九乡新闻网詹姆斯七次总决赛:为迷茫者解读中国楼市
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/03 06:06:28
作者：John Foley
路透香港3月31日电---中国楼市的泡沫非常之大。受到货币廉价供应、中产阶层崛起和城市居民增多等因素的影响，房市价格飙升。无论是出租车司机、政治家还是对冲基金经理，都三句话不离房子问题。政府对高房价已经容忍太久，但价格确实应该回归到正常水平。
--为什麽说中国出现了楼市泡沫？
价格上升之快令人眩晕。在中国最大的十个城市里，去年面向大众市场的新建住宅价格上升幅度超过10%。2004年到2009年，35个城市的房价翻了一倍。不过和任何泡沫一样，楼市泡沫并没有确凿的证据。国际货币基金组织认为，从全国范围看，中国楼市没有泡沫。但在一些城市地区，情况并非如此。
考虑一下承受力。在大多数国家，可承受的房价约是家庭平均年收入的四倍。而在北京、上海或深圳，这个数字飙升到了大约12倍。即使工资快速上涨，房价也实在太高了。
而且出现投机性泡沫的金融环境也存在。过去两年，广义货币供应增加了39%，实际利率为负。囤货的想法、数十年来的住宅匮乏，都导致这种楼市投资狂潮的出现。投资者只有三个渠道来存放自己的资金：银行、股市或者楼市。
缺少的是杠杆。大多数情况下人们要先支付房价至少40%的首付，这使得中国楼市的泡沫与美国的不同。而且，在贷款不那麽容易获得的情况下，楼市价格依然飙升，说明人们对从楼市中获利的预期大幅上升。
--这些空房都由谁所有？
这也是个怪现象：中国的楼市供应也有泡沫。房价上涨吸引了新的投资，但买房者和卖房者达不成共识，房子就空下来了。
政府也在推波助澜。各省依靠出售土地获得收入。各级政府默许盖楼项目，因为这会拉升GDP，可以证明自己的政绩。即使是天津、大连等富裕城市的优质地段，也能看到很多空置房。
卖房者没有理由急于把房子脱手。房租收益率低至1%-2%，因此房主并不急于把房子租出去
。很多投机者都没有贷多少款，所以不存在现金流压力。
当局看到了问题。中国的银行被要求紧缩房地产类贷款。虽然效果不大，但这至少可以确保像鄂尔多斯那样的“鬼城”不会越来越多。
--中国的领导者们可以从中学到些什麽？
政治家们希望能力挽狂澜。上海和北京已经开始限制外地人买房。这减少了房屋交易量。
但投机者还在等待市场复苏的那一天。虽然上海和重庆推出了房产税，但效果甚微。
为什麽政府不直接击中要害？原因可能是，如果价格下降，新的建设项目就会骤减，GDP也将付出沉重代价。中国经济的六分之一来自房地产行业。如果一年内房屋建设活动减少三分之一，GDP增长率就会减半。这会导致成千上万人失业，乃至社会不稳定。
与此同时，当局也在试图建设一些价格可被人们接受的房子。虽然最高端房产的价格不会受到影响，但此举确实有助于安抚无房的穷人，并可在房价下跌时，仍能促进建筑业发展。
真正有效的将是大幅提高利率。问题是这也会让整体经济受创。目前，货币政策被楼市泡沫劫持。
--楼市泡沫破裂，谁会受损？
受害者可以被分为三类。首先是银行。不过大多数抵押贷款都不到房价的一半，所以如果发生大规模违约，大型银行还是相当安全的。但较小型银行可能会受到很大冲击。
第二类受害者是开发商。最大的开发商可能会逃过一劫，但中小型开发商大概在劫难逃。
第三类是购房者。受到楼市崩盘影响的人应该比表面上看来的更多，因为有些房子是整个大家庭凑钱买的，一处房子可能用掉了三代人的积蓄。
面对这种情况，中国政府可能感到，最好的办法是什麽都不做。但这并非明智之举。其他地方发生的楼市崩盘现象告诉我们，如果监管者和决策者不戳破泡沫，那麽一场外部危机或市场情绪的突然反转可能会引发更猛烈的抛售。政府如果去压制过度疯狂的投资热情，可能会被骂。但如果不这样做，它会被骂得更惨。（完）
编译：高虹