九乡新闻网都市路西法:蓝光地产：资本市场进退术
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/06 08:36:23
蓝光地产：资本市场进退术
又是一轮股市和楼市同样紧张的日子，处于高速扩张中的房地产企业无疑倍受关注。
14盘齐开、2.75亿元资金挺进长三角拿地，四川地产一哥蓝光地产是否已经忘记2008年的那段艰难岁月?“现在虽然同样艰难，但比2008年好多了。”蓝光地产一位人士告诉《中国经营报》记者，虽然大多数开发商同样陷入销售压力巨大、银行贷款基本无门、融资成本高企的时代，蓝光此番无疑心中踏实多了。
卖股吸金
今年6月13日，迪康药业称，公司大股东蓝光集团在2011年4月15日至6月10日期间，通过上交所竞价交易系统、大宗交易方式出售公司股份合计，占公司总股本的4.80%。其中，蓝光集团仅在6月9日、10日就发生了三笔减持，金额为2.22亿元。即使不算通过竞价交易系统所出售的351万股，加上今年3、4月份减持所套现的1.7亿元，已达到近4亿元。
而2008年6月，蓝光集团以拍卖的形式受让迪康药业5251万股，成交价款仅为3.22亿元。截至6月12日，蓝光集团手中尚有迪康药业8827.14万股，占总股本的20.17%，该部分股权市值截至记者发稿时仍超过11亿元。
令人惊叹的是，当初竞得迪康药业5251万股股权时，蓝光迅即将其中的绝大部分抵押给了招商银行、光大银行，以换取买壳所花的约3亿元资金。如果说当时因为楼市环境糟糕，陷入破产流言的蓝光的抵押属无奈之举，时至今日却被视作是投资史上的一笔神话：借个小母鸡下了批金蛋。
此时，四川地产界人士才匆匆计算，蓝光地产入主迪康药业前后真金白银投入不过寥寥数千万元的银行利息和财务成本，而三年后落入袋中的不仅是超过4亿元的现金以及近11亿元的股权市值。“按照迪康药业的股权机构看，蓝光只需超过10%的股权就能保证大股东的位置，换言之，从迪康药业身上，蓝光还可以获得数亿元的提款机会。”华夏证券分析师陶峰认为。
早储粮 缓挨饿
对于此时的蓝光来说在资本市场以退为进无疑是明智之举。相关数据显示，蓝光地产在2011年第一季度仅实现销售约8亿元，而2011年以来，蓝光先后在成都武侯区拿地54亩、浙江嘉兴拿地67亩、四川遂宁拿地108亩，仅这三笔土地出让金就在6亿元左右。
“仅从销售状况和投资状况来看，蓝光无疑面临一定的资金缺口。”成都一位曾参与蓝光地产项目的人士透露，蓝光地产转向高端地产和旅游地产布局后，资金的周转率无疑大幅降低，很大一定程度上需要引入外界资金。
而这也是大多房地产企业共同的话题。
“房企获得资金的途径已经很少了，资本市场和银行贷款的融资渠道对房地产企业已经关闭。”陶峰表示，很多房企借道信托，先不论信托监管是否收紧，当下信托融资利率目前大多超过15%，甚至高于20%，房企再以高成本融资显然不划算。一旦资金缺口进一步放大，或许仅有降价促销一条路。
国泰君安发布的《房地产资金情况分析》报告称，由于有了2008年的经验，大多数房企做到了早储粮，因此，2011年以来，房地产行业的投资资金并没有缺口，还有4000亿元盈余;而2008年资金缺口有6300亿元，2004年缺口有2783亿元。因此，目前房地产行业的资金情况好于2008年和2004年，如果地产公司不忙于购买土地和新开工项目，则破产风险较小。“虽然短期内一些房企没有很大的破产压力，但资金面已恶化。”
“蓝光在这一步上显然因为有了2008年的经验，融资的计划走得更早了。”上述蓝光内部人士表示，按照3年前的计划，到2011年底，中铁信托与蓝光地产的信托融资总计划为20亿元，而蓝光的很多项目也通过信托进行了融资，以蓝光锦绣城为例，仅此项目的融资额就达1.8亿元。
据了解，中铁信托与蓝光地产的合作除了在住宅与商业地产、房地产投资基金方面展开更加深入的合作，还包括贷款、股权投资、商业地产租金收益权、应收账款等，合作类型不仅仅限于单一开发项目融资，双方可以寻找优质的房地产项目和投资机遇，其中包括土地一级开发等。
“即使万不得已要降价促销，项目的选择空间也大了。”上述与蓝光业内合作人士表示，诸如蓝光公馆1881项目，现在售价近18000元/平方米，此类的中高端项目显然比2008年的情况强很多，当时蓝光旗下大部分是普通公寓。“降价就是割肉，现在强多了。”