蜡笔小新和娜娜子全集:为了美丽的家园（七）——依法维权

为了美丽的家园（七）——依法维权

主持人：“说起维权呢，让我想起了记者在采访的过程当中听到的一段话，对方是这么说的，说维权至少有三个好处，第一呢就是业主们面对纠纷可以团结互助，一致对外，这样可以融洽邻里关系。第二呢就是不断的纠纷培养了一批法律爱好者，一位陕西的维权的人她就说要去参加全国的司法考试。那么第三呢参加维权活动的一般来说呢很多都是离退休的老人，这样可以丰富自己的晚年生活。当然了在维权过程当中这些老人还要注意不要太动肝火，伤了自己的身体。这听上去呢有一点黑色幽默的意味，那么现在呢我们就到现实生活当中去看一看。”

　　1997年底位于北京北三环中路的一幢高档商品房投入了使用，它的开发商就是人们熟悉的深圳房地产企业——深房集团，这幢被称为深房商业大厦的高档公寓之所以引人注目是因为它的销售价格的起点每平方米超过了10000元人民币，到底是什么样的条件打动了业主会掏每平方米10000元的高价在深房大厦投置资业呢？业主们说除了他们认为开发商实力雄厚外，叫他们感到放心的是他们签订了一个比较完备的购房合同，仅在购房合同的附件二我们就看到了有关建筑材料及附属设施的20多项补充条款，可业主们没有想到从他们入住一开始到现在为了维护自己的合法权益他们得对照合同一项项的找开发商进行交涉，而且这种交涉5年来一直没有停止过。

　　1997年12月深房大厦交付业主使用，然而对于部分购买了期房的业主他们的入住时间已经比合同约定的交房日期1997年7月延迟了170多天，业主和开发商交涉没有结果，于是两位业主率先为此打起了官司，他们的官司胜诉后其他业主要求开发商支付违约金的要求才得到了开发商的认可。然而这场官司只是漫漫维权路的开始，住上新房后一位业主发现合同中许诺的高级进口卫生洁具根本不是进口产品，经过交涉开发商承认洗手间的卫生洁具的确是国产产品，这样在入住一年多以后开发商答应以国产产品与国外产品之间的差价为基础向业主们进行双倍赔偿。业主们还告诉我们合同中约定的296个停车位现在仍然没有兑现，不得已他们只能把车辆停在狭窄的道路两旁。至于合同中约定的配套设施，诸如银行、邮局、咖啡厅、网球场、游泳池、豪华歌舞厅等生活服务、文体娱乐设施到现在还只是停留在图纸上，那么对于迟迟没有兑现的配套设施开发商是怎么答复业主的呢？

　　业主：“配套设施它一直就是说我们现在资金比较紧张，正在筹措资金，肯定要解决这个问题。”

　　不过售房合同中也没有约定这些配套设施完工和交付的日期，因此开发商一拖再拖业主们也没有办法。但是到了2001年业主们了解到，当初开发商许诺用于建设配套设施的土地已经被开发商转卖他人，业主们这才意识到5年来他们苦苦等待的配套设施已经成为了一个泡影，因为另一座塔楼以及裙楼的招牌已经告诉了他们一切，也就是说到此为止开发商已经用他们的行动表明他们根本不会履行合同约定的有关配套设施的条款了。业主们一致认为这种做法是一种非常明显地违约行为，他们完全有理由要求开发商退回部分房款，可是这房款应该如何退呢？

　　中国房地产业协会城市开发专业委员会秘书长王平：“我觉得，就是说因为现在我们这些配套设施没有了，就是说开发商违约了，没有这些东西了，那么就必然带来我们房产的一个价值的贬损，让他们补偿这些东西已经不可能了，他都把这些东西都转让了，那么我想比较公平的讲，一个办法呢就是说请一个中立的国家认可的一个物价评价机构对我们这个房子进行一个重新的一个评估，评估之后到底值多少钱再跟大家重新结算一下房款。”

　　主持人：“片子当中业主提出要重新评估房产价值，重新结算房款，合同没有这一条，您觉得合理吗？”

　　王秘书长：“我觉得不仅合理而且合法。”

　　主持人：“为什么呢？”

　　王秘书长：“因为我消费者买这个房子不仅仅是室内的这一块，它包括了一些配套（设施），那年你宣传的时候我之所以定这么高的价格也是要有这些配套（设施），那么也就是说我买的房价包括着会所包括着酒吧，包括着什么这个绿地呀等等，这些都在这个之内的。那么今天你给我的房子，也就是说合同条款你应该给我的比如说12项你只给了我3项或者4项，那些怎么办，那些用违约来处理就是评估是处理的一个方法，但是它不是最好的方法，可以这么说。”

　　主持人：“那不是个方法？”

　　王秘书长：“因为这个方法那是个连锁反应，那不是方法，如果他违约，比如说有10项条款答应了5项，有5项没有，我们经过法律判决给大家赔3000、5000这都不重要，实际上要真正评估有这么一个问题，经过几年以后地价是升值的，周围的环境如果发展了它的价值变了，那你说原来的合同定少了要不要再给定高了呢，对吧。假如你今天买的房子是增值的，要重新评估，假如说这条理论今天说是合法的，那我就要说今天我买这房子是5000一平米，10年以后、3年以后变成6000 7000一平米，我要求重新评估，跟老百姓收钱可以不可以？如果这个可以，我认为就都可以。”

　　主持人：“可以吗？”

　　王秘书长：“他这个说法呢实际上他抹煞了一个非常重要的前提，就是说这个房子、这个买卖合同谁违约了？肯定是开发商违约嘛。违约要不要承担法律责任？答案也是肯定的。我们讲的是消费者在开发商违约的前提下依据合同的条款来维护自己这部分正当的权益，所以说在这个问题上呢我觉得这个前提首先是违约与否，两位可以暂停现在这种争执，因为我觉得大家是站在两个完全不同的这样的一个角度上来谈这个问题，可以说是两个相对来说比较对立的阵营，那么这也就是我们经常在房地产的商品房的销售当中出现纠纷之后这两边的说法为什么就是顶在一起不能调和。”

　　主持人：“那么我们今天呢谈的是一个维权的话题，如果说一个消费者他在商品房买卖当中遇到了这个纠纷，那么他去消协投诉，消协会给他以什么样的帮助，消协通过什么手段对这个房地产开发商产生威慑呢？”

　　中国消费者协会投诉与法律事务部的王前虎主任：“首先一个呢，就是他可以受理消费者的投诉，其次呢它可以就比如说存在的质量问题也好，虚假广告也好，合同违约也好，它要进行调查。那么对待面积，比如说测量，消费者认为这个面积涨水或者缩水我们可以出具公函，要求一个测量机构进行复测，而这个测量机构呢它如果懂法的话它无权拒绝，而且它作出了这个测量开发商无权拒绝。而且它这个测量的结果必须要给我们反馈，因为这是法律的规定，而法律的规定它是强制性的，不允许就是讨价还价的。那么还有一个职能呢就是我们对事情的真相进行调查，那么我们可能要求开发商你对消费者的这个投诉你要做出说明。”

　　主持人：“那么还有一种情况就是如果这个开发商他不讲社会信誉，不讲商德，那么故意拖延推诿拒不接受调查， 或者说对消费者的合法权益视而不见，或者无情践踏也好，消协会怎么样呢？”

　　王前虎主任：“这个我们可以向有关行政机关提出建议，如果还不行我们还有一项法律支持的职能，我们掏钱请律师给你帮你去，支持你到人民法院起诉打官司。”

　　主持人：“我们刚才讲了维权它有事前的预防的，还有事后补救的，谁也不希望到事后去补救去，那么在前面的这几期节目当中呢我们几乎无一例外，每一期节目当中我们的嘉宾都会谈到如果你买房子的话最好要找一个懂房子的人，那么所谓的懂房子的人是什么呢？指的是懂房子的相关的法律规定的人，刚才这王秘书长也谈到了事实上就是请一位律师，那么请一位律师跟你一起去 ， 这样会给你的权利保障呢又加上了一道防线。那么接下来我们来看一下今天的背景链接。”

　　在国外律师代理买房一般都是全程跟踪服务，比如参与合同谈判，进行房源调查，开发商资质和信誉调查，以及对工程进度和工程质量进行监督，从而确保开发商能够正常履约。目前律师代理买房的全程跟踪服务在我国的上海也已经开始出现，他们的全程跟踪服务将是您放心的保证，而在我国其它地方律师代理买房在大多数情况下他们仅仅参与代办按揭、签定合同和办理产权证等，虽然他们参与的工作不多但作用却不可小看，比如针对我们刚才片子当中涉及的案例，深房大厦的开发商在合同中虽然承诺了一系列的配套设施，但合同当中没约定配套设施的交付期限以及具体的违约责任，那么我们的律师会建议您对于开发商的承诺最好再对履行期限和违约责任进行约定，这样一旦发生纠纷业主便会牢牢把握主动权，如果开发商不愿把这两项内容签进合同，那他们的承诺很可能就是空头支票。

　　主持人：“说起来呢，在买房子的时候单枪匹马的就去签那个合同可能就会遇到很多日后才会发现一些种种的弊端，那么我们还是建议要带一个律师过去买房子，我想请教一下二位，你们觉得带着律师去买房子有什么好处，律师在这其中起到一个什么作用呢？王秘书长？”

　　王秘书长：“我觉得从我搞房地产来说，特别是站在开发商的角度，如果每一个消费者能够找律师或者咨询律师可以说也省了我们在销售部门的很多的不必要的解释，就是说对开发商很有好处，对老百姓就更有好处了。你没有时间，咨询的时间都没有，那我什么都不管就都交给律师，律师帮你办完了你就成了就好了，那么律师在这个过程当中所扮演的角色是这个消费者的一个代言人，为消费者服务。”

　　主持人：“王主任您觉得他不是为消费者服务，他是拿谁的钱为谁服务。”

　　王秘书长：“律师就是这样。对我的当事人负责，这是一个概念，那么第二个概念呢就是作为律师呢也有一个商业信誉的问题，他的咨询状况如何，那么我建议消费者在准备聘用律师的时候，你比如说你是北京的，问问北京市律师协会这个律师或者这个律师事务所有没有不良记录，它的业务水平怎么样。”

　　主持人：“那么今天我们请来的两位官员呢一位来自中国消费者协会，一位来自中国房地产业协会，现在在节目接近尾声的时候我想请两位把这个位置调换一下，那么想请王秘书长先跟咱们的消费者提一点忠告， 在消费房地产的时候商品产的时候应该注意什么呢？”

　　王秘书长：“我觉得广大消费者如果你在购买商品房的时候一定要注意就是尊重合同。在尊重合同里有两点，第一就是签一个好的合同，但更重要的是第二点就是尊重合同，尊重合同就表现在你的承诺要求要在合同里体现。同时你没有提到的部分如果事情发生了，你也要尊重合同承认自己的失误，讲究商德，讲究社会信誉，也就是商品房开发企业的生命之本。”

　　主持人：“今天我们非常高兴请来了两位嘉宾共同探讨了面对纠纷依法维权这样一个话题，事实上我们最理想的一个状态是不需要维权了，因为人人都尊重对方的权利，人人也都尊重我们自己的合法权益。”