讨鬼传极麻痹属性:解读“京十五条”细则:有保有压配合“新国八条”

　　2011年2月16日，北京市关于宏观调控座谈会召开。会上，相关负责人公布出台楼市调控15条细则，其中包括外地人购房须提供五年纳税证明，限购以认房为标准，开发商定价与成本差异过大将追责，联动效应也会让整个市场价格平抑。暂不公布北京调控目标。据统计，2010年北京市常住人口已经接近2000万人，远远超过国务院批复的城市总体规划中设定的到2020年达到1800万人口的要求。2011年国务院发起第三楼房地产政策猛烈的调控，我国农历新年之前，2011年1月14日，央行上调存款准备金率，而被视作楼市调控“杀手锏”和“加强版”的2011年1月28日房产税试点及2011年1月26日“新国八条”密集出台，各大城市的楼市无一不感受到萧萧刺骨的寒意。 

　　节后第一天，2011年2月9日，接踵而至的加息，2月9日，住建部上调公积金贷款利率，更是被视作开发商脖子上的又一道枷锁。2011年，在一系列密集调控之下开局的各地楼市，楼市的生存环境，从未像现在这样恶劣过。作为新国八条的落地，各地已经或正在酝酿与之相配套的实施细则，楼市调控的决心和力度，从中可见。2011年2月1日,上海“泸九条”调控细则出台;2011年2月16日，北京“京十五条”调控细则出台;下一个出台新国八条楼市调控细则的是广州，预期在本月出台。 

　　一方面，不仅“京十五条”调控细则出台，将再次提高外地人购房门槛，预计今后外地认购二手房比例不超过两成。另外一方面，限购以认房为标准，适当保护了改善型，同时也能加大有效供应，盘活供应房源。抑制中高档商品房供应，将造成开发商定价及成本差异过大行为被追责。因此，一旦所有的房地产政策调控联动效应形成，也会让整个北京市场价格得到平抑。但是，由于“京十五条”力度小于新国八条和上海泸九条，预计今后公布的北京调控目标将会继续提高。 

　　新国八条的北京版“十五条”细则，在力度上，相对于上海“泸九条”要小。另外在政策内容上，没有规定北京价格调控的目标，而上海则有规定在3月出细则。其实，北京版“十五条”细则采取的“有保有压”的态度，首先北京版“十五条”细则内容基本在新国八条范围内，况且还减少了新政策内的政策。 

　　其次是北京版“十五条”细则在限购上，虽然规定外地人购房须提供五年纳税证明，但是依然可以通过办理假的纳税证明，或者是借亲戚身份证购房，或者是通过假离婚购买。最主要是十五条细则限购的内容里面未规定，卖一买一做具体的规定，是允许还是不允许。最后是总体而言，根本没有新国八条和上海“泸九条”严厉，例如土地增值税和价格调控目标及房产税等具有杀伤力的政策没有具体的规定，其他关于房贷和限购及保障房等基本在新国条的范围内。 

　　北京万科副总经理肖劲表示，北京楼市调控15条细则出台要严于国八条，此次京十五条细则比起年前的国十条政策更加严厉。此次北京限购细则的出台与车市限购政策如出一辙，甚至更加严厉，可能目的也为了控制北京市过快增长的人口。 

　　外地人不满五年买不了，本地人不卖买不了，实际是政府在供应与调控权衡后的放松。例如，暂不公布北京价格调控目标。今年全国的房价有可能出现波动，但全年房价将基本保持稳定。回顾2010年的房地产市场，全年房价同比上涨10%，七十个大中城市的房价变化阶段性明显：1-4月份房价上涨较快，月均涨幅1.2%左右;5-8月份房价平稳(其中5月份房价上涨0.2%，6月份房价下降0.1%);7-8月份房价平稳;9-12月份房价稳步上涨，月均涨幅0.3%左右。同比涨幅逐渐回落。 

　　短期来看，2011年的房价仍存在一定压力。这包括两方面的原因：第一，截至2010年末，房地产开发企业资金仍较充裕，短期内房地产开发企业主动降价的动力并不强。其次，2010年末虽然已经经历两次加息，但利率水平总体来说仍处在低位，负利率状况仍然存在，市场对未来通胀预期仍然较高，因此房价仍存在一定的上涨压力。 2011年尤其是上半年房地产市场的政策环境仍会很严厉，抑制住房投资投机需求的政策仍将从紧;而从供给方面看，2010年增加的商品房新开工面积，将会从2011年上半年开始形成市场供给，房地产市场供给将会出现较大幅度增加。 总之，在“稳物价”的政策背景下，2011年的房地产市场总体上将趋于平稳。 

　　由于加息可能会影响到经济增长，一般情况下央行会慎重使用这一刚性价格型工具。但从目前情况看，未来央行继续加息势在必行，这一方面因为负利率依然存在且呈扩大趋势;另一方面，加息可以有效抑制资产价格泡沫，缓解资本流入压力。由于第一季度物价上涨压力较大，预计央行将再 度加息。对于商品房市场的调控，今年新的调控政策可能集中在三个方面。一是进一步细化已有的调控 政策。住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，主要包括已出台“限购令”城市之外的大中 型城市以及交易比较活跃的三线城市。二是通过房产税试点，在长期制度建设方面寻求突破，建立房地产调控 长效机制。三是采取综合调控模式，在土地、信贷、税收等方面协调推进。 

　　从目前的楼市发展态势和调控表现及中央态度看，主要还是执行新国八条为主，而要求地方政府出限购政策是临时性的政策调控。另外房产税扩大到其他城市试点也是如此，由于调控的效果并未达到预期。例如已实施房产税的上海和重庆，今年1月和2月上半月的房价依然是上涨，仅仅是成交下降。因此，未来的中央楼市政策调控应该是“综合拳”作为长期应对楼市的主要手段。例如金融政策、税收政策、土地政策、货币政策、管理通胀、保障房政策、行政临时政策等方面进行同时调整。 

　　北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知 

　　京政办发[2011]8号 

　　各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构： 

　　《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)和《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(京政发〔2010〕13号)印发后，本市房地产市场出现积极变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，坚决贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)精神，进一步做好本市房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，结合本市实际，经市政府同意，现就有关问题通知如下： 

　　视频：京版“国8条”出台 外地购房者需纳税5年一、认真落实促进房地产市场平稳健康发展的责任 

　　(一)进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策，切实将房价控制在合理水平。各区县政府和市有关部门要切实承担起住房保障和稳定房价的责任，积极采取措施，继续增加土地有效供应，进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度，严格执行差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房，加强监管，促进房地产市场平稳健康发展。 

　　二、全力做好住房保障工作 

　　(二)建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系。加快实施保障性安居工程，“十二五”期间全市计划建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现住有所居目标。坚决完成2011年本市保障性安居工程目标任务，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。全面推进旧城保护性修缮和人口疏解工程，基本完成门头沟采空棚户区等“三区三片”棚户区改造任务，启动京煤集团房山矿区等五片棚户区改造工作。继续实施无城镇危房户和老旧住宅抗震节能综合改造工程，改善群众住房条件。 

　　(三)大力发展公共租赁住房。在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房的建设和运营。继续鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购，扩大公共租赁住房供应规模。全面启动公共租赁住房申请、审核、配租工作，2011年年底前实现配租入住1万户以上。积极与金融机构合作，落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款。 

　　三、加强税收征管 

　　(四)严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。 

　　(五)实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。 

　　(六)加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。 

　　四、切实执行差别化住房信贷政策 

　　(七)各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。 

　　五、严格住房用地供应管理 

　　(八)增加住房用地有效供应。全面落实本市2011年国有建设用地供应计划，优先保证保障性住房建设用地，确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。总结本市“限房价、竞地价”的经验，并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。 

　　(九)加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加本市土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。开展商品住房用地使用情况专项检查，对超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。 

　　六、合理引导住房需求 

　　(十)继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 

　　(十一)加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。住房城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。 

　　七、建立健全约谈问责机制 

　　(十二)各区县政府要按照本通知要求，认真落实房地产市场调控各项政策措施，确保完成住房保障目标责任书规定的各项任务。优先保证保障性住房供地，加快建设进度，按期完成开工和竣工任务，并确保工程质量和安全。加快配租配售工作进度，严格房源分配使用管理，全面落实保障性住房全过程“阳光工程”。保证普通商品住房供应，加强房地产市场监管，完善个人住房信息系统。 

　　(十三)发展改革、国土、规划、住房城乡建设、财政、税务、公安、民政、统计、人力社保、监察等部门要密切配合，健全机制，确保各项政策措施落实到位。国土部门要确保住房用地供应，并严格依法查处闲置用地，盘活存量土地资源，杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生。住房城乡建设部门要进一步加强统筹协调，不断完善政策，抓好保障性住房建设管理工作;加强房地产市场监测分析，完善监管长效机制，巩固房地产市场秩序整治成果;完善个人住房信息系统，为落实房地产调控政策提供基础数据。税务部门要进一步加强个人转让住房税收征管，认真做好土地增值税的征收管理工作。财政、税务、住房城乡建设等部门要相互配合，积极开展应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作，坚决堵塞税收漏洞。统计部门要按照《住宅销售价格统计调查方案》，进一步做好房价分类统计和发布工作。 

　　(十四)进一步加强对各区县政府、市有关部门住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核。对没有完成住房保障工作目标任务，房地产市场调控政策落实不到位，工作不得力的，进行约谈和问责。 

　　八、坚持和强化舆论引导 

　　(十五)新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导。要大力宣传本市住房保障和房地产市场调控工作取得的进展与成效，深入解读政策措施，引导居民理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。 

　　解读政府的意图，必须要有比较词语的耐心，比较的结果就是，“政策干脆了些”。 

　　实际上，国家不断实施调控有一个最核心的前提，这个前提实际上是2010年的GDP增速和2011年的经济发展支点和动力，唯有这两者都“给力”，政府才会对房价房地产“刹车”——任何时候，调控政策，货币政策和财政政策都不会触动“经济增长”的红线，这是一些思考的核心。 国八条和房产税就是在这样的前提下以“体恤民情”的名义下出来的。 

　　北京的政策在国八条上加了码，好比给行使的马车斩断了“需求”“投资需求”的缰绳，目的在于稳定市场，给马车加上了扳凳腿，是否让马车后退，政策明显是留了“潜台词”，如果我没有猜错的话，应该是3-6个月(经济形势没有发生变化)内的2次加息+存量房贷调整+房产税扩大吹风+差别化信贷调控。 

　　人们动辄喜欢用市场规律，供求平衡等思考房地产市场，那都是浮云，最近因为课程原因，认真扒了很多案例，像一棵大葱，要把这些都得扒干净，才知道，经济规律在“风险市场”不是动力，而是手段，或者说是个“放大器”是个“信号处理芯片”，驱动这个芯片，你可以获得有益的咚咚，或者毁灭的力量。市场看不见的手，发挥作用其实是在风险有限的情况下，一旦市场是一个混沌状态(多个平衡解)，这手就不定给你拉到哪里去：拉美，俄罗斯，亚洲，星期三，星期一… 

　　房地产新政出炉起到了立竿见影的效果，2010年之所以出现反复是因为政策左右摇摆执行不力，加上通胀预期叠加效果。 

　　在“新国八条”等政策影响之下，上周北京楼市无论是期房住宅、二手房，还是总成交量均下跌六成左右。其中，上周期房住宅日均成交量不足110套，成为2010年调控以来的次低点，市场观望气氛非常浓厚。这当然不能说明调控已经成功，2009年调控之后出现三个月的房地产市场低迷，最终还是一飞冲天。今天房价能否上升，取决于政策的执行力度，取决于政府能否有效地控制通胀。 

　　房价是否得到控制还没有定论，房租开始疯狂上升。根据国家统计局最新公布的数据，1月份，居住类价格同比上涨6.8%。其中，水、电、燃料价格上涨3.9%，建房及装修材料价格上涨4.3%，住房租金价格上涨7.1%。事实上，各大城市房租上涨幅度远超过统计局数字，大多在5%到20%之间。房租上涨使低收入阶层惴惴不安，租房群体大多收入不高，对价格变动十分敏感。 

　　房地产调控提升房租的理论横空出世。该理论的逻辑是，房地产调控限制了房屋成交量，导致可供房减少，而刚需居高不下，此时房租上涨是市场供需关系失调的反应。 

　　这一理论禁不起推敲。 

　　我国的房地产市场与房租之间没有必然联系。此前我国的房地产主要是投资品种与抗通胀品种，从2003年中国房地产彻底走向市场化以来至今，虽然房地产历经数次调整，但总的周期并没有改变，房地产依然处于上升通道当中，目前还是没有出现拐点。当然，笔者认为拐点在前，这是预期，与真正的拐点到来是两回事。不断上升的房地产价格催生出房地产投资客，赢利方法是买房、捂房而后择机出手获得资产增值收入。 

　　在房价泡沫不断上升远远超过房租时，投资客绝不会把出租当做主要的赢利来源，原因是租售比离谱，靠出租要几十年甚至一百年之后才能收回成本，每月收取的租金收益跑不赢一年期存款利率，没有人会傻到出租房屋谋利，看看手握五套、十套房的人有多少是做寓公收房租获得收益的? 

　　一线城市的房价十年涨五倍，但房租上涨速度可怜。据报道，号称在杭州租房业界揽下1/3生意的盛世管家市场部经理韩毅给记者看了一份员工培训材料：“这组数据我们要求每个新员工都要记牢的。”这组数据是，2000年到2009年，杭州租金均价从1500涨到2300，差不多10年才涨了50%。 

　　中国大城市的租售比一直在1：500以上，根据上海二手房指数办公室的抽样调查结果显示，除老工房的租售比比较合理外，大部分物业的比值在1：500至1：700之间，靠出租要40年到60年才能收回成本，这还不算其中的物业、维护费用以及折旧。 

　　很明显，房价高、房屋周转率高并不会增加出租房的供应量，而会增加捂房投资者。 

　　目前房地产新政如果能够真正抑制房价，将切断房地产作为投资品的属性，此时手握数套房的投资者只有两种选择，对未来预期不看好者或者资金压力过大者会赶紧售房兑现，而另一种选择就是出租获利，房地产价格下降而租金价格上升，将使租售比逐渐恢复正常状态，当租房一年的收益大于长期定存收益时，租房就会成为首选。 

　　历史数据印证了房价与租赁之间具有反向关系，21世纪分析师罗寅申表示，“上海二手房市场的历史走势表明，当楼市相对火爆时，租赁占比约40%，楼市相对低迷时，租赁占比70%。” 

　　房租价格上升的真正原因在调控之外。 

　　从去年至今房租价格上升，背景是通胀压力增加，最低收入工资水平上升。1月25号人力资源保障部公布的数据指出，2010年全国各地适时调整最低工资标准，到2010年底全国30个省份调整了最低工资标准，月最低工资标准平均增长幅度为22.8%，月最低工资标准最高的上海市为1120元，小时最低工资标准最高的北京市为11元。 

　　通胀压力上升与人均工资大规模提高给了房东提价的充足理由，由于我国尚未对租客有充分的保护，房东随时提价以测试市场底线。而急于驱赶低素质劳动力的地方政府对此眼开眼闭，甚至禁止群租助纣为虐。另一个原因是，商品房市场走势不定，观望者增加，一些人暂时租房导致租房者有所增加。 

　　无论如何，房租上涨是有边界的，房价没有边界。房租与实体经济与租房者收入密切相关，不可能火箭式窜升，而房价取决于货币泡沫，直到泡沫崩溃。美国房地产市场前车不远。 

　　注：如果严厉的政策逼出空置房，房租会降，但代价是经济下行，不敢。 

　　现在是折衷方案，房产税温柔，上海几乎等于不收。 

　　CPI低于预期，市场偷欢数日。 

　　说权重调整没有影响，未必，基期与权重同时调整，大有影响