九乡新闻网蜡笔小新吕四版:为了美丽的家园（四）——违约金问题
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/30 17:45:23
为了美丽的家园（四）——违约金问题
主持人：“说起买东西，一般我们遵循的是这样的一个原则就是一手交钱一手交货，但那是指的平常的、普通的商品，房子可不一样，因为房子它挪不动，搬不走，房子建好之后开发商不可能说把房子搬过来请业主入住，那么这样呢，房子建好之后就存在一个交付的问题，那么接下来想请大家看一个个案，这是来自山西的，就是因为房子的交付而引发的一场官司。”
今年67岁的沙滨老人是山西省一家企业的退休职工，7年前，她做梦也没有想到，自己在60岁那年买下的房子到了她67岁仍然没有顺利入住。因为7年来，她和开发商发生纠纷，经历了法院的一审、二审和两次再审，使得双方没有及时完成房屋的交接。
沙滨老人：“1995年8月份，我的兄弟姐妹给我凑了20多万，我自己多年的积蓄跟三个孩子添了有个7、8万，这样子，我就花了将近30万，买了光信公司一套期房。”
双方在购房合同中约定，开发商在96年7月1日交房，如果开发商没有按期交房，开发商应按沙滨所交房款的总额，每月支付2％的违约金。但是开发商直到约定的交房日期过后4个半月，才通知沙滨办理入住手续。但是在办理入住手续过程中双方为了违约金的问题发生了争议，就是这次争议使双方把交接房屋的事情暂时搁到了一边。
为了这四个半月的违约金，沙滨向山西省太原市迎泽区人民法院提起诉讼后，法院判决开发商延期交房应当承担违约责任，开发商应当按约定支付违约金。庭审中，开发商认为他们延期交房是事出有因，根据合同约定遇上下列情况开发商可以延期交房，这些情况包括：一、人力不可抗拒的因素；二、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决。
开发商认为，他们在施工过程中发生了安全事故造成人员伤亡，同时施工过程中太原市连降暴雨也影响了工期，因此开发商认为自己延期交房属于合同约定的免责范围，根本不构成违约。
但是法院认为，开发商在施工过程中发生伤亡事故不属于合同约定的所谓异常困难；另外，沙滨向法院提交的气象档案说明开发商在施工过程中太原市没有出现暴雨天气，因此法院认定开发商应当承担违约责任，而且，经过太原市两级法院的三次审理，最后认定的违约期限是4个半月。
但是，4个半月过后的日子该怎么计算呢？双方为此发生了新的分歧。事实上，因为开发商和沙滨为了4个半月的延期交房打起官司后，双方也就没有完成房屋交接，沙滨认为打官司过程中耽误的时间也应算在违约期限内，这些时间当时累计已经达到了70个月。
而开发商认为，在4个半月过后发生的延期入住完全是由于沙滨故意拖延入住才造成的，其目的就是为了获得更多的违约金。
鉴于案件争议较大，2001年5月，山西省高院对案件进行了提审，提审判定的违约期限既不是70个月，也不是4个半月，而是一个较为折衷的数字：34个月。而且对于34个月的由来判决书中没有作出解释。
主持人：“我看了这个片子以后我总结了一下，我觉得这个里面的一个核心问题一共有两点，第一个就是延迟交房的问题，再一个就是违约期限的问题，好像双方对这两个问题的认定上都存在着一定的分歧，咱们一个一个地讲，首先讲延迟交房的问题，在您开发的项目当中，对于这个延迟交房的免责事由当中除了不可抗拒之外还有什么其它的约定吗？”
北京珠江房地产开发有限公司的总经理
主持人：“双方约定？ ”
程新华总经理：“双方来约定，比如你刚才讲的像政府的一些规划等等，一些特殊情况。那石律师通常来说在这个法律上来讲的话，哪些事由是可以作为免责事由来处理的？”
华楚律师事务所的主任律
主持人：“刚才我们在片子当中看到沙奶奶合同当中，除了有这个不可抗力之外还约定了一个就是说施工中遇到了异常困难及重大技术问题不能解决的情况呢，也可以双方免责，程总， 您觉得这一条约定的有没有道理？ ”
程新华总经理：“这条约定从它刚刚那个律师也说到了，就是我们在合同上有约定的就是这种免责方式是受法律保护的，那么首先既然这样约定合同这样写了，我觉得就它是有效的。”
主持人：“可是我倒觉得这是一个模糊概念，什么叫重大技术问题，什么叫异常困难，石律师您觉得这条约定是不是对消费者来说有一点含糊不清？”
石红阳律师：“对，约定我个人认为本身是有效的，但是怎么来鉴定什么叫重大事件什么叫重大技术问题，这个就没有明确的名词解释，对他内涵和外延没有作出鉴定，双方就是在发生纠纷以后就很难解决，因为没有一种标准的一种解释，以后开发商在制订这个条文的时候，尽量准确一些，那么这种纠纷可能发生的少一些。”
主持人：“咱们继续回到刚才我们讲的第二个问题，第二个问题是关于违约期限的认定，那现在好象沙奶奶和开发商之间对这个问题出现了重大的分歧，那我现在想请石律师先跟我们讲一下，违约期的判断它是根据什么来的呢？”
石红阳律师：“我认为就是在本案当中山西省高院的的终审判决它是比较合理的，在本案中沙奶奶与开发商之间发生了因为交房期限的问题发生了纠纷，那么双方争议焦点沙奶奶认为就是说你开发商找借口不把房屋交给我，在开发商来说，沙奶奶我喊你来交房你不交你不要，我叫你收房子你不来那么那种这种情况下面，就是说，每一方都对自己的观点应该提供相应的证据来主张，我认为就是说在如果责任证据双方都提供得不充分的条件下面，我们法院可以根据实际的情况酌情来判断，因为他可以取一个折中的方法。”
主持人：“这件事您站在哪头？”
石红阳律师：“这件事本身因为刚刚看到的这一块，我觉得是这样的，就是首先他交房是否延期，问题的焦点在这里，交房是否延期，首先就是要追溯到交房的标准是什么，我买房子买卖双方交房标准是什么，现在国家建设部有规定，但是各地政府有一些补充规定，就是各地交房标准事实上是不一样的，所以山西的交房标准具体的我了解得不是太全面。”
概括起来说，开发商提到的交房包括交付和交接两个环节。
根据建设部和国家工商总局联合发布的《商品房买卖合同示范文本》，其中的第8条和第11条对交付和交接分别设立了不同的条款。
具体来说，商品房可以交付的最重要条件是商品房经验收合格；但是，符合交付条件的商品房只有履行一定手续，才能实现产权转移，履行这些手续的过程就是交接。这就是交付和交接两个环节的不同。
对于交接，《商品房买卖合同示范文本》第11条进行了如下约定：出卖人也就是开发商不出示证明房屋质量的相关文件或出示的证明文件不齐全，买房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。
至于因为买房人的原因，未能按期交付的，示范合同留下了空白，希望买卖双方进行协商约定。
而我们片中涉及的沙滨与开发商的纠纷，双方早在95年签定的这份购房合同，对于交接过程中的延期交房责任根本没有约定，因此使得双方在交房日期上各执一词，难以分清责任。
而在今天，随着商品房买卖活动的进一步规范，通过一份完备的合同维护自己的合法权益已经不是一个梦想。在四川，律师石红阳自己买房，却遭遇迟延交付，通过一场官司，他不仅要回了房款，而且获得了违约金。
在我国房地产市场发育较早的深圳，据深圳市消费者委员会统计，仅从2001到2002年上半年，消费者有关房地产的投诉中有80％反映的开发商迟延交房。
因此，消费者在律师的帮助下签好有关交房的条款显得至关重要。
主持人：“片子当中的石律师就在我身边。石律师，您今天在电视上为所有准备要买房的的消费者来服务一下，我们现在想要让你来讲一下，如果我们要去买一个商品房的话在交付使用这方面应该注意哪些问题，比如说这些延期，关于延期刚才我们讲到了就是遭遇不可抗力，那么，第二第三应该再有什么约定吗，是双方协商，要注意一些什么呢？”
石红阳律师：“双方协商，一般情况下面就是说，其他情况都不签了，除了不可抗力可以延期以外开发商没有理由延期，作为消费者来说，不管政策的原因还是你说的技术问题我觉得都是不能够支持你的。”
主持人：“好的，那么，在这儿呢，跟大家讲一下就是关于这个延期这个条款当中呢，我们只有一个遭遇不可抗力这一条已经被打印在这个文本上的，那么二三是等待双方来协商往上补充的，石律师的建议是在这上面就不要补充任何条款了，因为那样的话有可能会由于用词不是非常清楚认定不是容易而造成对自己的一种不利，您觉得呢？”
程新华总经理：“我觉得作为一般的消费者这样掌握也是可以，有必要的。”
主持人：“好的，我想到了房子该交付的时候，每一个买房子的人心里都是非常地高兴非常地企盼能够早日住进自己的新房子，那么我们做这个节目是叫做购房合同指南，但是我们发现其实要真正的签一份非常好合同的话，那样真的是在我们节目当中只能说道一些皮毛的东西，希望对大家能有所指点，但是我想呢最好的方式是什么呢就是我们要选择一个诚信度高的，信誉高的开发商，同时在签合同的时候也能带上一位专家，比如说律师能够跟你一起去签一份比较好的合同，能够让我们很好的保护自己的合法的权益。”