九乡新闻网近期工作情况汇报:土地整理:谁是庄家［一］
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/05 12:22:43
土地整理:谁是庄家?
《地产商》主笔 梁艳
阳光100黯然神伤、东方正红前途未卜、中信蜀都踌躇满志、中国城镇低调行事……成都土地一级开发市场最近上演着不同的剧目。剧情相似，结局不一。几家欢乐几家愁，土地整理的背后，各方利益团体的博弈此起彼伏，一场看不清、摸不透的土地一级大战在游戏规则并不明朗的情况下进行着……一：相似的结局
A、阳光100痛失爱地
在震惊成都楼市的7.20土地拍卖会现场，阳光100董事长易小迪亲临现场督战，当让阳光100爱恨交加的迎晖路地块被香港信和横刀夺爱时，易小迪掩饰不住的落寞，虽然成都东二、三环地价的飚升给阳光100带来了不小的土地收益，但却让阳光100在成都整个战略布局功亏一篑……
而作为7.20土地拍卖会的主角——净地366亩的迎晖路地块，更是受到各路地产豪杰的重点关注。关注它的理由，除了它被称作成都07年“地王”之外，更深层次的原因，是它曲折而坎坷的身世。
在它的背后，是阳光100入蓉几年来欲说还休的心路历程，更是成都土地市场一级开发功过成败的缩影。谁会成为阳光100的拦路虎？迎晖路地块最终走向怎样的归宿？熟知这块地前世今生的人们，都不由得揪紧了心。
阳光100的董事长易小迪和副总裁范小冲在拍卖会当天专程从北京飞来成都现场督战，更让迎晖路地块的争夺凭添了几分豪迈与悲壮。
就在人们纷纷将迎晖路地块看作是阳光100的囊中之物时，突然杀出的香港信和集团以势在必得的气势用超过41亿元的报价，毫无争议地夺得了这个成都“新地王”，单价显示每亩1130万元。而在叫价升至每亩900多万元的关口时，阳关100已经黯然收兵。
在香港信和代表含笑登台签约之际，据说场内场外观战的阳光100人马纷纷落泪，为了这一天的获胜，他们已经做了几年的精心准备。
早在2004年，阳光100携带着全国连锁品牌的优势来到当时乏人问津成都城东片区时， “东调”政策才刚刚出台，从当时成都城市的发展轨迹来看，人们目光的焦点还放在早熟的城西、城南，城东尤其是东2.5环区域还并不被看好，能得到全国品牌地产企业的青睐，正是当时急于发展的政府求之不得的。
短短几个月，阳光100项目就以土地一级整理开发协议的形式很快谈判下来，阳光100将对位于迎晖路片区占地达4000亩的成华区3号地块进行旧城改造，这块地位于成都东部二、三环之间，占据着成华新城的核心位置。
谈判的速度很快，但执行的速度却并不尽人意。由于阳光100在全国其它地方的多个项目同时上马，资金出现了瓶颈问题，而资金问题又直接导致了拆迁补偿提高的要求不能及时得到解决，于是拆迁进度受到直接影响。而这一耽搁，形势立马急转之下。就在阳光100还抱着与政府的一纸协议憧憬着美好的未来时，时间已经让一切悄然发生了改变。
到了2005年下半年，城东开始大规模东调，包括420厂在内的一系列地块开始吸引来自全国国各地的地产大鳄们，当初的“鸡肋”成了抢手的“香饽饽”，而招拍挂所带来的土地一夜之间的大幅增值，让这个本来已经协议成交的买卖怎么看都不太划算。
这时的政府才意识到，当初大大低估了这块土地的价值。加上此时的阳光100因为资金的问题，自身推进的速度也很缓慢，这更让整个项目的前景看起来似乎不太乐观。于是在2005年底，政府方面提出重新谈判。而这个时候，8.31土地大限和后来出台的一系列土地政策已经成了横亘在双方面前的一道坎。
重新谈判对于阳光100来说，无疑是将原来认为既得的利益拱手让出，这让阳光100显得无可奈何。因为之前签署的协议随着时间的推移，已不受政策所保护，一些本来无法放到台面上的东西其本身也不具备法律效力，阳光100此时感到了万分被动。
几年来，阳光100为成都项目已经先后砸入了几个亿，投入的人力、物力也无法计算，由于阳光100的思路还一直停留在利用一级开发商的先天优势拿下地块，从而进行二级开发，他们的工作重心，更多的是放在住宅开发的规划设计上，而没有充分地去研究土地一级开发的运作模式，形势的风云突变所以让阳光100显得措手不及。
虽然按照经济帐来算，阳光100已经整理出来的600亩土地可以按照之前的协议享受到土地增值带来的收益，不管
B、攀成钢退出“东方正红”
在五月房交会期间高调亮相的“东方正红”，才经过短短三个月的时间，坊间却传出消息——“东方正红”现有规划可能流产，土地易主的可能性极大。本来进行得如火如荼的土地整理，究竟发生了怎样的变数？攀成钢作为曾经的“地主”，将面临怎样的归宿？“东方正红”的命运又将发生怎样的逆转？
“我现在没管这个事了”。成都华益房地产有限责任公司董事长杨晓中最近总是频繁地接到不同开发商打来电话，想探听“东方正红”土地拍卖消息，他一律抬出这句话挡驾。
在开发商看来，杨作为成都华益房地产有限责任公司董事长，而华益房产又作为攀成钢集团成都钢铁有限责任公司的控股公司，承担着攀成钢成都厂区及周边区域约3000亩的土地运作工作，他一定知晓“东方正红”整个土地运作动态，从他这里得到或多或少的信息，好对下一步拿地计划的实施进行部署掌控。
然而无论开发商想尽各种说辞，得到的结果仍然是“无可奉告”。
到底是攀成钢方面故意低调行事，还是“东方正红”项目发生变数？与五一房交会期间“东方正红”的高调亮相相比，此刻的主办方的态度显得有些蹊跷。
本刊记者辗转找到负责“东方正红”项目全程策划服务的成都雅斓机构，其相关负责人表示：“已经停止‘东方正红’的一切宣传工作”。但对于一些开发商提出要了解土地规划的要求，该负责人说可以到公司进行面谈。
很多地产界人士仍然还记得今年五一房交会期间的盛况，就在主办现场成都房地产交易中心对面的天府喜来登酒店，“东方正红”第一次正式亮相，气势甚至压过了热闹无比的房交会现场，成都的部分主流媒体不惜用整版大篇幅来报道此事。因为一旦成为现实，“成都三环内有史以来最大的地产项目”的光环，将从此与其相伴。消息发布不久，就吸引了包括新加坡、德国等海外资本的密切关注。
早在几年前成都开始实施东郊“腾笼换鸟”的举措时，攀成钢就开始了对“东方正红”地块进行筹划运作，
为了有效实现攀成钢厂区土地资源转变为资本，攀钢集团公司专门成立了攀成钢公司成都厂区土地资源运作领导小组负责对成都厂区地土地进行相关运作工作。
根据攀成钢方面之前的说法，原厂区土地出让收益将全部归该公司所有。而此时，成都地价正以不可思议的速度迅速攀升，何时抵达波峰，谁也说不清楚。
就在2005年底，华润置地以21.4亿元的总价整体拍下“东方正红”旁840亩原420厂地块，一举摘得“城东地王”的桂冠时，成都地产界还在惊呼“太疯狂了”。然而时间刚过一年多，今年3月底，重庆开发商老大龙湖地产与荷兰ING基金联手拍下不远处建设路片区一宗土地113亩，地价高达每亩815万元。与之前华润置地拍得的单价255万元相比，当初大喊疯狂的人开始自嘲没有见过世面。
有人说，地价的如日中天让所有的人失去了判断能力，占据天时地利的“东方正红”到底该怎么卖，预期目标是多少钱，不要说外界，恐怕连他们自己内部也一时无法说清楚。
2006年6月，成都市政府推行的一项“土地新政”，即单宗地块出让时，净用地规模严格控制在200亩以内，超过者必须报市国土资源局预审同意。按照政府的设想，土地切割出让，可以有效控制“囤地”之嫌。
这样的规定与攀成钢方面的思路似乎不谋而合，420地块虽然总价卖得很高，但每亩单价不过255万元，低价整体拍卖大宗土地似乎很划不来。
于是攀成钢改变策略，据其在五一期间向媒体透露：“东方正红”地块仍将走招拍挂程序，但将遵循政府的“200亩限额”政策，改整体拍卖为分拆出让，首宗供地有望今年内推出，2200亩主体地块至少将分割为11块分批出让。
有业内人士估算，现在单幅出让土地起步地价每亩就是800万元，即使保守估计今后3年地价只是稳步上涨，攀成钢卖地总价都将在200亿元以上，比参照原420厂地块整体出让价计算的预期收益，足足高出一倍。
一切似乎都在有条不紊地进行。但“东方正红”地块本身却已开始发生着微妙的变化。
自从五一期间高调亮相之后，关于“东方正红”的官方报道，再没有只言片语。有知情人士透露说，正是这次的高调上马，使得“东方正红”引起了各方的注意。
而正是这个“注意”，让攀成钢担当土地一级整理主角的希望化为泡影。据知情人士透露，整个“东方正红”地块的归宿将发生变化，有可能完全交由政府重新整理出让，攀成钢将不再参与“东方正红”的土地运作。
在没有得到相关部门正式发文之前，对于“东方正红”最后的归宿，《地产商》无法妄加猜测，但攀成钢最终选择退出，却是一个大家事先都没有想到的一个结局。
C、难言之隐
二者的失败看似不同，但追究其根本，却是土地市场升值太快所引发利益团体重新博弈的结果。
有业内人士惋惜道，如果阳光100能够按部就班进行土地整理而没有因拆迁问题耽误进程，或许现在阳光100现在得到的要比失去的多得多；如果攀成钢早在土地大幅增值的前夜就学习420厂将土地整体出让，或许就没有后来的一番白白折腾。
当然，这只是如果，如果地价、房价上涨不那么快，或许一切都还在既定的轨道中运行。就像有人感叹如果早几年买上几套房子囤积居奇，现在就可以坐收渔翁之利。唯物辩证法已经告诉人们事物的变化是不以个人意志为转移的。谁也无法看清事情的结局，即便是短短几个月之后。
这位业内人士分析说，阳光100的失败在于政府高估阳光100的同时，它自己也高估了自己，如果早一天抽身而出，以公开透明的方式进入二级市场，也不会陷入一级开发的泥淖无法自拔。攀成钢的黯然退出在于把它给自己的角色定位超出了它所能控制的范围，一旦利益分配问题无法落实，其结局肯定不会圆满。
但二者最相似的一点在于，包括政府和企业在内的各方都没有真正认识到成都房地产市场会发展如此神速，这个市场的能量会如此之大。对自己高估，对市场低估，中间的落差总要付出代价去弥补。
这里面也没有谁对谁错，站在政府的角度，土地本来就是国家资源，只有在保证国有资产不会流失的前提下，才会谈下一步的合作发展；而站在企业的角度，资源的获得总是伴随着风险，参与了这场游戏就要付出愿赌服输的代价。当所有的一切都放入市场的大海中，那么只有遵循“食物链”的顺序，大鱼吃小鱼的故事本身就再正常不过。