疏导民间资本：鄂尔多斯模式样本调查

2011年05月07日 01:19
来源：21世纪经济报道 作者：范璟

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荒漠上的一座城市。建筑稀疏，但商业沸腾；土壤贫瘠，却矿业丰富；机构弱小，然货币横流。

鄂尔多斯 (SH:600295)

最新价：18.31 0.27 1.5%

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鄂尔多斯[18.31 1.50% 股吧]，中国资源型城市一个缩影。

从以煤矿发家到投资房地产，从高利贷活跃到成立第一只私募股权基金，鄂尔多斯正将财富积累与城市发展进行联系。

那么，巨大的财富从地下被挖出来，到底如何完成循环，造就一个人均GDP超过2万美元、百万资产只能称为“穷人”的城市？

巨额剩余资本潜藏地下，巨大的民间借贷市场如何转型，下一步鄂尔多斯将走向何方？

2008年，“鄂尔多斯模式”曾经被作为与深圳模式、温州模式一起并列为中国地域经济发展的模板。3年之后，本报记者试图从金融视角出发，解读资金循环的“鄂尔多斯模式”。

1.地下黑金转战房地产

随着房价的上涨，越来越多的煤矿主参与到房地产开发的行列中。

地下资源一直都静静地躺卧地下。

转变是是在近十年间发生，从2005年开始变化尤为迅速，“城市一下子就发展起来了。”煤炭“黑金”催生了鄂尔多斯的财富积累。

在这一批以煤炭起家的企业中绝大部分是民营资本。除了中国神华[28.58 -1.00% 股吧]、中煤集团两家国有企业外，鄂尔多斯曾存在过1000多家民营煤矿，而如今依然有200多家民营煤矿，其中的一些民营煤矿已经上市，规模可与国有煤矿相媲美。

但众多民营企业规模虽小，不仅增加了地方税收，拉动了相关产业的发展，更将鄂尔多斯巨额地下黑金财富滞留在了民间。

2007年，随着鄂尔多斯市煤炭整治工作的进行，1000多家小煤矿被关停，同时探矿证、采矿证的办理难度和费用也越来越高。已经获得资金的煤矿主们迫切需要另一个投资渠道。

然而，能达到资源类行业高额利润的行业并不多，于是“涨声一片”的房地产成为了煤老板们的首选。

房地产投资可以分两方面，买房和卖房，两者的幅度都惊人。

在采访中，记者遇到多位企业人士分别在鄂尔多斯、包头和北京拥有多处房产，在鄂尔多斯市拥有两处以上住宅的很普遍，其中一位在北京购买了数十处住房，投资上亿。

天津高和股权投资基金有限公司(下称“高和投资”)的调研显示，去年鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价已在7000/平方米元以上，其中一些高端住宅项目的售价已突破2万元/平方米，逼近北京、上海。而在2009年时，全市商品住宅均价不过4479.6元/平方米，更早一些时候房屋均价不过1000多元/平方米。即便这样，在过去一年间，几乎每个新入市的楼盘迅即都被抢购一空。

“一些煤老板整栋楼地买。”当地人绘声绘色。另一位市民则说：“根本买不着房。”

但鄂尔多斯的二手房市场和房产中介并不发达。数据显示，2010年鄂尔多斯市二手房成交面积仅有17万余平方米，市场上没有一家二手房中介公司，这说明鄂尔多斯人对当地房地产投资几乎没有从房市上退出的需求和途径。

鄂尔多斯市人士投资房产还有一个投资梯度的特点，呈现为鄂尔多斯、呼市再到北京等外地市场的逐步升级式投资，而由于对上海、广州不熟悉，较少有人在这两地买房。

根据高和投资对鄂尔多斯的调研，资产在五千万至一亿或者更少的中小型投资客户大多选择在鄂尔多斯或内蒙当地投资，属于资产过亿的大资产客户则会选择在外地投资。

转战外地买房的许多鄂尔多斯人都会回忆起一个关于潘石屹的“传说”：2007年，潘石屹来到鄂尔多斯。据说，潘石屹要拿5000亩地开发独立别墅，要求和当地的“有钱人”进行沟通，以便了解需求。于是政府组织当地的“有钱人”与潘石屹进行“对话”。对话完毕，老潘便组织这批人去了北京，购买了三里屯SOHO。但是鄂市东胜区的5000亩地却没有拿。

2011年，北京房地产市场开始限购，鄂尔多斯民间资本明显转向商业地产和写字楼的投资。但其投资习惯仍较为保守，一般以优质地段的现房为首选，因为鄂尔多斯房地产市场几乎为现房或准现房。

随着房价的上涨，越来越多的煤矿主参与到房地产开发的行列中。

鄂尔多斯各旗镇总人口160万，市区人口(包括东胜区、铁西区、康巴什新区、伊旗阿镇)逾65万。仅2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，同比增长45.1%；完成投资365.7亿元，同比增长129.13%。全市新开工面积1626万平方米，同比增长27.23%。

也就是说2010年的开工面积可供提鄂尔多斯全部人口平均每位约17平方米的房子，可提供鄂尔多斯市区人口每位约41.5平方米的房子。

与大多数中国其他地区不同的是，鄂尔多斯不但创造巨大的财富，而且财富得以分配到大多数人手中，可谓“藏富于民”。当地人称，鄂尔多斯资产过亿的富豪在6000个以上，而资产上千万的富人则至少有几万个。