蜀山传奇图标:实况：调整中的机遇 中国房地产走势解析(图)-地产资讯-房地产门户搜房网

来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/29 01:16:54
写字楼和商业地产的现状和今后一到三年五年的走势。

【任志强】北京、上海向第三产业转移非常快，北京第三产业超过75%，每年平均两到三个点增长，尽管有一些空置，不用担心，短期主要受金融危机的影响，境外投资者和大公司在缩减面积，比如金融街的一些投行、外资银行把面积缩小很多，短期内会出现一些，但是长期之内我认为，只要第三产业在迅速增长，写字楼还会继续涨。商场也没有太大问题，上海下一步也会把第三产业比重加大，上海第三产业比重大概只占50多一点，如果到北京这种程度，就会远远不够用。香港完全不一样，香港受国际资本影响，本地人口没有多少，靠外来占用写字楼、商业的很多，如果写字楼没有金融资本大量流入，也很难维持一个高水平。但我觉得这是短期的，房地产长期看，只有上涨没有下降，唯一下降的是德国，这是特例，人口在减少。

【任志强】美国如果不宣布3千多万移民不入境，房地产不会掉下来，不从人口角度考虑住房问题，我觉得是忽略，为什么维持这么久的次贷没有掉下来，现在掉下来，这是个问题。

【潘石屹】我总结任总的说一下，作为住宅，你要去投资看一个城市，两个指标，一个人口数，一个家庭数，作为商业地产就看GDP，GDP可以派生出四个指标，第一要看GDP的总量，第二是GDP的增长速度。我去台湾去，他们问你什么时候到台湾去，我说GDP增长多少，说负的3%，我说等你们到保8的时候就来了。所以GDP的增长速度很重要。另外这个城市每一平方公里土地产生的GDP数，有一些城市GDP大，但是散。从现在来看上海最好做，每平方公里产生的GDP很高。另外一个指标是人均GDP，但是千万不要相信中国政府公布的GDP，基本是错的。分子分母都错了，北京人均DGP排列第三位，突然把1690万人变成2100万人就排到30位以后，所以GDP哪去寻找正确数字，可以问任总。这四个指标是是否进入这个城市做商业地产最重要的指标。这样衡量完后目前就两个城市，北京、上海，其他城市先等等。 促使房地产市场畸形的真正动因是什么？就是城市化问题，前年做了个调查，中国城市化率660多个城市，吸引人口的城市占了不到20%，我们说的是一线、二线城市，我们叫中国泛地区中心，民政部做了个图，把过去五年中国的移民趋势，画了统计土，移民城市集中在25个城市左右，又把房价急剧增长的城市，100%吻合。他们提到一个很尖锐的问题，中国城市化分布不均衡，发展不均衡问题，只要存在，在存在的若干年期间，这些城市里的房子和土地将成为稀缺资源在被争夺，所以北京这里该不该买房子，他们给了答案。 黄金不能交易的时候，白银成为防通胀的因素，另外就是房子，可能更多人用房子来解决通胀问题。短期内可能不会迅速出现，但是所有人预期，世界这么多钱流出来，而且小潘说，没有渗到地底下，还在地面上，石油还在涨价，从30多涨到56，下一步会到70、80，这个涨价因素成为中国通胀新暴发点，下一步引发通胀可能是从能源和大宗商品开始，然后进一步出现通胀因素。 房价是否会暴涨？房价已经开始涨了，三月底平均11000多，4月份涨了一点，很重要一点五环外没有怎么涨，涨的都是核心地区，现在也一样，核心地区房子不涨不可能。但是偏远地区也有个差别，你买普通房子还是别墅，五环外别墅还是高价位，如果和保障性住房有冲突的，可能会受影响。一月份调查的时候，凡是和保障性有冲突的房子房价上不去。北京政府采取了最愚蠢的办法，要具有审查资格，8万套房子审查合格的只有2万套，其他都不合格，不知道卖给谁。最严重的是两限房，是最不合理最腐败的，如果把这个政策取消，可能慢慢会恢复以市场为主。我过程说有25种房子，很多你们可能都没有听过，这些房子每个都有特定对象，对市场直接冲击少。我们认为市场的真正需求不会因为保障性住房出来而减少，小潘这么贵的房子能卖给保障新住房的人吗？肯定舍不得，无论如何这些房子会保持较高的空间。
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