聂明凯：沃尔玛中国的地产开发新机遇

主题演讲：沃尔玛中国投资有限公司地产开发部高级总监 聂明凯先生

    以“商业地产，让城市更繁荣”为主题的“中国商业地产行业发展论坛2011年会”，于2011年3月25日在青岛香格里拉大饭店拉开帷幕。万达集团王健林、华远集团任志强、首创集团刘晓光、凯德商用吴顺永等行业大佬齐聚青岛，开启2011年商业地产首场头脑风暴！

　　本届年会内容由宏观篇、资本篇和运营篇、综合篇四大板块和年度颁奖盛典构成。活动不仅有政府相关部门领导和知名财经专家权威解读“两会”后中国经济新走向，探寻扩大内需和房地产宏观调控下转型商业地产的新机遇，剖析中国消费政策导向与消费市场新趋势，还在大会现场深入剖析和反思现有商业地产发展模式，就商业地产领域多方面话题展开深入激烈探讨。

    搜狐焦点商业地产对活动进行全程直播报道，敬请关注！

◆以下沃尔玛中国投资有限公司地产开发部高级总监聂明凯先生现场发言实录◆

 　　【 聂明凯】：我叫聂明凯，早上好！其实我很希望用中文做演讲，但是中文只会一点点，下面我就进行英文讲座，首先感谢组委会给我这个机会，让我们分享沃尔玛的战略，今天主要的内容首先是我的个人简介。我具有国际地产22年的开发经验，2009年加入沃尔玛，此前我在麦德龙任职5年，也曾在麦当劳欧洲公司任职12年。沃尔玛有美国零售业于1962年成立于阿肯瑟州，目前沃尔玛在全球共开设8400家商场，旗下有55个品牌，员工总数超过210万人，每周光临沃尔玛的顾客多达2亿人次。沃尔玛获得2010年财富杂志最受赞赏企业，零售业调查排名第一，1992年沃尔玛进入深圳并在深圳开设了第一家山姆会员店，2002年在深圳建立全球采购办，负责全球70个国家的商品采购。2003年在天津开设中国第二家配送中心，2007年沃尔玛宣布购买购买“好又多”35%的股权，截止2010年，沃尔玛在中国超过200家商场，但是不包括“好又多”超市，其中6家为山姆会员店。

　　沃尔玛在中国具有多种多样的业态形势，其中最主要是山姆会员店和沃尔玛广场，还有自选超市，其中我们的山姆会员店实行会员制，为会员提供高质低价的产品并提供贴心服务。

　　沃尔玛在中国承担了许多社会责任，2003年捐助支持抗击非典疫情，2004年我们向中国青少年发展基金会、希望工程进行援助，援助1000名农民工子女，2004年我们向清华大学捐款，支持成立清华大学经济管理中国零售研究中心，2008年我们向中国南方雪灾地区、四方震区捐助。2009年沃尔玛连续第六年获得供应商满意度最高的连锁卖场，2009年3月沃尔玛入选中国最佳雇主；2009年5月，荣获商业周刊中国经济绿色大奖企业奖，请大家欣赏一下我们店面的陈设。在中国我们有超过500家店面，另外设置了地产调研部、区域地产部，另外还设置了设计工程部、店面规划及设备采购部。

　　同样我们还有租赁部、资产管理部以及我所在的地产开发部。所在的地产开发部的职责有哪些呢？2010年的时候沃尔玛调整了投资策略，除了租赁门店，我们也开始购置地产。

　　我们从以下三个方面开展工作：

　　第一，从政府购买土地使用权；

　　第二，从开发商手中购买物业，或者是和开发商联合开发；

　　第三，购买现有的租赁门店。

　　问大家一个问题，不知道在座的各位是不是面临这样一种困惑，我们现在越来越难从政府那里拿到低价的商业用地呢？是不是已经有这样的困惑？沃尔玛在中国的开发策略决定了我们是长期的合作伙伴关系，正因为我们是值得信任的合作伙伴，所以我们一定会严格的履行合同。

　　从这次论坛中我们从很多的发展商中得知，现在我们很难从政府获得审批，取得商业用地，沃尔玛作为全球最大的公司，希望与您合作，以提升购买土地的机会。沃尔玛的店面能够提升您同物业的升职价值，像我们的山姆会员店、沃尔玛的购物广场都作为高收入者的购物基地，我们在物业上的投入，也为您提供资金回笼以及回报率。因此我们在中国寻求长期的合作伙伴，我们对合作伙伴有以下的期望：

　　第一，我们希望高端物业的管理经验；

　　第二，资金雄厚，能够保质保量按时完工。

　　正因为长期合作的关系，我们双方必须确定下来我们持有该物业的时间以及处置时间，另外希望合作伙伴拥有良好的业态组合，由专业的项目管理团队或者是聘请专业的顶级物业管理顾问进行物业管理。

　　我们为中国的各大城市都制定的拓展的措施和策略，下面和大家分享一下我们的选址标准，大家可以做一下笔记。

　　对于山姆会员店我们目标定位在全国的一至二线城市，沃尔玛购物广场定位在全国一至四线城市。对于山姆会员店的土地面积要求为30-40亩，而对沃尔玛广场的土地要求约为20亩。

　　我们希望对于山姆会员店的营业面积应达到24000万平米，拥有1000个独立车位；而对于沃尔玛购物广场，需要拥有营业面积12000平米，300个公用车位。商圈的要求，山姆会员店希望在20分钟车程拥有70-100万人口，面向中高收入群体，而沃尔玛购物广场我们希望两公里范围之内有10万以上的人口，面向中等收入者。

　　沃尔玛中国希望各级政府、开发商、投资商与我们合作共赢，详细联系方式可以看一下屏幕下方，谢谢。

　　【提问】：沃尔玛在一至四线城市的开店的比例是多少？

　　【聂明凯】：我们一至四线城市是整体的战略，我们大概选了一千个潜在的商场选址，但是作为沃尔玛来说，我们希望在有客户的地方多建购物工厂。

　　【提问】：有没有这样的问题，您建的广场的面积比您需要的大，而且其他的是用于再出租？

　　【聂明凯】：目前还没有这样的策略，我们现在只是做商场，还没有做购物广场的开发商。目前我们已经有超过200多家的商场，所以之后可能会觉得管理方面会越来越困难，我们想把我们的产业做到最好。

　　最后请大家一定要牢记，我们现在也开始购买地产，另外我们是非常好的合作伙伴