魔灵召唤:土地整理:谁是庄家[二]

二:大象的游戏

A、  一级开发的诱惑

如果利润率不到10％，开发商们也许半推半就；但当利润率是10％的几倍后，也许所有的开发商都按捺不住了。

在房地产市场二级开发竞争日趋激烈、门槛日益抬高的今天，土地市场一级开发以其独特的模式和稳定的收益吸引了诸多蠢蠢欲动的开发商。

去年底高调入蓉的中信深圳，短短不到一年的时间，其在郫县运作的中信蜀都项目首个地块将在9月初寻找“新东家”。中国城镇集团在双流正兴镇规划的3平方公里起步区，首批300亩土地已于上个月卖了个好价钱。占地数千亩的“东方新城”早就盘踞城东，前年万科拿下666亩城东“亚地王”便属于该板块完成一级土地开发规划后的一期地块，由此才有了“魅力之城”的诞生，而从去年底开始陆续上市的“东方新城”地块则被蓝光和首创等知名开发商斩获。2007年1月，中新集团与郫县政府签订合作开发协议，将共同开发位于成都市郫县犀浦镇“龙梓万片区”占地2000余亩的一级开发项目。同月，中新集团又与成都中泰交通建设发展有限公司签订协议，合作开发成都温江新城区项目。此外，据业内相关人士透露，花样年在蒲江有3000亩的土地一级开发项目；保龙集团也与在金堂也有大约3000亩的土地整理项目。

这些企业动辄千亩的土地运作，都无一例外呈现出明显的“巨鳄”本色。

土地一级整理惯常被称作“七通一平”，但这只是土地整理的最初级形式，随着土地一级市场的逐渐成熟，修路搭桥，挖河造景，学校、公园、招商大卖场成了一级开发的新元素，“其实一级开发就像一种最高超的包装手段，把土地以最好的面貌出现在拍卖场上，土地的溢价收益就是一级土地开发商的利润来源点，谁的规划突出，谁拥有良好的政府资源，谁就在第一轮竞争中胜出。”一位从事土地整理的开发商如此概括。

而目前，从事一级开发可以获得非常稳定的开发收益，这也是诸多开发商看好土地一级开发的原因之一。

在北京，土地一级开发实行招标制，给定一个8％左右的利润空间，然后在认同这个利润空间的公司中选中土地一级开发商。而在成都，虽然利润分成比例对开发商和政府来讲，都是一个讳莫如深的话题，但记者走访的所有专业人士都明确表示，成都的利润空间肯定比8％高出一头。一位正在成都从事土地一级开发的人士向记者透露：“因为利润的分成比例都是公司和政府之间进行具体谈判，各自的情况有所不同，大家都在观察揣摩，所以利润的差别各有不同，但应该不会低于10%”。

但有好事者立马对阳光100整理出来的迎晖路地块和新近拍卖的某个一级开发地块进行测算，得出的结论是，在成都进行土地一级开发，利润空间可以达到北京的2到5倍。

除了诱人的利润空间，加入一级开发还可以为今后进入二级市场做好铺垫，即便是高价成交的土地，在经过一级开发的收益分成后，实际上降低了拿地成本，即使不分配土地增值收益，凭着对地块各方面情况的熟悉，尤其在土地成本核算方面占绝对优势，也更容易在拍卖中获得土地，以此实现“曲线拿地”的目的。

B、一级开发的宿命

在没有一个清晰的游戏规则之下，合作的任何一方都有理由重新制定利于自己的规则。有多少游戏可以重来？一级开发商的命运可以突出重围，还是继续上演着重蹈覆辙？

在目前一级开发没有完全市场化运作的背景之下，要想进入土地市场，与政府合作也就成了一种必然的选择。

成功运作了万科魅力之城地块的东方新城公司，就是选择和成都市征地事务中心、成都市国土资源局成华分局三方合作开发，项目的资金由成都东方新城房地产开发有限公司提供，项目的收益三方按比例分享。

即便是拥有央企背景的中信深圳集团，在开发中信蜀都项目上也是选择和郫县政府合作，虽然中信深圳一再遗憾地说“来晚了”，但后来居上的速度却超乎人们的想象。据说郫县政府专门为中信蜀都项目成立了办公室，不管大事小事，只要项目有需要，哪怕凌晨起来开会都是必须的。

一位深谙一级开发运作之道的开发商告诉本刊记者，对于土地一级开发来说，不管是哪一个项目，哪一个公司运作，首先必须具备两个要素才能为之。

第一是政府的支持，这是最核心也是最关键的，失去了政府的支持也就不会再有下文，而获得支持的途径只有与政府合作，单枪匹马是不可能实现土地一级开发的。第二就是自身的资金实力，这是支撑开发持续的基本保障。二者缺一不可。

所以攀成钢运作的“东方正红”试图通过一己之力来达到目的，也就注定了“中场换人”的结局，而阳光100即便一开始得到政府的支持，但资金实力的单薄和自身的背景也注定了一级开发美梦做到一半便已结束。

当然，一级开发对于区域的选择也很重要，离城市中心太近，土地价值本来就大，简单的“七通一平”就可以买个好价钱，政府也不会轻易拿出来合作。而离城市中心太远，受到的城市辐射力不强，土地升值缓慢，也会给开发收益和规划带来难题。

在华阳、温江、龙泉等卫星城可供成片开发的土地已经捉襟见肘之时，寻找新的开发区域就是一门很艺术的考验。

中信深圳选择郫县看来似乎很明智，郫县在长期被低估价值的过程中，所蓄积的能量很容易就被引流出来，巨大的补涨空间让中信蜀都项目未卖先热，迅速成为各路资本关注的焦点。

一些毗邻成都的小城镇也试图抓住这个机遇，以“大集团带动小城镇”的模式实现地产突围。2005年，本土开发商置信就与彭州市政府合作，率先在成都的近郊地区开创了近郊地区的城市运营之路。蒲江县政府也拿出7000多亩土地与花样年展开了一级开发合作。

从旧城改造到土地整理，再演变到现在时髦的“区域开发”，其实质都是土地一级开发，不管是政府还是企业都在摸索中前进，由于相应的政策、法规不完善，这种模式凸显出来的脆弱性，使得任何一个因素都可以导致整个项目崩塌。这也使得从事一级土地开发的大腕们即便拿下了大幅土地，也是诚惶诚恐，如履薄冰。

三:迷茫的探索

在成都被国家批准的“新特区”之后，似乎给土地一级开发带来了新的思考模式，有开发商提出，如果将这种土地一级开发的模式与“新特区”政策很好的结合在一起，不失为土地整理一个很好的发展方向。

曾在多个城市进行过区域策划的王志纲工作室上海战略策划中心总经理路虎对于目前成都出现的土地一级开发这种模式也非常认同，“这是一种特别合理的分工，在二级开发商和政府之间加入一级开发，对整个城市价值的提升有很大的帮助。”

现在广东华南板块就是一个典型的负面教材，虽然以中国大盘著称，但现实的状况是，由于进驻的全是二级开发商，大家“各人自扫门前雪”，红线与红线之间的大量土地、景观和道路都无人打理，虽然楼盘内的规划很漂亮，但一出门就是农村，几个大盘集中在一起，就好比在荒郊野外里修一些漂亮的房子而已，作为城市的整体性价值没有得到体现，中间出现的断层无法弥补，这就是一级开发缺位的表现。

虽然在一级二级开发联动的情况下，可以节省时间，提高效率，减少成本，但土地一级开发的根本目的是为了保证政府有计划地向市场供应“熟地”，为房地产二级开发创造良好条件，加快土地上市速度。目前房地产“过热“有很大一部分原因来自于土地一级开发缓慢，从而导致二级市场供应不足，房地产价格上涨。

但一级开发该如何来补位？却是现在摆在各方面前的一个难题。

“现在最典型的模式就是就是政府和企业联合开发，一个出地，一个出钱，共同享受土地溢价的分成。这就存在一个分配的问题，这个分配必须要考虑到怎么去平衡协调各个方面的利益，如果其中一方觉得利益受损，必然导致整个开发无法进行。”一位正在从事土地一级整理的开发商如此总结。

土地一级开发行为的主体为各地政府。但在实际中，政府应作为法律和法规执行的监督人或裁判，而不应成为市场中的操作主体，否则就无法解决利益冲突和行为规范的问题，无法保障被征地人和被拆迁人的利益，也不利于法规的有效执行。当土地的收益与政府直接挂钩时，必然会出现这两者利益之间的冲突。

阳光100副总裁范小冲就认为，土地一级开发市场的节奏、价格和成败，对土地出让有至关重要的决定作用，观念和政策跟不上，土地一级开发市场化的很多事情只能停留于表面，暗箱操作的事情也不能从根本上杜绝。

这是现阶段土地一级开发最突出的矛盾。以“大嘴”出名的华远集团总裁任志强就不只一次地呼吁必须将土地一级开发公开化并市场化，通过市场的方式来进行一级土地开发市场的资源配置。

但另一种观点认为，土地一级开发并不简单是一个生地变熟地的过程，其中还牵涉到农地转征、拆迁补偿等社会问题，也涉及到土地功能规划、区域协调发展等问题，并不是一个简单的工程概念，完全交由市场化企业来运作会导致一些社会问题的发生。

即便还处在探索之中，游戏仍在继续，只是，在没有游戏规则的保护下上路，任何人都不会有安全感。