超兽武装之天羽的抉择:江西价格月刊

一、现行农用地转用价格评估中存在的问题

1.忽视农用地社会保障功能

农用地在较长一段时期内一直担负着农户主要收入来源的角色，农村联产承包制实行以后，可以说土地成为了农村人口最大的社会保险。由社会保障功能带来的农用地社会保障价值评估，近几年在《农用地估价规程》已有所涉及，但并不完善，尤其是在农用地转用中，其价格体现极不充分。

2.忽视农用地社会稳定功能

农用地的社会稳定功能表现在粮食安全问题上。尽管农用地具有的社会稳定功能几乎人所共知，但农用地社会稳定价值并不包含在现今对农用地的估价中，当前对农用地的价格评估没有充分体现农用的市场价格。

3.忽视农用地生态环境功能

农用地在调节气候、涵养水源、保持水土等方面发挥着重要作用。在全球环境日益恶化的今天，如何准确评估农用地的生态价值显得越来越重要。现有研究在农用地生态价值评估方面的不力，以及人们缺乏对农用地生态环境功能的保护和损害赔偿意识，都是因为农用地生态价值在农用地价格评估中一直没有任何体现。

4.不利于耕地保护

我国实行世界上最严格的“耕地占补平衡”制度，但在实际操作中，常常出现质量不对等的占补平衡。这说明仅从行政、法律的角度来保护耕地是远远不够的，必须借助经济手段，显化农用地的完全价值，使耕地得到自发、有效的价格保护。

正是由于传统的农用地价值理念，造成了人们头脑中长期只关注农用地经济生产价值，其社会保障、社会稳定及生态价值在人们对农用地认识中严重缺位。正是在这种理念下，农用地估价模式得不到理论与方法更新，导致农用地大量被低价转用，耕地保护难以到位，进而影响了社会经济，造成资源浪费、生态破坏、环境恶化，并形成恶性循环。

二、农用地价值及转用价格的构成

目前，对农用土地价值的评估都局限于土地的质量价值。实际上，农用土地还具有并且还将派生出许多其他的价值，如社会保障价值、社会稳定价值和生态环境价值等。

1.经济生产价值

农用地的经济生产价值是指它作为生产资料，直接用于农业生产获得农产品，并可通过市场交易实现的价值。最直接的表现是，土地作为基本的生产资料和劳动对象，具有生产功能，在一定的光、温、水等自然条件和技术条件下能生产出各种农产品，为人类提供各种食物。其生产各种农产品量的多少与土地质量和技术水平有关，在一定时期和一定地域范围内，技术水平变化很慢，那么决定单位面积产量的因素就是土地质量。因此土地质量价格是农用地价格的基本成分之一。

2. 社会价值

农用地的社会价值是指农用地的社会保障价值和社会稳定价值。社会保障是按照一定时期的生产力水平，对生存发生困难之社会成员的基本生活需要给予物质帮助。农用土地的存在则对农民具有社会保障作用，因为土地是广大农民的“衣食之源、生存之本”，土地本身具有的养育功能、承载功能、蓄积和增值资产功能以及信用担保功能，可以转化为农民的基本生活保障、养老保障、就业保障、医疗保障和生活福利。长期以来，我国的社会保障制度主要惠及城镇居民，尚无力顾及占全国总人口70％的农民，农民的生老病死还主要依赖于土地。所以农民有了土地就有了赖以生存的物质基础，这种物质基础即体现为土地对农民的社会保障价值。可持续发展资源学认为，自然资源的经济价值来源于稀缺自然资源的效用。耕地作为一种稀缺的资源性资产，其价值是生产力决定的价格（土地质量价格）和耕地的无形价值之和，耕地的社会稳定价值，就是它对一个国家和地区的粮食安全发挥着支撑作用，耕地的减少就意味着整个国家和地区的粮食安全受到威胁，直接影响到社会的稳定。与此同时，农用地转用后，失去土地的农民不但面临失业问题，由此产生的失落感还会带来诸如治安、贫困等一系列社会问题。

3.生态环境价值

农用地在作为农业生产资料被利用的同时，也是一种最基本的自然生态环境要素，发挥着多种社会公共生态环境功能，如调节小区域气候，增加相对湿度，播种的农作物通过光合作用吸收二氧化碳释放氧气，净化空气、减少有害气体；净化水质，去除有机物和污染物离子，保持生物多样性等等。农用地生态价值就是指为人类带来上述功能与效益的综合体现。按照罗尔斯顿的生态伦理学观点：生态价值可以进一步分解为经济价值、生存价值、科学价值、美学价值、生命价值、哲学价值等。因此，农用地作为自然资源，是一种生态环境，因此也具有美学、教育、文化等多种功能价值。随着生活水平的提高，生态意识的增强，人们越来越注重保护和营造绿地及维护各种生态环境，以求创造一个优美舒适、有益于健康的生活环境。相应的，生态价值的研究也逐渐被人们重视起来。

4.农用地转用价格

农用地被征用并转为建设用地后，上述4类价值都将随之消失。因此农用地转用价格的内涵应为对上述4类价值之和的补偿，即农用地转用价值的货币体现，用公式表示：

农用地转用价格=经济生产价格+社会保障价格+社会稳定价格+生态价格

三、农用地转用价格评估的新思路

1、农用地转用经济生产价格的评估思路

农用地经济生产价格的评估，在国际上常用的方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、假设开发法、收益倍数法、基准地价系数修正法、标准田法等。由于目前我国农用地市场还不发达，大部分地区还未建立农用地基准地价体系，因此现阶段农用地转用经济生产价格评估比较适宜采用收益还原法。由于收益还原法无论在理论上还是在实践中都已经相当成熟，此处不再赘述。

2.社会保障价格的评估思路

社会保障价格可以从养老保障价格，医疗保障价格和失业保障价格方面来考虑。对于养老保障价格评估，可以通过对个人养老金保险费缴纳额的计算得到养老保险价格；对于医疗保障价格评估，可参照个人商业医疗保险费缴纳额来测算医疗保险价格；对于失业保障价格可通过对个人失业保险金计算得到。　

社会保障价格的大小与农民的人均耕地面积和农业生产力水平有直接关系。人均耕地面积越大，单位面积土地对农民的社会保障作用越小，其社会保障价值量也越小。在人均耕地面积一定的前提下，农业生产力水平越高，农民的收入水平和生活水平越高，单位面积耕地对农民的社会保障作用越大。所以，随着国民经济的发展和国家经济实力的增强以及农村实际生活水平的不断提高，农用土地的社会保障价值也在不断提高。

3.社会稳定价格的评估思路

我国实行耕地占补平衡制度，即占用耕地的单位要开垦相应数量和质量的耕地，必须缴纳相应的开垦费，专款用于开垦新的耕地。这种耕地开垦费即是对占用耕地的价值补偿，是农用土地社会稳定价值的货币表现。所以对于农用土地社会稳定价格的评估，可以采用耕地开垦费缴纳法。　

用耕地开垦费交纳法评估农田地社会稳定价格，首先要考察平均质量水平耕地的土地资本投入量，包括有形的农田水利设施和无形的土壤经济肥力。对于有形的农田水利设施，可以根据重置成本确定其价值量。对于无形的土壤经济肥力，既要考虑土壤经济肥力的形成周期，还要考虑周期内每年的资金投入；然后根据土壤经济肥力形成周期内各年资金投入的现值和及其收益损失确定其价值量。可以预见，随着土地开发的深入和社会对耕地需求的增加，土地开垦难度日益加大，社会稳定价值将日益增高。　 

4.农用地转用生态补偿价格的评估思路

从目前国际环境界关注的焦点和评估技术实施的可行性来看，农用地生态价格的评估重点，应该放在对有害气体的吸收和减少温室效应作用上，特别是对二氧化碳的吸收。

本文的评估思路之一是从农用地固碳制氧这一主要生态功能和效益入手的，主要将农作物固定二氧化碳价值和制造氧气价值之和作为农用地生态价值来衡量。这是一种“以大部分概全”的评估方法，这里“大部分”是指占有生态价值中最主要部分的价值，从目前相关研究成果和技术水平来看，许多生态环境效益是难以定量和准确评估的。因此，本法不失为一种折衷的方法，具有一定的可行性和易操作性。

固碳制氧法对农用地转用生态价格评估，思路如下：首先，确定待估农用地近几年种植作物的种类，并测量各种类农作物单位面积年产量及作物的经济系数，两者相乘得到各类作物单位面积干物质产量。其次，将干物质产量乘以二氧化碳转换系数得到的是作物吸收二氧化碳的数量。再用这一数量乘以相应的碳税系数，得到基于二氧化碳的农用地生态效用补偿值。碳税系数的确定可以参考国际已有指数进行修正得到，也可以根据我国不同地区的实际经济发挥水平而定。

另一种对农用地转用生态价格评估思路是：首先，划分农用地利用类型，一般分为耕地、园地、林地、牧草地、水域、未利用土地，并测定各类地面积。其次，应用Costanza提出的生态系统服务功能的评价指标，并结合谢高地等人(2003)计算得到的中国不同陆地生态系统单位面积生态服务价值表中的数据，在此基础上，再根据各待估地区的实际情况进行适当修正，可得到各地区各类型农用地的生态价值单价。最后，用各地类面积与单位面积生态服务价值相乘，即可得到各土地利用类型的总生态价值，最后加总求和。