西游记续集全集央视网:《商品房屋租赁管理办法》部分条款违宪违法

《商品房屋租赁管理办法》部分条款违宪违法 （转发）

住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》（以下称“办法”）已发布，自2011年2月1日起施行。我们认为，该法有诸多违宪违法及不适当之处。 

现依条文顺序分析如下: 

一、“办法” 第八条：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。” 

1、我国宪法规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯。”

《房地产管理法》“第五条　房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 

财产所有权包括占有、使用、收益、处分等权能；“办法”第八条规定，是对房屋产权人（此处为出租人）的财产权利的违宪违法限制,使其财产权不得自由地行使。房屋作为租赁物，属于出租人的合法财产，将合法拥有产权的房屋出租，属于公民依法行使处分、收益的权利。公民的财产权属于宪法赋予的基本权利。“办法”作为部门规章，限制出租人的出租权，侵犯出租人的宪法权利。 

2、居住权属于其作为一个自然人依法享有的基本人权。一个人只要活着，就必须满足衣食住行，这是生命存在的基本前提，自然也就是公民的基本人权。我国宪法第三十三条规定，国家尊重和保障人权。任何国家机关都没有权利迫使其公民因为经济困难而离开其住所——更何况是其本人出资租赁而非政府“施舍”的住所。 

住宅是人之为人的人身权的延伸，是个人财产、人格尊严、隐私权的重要屏障，一般而言，如承租人的经济状况允许，就不致于入住“人均租住建筑面积低于当地人民政府规定的最低标准”之住宅，不致于入住“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室”。当本人经济状况不允许、政府亦未能提供住房保障，承租人入住此种“住宅”，难道是承租人违法？抑或，出租人只有把此种低收入承租人赶出去致其流落街头野外，才是合法，否则就得接受高达三万元的处罚？显然, “办法”前述规定,侵犯了低收入者的居住权利，侵犯了现代文明国家宪法规定的公民基本人权，甚至，违背了合理人的理性和公德。 

3、房屋出租人和承租人之间的法律关系，是合同法律关系，属于民事立法范畴，根据《立法法》的规定，民事立法权属于全国人民代表大会及其常务委员会。住建部无权涉足该立法领域。 

4、我国合同法第五十二条规定，违反法律和行政法规的强制性规定的，合同无效。法律由全国人民代表大会及其常务委员会制定；行政法规由国务院制定。住建部制定规章，以限制群租并以罚款作为处罚，无异于宣称群租合同无效，违反上位法——合同法的规定。   

二、“ 办法” 第十一条：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”这与私法自治的精神相悖，亦与合同法的明文规定有较大出入。 

合同法第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。　　

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 

承租人转租是否“应当经出租人书面同意”？ 合同法规定，合同有书面形式、口头形式和其他形式（包括默认的行为形式），但“办法”却超越合同法的规定，要求出租人书面形式同意、承租人才能转租房屋，这显然违背了意思自治的民法原则、高效交易的市场要求。是否同意，是主观意思表示的问题，为法律之实体；是否有书面形式，是客观的证据问题，为法律之程序问题，二者不可混为一谈，不能因为没有书面形式就否认出租人的意思表示。 

三、“办法”第二十一条到第二十三条规定了对房屋租赁当事人的某些行为，可处“三万元以下罚款”。可是，该罚款没有法律依据。 

“办法”第一条规定，“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，制定本办法。”也就是说，“办法”制定的明确法律依据是《城市房地产管理法》，“等有关法律、法规”则是语焉不详。 

但，查遍《城市房地产管理法》，其中所有的“法律责任”体现在第64-71条，没有任何一条规定“人民政府建设（房地产）主管部门”有权对“房屋租赁当事人”处以罚款。 

《行政处罚法》第十二条规定，“国务院部、委员会制定的规章可以在法律、行政法规规定的给予行政处罚的行为、种类和幅度的范围内作出具体规定。　　

尚未制定法律、行政法规的，前款规定的国务院部、委员会制定的规章对违反行政管理秩序的行为，可以设定警告或者一定数量罚款的行政处罚。罚款的限额由国务院规定。
国务院可以授权具有行政处罚权的直属机构依照本条第一款、第二款的规定，规定行政处罚。” 

“办法”第二十一条到第二十三条对当事人的行政处罚，没有其声称的《城市房地产管理法》方面的法律依据，其处罚不在“法律、行政法规规定的给予行政处罚的行为、种类和幅度的范围”内，罚款的限额也没有国务院相关规定。因而是无法之“法”。

四、总结： 

“办法”主要涉及两个方面的法律关系：房屋出租人和承租人的合同法律关系；关于房屋租赁的行政法律关系。 

通俗地，对应的两个问题是： 

1、你凭什么不让人家租房？（住建部发布的该办法，以公权干涉私权领域，违反契约自由原则。） 

2、你凭什么罚人家的款？凭什么罚三万？是不是你想罚多少就罚多少？（自说自话，自授己权） 

中华人民共和国国务院办公厅二○○八年七月十日印发的《国务院办公厅关于印发 住房和城乡建设部主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（住房和城乡建设部网页 />　　“（一）承担保障城镇低收入家庭住房的责任。拟订住房保障相关政策并指导实施。拟订廉租住房规划及政策，会同有关部门做好中央有关廉租住房资金安排，监督地方组织实施。编制住房保障发展规划和年度计划并监督实施。
　　（二）承担推进住房制度改革的责任。拟订适合国情的住房政策，指导住房建设和住房制度改革，拟订全国住房建设规划并指导实施，研究提出住房和城乡建设重大问题的政策建议。”

由此可见，住房和城乡建设部的主要职责兼首要职责是“承担保障城镇低收入家庭住房的责任”，但是在“办法”中，人们看到的是，住房和城乡建设部“当为而不为”，没有承担其对保障城镇低收入家庭住房的责任；相反，“不当为而为”，禁止低收入家庭群租，剥夺他们最基本的最起码的住房权，其结果必然是将导致低收入者流离失所。   

且，每个人是自己权利最好的判断者，每个人有权选择自己的生活方式，如果有人就喜欢住阳台——连一只燕子都有这个权利——只要他不违法犯罪，你凭什么剥夺他的权利？ 

住房和城乡建设部的“办法”，无存在的必要；同时，其可操作性亦成问题。除了前述问题外，还有以下问题： 

一、对那些住不起“当地人民政府规定的最低标准”住宅的，或目前已经或计划将来住在“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室”的国人（为数必是不少），住建部打算怎么办？当一个公民，已经尽了他最大努力，仍无房可住，或无足够体现人之为人的尊严的住宅可住，给他们提供住房，不让其露宿街头，不是出租人的义务，而是政府的义务，尤其是住房和城乡建设部的义务！ 

二、已经签了租赁合同且2011年2月1日还没到期的，当2011年2月1日到来之“办法”实施前后，对于“办法”所禁止的租赁情形，出租人因怕受罚而驱赶承租人（包括断水断电方式或其他方式），承租人起诉到法院诉出租人违约；或出租人以“办法”为依据起诉到法院要求承租人限期搬出（如承租人未限期搬出，按照“办法”，出租人将承担高额罚款），又将产生多少诉讼？法院应当判租赁合同有效还是无效？而且，当一个经济困难的人，连他最后的“家”也失去的时候，那会产生什么样的冲突？ 

三、“县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理”（“办法”第四条），请问如何管理？可以想见，更多的“管理”，是收取罚款吗？如何才能收到罚款？必然趋势恐怕是采取“非法搜查或者非法侵入公民的住宅”的违宪方式了，否则就难以取证、难以实施罚款，其结果是哗然而骇、鸡犬不宁，花钱租的住房无保障、公民的人格无尊严。 

　　（一）超越权限的；

　　（二）下位法违反上位法规定的；

　　（三）规章之间对同一事项的规定不一致，经裁决应当改变或者撤销一方的规定的；

　　（四）规章的规定被认为不适当，应当予以改变或者撤销的；

         （五）违背法定程序的。”

 “办法”符合其中的大部分情形，国务院应当“予以改变或者撤销”。 

（公民宪法审查志愿者）肖国珍律师