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新31号文为房地产开发企业减负五大利好变化
2009-3-27 11:33:00 文章来源：中国税网
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本文Word下载 众所周知，从2008年开始，我国房地产开发企业进入了深入调整期，房价和成交量双双走低，部分企业甚至出现了经营困难，资金断流，越来越多企业盼望着政策救市，特别是税收政策的调整，正胡思在这样的背景下，新国税发31号文件千呼万唤始出来，成为了人们关注测税收政策调整风向标。
新国税发31号文件与老31号文件相比有五大利好变化：
一、下调了预计计税毛利率，大大降低了房地产开发企业预售阶段税收负担和资金压力。
为了帮助企业解决资金来源，我们国家队房地产开发企业一直采取了未完工开发产品可以在“四证”齐全的情况采取预售的办法，而在税收上我们结合房地产开发企业周期长的特点，对预售未完工开发产品实行所得税预征办法，即先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，预征税款。在上一轮房地产上升时期【2006】31号规定了较高的预计计税毛利率，而这一次，考虑了房地产低靡现状，新31号文大大下调了预计计利毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不低于15%；开发项目位于地级及地级市及郊区的，不低于10%；开发项目位于其他地区的，不低于5%；属于经济适用房、限价房和危改房的，不低于3%。可见，平均下调了5个百分点，特别是房地产开发企业开发项目位于其他地区和属于经济适用房，限价房和危改房的，如果当期本企业没有其他完工产品在售出之后，如果考虑期间费用营业税金，土地增值税和扣除问题，实际上根本无法征税，而其他项目也会大大降低预征阶段税负，实为第一大利好。
二、取消了房地产开发企业将开发产品转作固定资产视同销售的规定，大大降低了房地产开发企业项目调整的税收后顾之忧。
随着房地产市场的低靡，很多企业由出售改为长期出租或自营，自己持有物业越来越多，但依据【23006】31号文件，房地产开发企业将开发产品转作固定资产要视同销售，加大企业的税收风险，有的企业为了融资，办了自己的房产证用作抵押，也被基层税务机关认定视同销售，补征税款；还有的企业长期不转固定资产将开发产品对外出租，折旧费用无法抵扣等等，给企业打来巨大税负压力。而新31号文件取消了转作固定资产视同销售的规定，实为又一利好。
三、向金融机构借款利息采用谁使用谁分摊原则，允许税前扣除，为房地产开发企业融资税收上开绿灯。
众所周知，很多房地产企业已集团化，为了融资方便很多企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的现象越来越普遍，那么资金适用方支出的利息能否扣除，以什么作为扣除凭证一直困扰着房地产开发企业，这次新31号文考虑到这一事实，采取了从宽的原则，即借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款和企业间合理分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在利前扣除，这也是一大利好政策。
四、明确列举了三项预提（应付）费用，从计税成本结转角度上，为房地产企业松绑。
与原31号文相比，在积水成本确认上新31号文有所突破，更多地考虑了企业的实际，对出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足全额可以预提，但最高不得超过合同总额的10%，公共配套设施尚未建造或尚未完工，可按预算造价合理预提建造费用。但要求此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤消，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；应向政府上交但尚未上交的报批报建费用，物业完善费用可以按规定预提。
五、委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用，不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。