韩红唱功专业分析:中国楼市进入降价换量关键期

据新华网上海9月13日报道，今年中秋节，热点城市楼市「凉意袭人」。假期前两天，北京新建商品房网签总量与去年同期相比下跌45%。沪、深、穗等地楼市的假期楼市也堪称惨淡，以往的「金九银十」成色严重不足。

楼市调控效应是否出现「拐点」?如何抓住「窗口期」寻求「治本」之策?

「停涨」：楼市进入「降价换量」的关键期

在中秋节以前，过去「屡调屡涨」的房价已呈现少见的调整迹象。

上海、深圳等十大城市8月住宅均价环比下降0.41%，这是一年来首次下降。从最近几个月走势来看，北京新建普通住房价格呈现「稳中有降」趋势。

「部分热点城市是楼市『风向标』，也是调控和限购最严厉的地区。这些城市房价受到遏制，将有利于引导市场预期。」中国指数研究院副院长陈晟说。

房价受抑背后，是市场的深度演变。截至8月30日，已披露年报的98家上市房企上半年累计实现净利润193亿元，其中33家公司业绩有不同程度下降。这些企业债务总额达1.01万亿元，平均资产负债率为62%，有60家企业资产负债率出现上升。

「以前，什么企业都往房地产行业挤，现在则是不少企业在卖房产项目。」嘉华(中国)投资有限公司副董事谷文胜说，「调控让房地产面临整合，人们终于看到，楼市不再是一个人人能赚钱的行业。」自去年初竞得一幅住宅地块以来，嘉华公司至今没在上海拿地，「根据目前行情，我们已基本断了拿地念头」。

「停涨」之后，进一步的降价是否将尾随而至?上海绿城玫瑰园开发有限公司副总经理沈旦临称，由于一些开发商此前对今年宏观调控政策的预期过于乐观，导致年初制定的销售目标过高;为完成业绩考核，开发商会在叁四季度想办法增加销量，降价会更明显。

北京市房协副秘书长陈志表示，如果今后坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放鬆，预计未来几个月市场有望形成「降价换量」的整体格局。

僵持：房企具有「耐药性」　调控力度不能减

「只要不是资金特别紧急，房东还是会选择继续观望。」上海房产中介「合富辉煌」一位门店业务员说，「我们店七八月份的成交量比五六月份下降了一半。」

种种迹象显示，小範围的房价调整尚未带动量的释放，不可对调控效果盲目乐观。

成交量持续「深跌」，市场博弈加剧。在北京，8月份成交商品住宅套数环比下降22.9%，这是2009年来的最低值。在上海，8月商品住宅成交量环比下跌25.6%，创下2005年以来的新低。

上海中塬地产研究咨询部总监宋会雍认为，如果高房价的「大坝」难有鬆动，成交量很难有起色，预计今后几个月成交低落的行情会延续。

不可否认，近期一些舆论鼓吹「降价潮」「抄底」等，实际上有意无意夸大了市场的实际情况。上海同策咨询研究部总监张宏伟说，一些开发商故意把「吹风价」定得远远高于最终销售价，给外界造成「大幅降价」的假象。

上海復旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰还提醒，一些地区配套商品房等中低价位住房成交比重加大，也会拉低统计上的「均价」，对此应有辨别。

谷文胜说，有人曾预测，开发商会因为调控压力而大幅促销，使商品房价下降达40%以上。但这种情况目前并未发生。经过几轮调控，大型房企已有「心理準备」和「耐药性」，在没有生存危机的情况下，降价动力不大。

「为应对调控，不少上市房企正调整债务结构，大幅提高长期借款比重。」陈晟等专家表示，今年房企海外融资、房地产信託等大幅增长，一定程度上衝抵了国内银行住房贷款的收紧。

有关专家据此认为，简单依据热点城市房价一时「停涨」或「微降」，就认为已达到调控效果，是短视的。可以预见，如果「限购令」等强力措施不能延续和扩面，房价必然出现强力反弹。

破局：抓住「窗口期」施「治本」之策

国家发改委主任张平近期表示，将不折不扣地将各项房地产调控政策落到实处。国家近期也重申了限购、增加供应、推进保障房建设、督促检查等一系列调控措施。

「调控政策的延续已经很明确，而且有从紧趋势，市场预期将进一步向既定方向转变，开发商『降价换量』将是必然选择。」陈晟说。

问题关键是，目前部分地区楼市价格某种程度上是一个「虚假价格」，因为政府「限需求」和开发商「缓供给」形成了虚假供求关係，扭曲了价格信号。如果不从根本上解决楼市有效供应不足、投资属性过重等问题，就难以从根本上打破僵局。

楼市「治本」，其一在规範「房贷」监管制度。中国房地产业协会副会长朱中一等专家认为，当前应从「开发端」和「销售端」两头管理好房地产资金，压缩投资、投机性资金流入楼市的渠道，并注意「区别用力」，保护保障房开发和自住及改善型购房的资金需求。

其次是保障房建设真正「提速」。陈杰等专家表示，保障房的推进不能因调控鬆紧而「变速」，要加快做大保障房的「蛋糕」，从供地、融资、建设、分配等各环节形成制度体系，真正使楼市从市场「单腿跳」转为市场、保障「双轮驱动」。

从长远来看，最根本的还是加快配套改革。有关专家唿吁，破除地方政府对房地产过度依赖，必须从房地产税制、财政体制等方面进行系统性改革，国家应在条件成熟的地区尽快扩大试点範围。