鄂尔多斯上演海南房价暴涨神话

　　除了亿万富翁，鄂尔多斯资产上千万的人，至少有10万。鄂尔多斯市区人口只有35万，加上各个旗县，总人口也不过150万。也就是说，每217个人中就有1个亿万富翁；每15个人就有1个千万富翁。在鄂尔多斯，百万资产只能算是穷人。在鄂尔多斯，财富的直接源头是煤矿，间接源头则是征地。按照目前每年近5亿吨的煤炭开采量，鄂尔多斯每年因煤炭新增财富2250亿元；鄂尔多斯从2004年开始了一轮大征地运动，巨额的补偿让一些农牧民瞬间成了千万富豪。独特街景，豪华越野车随处可见。    

　　在鄂尔多斯街头，豪华越野车随处可见，成为一道独特景观。最具代表性的数字是：鄂尔多斯人拥有路虎5000辆，而该市出租车只有2000辆。2010年，中国内地90%的路虎被鄂尔多斯人买走了。去年国内卖出的最贵轿车——价值3800万元的布加迪威龙，就是被一位鄂尔多斯煤老板买走的，但由于底盘太低，当地路况又不好，如今只能停在公司大厅里当作实力的展示品。上个月，豪华轿车品牌宾利公布2011年将在中国新开5家门店，其中就包括鄂尔多斯。目前，鄂尔多斯每百户拥有私家车30辆。当地居民，一家三四套房很平常。    

　　据都市快报报道，2011年5月20日，鄂尔多斯市中心一个名为华府世家的楼盘开盘，均价高达2.3万元/平方米，但仍被一抢而空。这个楼盘主力户型是500-1000平方米的平层大宅，只有少量300平方米的公寓。有些富人整层整幢地买房子也不稀奇。鄂尔多斯几乎没有二手房市场。当地拥有多套住房的人，因为嫌收房租麻烦，而不愿意把房子租出去，导致流入租赁市场的房子少之又少，进而将当地的房租价格推向了令人乍舌的高位。    

　　内蒙古鄂尔多斯，新楼盘即将在这一片黄土上拔地而起，远处是一望无际正在建设中的商品房。4月11日是鄂尔多斯的植树节。因为严重缺水，树木的成活率可能只有一半。但是，从东胜通向康巴什道路两旁的茫茫戈壁，已种满树苗，据说，自从鄂尔多斯开始大规模绿化后，河北树苗价格上涨了30%。展览中心前面的“海宝”雕像。在以“鬼城”而闻名于世的鄂尔多斯新建核心区——康巴什，鄂尔多斯政府斥资上亿元开凿出一条以自来水为主要水源的人工运河，运河北岸则预计建造1000座100米以上的高楼，构成康巴什新区的CBD，如今，已有100座写字楼规划在建。

　　鄂尔多斯的财富分配链条维持着一种“体内循环”。即由煤炭产生财富，支持政府城市改造，通过拆迁，分配给更多的人，再通过民间借贷聚集资金，贷给房地产和新的煤炭商，令更多的人分享到高收益。而由于缺乏更多可供投资的产业，大多数鄂尔多斯人选择将闲置资金变成资产。一行人走在宽阔的马路上，周围没有汽车，不远处是一家当地的酒店。房地产是鄂尔多斯这一新兴能源城市滚滚钱流的终点。钱流的源头，自然是煤矿。鄂尔多斯政府从未公布过煤炭储量，民间普遍流传的一个说法是，按照现在的开采速度，鄂尔多斯的煤可以再挖700年。这仅仅是煤，鄂尔多斯还有亚洲储量第一的天然气和世界储量第二的稀土。鄂尔多斯人把这称作“扬煤土气”。

　　运河南岸，康巴什市政府周边，则已经建成形态酷似鸟巢的体育馆，以及宏伟的大剧院和图书馆。尽管，大多数时候，这些建筑都空无一人。红绿灯依然正常运转，但路上没有汽车的影子，不远处是正在建设中的商品房工地。2010年，当中国大部分城市房地产市场因调控陷入低迷之时，鄂尔多斯住房成交面积超过了1000万平方米，很多高端住宅项目刚一推向市场，便迅速售罄。许多项目售价达1.3万元/平方米，个别项目甚至超过2万元/平方米。在这1000万平方米之中，二手房成交面积仅有17万平方米。因为，既没有人愿意把新购买的房屋转让出去，也没有人愿意买旧房子。

　　正在建设中的商品房工地。泡沫破裂似乎越来越近，开发商仍在不知疲倦的开发新楼盘。1994年，当潘石屹先生得知海南每个人必须购买20平方米的房屋，才能消化掉当年数量巨大的新建住房之时，决定逃离海南，从而躲过了中国第一场楼市泡沫的破裂。从各种统计数据上看，鄂尔多斯与当年的海南如此相似。鄂尔多斯的房价仍会持续上涨。行人寥寥无几。中国恐怕没有一个地方，像鄂尔多斯人一样，如此盛赞政府。    

　　一个主要原因是，政府令大部分人富裕了起来。在鄂尔多斯不要小看任何人，甚至连清洁工都拥有多套住房，开着私家车上班，工作对很多人而言，只是为了打发时间。鄂尔多斯实现财富广泛分配的途径有两个，一是大规模高补偿的拆迁和城市改造，二是异常发达且信用很高的民间借贷。    

　　即将被开发建商品房的地块。在鄂尔多斯，一颗树苗抽出新枝，需要一年的时间。但是，一座新盖的高楼拔地而起，却只需很短的时间。2011年，鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平方米，这意味着每天都有近6万平方米住房推向市场，而鄂尔多斯市区人口仅有40多万，下辖各旗县全部人口也只有160多万。    

　　鄂尔多斯人像祖先喜欢好马一样，喜欢越野车，路虎在鄂尔多斯的销量占到全国销量的近三分之二。他们喜爱聚在一起畅饮，然后睡在酒店，而不是回家，这令鄂尔多斯为数不多的几家高档酒店常年保持120%的入住率。据官方保守估计，这里有6000个以上资产过亿元的超级富豪，有数万资产上千万元的富人。    

　　浙江资本疯狂杀入鄂尔多斯楼市。一夜暴富之后的鄂尔多斯人，陆续搬出草原，来到城市，买房不仅是提升生活品质的必需消费，而且也开始成为财富保值的投资品。集体的买房冲动，直接刺激了当地房价的飙升。2005年，当地民用住宅均价仅为1200元/平方米，而今年老城东胜区的均价已达8000元/平方米以上。飙升的房价，正吸引大牌房地产开发公司蜂拥而入，以高端项目著称的星河湾，已经在城市边缘的荒漠上，动工兴建一座总规划面积近8平方公里的超大型综合楼盘。而嗅觉敏锐的浙江开发商，也不断出现在这里。

　　杭州的三江置业，已经成为鄂尔多斯实力最强的房地产开发商之一；绿城集团以绿城中国的名义，与当地城投集团合作的诚园项目，已经开始运作；有着浙商背景的京投银泰，也启动了一个高端别墅项目；就连鄂尔多斯引进的环球嘉年华项目，也闪现着浙江资本的魅影。看不懂的疯狂楼市，5月20日，鄂尔多斯市中心一个名为华府世家的楼盘开盘，均价高达2.3万元/平方米，但仍然被一抢而空。

　　这个号称超越一线城市的楼盘，的确会令很多一线城市的人看不懂：主力户型是500-1000平方米的平层大宅，只有少量300平方米的公寓，以及3000平方米的私家独栋。走进样板间，更令人看不懂的是，580多平方米的房子，开发商居然只做了三居室，因为每个房间都是套房。就是这样的房子，开盘当天，当地很多人排着队都没买到。如此的买房规模，极大地刺激着房价飙升和开发面积的膨胀。

　　在老城区东胜区，普通的住宅普遍在7000元/平方米左右，高档一些的楼盘可以卖到万元上下，高端的住宅或精装修的公寓，则普遍在1.5万元/平方米以上，一些别墅项目的价格，目前已经突破3万元/平方米。2011年，鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平方米，这意味着每天都有近6万平方米住房推向市场，而鄂尔多斯市区人口仅有30多万，加上各旗县总人口也只有150万，人均新增面积最少将达到13平方米。

　　而在2010年，当中国大部分城市房地产市场因调控陷入低迷时，鄂尔多斯住房成交面积超过了1000万平方米，其中二手房成交面积仅为17万平方米。鄂尔多斯几乎没有二手房市场。更奇特的是，当地拥有多套住房的人，因为嫌收房租麻烦，而不愿意把房子租出去，导致流入租赁市场的房子少之又少，进而将当地的房租价格推向了令人乍舌的高位。一套80-90平方米的三居室，可以租到5000元-6000元/月；市区的写字楼租金，甚至达到了80元-100元/月/平方米，相当于每平方米每天3元左右，这几乎已经可以跟香港、上海，甚至欧美的一线城市相媲美。    

　　在鄂尔多斯楼市狂飙的这几年中，来自杭州的三江置业收获颇丰。2007年，三江置业进入内蒙，首站选在了包头。但他们没想到，真正让三江走红的却是鄂尔多斯。

　　2008年，三江在鄂尔多斯开出了第一个项目太古广场。为了争取夏天宝贵的施工期，近十幢18层的住宅楼，只用了7个月时间，我们就完成了从地下室到外立面的全部施工。三江置业总经理陈伟说。

　　当这个带着浙江开发商血统的楼盘拆掉外墙支架，外立面全部展现在鄂尔多斯人面前时，立即引起了当地人的追捧。当时鄂尔多斯均价只有4000元/平方米，我们一开盘就卖到了7000元，同样是一抢而空。”陈伟说，一次买好几套、买一整层的大有人在。随后，陈伟还引进了北京王府井百货进驻，太古广场的房价更是一路飙升。“那时候是2008年楼市大调整的时期，正是在鄂尔多斯，我们才躲过了一劫。”陈伟唏嘘道。

　　虽然太古广场的二期项目，三江已经退出股份，但新开的住宅和写字楼也是一房难求，均价已经过万，底层商铺的价格高达8万元/平方米，但在售楼中心，仍然不断有当地人前来询问还有没有剩下的商铺。而二期项目的一座高层酒店和底层商铺，则直接被一位当地人以近5亿元一次性买走。目前，三江置业的三江尊园项目正在紧张施工，这个主打精装别墅和排屋的高端项目，据说开盘均价将高达3.5万元/平方米。

　　绿城曲线进入，相比三江置业，无论是浙江还是国内其他品牌开发商，脚步明显慢了一拍，等他们看懂鄂尔多斯房产如何爆发的时候，当地的几大拥有煤炭背景的开发商，已经将大部分土地瓜分完毕。包括绿城、潘石屹的soho中国，都一直想进入鄂尔多斯。soho还曾经在市区打了半年的广告，宣称“soho来了。但最终还是没能进入。无奈之下，绿城集团只能选择迂回路线，进入鄂尔多斯。

　　目前，绿城与鄂尔多斯城投集团合作，即将推出“诚园”高端城市公寓项目，虽然绿城参与的只是代建和品牌，但它参与的这块土地，占地面积却达60万平方米，诚园项目的占地面积为7万平方米。因此还有50多万平方米的土地，绿城计划打造一个大型综合项目，他们计划把更高端的御园引进鄂尔多斯。

　　参与代建项目的同时，绿城还把绿城物业引入了鄂尔多斯，上述开盘2.3万元/平方米的华府世家，物业管理就是由绿城物业拿下的。除了绿城，有着浙商沈国军背景的京投银泰，也与当地一家企业合作，推出一个名为“泰悦府”的高端别墅项目，其中京投银泰出资510万元。此外，鄂尔多斯新近引入了环球嘉年华项目，这家以往常年在世界各地进行移动式游乐项目运营的公司，将鄂尔多斯作为最终的落地点，计划在铁西开发区建造一座占地面积达1300亩的游乐园综合体项目，并将进行大规模的商业、旅游、住宅等项目开发。在这个项目中，也有浙江资本进行深度参与。

　　浙江资本看好鄂尔多斯的房地产发展，实际上是看到了当地低端房地产难以满足富人居住需求的现实。通过一段时间的了解，可以发现，当地的住宅品质非常落后，而当地人又刚刚暴富，对居住品质的要求肯定会急剧增加，普通住宅可能已经过剩，但改善型的高端品质住宅市场，可能才刚刚开始，“因此，包括绿城、银泰、三江这样的开发商，还是有很多机会的。     国土资源部对土地市场的监控范围正在继续扩大到全国所有县级及以上城市。近日，国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。 几乎与此同步，部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已经登上住房和城乡建设部(下称住建部)“城市房地产价格直报系统”的名单。

　　内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林、山西大同，以及河北省环首都经济带的廊坊下属的香河、大厂、固安等地的房地产价格走势，都已经陆续进入住建部的视野。中央政府正在借此谨慎地求证大型城市严厉限购后，投机资本流向中小型城市进而推高房价的可能。与此同时，中央政府已经在考虑，对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力不足的中小型城市有选择地推广限购政策，而已经纳入重点监控视野的这些城市的房地产各项数据情况的变化，将成为决策的依据所在。

　　在住建部对于各城市房地产价格、市场成交状况的重点监测体系中，人口200万以下的部分中小城市终于“上榜”，这些城市按照习惯可以划分为三四线城市。目前已经纳入这一房地产价格、成交重点监测体系的中小型城市包括内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林、山西大同、河北廊坊下属的香河、大厂、固安等城市。在2008年前，这些传统意义上的“中小城市”，因房地产市场起步较晚、发展较为平稳，一直并未卷入房价上涨与房地产过热的旋涡。

　　从2008年开始，原建设部开始陆续建立城市房地产价格直报系统，通过互联网信息技术手段，对各城市房地产交易价格、成交量、批准预售面积等房地产市场关键指标进行有效的监控。而形成于这个系统的数据，很大程度上已经作为房地产调控政策制定、调整的依据所在。     6月2日，住建部证实，一些“规模不大、人口不多”的中小城市的房地产价格与交易情况，确实已经纳入住建部的监测视野。不过，对于是否会统一加大对三四线城市房地产价格与交易情况的监测力度，在我们对城市的划分标准中，没有一二三四线城市的划分，这不是一个官方的划分标准。按照国务院的要求，住建部对于所有房地产价格、成交出现异常波动的城市都保持着密切关注。     在此之前，福建厦门、山东青岛、烟台等沿海省份的主要非省会城市的房地产市场价格、成交走势等重点交易数据，已经被纳入住建部重点监控的视野。浙江温州、金华、江苏无锡等一批非省会城市，也已经在住建部的施压之下，陆续出台了严厉的“限购令”。之所以部分传统意义上的三四线城市被纳入房地产价格的重点监测体系，主要是由于2010年以来部分小城市房地产价格出现快速上涨，而背后民间资金的推动，则是主要动因所在。

　　2011年5月，住建部政策研究中心启动了一项针对中国民间资本投资的专项课题调研，由该中心副主任秦虹领衔。截至目前，该项课题已经完成了对内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林两地的调研。调研发现，充沛的民间资金确实推涨了这些原本房价很低的城市的商品住房价格。