性，你翻开资本市场教科书，一个房贷合同，是跟债务合同，股票市场放在一起讲的。
　　
　　这个东西，很多人还无法一下理解，任志强都不懂。这个也容易理解，金融学教育在中国还很新鲜。
　　
作者：公子镔　回复日期：2011-07-06　14:01:04　

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　　@raxhephon 2011-07-06　11:53:38
　　
　　楼主能详细解释一下吗??? 草根不懂~~　
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　　我们假设大家买房子都是一次性全款支付的，那这个时候，房子就跟猪肉一样，是普通商品。那么就有任志强谈的，以及普通百姓理解的，什么刚需啦，城市化了，改善居住条件，结婚要房子啦，等等。这些都是房子的商品属性。
　　
　　我们再假设按揭买房，假设按揭者老老实实用 30 年还完，不提前还贷，这也仍然是商品属性。
　　
　　一旦有投资者进来，或者自住者对房子有了增值期望，这一切就发生改变了。
　　
　　这个时候，房贷就成了股票，或者期货合同，兼有这二者的属性。操作点就是在，15-30 年的按揭期限。
　　
　　15-30 年表示这份合同的最终交割时间。就像期货合同一样，最后真正交割的，是损失最大的。有的人是抛掉旧按揭，重新购买新按揭，就等于把按揭期限又归零了。
　　
　　投资者从来不需要去看这些房子，甚至不需要知道这些房子在哪里，他只要你的房贷合同。
　　
　　买的时候，就是 5 份，50 份 500 份甚至 5000 份的买。但他 3 年内就要抛出，长期持有的，不是真正的投资者，可能是黑社会或贪官洗钱。
　　
　　这些手段在不发达县市非常明显，资本市场需要资金炒作，比如早几年房价两三千左右的县，这些地方政府为了土地财政，还特意私下邀请闽浙地区的职业炒房投资者来炒房，地方政府，银行和炒房团配合，主动把房价推高。推高后，闽浙炒房团套现走人。让没有经验的投资者和普通百姓接盘。
　　
　　你去了解一下股票市场，如何操纵股票市场，操纵房贷市场的思路就有了。
　　
　　就像前面分析的，要操纵房价，可以是：
　　
　　1. 利率工具，这个其实是最具杀伤力的，但这个工具政府是庄家。不过权贵力量通过手段获得低息贷款进行转贷，变相赚取了利率。
　　
　　2. 房屋的评估值。投资者配合银行主动制造泡沫，将房子的评估值推到虚高位置。
　　
　　这一切的前提是建立在商品房建设的现代技术生产力高度发达的前提下。
　　
　　任志强们往往忽视了这一点。
　　
　　高层建筑，超过一定高度和层数的多层建筑。在美国，24.6m或7层以上视为高层建筑；在日本，31m或8层及以上视为高层建筑；在英国，把等于或大于24.3m得建筑视为高层建筑。中国自2005年起规定超过10层的住宅建筑和超过24米高的其他民用建筑为高层建筑。
　　
　　这两年，中国的高层建筑建设早已突破这个定义，普通县市 20-30 层，发达县市 60-70 层已经不新鲜。就是大力提高容积率。70 层建筑容积率就是 7 以上，这在以前是没有的。
　　
　　这是很多人没有意识到的地方，就是在现代生产技术的条件下，建筑成本是大大降低的。高层建筑依赖的是现代化的机械设备，相对于房地产投机高峰期的利润，建筑成本几乎不值一提。一套商品房的成本，就已经相当于一张股票的发行成本了。
　　
　　投资商品房跟投资股票的差别就在于，商品房流动性太差，变现难，投资者很难在短期内察觉房子在贬值。等发觉了，已经被套住了。 作者：公子镔　回复日期：2011-07-06　15:10:15　

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　　@土匪执政 2011-07-06　14:32:45
　　　　TM我又不是房托，08年就有人说房价会跌，我等了一年，实在撑不住了，孩子要上户口，不买行吗？站着说话不腰疼。
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　　我不知道现在的户口政策是怎么样的。我估计就是像 92 年的农转非政策，政府已经设计了农转非的福利政策要作废了，就放到市场让无知的普通百姓买。
　　
　　政府怎么可能让利于民呢？
　　
　　那么我的推测就是，这个学区的教育质量已经没有以前那么有价值了。或者利益集团人员有了更好的选择。比如送到国外读书，送私立学校读书。送到省城的学区房读书。
　　
　　比如有的一中等重点学校，搞了一个分校，就是所谓的学区房了。一般就是旧学校的退休老师招几个来，然后从社会上再招新老师。
　　
　　这有点像股权稀释摊薄吧。
　　
　　普通百姓以为这一定是好事，我不是这样想。可能结果是该重点校整体教育质量的下降，相对于变卖优质国有资产。
　　
　　在西方，最好的学校往往是私立的，其次，他们的招生比例很少变动。学校不缺钱，不会为了钱牺牲教育质量。
　　
　　总之，政府愿意主动给民众的果子，往往不是好果子。 作者：公子镔　回复日期：2011-07-06　15:20:08　

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　　地方政府还有一招很有效的推高房价的方法，就是强行关闭乡镇的中小学，逼孩子到县城读书，强行制造刚需。 作者：公子镔　回复日期：2011-07-06　16:02:45　

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　　房地产崩溃的引爆点，应该是第一个大型房地产企业的破产，就像当年史玉柱的巨人集团。想一想，一个没有技术含量的行业，怎么可能长期保持领先不灭？
　　
　　我觉得最有可能先破产的是万达集团。就像世界上最大的综合性天然气和电力公司之一安然集团的破产。写这种分析文章，很费时费力。看看什么时候有时间了。
　　
　　可以先提醒一个，优先票据，就是破产时能够优先优惠获赔的票据。
　　
　　5月3日下午，华润置地发布公告称计划发行优先票据供国际发售，并在今日（5月4日）或之后开始与机构投资者进行路演，但票据最终发行与否视乎市况而定。所得款项净额用作一般公司用途，包括为现有及新项目融资，以及作为营运资金。
　　
　　6亿美元认购恒大地产优先票据 刘銮雄估值许家印
　　
　　据港媒报道，富力地产（行情,资讯,评论）（2777） 公布，透过鸿志投资将分别发行本金人民币26.12亿元利率为7.0%于2014年到期的优先票据，及本金1.50亿美元利率为10.875%于2016年到期的优先票据。