九乡新闻网逆战卡鬼面将军:你购买的房产价值几何？
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 04:26:24
不少人都在忙着买商品房，都在争取早日成为有房一族，脱离“无产阶级”队伍，荣登中产阶级的富裕榜。殊不知，他们戴上美丽光环、被富裕、被有房后，蓦然发现原来登上的只不过是一副房奴的宝座。于是，大骂开发商是奸商，房价太高。这能够怪谁呢？其实，你在购买商品房之前，应该知道它的成本价，连成本价都没有搞清楚，几十万乃至几百万的钞票就砸进去了，几代人的枷锁就套上了，这能够怪谁呢？
商品房的成本价大约是多少？这是很容易知道的。
首先，材料费Ａ：全国各地的商品房材料费基本一样，砖混结构的４00元／平方米，框架结构多层的６00元／平方米，框架结构高层电梯的1000元／平方米，剪立结构高层电梯的1300元／平方米；
第二，建安费Ｂ：因平均工资而异，村镇300元／平方米，县城300—500元／平方米，地级市500—700元／平方米，二级城市700—1000元／平方米，一级城市1000—1200元／平方米，特大城市1200—1500元／平方米；
第三，楼面地价Ｃ，可以从招拍挂的公告推算出来。它等于每亩土地成交价格除以（667*容积率）（单位：元／平方米）。如每亩1000万，容积率5的商品房的地价是：10000000/（5*667）=3000元／平方米。例如，四川兴发房地产开发有限公司因抵押贷款涉及位于绵阳市游仙经济实验区欧家坝一宗国有建设用地使用权价格评估，抵押成交面积 21342.82 平方米，成交价格6848.91万元， 评估人刘萍利 刘萍利、刘卫华 2010-1-6（网上资料，人人可查），楼面地价＝68480000元/（5*21342平方米）=600元/平方米。
第四，税费Ｄ：约是前两项的10%；
第五，均摊费Ｅ：可以通过均摊系数进入成本价计算公式。普通商品房的公共配套设施面积，越占建筑面积的5％（我们把它叫均摊系数，是指不能够计入公摊面积的其他公共设施。它不是公摊系数，因为公摊面积已经卖给购房者了）。
这样，你只要从网上查出，要购买的商品房的土地转让信息，就能够估算出它的成本价，就能够明白开发商到底赚了多少钱?
显然商品房成本价＝Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ＋Ｅ＝（Ａ＋Ｂ＋Ｃ）（１＋１０％）（１＋５％）＝1.15（Ａ＋Ｂ＋Ｃ）。
还是以上面欧家坝的地块为例来计算。Ａ＝1000，Ｂ＝500，Ｃ＝600,成本价＝1.15（Ａ＋Ｂ＋Ｃ）＝2340元／平方米，而现在它周围楼盘的价格都在4500元／平方米左右。北京市毗邻CBD而备受关注的朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地起被华美地产拍下，楼面价已达17123元/平方米，Ａ＝1300，Ｂ＝1500，Ｃ＝17123，成本价＝1.15（Ａ＋Ｂ＋Ｃ）＝23000元／平方米，今后的商品房售价是多少，我们可以看到。要知道任何商品的价格最终都是以价值为基础波动的，当商品房的利润率为10%（目前我国大宗商品的平均利润率）,你购买的房产价值几何？我们希望消费者购房时，多一些理性，少一些盲从。