蜡笔小新和娜娜子邪恶:为了美丽的家园（八）——欺诈

为了美丽的家园（八）——欺诈

　主持人：“在前几期的节目当中呢我们跟大家介绍了在买房子的时候签合同应该注意一些什么问题，那么片子的内容呢也涉及到了一些挺让人糟心的事情，比如说房子开裂了，漏水了，面积缩水了等等这些问题，那我想如果是遇到一个诚信的开发商的话，这些问题可能压根就不会碰上，退一步讲如果这个开发商诚信，那么这些问题即便遇到了，也可能会得到一个比较圆满的解决，怕就怕那些昧着良心赚黑钱的开发商被我们遇到了，那这些问题可能永远都不会得 到一个圆满解决，甚至成为一个顽疾，这也就是市场当中最可怕的一个问题——欺诈。今天我们想和大家探讨的就是反对欺诈呼唤诚信。”

　　1999年，北京的李老先生以每平方米4200元的价格在东盈苑小区买下了一套价值29万元的商品房，然而一年以后他们拿到的却是成本价的房产证。

　　李老先生：“按照这房本写的是2万多元钱，可是我们呢花了（29）万多。”

　　李老先生夫妇不明白明明买的是商品房，开发商怎么给办了一个成本价的房产证呢？他们找到了朝阳区房屋土地管理局。原来卖房单位东盈物业管理公司竟私刻李老先生的印章，假冒他的签名伪造了一个成本价房的买卖契约，并堂而皇之的在房管局办理了成本价的房产证。

　　李老先生：“我们也没写这个也没跟他签字，我们也没盖我们自己的章，他都是伪造的。”

　　目前据我们了解，在同一小区还有18户居民和李先生一样有着同样的遭遇，这使居民们极为气愤，他们找到了朝阳区工商管理局得知，东盈物业管理公司根本不具备卖房资格。2001年的6月份一部分居民以欺诈为由将开发商告上法庭，目前此案正在审理当中。

　　2000年6月份吉林的薛丽霞夫妇在拓达房地产公司花10万元买了一套商品房，即将入住时却发现房主另有其人。

　　薛丽霞夫妇：“当时我们家就是跟郭凯重复户。”

　　原来早在薛丽霞夫妇买房前这套房子已经卖给了一个叫郭凯的人，据了解，拓达公司实际只开发了114套房子，而现在却卖出了175套，也就是说有61套房子属于重复销售，开发商从中谋取暴利，而那些购房人呢用多年的积蓄买来的却是一场骗局。目前，我国的房地产开发企业越来越多，但是一部分开发商为利益的驱使竟不惜失去自己的商业信誉甚至以牺牲购房者的利益为代价，于是一桩桩状告开发公司欺诈的官司层出不穷。

　　在山东，有蔡川泰状告山东国泰集团物业发展公司。在大连，有丁延生状告大连利达房屋开发公司。他们都以欺诈为由要求开发商依据《消费者权益保护法》给予双倍赔偿，这些官司一波三折，沸沸扬扬，然而至今在我国尚无一例终审判决认定开发商的行为构成欺诈并应按照总房款的两倍赔偿购房人损失。

　　主持人：“那看完这个片子之后呢，我们觉得这个事情还真是挺麻烦的，什么叫欺诈呢，刘博士？”

　　中国社科院民商法博士刘俊海：“那么民法中所讲的欺诈和日常生活中老百姓所说的欺骗是有所不同的，也就是说民法中所讲的欺诈是指行为人故意的以隐瞒真相制造假象的方式致使他人陷入错误认识，然后呢与之订立合同或者实施其它的民事法律行为首先是主观上就是想骗人，对，是这样。现在有的开发商售楼小姐在售楼的时候说看看我们的样板间吧，一看样板间说是136 平方米非常之大，但是呢实际上那不是136平方米，有可能是156平方米，它做的比例是1：1.15，但告诉你是1：1，那么这也是一种欺诈的行为。”

　　主持人：“那我想请教一下姜处长，就是说在咱们这个行业当中您所了解到的所谓的这种欺诈它是有什么类型或者有什么体现呢？”

　　建设部住宅建设与房地产开发处=的姜万荣处长：“那么一种就是手续不齐全，就是说我这个房子本来是商品房，实际上它手续不具备商品房开发的一些手续，那么导致老百姓办不下产权证。那么第二种呢就是一套房子它可以卖给2——3个住户，那么这样必然有一个住户权益就要受到损害。那么第三个方面就是广告里边它宣传的内容那么和实际不相符，虚假宣传，或者是他承诺的内容不兑现。那么第四种呢，就是商品房买卖当中像面积、质量达不到它承诺的一些条件。那么这些方面都实际上对老百姓的权益受到了损害，从行政处罚这一块对它们有没有什么约束，一个是资质，一个是销售许可证，那么这个在国家的法律法规里面有好多部法律里面都对这种行为有一些处罚性条款，你没有取得预售许可证，那一般都是责令限期改正对其进行处罚，那么严重的就要吊销营业执照。”

　　主持人：“您觉得这些规定的力度够不够？”

　　姜处长：“总体上我的感觉应该是力度还是比较小，那么这就造成了一些开发商就觉得我要违法违规我得到的好处可能比等你发现以后受到的处罚可能更有利。比如说那么我没拿到预售许可证，卖房子我可能卖了100套房子，按照现在的处罚可能处罚的很轻，处罚多少钱？ 5—10万，那么这样对开发商来讲的话我受到这点处罚在我急于缺资金的时候我可能就采取一种冒险的办法，先去卖房子。这个比例，这个5——10万对开发商来说，可能对老百姓来说5——10万挺多的，但对开发商来说就相当于我们随地吐痰罚款5块差不多。我也觉得存在一个打了不重，罚了但是罚了不轻的情况，所以一方面就是我们政府去罚它，另一方面让受欺诈的消费者去告它，除了向政府交罚款还向老百姓呢交赔偿，这样的话来讲好多开发商会好自为之，在他实施欺诈行为之前要好好掂量我这样做值不值，对我的信誉值不值，对我今后的利益来讲合不合算。”

　　主持人：“没错，那您觉得应该如何向这个开发商去要这个赔款呢？”

　　刘博士：“根据《消费者权益保护法》第49条，如果经营者有欺诈行为的应当按照消费者的请求增加其赔偿的金额为支付的购买价款的一倍，就是双倍赔偿。但是具体到这个房地产开发市场中的这个房地产开发商有欺诈了行为要不要适用《消费者权益保护法》49条，要不要给加倍赔偿，现在社会上争论比较大。我的观点还是应当像其它的商品一样有欺诈行为呢也是应该适用惩罚性赔偿，这个目标是将来杜绝房地产欺诈，最后使《消费者权益保护法》49条成为房地产市场中高悬的一颗达摩科里斯利剑。悬而不用，备而不用，使好多敢于欺诈的人望而生畏，还有的人欺诈成了呢他最后法律上使他遭受损失疼痛难忍，赔两倍的钱。”

　　主持人：“刘博士这么一阐述，我觉得商品房的销售就应该适用《消费者权益保护法》第49条，他的意思是说这样呢可以保护好人打击坏人，那姜处长您觉得呢？”

　　姜处长：“我觉的房地产这个商品确实是个特殊的商品，跟别的商品还不太一样，因为商品房它涉及到比如说从开始办某一个手续就开始了，那么一直到最后成为一个商品，就说我这个房子比如办不下产权证它可能有好多好多的原因，你比如说前边可能就是某一个部门的费用交晚几天，那么它就可能这个时间拖下来了。那么从现在管理的角度来讲，是从我个人的观点来讲，我觉得应该把它细化，该怎么处罚就怎么处罚，不能就因为某一个手续办晚几天，几十万的房子让他去赔几十万，我觉得这也不是很公平。”

　　主持人：“如果说认定了对方这个开发商他是欺诈行为，那这时候您觉得要适用这个双倍赔偿的原则吗？”

　　刘博士：“那这个是必须得依法，现在所有活动都依法，法律既然规定了是欺诈的就应该双倍偿还，那这个肯定是没问题。但是我就觉得认定欺诈活动的时候房地产可能有它的特殊性。”

　　主持人：“听了二位的这个讨论之后呢我觉得有这样一种感觉，就是说在购买商品房的过程当中一旦出现纠纷，业主有了损失，那么作为开发商你是肯定应该赔我的这是肯定的，但是至于说是不是欺诈，如何认定欺诈，欺诈到底要不要双倍赔偿，那我想这些是需要有一个更加细化的规则尽快地出台，这是一个非常迫切需要解决的一个问题。那么一些地方呢也已经出台了一些新的法律法规，应该说这是为了扼制欺诈保护消费者合法权利呢在做一些非常有益的尝试和探讨。2001年1月1日福建省开始实施《福建省房屋消费者权益保护条例》，对开发商在房屋销售中的欺诈行为做了明确的认定，凡是有同一房屋重复销售隐瞒房屋产权受限情况，虚假承诺诱骗消费者，签订购房合同等欺诈形式，购房者有权要求开发商加倍赔偿损失。紧接着在2001年10月29 日浙江省实施〈消费者权益保护法〉办法中也将有关商品房面积的问题纳入其中，第28条明确规定，如果购房者的实际面积小于合同中所约定的面积，并且超过了合同中所约定的误差范围，如购房者未要求退房的开发商应退回不足部分面积的价款，并按不足部分面积价款的一倍赔偿购房者损失。前面我们提到的这种种情况呢都是为了保护消费者的合法权益的，那我想谁也不想被欺诈了之后再去谈赔偿的问题，最好还是能够预防欺诈，姜处长您有什么建议吗？”

　　姜处长：“我觉得老百姓购房的时候那么应该第一个要看它有没有预售许可证，那么有了预售许可证还要看它的预售许可证上项目和你现在买的这个房子的项目是不是一致。比如说它这里面可能有10栋房子，那么它预售许可证可能只是其中的两栋，那么您买的时候要是这两栋了那么就证明有预售许可证，如果不是这两栋，虽然是个预售许可证但它不表示你其它的房子也能拿到预售许可证。”

　　主持人：“我怎么知道呢？”

　　姜处长：“它上面预售许可证上面都写着，比如写的说一号楼、二号楼、三号楼，那么你只需要核实一下这个是不是一号楼，就是说要看的更细致一些。第二个方面现在也逐步开始推行，像咱们题目说的叫诚信制度，9月底以后所有的一级开发企业都要建立一个信用档案，也就是说把你的信用档案都放在网上，老百姓随时可以查询这个信用档案的组成内容是什么。举例说一个房地产开发企业，那你开发了什么项目，你在每一个项目销售过程当中有没有哪些违法违规行为，那么这个网上同时还接受老百姓的投诉，那么老百姓投诉以后那么开发公司要在限期内要做出回答，能解决不能解决。如果你不认真处理这些投诉，那么我就把它们作为不良记录在网上给你公示出来，比如说哪个购房人买了你哪套房子由于什么问题到现在一直没解决，那么这样实际就是给你开发公司有一个压力，就是你不会去为了很小的利益把自己的信誉丢进去，因小失大。”

　　主持人：“那好了观众朋友，如果以后你想买这个房子的话呢就完全可以到这个诚信的档案上去查询一下，看看你看中的那个楼盘的开发商的这个诚信档案怎么样，记录上有没有坏帐，这样的话可以给你增加很多的这种指导意义。那么我想就是说我们学会了查证了，我们又学会了上网去看这个档案，同时呢我们也有很好的法律意识了。但是如果出了问题的话还是应该有很好的法律的保护，在这方面刘博士有什么见解？”

　　刘博士：“这一方面，在房地产开发商和消费者发生纠纷之后，我们最好还是通过友好协商的方式解决问题，建议开发商在售楼处以外专门成立一个消费者关系部，专门受理投诉。我们开发商应该意识到呢消费者是自己的同盟军，是自己的合作伙伴而不是自己的对手 ，你的对手是谁呢是你同行的竞争者，你应该团结消费者来打败你的竞争者，这才是你想所做的事情。因为有这么一句话——市场有眼睛法律有牙齿。”

　　主持人：“我觉得听了刘博士的这些话之后，很多的开发商可能也有一种豁然开朗的感觉，就是是时候我们该把这个角度转换一下了，就像刘博士所说的那样，业主消费者他不是你的对手而是你的合作伙伴，你的朋友，你的利益的来源者。那么观众朋友我们今天这期节目是我们本次系列节目的最后一集，我们的题目叫做反对欺诈呼唤诚信，事实上我们真的是想作为反对欺诈它只是呼唤诚信的一个铺垫，我们真的是在呼唤一个诚实的可靠的透明的这样的一个商品房的消费的市场，能让我们的消费者用我们的金钱去投票的时候，一票就能投对一票就能投准。”