龙虎榜几点出:为什么住房保有环节需要有房产税

为什么住房保有环节需要有房产税？IdPh
一定意义上说，征房产税不是首先考虑房地产调控，而是首先考虑为全局的改革配套

贾康
关于中国房地产调控问题和房产税等问题，我觉得还是应该更理性和严肃地讨论这个问题。
房地产领域的重要性、复杂性和敏感性，随着我们国家经济的成长、社会与体制的转型，前所未有地凸显出来了。我们现在的社会发展特征是处于中央反复强调的仍然可以大有作为的战略机遇期，具体到“十二五”，就是2020年实现全面小康社会目标的关键时期，这个关键时期的特征是：既是黄金发展期又是矛盾凸显期。
矛盾凸显首先表现在资源和环境的制约，另外一个表现是人际关系、社会关系以及收入分配的制约。从前面一个制约来看，现在中国最稀缺的资源就是城市中心区和周边的土地，而这正是在城市享有不动产的前提条件。在今后几十年内，城市化水平要从现在40%多提高到70%～80%，在这个过程中，将有很多农民（5亿以上）进入城市，还有很多外部世界的参与者将带着投资或其他的要素来到中国，他们首先也会到一线城市来分享不动产的具体使用份额。从这些需求看得出来，不断上升的需求和土地的自然垄断之间的矛盾是非常突出的。这个矛盾牵动利益，牵动感情，又涉及人际关系的矛盾凸显，我们确实不可掉以轻心。
宏观调控与房地产调控新政，应当明确宏观调控层面的双轨统筹框架目标。让政府的归政府，市场的归市场。政府在房地产这个领域中，要明确认识到有“两轨”，一个是保障轨，一个是市场轨。最高端的层面应该是由政府统筹来管理，设计好一个总体的全部国土的“顶层计划”。具体到某一个地方政府，在整个辖区通盘规划里，要把所有的相关事情处理好，包括从廉租房到公租房和长租房，到一般商品住宅，到高端住宅，都怎么建。这是由市场主体怎样试也试不出来的，必须由政府牵头做好顶层规划。在下一层面，即保障轨上，政府首先要管托底，这个底首先从廉租房托起，其次托到适应收入夹心层、年轻白领需要的公租房、长租房。如果能让收入低端居民和收入夹心层居民“住有所居”，满足这样的保障性需求，那么政府在市场轨上就不用紧盯房价问题，就不必使用那么多的手段去对付房价这么一个指标。政府还应引导民间资本和社会资金进入建设领域，其中包括引导民间资金参加建设低端的保障房。
对于在市场轨上运转的商品住宅、产权房，政府主要是在管规划之下管规则，让相关主体公平竞争，让比较有钱的人运用消费者主权自己作出选择。政府在管规则之下，还要管收税，除了在交易环节征税之外，还要在保有环节征税，而这恰恰是过去制度中缺失的。在考虑市场经济发展和建设和谐社会的大前提下，调控新政的力度不论如何“史无前例”，如果没有在运用信贷手段、行政手段之外进一步深化改革、开展制度建设、推动法制进步和完善不动产保有环节税收制度，就不能达到“治本为上”的调控水平，而只是重复原来已经做过的调控而已，即只是看起来力度大一点，但是没有做到我们期望的“标本兼治，治本为上”。
在这样一个视野之下，我们简单勾画一下：为什么住房保有环节需要有房产税？财税制度改革是密切关系全局的，面对“十二五”，我们迫切感觉到，1994年形成基本制度框架的分级分税体制，在“十二五”期间应该有一个从上到下的贯通。
在现实生活里有一个非常突出的问题，即在省以下的地方范围内，如何打造地方税体系？我们现在还看不清楚现实中地方税体系的模样，但是有一点是看清楚了，即地方税体系的一个重要支柱应是房产税。所以，在一定意义上说，征收房产税不是首先考虑房地产调控，而是首先考虑为全局的改革配套。
地方税作为一个体系，其中大宗稳定的收入首推房产税，因为它可以使地方政府内在地形成一种物质利益的合理引导，即地方政府只要专心致志地优化投资环境，提升本地公共服务水平，其财源就可以随着政府职能的履行越来越壮大。这种与市场经济导向内洽的机制，也就是房产税可以发挥出的最主要的正面效应，可以支撑整个配套改革。房产税成为地方税体系的支柱，使省以下分税制由不能够落实变成可以落实，使地方政府短期行为得到制度性校正，这是真正可持续的长效机制。当然，还要有其他税制来进行配套改革。这里要强调，这个税种上的改革是不可或缺的，对房地产市场也是正面效应，会在房地产供需双方行为合理化导向上，形成经济参数和税负约束，促进房地产业健康发展。
我认为房地产总体的矛盾可以从供需关系上来理解。最前面的制约是自然垄断的地皮。有人说就是由于地方政府形成了对土地的垄断，抬高地价，进而提高了房价。我认为这种认识其实是不成立的。设想如果不是地方政府拥有土地所有权，不是政府代表国家所有的终极所有权来实施土地批租的管理，任何别的主体，包括私人管理，也一定是垄断的（最典型的垄断案例是日本成田机场，半个多世纪了，几个钉子户造成第二条跑道仍然建不起来，那里的地价高得无法想象，政府用了五六十年时间仍然没有办法把这块地买下来）。所以，认为地方政府造成了垄断，这是一个伪命题。实际上真正的问题是面对自然垄断，如何在合理规划之下，形成适应各社会阶层的有效供给。因此，最需要解决的基本问题首先是引导需求，其中最关键的是促使供需动态平衡的制度安排问题，即有限供给制约下的需求运行机制如何合理化。地方政府如果真的把地价压低，而后开发商并不必然会将房价压低，在供不应求的情况下，房子还是可以卖出很高的价位，没有哪个开发商会按低价卖房，地方政府压地价等于是增加开发商的暴利空间。在供需比较平衡的情况下，房价达不到开发商所期望的高房价，那么高房价只能烂在开发商自己手上。这个道理应该说清楚。
现在来分析住房需求与房产税的效应。第一种需求是买了房以后自住。有房产税后，人们大多会考虑实惠，转而购买小一些的户型，这种中小户型需求的上升，正好符合科学发展观的要求，即集约利用土地，缓解地皮这种最稀缺资源所产生的制约矛盾，财税制度的正面效应首先在这方面可以有很好的体现。
第二种需求是囤房，认为存钱不如存房子，买房就是买社会保障、养老保障。但是，如果有了保有环节的房产税，房主就会考虑，房子是空着的，不如租出去来对冲税负压力。这样整个社会没有增加一分钱实际投入，就一下子提供出很多不动产资源，从而提高了不动产资源的配置效率，使供需的矛盾得到缓解。这种正面效应是非常明显的。
第三种需求是转手赚差价，即炒房。我不认为可以明确划分投资和投机的界限，所以将二者合到一类。在保有环节建立房产税，虽然不能说可以使炒房行为一下子消失，但肯定会使之有所收敛。有人说炒房可以赚很多钱，不在乎这一年不到1％的税。这句话是有一定道理的，但是征税改变的首先是整个氛围。炒房者会因此而掂量炒什么？他们会更多地改炒中小户型，因为接盘买家很可能需要的是用来自住的中小户型。另外，如果担心中小户型出手不顺利，持有成本都要自己承担，那么炒房者就会收敛一点，比如原来炒二十套现在改炒十套八套了，原来炒十套八套现在改炒五套三套。还要注意，这时候租房市场将活跃起来，很多空置房将进入租房市场。另外政府大量建设廉租房、公租房，提供大量低端的有效供给，使“夹心层”不必再不顾一切地争抢低端商品房了，那么炒房者也就不敢像原来那样无所顾忌地炒房了。这还是正面效应，可以减少原来的疯炒力量，不会使住房价格过快上涨，减少房价大起大落的风险，使整个房地产市场显得更平稳。从未来几十年的时间段来看，我不认为这样一个税，可以改变城市化率从目前的40％多一路上升到70%～80％的过程中房价的上扬曲线，但是有了这个制度因素之后，上扬曲线会变得比较平缓，特别是大起大落的波动会减少。
还有一个正面效应就是我们社会迫切需要的收入再分配效应。住房保有环节的税能使住大房、住好房的人对国库多作一些贡献，国库增加这部分收入后，转过去扶助低收入阶层，这是市场经济抽肥补瘦的原则与机制。
应该指出的是，房产税既不能一下全局铺开，也不能在一线城市一起铺开，目前在少数城市先行先试的改革路径是便捷的。同时，不同地区存在方案差异也是必然的，不能要求所有试点地区都是一个方案。重要的是先建一个基本框架，然后让社会各界从方方面面来共同探讨，由粗到细地改进。
作者：财政部财政科学研究所所长、本报专家指导会成员