连江县道澳中学:可能被误读的中国房价

Reuters
中国内蒙古自治区的一处建筑工地。
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些分析师说，虽然最近不看好中国房地产市场前景的人越来越多，但这些人并不了解中国房市的真实情形，也不了解房价及其它投资数据背后的微妙之处。这些数据有时会难以解读。
相反，这些分析师认为中国楼市与基本面相符，尽管这个市场充斥着过剩资金，他们说房价不大可能会陷入许多西方经济体在房价长期上涨后出现的那种死亡螺旋。
事实上，有些分析师认为，中国部分城市的房价现在仍较低，足够为新的购房者提供一个出手的切入点。房价上涨在过去几个月有所放缓，未来会涨得更高。
美国银行-美林（Bank of America-Merrill Lynch）说，其最近对中国市场的调查几乎未发现有泡沫迹象。
面对争议焦点，美银美林特别提到了知名基金经理查诺斯（Jim Chanos）给出的消极预测。查诺斯是纽约Kynikos Associates LP对冲基金的总裁，也是有名的中国房地产市场看空者。
查诺斯最近接受彭博（Bloomberg）采访时说，中国内地有些房地产开发商有资产负债表问题，与美国房地产商在房地产泡沫破裂之前的情况类似，他还多次引用数据称中国经济对建筑的依赖程度高达70%。
持这种观点的远不止查诺斯一人。看空中国房市的还包括经济学家谢国忠，他认为低储蓄率导致家庭为抵抗通胀而贷款投资房地产。投资通讯《股市枯荣及厄运》(Gloom Boom and Doom)的作者麦嘉华（Marc Faber）也是去年高喊中国房地产市场将迎来末日的人士之一。最近，他说中国将面临滞胀，其中可能包括严格意义上的衰退。
不过，美银美林分析师陆挺说，这些看空者可能误读了中国数据，未能考虑到中国统计数据方式的微妙之处，甚至可能进行了完全相反的解读。
陆挺在一份与美银美林香港分析师共同撰写的报告中写道，有些经常被引用的中国固定资产投资数据是基于对中国数据统计的误读，投资者在制定有关投资中国的决策时应避开这些数据。
陆挺说，查诺斯的某些数据完全是错的。比如，根据美银美林用固定资本形成总额除以按开支计算的国内生产总值所得的数据，2010年固定资产投资占中国经济的比重接近46.5%，而不是查诺斯所说的约70%。
存在误导的数据
陆挺说，一个问题就是把中国的固定资产投资数据当成是房屋开工量，这会大大虚增实际住房开工量。
陆挺说，官方给出的2010年固定资产投资数据为27.8万亿元，但这个数据没有经过合理调整，未剥离土地价值，而且可能重复计算了某些设备的成本。
陆挺说，国家统计局就如何剥离存在误导的土地价值给出了操作指南，但没有几位调查员受过足够训练能按照指南进行操作。根据指南，如果土地的使用价值没有变化，那么土地价值是不能计算在内的。
美林预测，在经济软着陆的过程中，中国的投资热潮将逐渐放缓。在未来数十年，经济增速放缓将成为一种常态。
这可能意味着房价上涨的速度也将放缓，但美林没有给出任何具体的预测数据。
虽然中国的住房市场仍在增长，但最近增速看上去有所放缓。北京、上海和其它一线城市的房价和前段时间持平，因为政府出台了多种措施，比如提高二套房的首付比例，惩罚开发商闲置土地的做法等。和大趋势背道而驰的是，南方城市广州和深圳的房价在今年4月依旧上涨。
今年年初，国家统计局不再发布全国大中城市房价涨幅平均数。因为越来越多的公众提出批评，认为统计数据低估了房价的涨幅。
路透社发布的一项指数表明今年4月全国范围内的房价折合年率上涨4.3%，低于3月5.2%的涨幅。与此同时有人说房价涨幅其实更大，物业公司莱坊（Knight Frank）追踪的数据表明，截至2010年5月的16个月内，房价涨幅实际为40%。
不过，花旗集团（Citigroup）本周早些时候在一份报告中说，上海的开发商预计房价到中秋时可能下跌。花旗集团说，如果中央政府没有转向一个温和立场，到年底前开发商可能需要最多降价15%以筹集必要的资金。
城市居住条件得以改善
陆挺说，分析师在评估住房供应数据时往往也会出错。为了避免因囤积土地遭到惩罚，房地产开发商往往会故意夸大所公布的还在开发中的住房面积数。
陆挺说，已完工的楼面面积数更为可靠。
美林数据显示，事实上，繁荣的房地产市场还未能跟得上数百万农村居民为寻找更好的生活涌入中国各大城市的形势。
城市居民人均居住面积从2002年的约25平方米上升至40平方米。同样，这些数字可能夸大了许多城市移民其实拥挤的生活条件。
一些人将中国住房市场视作中国快速转型的一个部分。
位于上海的中国市场研究集团(China Market Research Group)董事总经理雷恩(Shaun Rein)说，很多分析师并不十分了解中国目前的情况。
雷恩说，我认为人们并不了解中国的工资涨幅有多快，他还说，中国的工资上涨速度甚至高于房价涨幅。
雷恩说，环顾北京和上海，人们没有碰到那种应令人发愁的债务比重问题。首次购房者拿出的首付比例是房屋总价的30%至50%。
雷恩说，政府试图遏制房地产投机的举措在扫除没有实力的投机者方面一直很有效，一旦条件开始走下坡路，这些人可能就会出问题。雷恩说，跟美国房地产快速发展的全盛时期不一样，中国很少有人买第二套住房，超有钱人除外。
中国市场研究集团前不久为一个欧洲家居装饰公司分析了中国城市住房市场，后者用这些数据来评估是否应在中国扩张。雷恩说，很多对扩张持怀疑态度的人其理由是，该公司对当地缺乏了解，他们的认识或看法都是在匆忙的出差过程中搜集得来的。
雷恩讲了这样一件事，有个人曾跟他说，中国房地产开发商在交房时，公寓里没有内 或厨房，并说这无疑表明中国房地产市场存在泡沫。雷恩回答说，这是中国本地的做法，开发商一般在交钥匙时，公寓内部除了光秃秃的水泥 和地外几乎什么也没有，因为中国内地买家喜欢自己来装修。
雷恩对中国楼市持乐观态度。他认为，在上海买豪华公寓目前看是不错的长期投资，尽管去年上海房价大涨33%，原因是有关当局敦促开发商加强保障房建设。雷恩说，香港高端住宅市场看似也有很好的支撑。
雷恩说，我觉得现在的中国和上世纪70年代末的日本类似，那时日本刚进入一个经济和资产价格迅速上涨的黄金时期。
花旗银行(Citibank)本月早些时候也提出了对住宅市场的乐观看法。花旗银行驻香港分析师Oscar Choi说，开发商已表明他们能适应更为紧缩的信贷环境，可以开发出吸引新客户的住宅项目，他喜欢这一前景。
Choi在5月20日的报告中说，以房地产开发公司前六强企业的股价来衡量，中国地产类股去年比摩根士丹利资本国际中国指数(MSCI China)高出23%。
报告说，如果房地产开发公司能在眼下严峻的运营环境中保持良好势头，那么投资相对会更强劲。
商业地产
然而，商业地产的情况则大不一样，至少雷恩是这么认为的。
雷恩说，很多住宅开发商在政府加强监管时转向了商业地产项目，这意味着未来三到五年，新购物商场和写字楼将大量涌入房地产市场。
雷恩说，我很担心商业地产开发项目效率低下。