金华市纪律检查委员会:高房价时代何时终结？

高房价时代何时终结？

李俊

2002年左右，中国房价处于低位运行。很多三线的地级市的房价，也就是每平方1000多元，这些城市的县城的房价每平方不到1000元。一套面积80平方米的房子，也就是10多万元而已。北京、上海等一些城市，多数房子价格每平方价格在四、五千元，只有个别“天价”房子超过每平方一万元。

上个世纪90年代中期到2003年，人们购房热情并不高。当时，房子处于不断掉价过程，所以买房子不能保值，反而要面对还贷的压力。可以说，那时人们对房子并不感冒，同时房子的降价广告无处无在。苏东在《《房地产真相》一书说到，“据广州房地产协会会长陈敦林透露，广州的房价在上世纪最贵的1993年，住宅均价超过了7400元每平方米；但是到2003年，老城区黄沙一带的房价已跌到每平米四千元还乏人问津。同样是在上世纪九十年代中期，中信广场的周边天河北一带刚刚开发，并成为广州的头号旺地，早先其楼盘价格通常都在八九千元每平米，但到1999年，同地段的芳草园最低已将价格降到四千余元每平米。”

1998年，湛江市麻章区瑞云路的房子拉出很大横幅，每平方800元，但是仍然无人购买。湛江市区一些单位的房子，房龄10年以上的房子，只需要三到五万元就可以买到。当时，对于很多人来说，实现住房梦并不是可望不可及。但是从2003年左右开始，全国各地房价就有上涨苗头。对于很多三线城市来说，房价真正上涨还是在2006年之后的事情。2005年，湛江市开发区阳光花园那带房子，每平方也就是2000元左右，贵的也就是3000元而已。现在，这一带房子已经上涨到每平方8000到一万元。

根据湛江市统计局公布的数据，2010年市区居民家庭人均可支配收入15305.05元，同比增长12%。同时，湛江市区很多房子价格每平方都在8000元左右，一年收入不吃不喝还不到买两平方米。其实，1995年湛江市区居民收入就达到7000元左右，所以房价上涨速度远远高于居民收入增长速度。

2011年4月8日，北京大学中国持续发展研究中心研究员王鑫海博士到湛江这个城市。那晚，我和他聊天时，他告诉我北京大学附近房子已经上涨到每平方7万元左右。当时，我就对他说，看来你们北大老师也买不起。其实，不仅是北京等一些城市房子贵得惊人，就连三线城市的湛江也有房子价格每平方超过2万元了。

我想很多人都会关心一个问题，就是中国高房价时代何时终结。从建筑成本角度来看，中国房价偏高了。20层左右的高楼，每平方建筑成本也就是两三千元。10层以下的楼，每平方的建筑成本也就是1500到2000元。因此，制约房子供应量的因素，建筑成本影响很小，主要还是土地成本、政府管制等方面。中国高房价还维持到什么时候，这是无人能够回答的，但是我们可以做一些判断。

2011年4月28日，国家统计局召发布了第六次人口普查主要数据。从这些数据判断，中国人口进入负增长已经不远了。2020年左右，中国人口将开始负增长。2009年中国19—22岁人口数量达到历史顶峰，达到一亿人。按照有关数据预测，到2019年将只剩下0.58亿，10年下降43%。1988年，中国出生人数在2500万左右，但是到了2010年就降到1300万左右。因此，人口减少必然对房子产生需要减少。同时，2020年之后，中国城市化也进入一个稳定时期，速度将会放慢很多。

对于18亿亩地红线是否有必要，这里先不做出讨论，但是客观上却推高了房价。技术的进步，每单位亩产出数量提高，再加到时人口数量减少。因此，即使这个红线仍然存在，但是也会从18亿亩改为17亿亩，或者更少。从这个角度来看，到时土地供应量将有所增加，这对房价还是带来一定的冲击。

一线城市的人口也不是无限增长下去，到了一定数量之后，就会进入稳定时期。年龄在40岁左右的务工人员，要么有能力在大城市安身下来，要么选择离开。这些人之中，有的回到中小城市，有的回到小城镇，有的回到农村里。对于体力劳动者来说，年龄超过50岁，就很难立足大城市生活。这些人往往有一定资金积累，就会选择在小县城做生意，或者回去小镇上做生意和务农。

2020年之后，不管是房价还是地价，扣除通胀因素，价格下降的可能是非常大。一些城市规划的宏图都是非常雄心勃勃的，说到时要规划居住人口是多少万，但是真正实现目标并不多。现在，一些炒房者拥有多套房子，他们等着到时大赚一笔。要知道，到时住房需求减少之后，这些人将会抛售房子，对房价冲击将是很大。

同时，中国将有越来越多有钱人移民国外，这也会影响房价。未来的事情，谁也无法预测，但是这些因素分析，中国房价将出现下降。2020年之后，或许房价出现长达十几，甚至二十年下跌状态。

当然，未来几年时间，高房价时代不会出现终结，这是我个人的判断。不管怎样，我们对房价的判断应该多一份理性，不要盲目跟风，否则害了只是自己。不要极端认为土地是稀缺资源，将来越来越少，所以买房子或者买地就是稳赚不赔的。同时，也不要极端认为，房价明天就会暴跌。

2011年7月4日