成石：“房价永远上涨”是一系列神话

       来源:环球时报 更新时间: 2011-03-02

　　尽管经历了去年的一整年调控,进入2011年,房价仍在继续上涨.虽然国务院出台的新"国八条"已经导致市场成交量明显下降,但也有一些人不以为然,仍旧抱着"调控是暂时的,房价不久就会又出现报复性反弹"幻想.由于限购,一些不良中介鼓动购房者用种种对策来规避新政,包括借用他人名义购房,甚至不惜通过假离婚来获得购房的资格,简直是现代版的"房地产之怪现状".而这种种怪现状,则是建立在一系列神话之上的.
　　神话之一,买房抗通胀.
　　过去十余年,房价持续"野蛮"上涨,使很多人已经忘记房地产是一个周期性行业,不仅有上升的阶段,也有下跌的时候.他们对金融危机中欧美等国房价下跌的事实视而不见,对日本房地产泡沫破裂的惨痛教训不以为然.对他们而言,上世纪90年代海南等地的房地产泡沫就像一个遥远的传说.他们幻想着房价的"野蛮"上涨会一直持续下去,更大的"傻瓜"还在自己后面.然而,事实上,房地产涨落的幽灵从未走远过.一旦房地产步入下行周期,不但买房抗通胀的神话将成为肥皂泡,就连 "保值增值"也将成为奢望.
　　神话之二,住房的刚性需求.
　　房价上涨的鼓吹者经常使用的理由是住房刚性需求.事实上,我国的住房自有率已高达83%,这与德国等发达国家住房自有率不足50%形成鲜明的对比.我国的住房供应不足更多是一种结构性不足,拿刚需说事的人对这些事实视而不见,也对国家正在大力建设保障性住房、公共租赁住房的事实视而不见.他们忘了,刚需是一个难以琢磨的概念,既可以在租售之间转化,也可以提前或延后.2008年金融危机发生后,几乎所有"刚需"一夜之间消失就是明证.笔者住地附近小区,100平方米的房子,市价超过300万元,而月租金只有6000元.按照目前的存款利率计算,一年所收的租金还比不上把钱放在银行所得的利息,如果按照首付三成,6.6%再打八五折后的最优惠贷款利率(利率优惠现在基本上已经成为历史)计算,仅月供就超过1.4万元,首付三成年利息的机会成本、房屋的折旧等等还未考虑在内,投资价值自然无从谈起,以租养房的神话不攻自破,只有寄望于房价继续涨下去的投机价值了.这种"租不抵供"、"租不足息"的现象不仅存在于一线城市,也存在于二三线城市,只不过房价、房租不在同一个水平上而已,但从投资角度来看并无二致.
　　此外,刚需的鼓吹者经常列举的理由还有结婚需要买房、城镇化所致的城市新增人口等等.问题是,这种"非房不嫁"的信念,很大程度上是建立在房价仍会不断上涨的神话之上.试想,如果房价下跌,房子成为婚后小家庭的负资产,准新人们还会咬紧牙关付上首付,让自己婚后背上沉重的月供负担吗?相信大多数人都不难作出判断.资料显示,我国在城镇化快速发展期从农村转移到城市的人口年均达一两千万,但今天城市居民中有稳定收入的工薪阶层都难以负担房贷,还能指望城市化新增的这部分人买得起房?如果房价永远上涨的神话被打破,这些刚需能否还算得上是刚需?至于房产投资、投机的刚需,从来就不是居住的刚需,一旦无利可逐,这种刚需只是一个神话.
　　神话之三,买房养老.
　　买房养老的一个前提是房子会不断升值,这样买房者在退休时将房子卖出就能赚取巨额差价,以此贴补退休后生活之用.问题在于,现在这一代买房的主力军到退休之时,城镇化过程接近完成,那时的独生子女夫妇可能除了自己买一套房外,还有双方父母的两套房,甚至还有祖辈留下的若干套房,房子俨然已经过剩.到那时,那些用作"养老"的房子还能卖给谁,能再卖个好价格么?
　　神话之四,度假休闲.
　　这是第二套房鼓吹者常提及的理由之一.在郊区或度假胜地买上一套房,不仅省了住旅馆的钱,还能坐享房子升值的好处,岂不美哉.然而,细想一下,花费数十万甚至数百万在遥远的地方买房,同样的钱,可以用来数百次往返于胜地,来去自如,全然没有住自己的"度假房"去时要打扫,走时要收拾,平常还得惦记着防水防盗、折旧维护的种种麻烦.一旦房价上涨的神话破灭,买房休闲度假的美梦将会变成一场噩梦.
　　神话之五,流动性.
　　鼓吹者认为,只要流动性充沛的情况存在一天,通胀的阴影就不会消退,击鼓传花的后继者就会不断出现.问题在于,国家对流动性已有警觉,近期政策的出台已表明宏观政策的基调已从宽松转向趋紧.一旦流动性枯竭之时,或许就是"击鼓传花游戏"的鼓停之时.
　　房价上涨到今天,早已脱离多数普通家庭的承受范围.数据显示,今年1月份,非北京市居民购房比例已高达45%,有机构估计,北京市的限购细则出台后,涉及政策限制的人超过百万.目前,无论是"国八条",还是各地出台的细则,都为真正的自住需求留下一定的空间.这样一来,各种规避新政的手法,其潜台词就是为了满足投资投机性需求.目前的市场状况表明,买房能力最强的人群正是那些有房的人,而无房的人即使想爬上买房阶梯上的第一个台阶也极其艰难,这样,当前的房市就变成小部分人击鼓传花的游戏.
　　问题在于,这一轮房价上涨持续较长,很多人已经陶醉在房价永远上涨的神话当中,所有人都对此信以为真,并不觉得危险的临近,等到危险来临,也已无法自拔.这样看来,那些以他人名义买房之人,无疑是将身家托付他人;那些以假离婚来再买一套房的人,无疑将身家还有自己的家人都托付给了市场.到击鼓传花的游戏停止之时,这些采取非常手段"再买一套房"的购房者,有可能会"赔了夫人又折兵",这个赌注下得未免太大了.