诛仙青云四重任务:法院统一一手楼裁判标准 推迟交楼或会更多见:: 广州市良策按揭受理中心 ::

　　法院统一一手楼纠纷裁判标准，有开发商受此影响表示担心

　　■新快报记者　黄颖

　　近日，广州中院公布了一系列涉及一手楼纠纷的各项裁判尺度和标准，统一各区法院对一些集中出现的房产纠纷问题的裁判标准，其中对交楼标准、房产证办证、面积差异等常见纠纷的裁判作出了规定。

　　这一标准的公布引起了社会广泛关注，有开发商更因此紧急更改购房合同，推迟交楼和房产证办证时间。有业内人士认为，中院公布的裁判标准虽然最大程度保障了小业主的购房权益，但迫使开发商推迟交楼和发房产证的时间，这对小业主来说也有损失。

　　裁判标准一

　　交楼须备两大条件

　　广州中院要求交楼必须具备以下两个基本条件：一是取得《建设工程竣工备案表》；二是房屋符合使用条件，即不存在漏水、地面裂缝等问题。此外，合同附件中如果约定有装修标准的，房产商如未达到，则要承担关于装修标准的违约责任。

　　●案例

　　2005年，张女士购买了花都某楼盘一套房子，约定2006年1月交楼。到了交楼时间，张女士只是收到一份《单位工程质量竣工验收记录》，而不 是一般收楼要求的《建设工程竣工验收备案表》，她担心楼盘会出现问题，于是拒绝收楼。到2006年4月，在开发商拿到了《建设工程竣工验收备案表》后，她 才愿意收楼，并要求开发商赔偿迟交楼的违约金。

　　开发商认为《单位工程质量竣工验收记录》可以证明房子验收合格，只是张女士迟迟不愿意收楼而已，所以开发商不愿意付违约金，张女士于是把开发商 告上了法院。最后法院认为《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》不能作为交楼条件，所以判决张女士胜诉，开发商要赔偿迟交楼的违约金。

　　●解读

　　据了解，收楼纠纷一直都是楼市最大的问题。从去年底开始，广州还出现了收楼纠纷集中出现的“收楼门”。究竟怎样才算符合交楼条件呢？目前《商品房买卖合同》给出了三种选择：一是办妥竣工验收备案手续；二是商品房已办理初始登记手续；三是买卖双方约定自行填上去的内容。

　　而一般开发商都会选择第三项，填上“商品房验收合格”、“商品房规划验收合格”等等内容作为交楼的条件。显然，开发商自行填的交楼条件明显比上面两条要低，而且概念相对模糊。

　　开发商反应

　　交楼时间只能推后

　　广州某港资房产公司在得知中院的裁判标准后，立刻要求目前在售的楼盘按购房合同中交楼时间推迟半年。公司老总洪先生告诉记者，他们公司在购房合同上填的交楼条件是“规划、消防、水、电、煤气、电梯六项完成验收”，如果要按照法院的裁判标准，该合同约定不一定被承认。

　　为什么开发商都不愿意选《建设工程竣工验收备案表》作为交楼条件？“要拿到这个表，从盖好楼开始申请各种验收计算，还至少得花一年时间才能拿到。”洪先生说。

　　对于法院的新裁判标准，洪先生说：“我们没有办法，只能推后约定的交楼时间，但其实这对小业主来说也并不公平，因为越迟交楼，小业主付出的租金或者供楼款就越多。”

　　裁判标准二

　　房产证须交给业主

　　根据广州《商品房买卖合同》示范文本，要求开发商为小业主办妥产权登记，并将房产证交付小业主。也就是说，开发商必须把房产证交到小业主手上，才算是办好了房产证。

　　●案例

　　邝先生2005年在海珠区某楼盘买了房子，楼盘如期在2005年9月交了楼。按照合同，开发商答应在交楼一年后办好房产证。可是在发房产证前，邝先生和开发商出现了面积差异的纠纷，开发商因此不愿意把在2006年9月已经办好的房产证交给邝先生。

　　直到2008年初，邝先生把开发商告上法院，开发商才把房产证交给邝先生。在海珠区法院初审时，法院认定房产证发证日期是2006年9月，符合 合同约定的交楼一年内发房产证，所以判邝先生败诉，即使是开发商没把房产证给到邝先生，也不能追讨逾期办证违约金。邝先生不服上诉，广州中院的判决却相 反，认为开发商办好房产证后必须交给小业主，才算是办妥房产证，所以判决开发商要向小业主赔偿1.6万元的违约金。

　　●解读

　　据了解，广州早年经常出现房产证办证难的问题，因为早期房地产监管漏洞多，很多小业主买房十多年还拿不到房产证。而买房拿不到房产证，也是广州市民购房最担心的问题。

　　对此，广州中院认为，合同中约定由开发商“协助办证的”，即是取得递件回执；“办妥房产证的”为房管部门出证；“取得产权证的”则为交付给买家。而房产证核发后，开发商应该无条件交付给小业主。

　　开发商反应

　　个别业主联系不上

　　越秀区某楼盘开发商在法院公布裁判标准后，同样把原定交楼后720天交房产证的合同约定改为900天交房产证，发证时间同样推后了半年。

　　开发商梁先生说：“如果按照上面的裁判标准，业主不来拿房产证我就更担心，因为这会被视为开发商违约。”梁先生告诉记者，他的一位开发商朋友正 因为这件事情头痛，“他楼盘一个买家是香港商人，现在联系不上，以后是不是会认为开发商违约呢？”开发商梁先生表示，只有一个办法，即由公证处公证一份房 产证发证通知书，投递到业主的法定通信地址，以此证明开发商没有违约。他说：“一份公证投递就要花200多元，这样的投递成本很高啊！”

　　裁判标准三

　　先发证件再补差款

　　广州中院明确，应该以产权登记的面积为准，开发商在产权证未核发前，要求业主支付差价款则不予支持。

　　●案例

　　梁先生2005年在天河某楼盘买了一套250平方米的复式单位，约定在2007年年中办好房产证。可在2006年底，开发商根据市房地产测绘所 分户图里得出的房屋实测面积，显示梁先生所买的房子套内面积增加了3平方米，需要补齐面积所差款项才能为他办理房产证。梁先生说：“我还没看到房产证，怎 么知道我的房子就是这个实测面积呢。”他要求开发商发出房产证后再补差款，但开发商却不愿意为他办理房产证。最后，梁先生把开发商告上法院，法院判决开发 商要为梁先生办好房产证，并赔偿逾期办房产证的违约金。

　　●解读

　　由于一手楼大多是期楼，业主购房时了解到的面积仅是按图纸进行测绘的，这与交楼以后的实测面积会有不同，因此市民买房常出现面积差异，应以产权登记的面积为准。

　　开发商反应

　　如不补款再告业主

　　对于法院上述的裁判标准，有开发商表示，这主要是担心把房产证发给业主后，业主不愿补偿。开发商洪先生说：“如果法院这样裁判，那么我们只能如期先把房产证发给业主，如果业主真的不愿意付差价，就挑选其中一户来告他，只要告赢了，其他小业主也会补缴房款的。”