跨年演唱会刘德华收视:《做一只会跨栏的猪》_浑不吝_地产_市场_淘股吧_查看帖子

       关于地产的一些看法
       [淘股吧]
       地产与楼市的调控，持续了几年，房价越涨越高，令民怨极大。今年房价又涨了15%，数据显示85%的人买不起房已是事实。其实，房价的不断大涨，与货币投放量有直接的关系。每年新增货币供应量，致流动性充裕，过剩的资本只有两个选择，不是流入楼市、就是流入股市。因08年的惨跌，压抑了资本流入股市的欲望，不赚钱的市场，是不会对资金有太大的吸引力。而今年初，国资委限令央企非地产经营企业退出地产经营，差不多可视为一个转折信号。虽然，在加大的流动性宽裕环境下，楼市调控的政策仍然显得苍白无力。但必须承认的是，流入地产业的资金已经开始减少。而从我最近接触的一些10亿级的原地产开发商，开始慢慢撤出地产业，已经可以感受到产业资本开始慢慢向外流的情况出现。
       
       地产问题极为复杂，不是几句话能说清楚的。这里面跟地方的土地财政政策有关，尤其是地方债，大多需要土地财政支持，所以，在解决地方税源之前，政策并不具备强力打压的效果。这里面还是中央政府与地方政府博弈的问题，马儿要跑，也要吃草。如果只是吃草，一切问题还好办，关键是现在马儿要吃人了。地方因土地拆迁恶性事件屡屡发生，皆因地方政府与民争利。
       
       从这几年的国家运势看，外部环境越来越好是无可质疑的。如果中国在未来十年将成一个强国，目前看唯一的问题是国内内部的矛盾如何解决。而民之怨的矛盾聚焦，就是地产。所以，解决地产方向问题，是产业结构转型的重中之重。若不如此，庞大的民资仍然会游移于各城市的地产中搏利。从最近胡哥与强哥的讲话看，这个问题已经是非常迫切需要解决的。如果不解决，未来中国不免落于外强中干。而胡哥此前未见对地产业如此表态过，我觉得这是一个信号值得所有人关注。
       
       虽然我们多数人都注意到了一个令人不安的事实，房价越是调控却越涨越高。这里面刚性需求是一个很好的理由，但不过如果加大保障房供给力度，高房价的最后一根支柱－－刚性需求将不复存在。只不过，保障房建设也需要一定的周期。从今年第一季开始加大保障房建设力度，以地产建设周期，最优秀的开发商，也需要8到12个月才能完成项目，而通常18个月周期是需要的。换句话说，第一批大量建设的保障房，最早也得在明年第一季末段开始上市。除非保障房的供给力量持续提高，否则房价一时还是难于下降。且在过去十多年里，人们已经养成了地产金融储蓄的习惯，如果没有一次大的崩盘，恐怕很难改变长期以来形成的习惯。
       
       一个我认识几年的官方土地开发公司的朋友，去年开始转投地产开发商行列。这令我非常不解。上月末面晤时，他道出其中奥妙。地产业的调控，会令一批中小开发商失去活力，地产业将由原暴利行业，转变为平均利润行业。而有政府背景的公司，在未来的保障房供应链上将起到主要作用。即使是仅搏取市场平均利润，这个行业仍然适合专业化的公司生存，并且这种平均利润仍然要高于许多制造业。他跟我感叹的是另一个原本我所不了解的东西，目前他20万平的项目工地，想找一个40岁以下的农民工都有点困难。并不是说80后90后的完全没有，而是这些人是不可以训斥的。若稍训斥，便会如小媳妇般低头说，老板，结一下帐，明天我不干了。现在的地产方向的劳动力，多是日结工资，而日工资开到180，都很难找到有经验的工人，好点的技术工，日工资高达280。尽管如此，还是很多小青年，宁愿到月工资仅1800到2500的服务行业工作。这里面除了可工作人口的下降问题，还有就是教育制度的问题。对于未来的地产业，他以数十年专业人士的眼光判断，认为未来的地产业，会向集约的模块化生产转型，如果不这样转变，未来开发商的成本将大幅抬高，而在政府强力压制房价的政策下，开发商利润空间将更小。
       
       地产业的种种弊端，已经让其中的产业资本心存去意。而我们可以注意到，A股市场的上市公司已经开始出现了地产资产的剥离苗头，这里面的代表是海欣，它的地产资本正在呈月增量剥离状。这可能形成一个趋势，一旦形成就会是一个潮流。它表明产业资本撤离地产业，移师新兴战略产业的步伐已经渐行渐近。
       
       11月末12月初，三天之内我见过两个地产开发商，身家都在10亿级，一个已经完全退出市场无事可干，天天流连酒吧郁闷。另一个则是手中仅剩地块，有一半资产进入股市搏利。这可能只是中国地产业的一个小小的缩影，本身可能还不能说明大问题。但是，我们应该注意到，这与两年前的情况是绝然不同的，那里他们在讨论的事是到哪里拿地。
       
       从上面的陈述看，我预期未来会有一个牛市，它将是地产业的产业资本向虚拟市场转移的过程。但它不一定会出现在明年，毕竟庞大的资金迁徙需要一个时间的过程。而我们目前市场所面临的结构，将会是一个持续调整的结构，期间会有反弹，也会有一批新热点不断冒出，但总体结构还是调整。它在未来一年所要完成的事，就是将上证3500处的筹码堆积，搬移到2600点附近（最终低点应该击破2600，灭杀所有获利盘）。并且，我们将看到的一个预期，就是沪深300的指数成分股发生变化，将会有更多过气的产业权重股调出沪深300，而替换进更多的新兴战略产业权重股。
       
       未来一定会有一个挑破6124的牛市，它的起点将可能出现在一年多以后（指主升主段）。这个牛市我们可以预期的是地产方向的产业资本迁徙，而其核心的东西则是划归社保的10%国家股的减持解禁。
       
       有时我挺感叹上天的厚爱，这一生能遇到两次如05到07年的大牛市。如果没有抓住这样的机会，出门都不好意思跟人打招呼。
       
       还是积蓄力量吧，等待那个在不远处将出现的牛市。现在要做的事，就是不要在未来一年倒在黎明前。除了选择新兴战略行业，其他的交易性机会，我会一概放弃。
       
        
       
            sulon     2010/12/08   9:18
       再论地产与地产股躁动《做一只会跨栏的猪》
       
       对于地产方向很多人还是有很大的预期，其实，地产的实业方向，产业资本逐步向外迁徙已经开始，但明面上人们可能还感觉不强烈。深圳一行，接触的人士中有不少是地产实业的大级别资金者。从他们的态度上看，目前开始收缩已经是个共识。就万科的盘子，也是寻求加快速度卖出现房套现。
       
       我们应该以审慎的态度观察此次的地产调控与历次不一样之处
       
       过去十年，社会的财富暴增根本动因是地方土地财政推动，所以，无数的地产开发商在这个过程中享受了与政府行为同向的暴利。而目前的调控，加大保障房供给力度，以及从税制提高现房持有成本以及流通环节的交易成本，将为过去的土地财政政策画个句号。
       
       我不知道各位看官是不是看清了艺术品市场的交易规则，持有人通过多次的拍卖，不断地将持有物成交价抬高，直至标的物达到相当的高位，再一次的拍卖，最终会有一个傻瓜，相信该标的稀缺性及潜在价值而买单。对敲无处不在！！！
       
       今年第一季后，国资委严令央企非主业为地产者，退出地产经营序列。而其后我们看到的是，央企在京城四处标地王。标地王的过程中推高了其周边的房价，但这不是标地王的根本目的。央企标出的地王，相对的违约风险要比民企小得多。而这种对敲过程中，如果哪个民企跟进，未来将可能把它过去十余年累积的财富一次性被洗白。厦门某知名地产商，过去十数年积累的财富已经达到了数十亿，而今感叹过去十来年所赚的钱，还没有围着他转的售楼小姐们多。如今要他拿出个三五千万，恐怕他已经拿不出来了。银行一断贷，就不是会不会死的问题，而是什么时间死的问题。
       
       对敲地王标高，其实就是一次杀猪的过程。如果聪明点的地产商，现在收缩资本，不参与标地王的游戏，过去在地产方向收集的社会财富才可能是自己的实得利益。这些聪明的猪，是突出围栏逃过一劫的猪。它们尽可以暂时在野外悠哉游哉地漫步，继续寻找美餐，但最终还是会有另一个围栏等待着它们，此话可暂且按下不表。
       
       在上述情况下，是不是地产商就完全没了希望？当然不是。此前我们在论及地产业用工成本抬高，未来地产商可能向集约型模块化生产的方向转型。昨日传来京城地产为了赶工，技术工人日工资已升至300元，而且是日结。差不多可以验证了我们此前的推论。这表明未来的地产业，将经历一次大规模的洗礼，会有一批地产商就此消失。同时，又会有另一批专业化程度高的地产商崛起，未来的大量低利润的保障房建设，将是这些专业技术性强的地产公司分食的市场。这就如我们看过的94年到00年小家电业的兴衰，最终冒出的海尔、海信、格力、美的四巨头。这里面的根本原因何在？即地产业的高暴利期已经过去，如果是专业技术性强以及政府背景好的地产公司，即使失去了银行杠杆的支持，仅获取市场平均利润，这个利润也将远比制造业的利润要高得多。
       
       啰嗦了这么一大堆，其核心意图是要告诉诸位看官。对于目前证券市场的地产股还是要区别对待，我们不能排除地产股中，未来靠行业平均利润仍然能得到很好发展的可能。而这其中，“招保万金四”巨头就是代表。对行地产板块我个人是整体不看好，但个别的品种会在年末实现高营收却是不可否认的事实。假如在市场出现高送转行情，这批地产股一定会努力讲好这个故事。
       
       按我个人看，地产股在目前位置没有投资价值，但是会有套利价值。而这个套利价值是为短多盘准备的，并不适合普通投资人。如果不是风险控制力高、或者短线能力强的人，建议还是观赏为好。
       
       sulon   2010/12/23   9:12