葫芦娃手游村庄在哪了:调控频频地产股缘何飙升 三大真相曝光

调控频频地产股缘何飙升 三大真相曝光
作者： 来源：中国证券网 2011-03-04 15:56:23
中国证券网编者按：正当市场各方为2940点压力迟迟不能突破而担忧之际，周五在新三板和地产股全线拉升的情况下，2940点被一举攻克。作为此次两会重要议题的房地产股，为何在调控频频的背景下居然逆势飙升，其中暗藏哪些玄机？未来究竟是机遇还是风险？

本文导读：

【三原因促发地产股暴涨】

【一、新三板破题】

外高桥大涨 开发区地产股表现活跃

“新三板”或实行备案制

一步到位还是分批试点 新三板扩容方式存变数

券商憧憬新三板做市商淘金

新三板扩容制度设计已初步完成 小QFII择机推出

广东每年提取土地出让金5%建保障性住房

【二、人民币升值创新高】

4日人民币对美元中间价6.5671 再创汇改以来新高

【三、外资抄底楼市】

融资渠道持续收窄 外资乘虚抄底内地楼市

【市场策略】

“新三板”：等待指令枪响 荐6股

房地产业：新三板扩容概念鹊起 园区地产股应声高涨 荐10股

新三板：扩容利好高新区概念股 荐2股

房地产业：房价出现波动 关注行业被错杀的机会 荐4股

房地产业：成交量低迷将持续 荐3股

外高桥大涨 开发区地产股表现活跃

　　开发区地产股今日表现较强，外高桥涨停，中关村也涨幅居前。全国人大代表、吉林证监局局长江连海昨日表示，新三板扩容正稳妥推进，规则制度设计已初步完成，将在报经国务院批准后正式发布实施。国际板何时出台则尚无时间表。就发行制度改革，下一步监管部门将继续研究主承销商配售权、存量配售问题，待市场条件成熟时择机推出。（中国证券网）

“新三板”或实行备案制
　　“新三板”扩容在即，有关部门和园区已做好了充足准备，静候国务院的批复。权威人士表示，“新三板”或将实行备案制。

　　权威人士介绍，“新三板”除扩容外，交易制度上将首次引入做市商制度。做市商不仅承担报价、发布信息功能，还要与投资者进行交易，并负有维持市场流动性的责任。

　　其值得关注的是，未来“新三板”或放宽挂牌标准，率先真正尝试备案制。目前，“新三板”虽然规定实行备案监管，但实际执行中仍是审批管理，以保证挂牌公司质量，但也影响了挂牌效率。

　　证监会很可能成立专门部门，负责统一监管全国性场外市场，而不再由中国证券业协会负责。只要企业符合相关挂牌标准、相关各方愿意承担法律责任即可挂牌交易，监管部门只对备案文件进行形式审查，而不对拟挂牌公司进行实质的价值判断。

　　实行备案制将极大便利企业到“新三板”挂牌，增加“新三板”的吸引力，并将为主板和创业板从核准制向注册制过渡积累经验。这一制度将使相关园区类股票、券商类股票、创投类股票受益。

　　据了解，证监会一直坚持市场化改革导向，放松管理、加强监管。除“新三板”将尝试备案制，证监会也拟取消券商集合资产管理计划审批，改为事前告知性备案管理。

　　目前，“新三板”存在的制度缺陷主要是只有存量股份挂牌，无首次公开发行股票功能；多种限制导致交易不活跃；定向增资程序复杂；国资转让和外资股制度不完善。这些制度缺陷导致公司积极性不高，主办券商这方面业务基本处于微利甚至亏损状态，交投不活跃加上创业板已经推出，使得创投机构的积极性也不高。（中国证券报）

一步到位还是分批试点 新三板扩容方式存变数
　　近期有关“新三板”扩容的话题成为热点话题，有关“新三板”扩容比较一致的说法是将采取分批试点的方式，即在中关村科技园区非上市股份有限公司进入代办股份系统进行转让试点的基础上，吸收张江高科、东湖高新、苏州高新等具备条件高科技园区进入第二批试点。不过记者从知情人士处获悉，目前监管层正在就“新三板”扩容方式进行商议，有一派主张在扩容过程中“一步到位”，即将全国83家高科技园区全都纳入“新三板”扩容范围。

　　据了解，“新三板”的管理部门主要涉及到科技部和中国证监会两个部门。上述人士透露，与分批试点相比，相关部门更倾向于一下子放开。“推出创业板和中小板都是一下子放开，新三板的推出一步到位也会更好。”这位人士表示。

　　“新三板”市场特指中关村科技园区非上市股份有限公司进入代办股份系统进行转让试点。对于“新三板”扩容，目前市场上普遍传言将通过分批试点扩容的方式，而目前包括张江高科、东湖高新、苏州高新、成都高新等在内几个高科技园区因为准备相对较为充分被视为最有可能进入第二批试点的园区。上述人士对记者表示，据他了解，分批试点的说法并不确切，由于有关方面意见不尽一致，扩容方式尚存变数。

　　对于“新三板”扩容方式是“一步到位”还是分批试点，业内人士观点也不尽一致。东方证券股票策略资深分析师王明旭认为从风险防范的角度来说，“新三板”扩容还是应该谨慎一点，即采用分批试点的方式。“每个高科技园区的基础不一样，企业的状况也不同，政府准备的充分程度也不同，如果一下子放开可能会有风险。”王明旭表示。

　　与之相反，西南证券场外交易市场部总经理周到认为与分批试点的方式相比，一下子开放更合适。周到认为，如果采用分批试点的方式，对企业来说不公平，“如果有些企业符合条件，但是园区却没有进入试点，其就不能在新三板挂牌转让，对这些企业是不公平的。”而一下子放开则不存在这样的问题。此外，他还认为，如果分批试点或将进一步拉大区域经济的差异。按照目前的标准，能够进入首批扩容试点的肯定都是经济发达地区、发达城市的园区，经济落后地区或者中西部地区的园区肯定无法进入。“这样会进一步拉大差距。”周到表示。

　　此外，周到还认为，分批试点还会带来政府资源的浪费。由于各省市均在争取当地高新技术园区进入首批名单，竞争非常激烈。“新三板扩容原本是一个市场行为，而目前却演化成了一种政府行为，各个地方政府使劲招数做公关工作，这对政府资源是一种浪费。”

　　周到认为无论是从技术层面还是从风险防范的角度来看，目前“一步到位”的方式都不存在任何障碍。“只要将制度安排好，相应的风险防范机制配套，就能够控制风险。‘新三板’经历了这几年的试点，从来就没有出现过任何问题。”周到表示。（上海证券报）

券商憧憬新三板做市商淘金
　　对经纪业务中可能出现新利润增长点的憧憬，是引发券商“抢跑”新三板的主要原因之一。“如果交易活跃，做市商这块经纪业务收入可能会占整个新三板业务的50%左右。”某券商新三板业务负责人在接受中国证券报记者采访时表示。

　　有望打开金矿之门

　　目前中国证券业协会批准的具有代办系统主办业务资格的券商共44家，但因新三板业务的盈利微乎其微，真正积极在做的寥寥无几。据该负责人介绍，券商新三板业务利润主要来源于两块：一是帮助公司挂牌，这项费用通常只有几十万元，扣除人力成本后所剩无几；二是定向增资，但新三板交投不活跃导致这块业务收入有限。“国内新三板业务做得最好的几家券商，这块的盈利占整个盘子的比重也几乎可以"忽略不计"。”他抱怨道“不亏损就不错了。”
　　而“新三板”扩容征求意见稿中提出引入做市商制度，似乎为券商们带来了新的利润增长希望。“由具备一定资格的券商作为做市商，不断向公众投资者报出某些特定证券的买卖价格，并在该价位上接受公众投资者的买卖要求，以其自有资金和证券与投资者进行证券交易。做市商通过不断买卖维持市场的流动性，满足公众投资者的投资需求，并通过买卖报价的适当差额实现利润。”“若真正建立起适合我国证券市场运行特点的做市商制度，如果交易活跃，这块经纪业务收入可能会占整个新三板业务的50%左右。”

　　风险犹存

　　尽管如此，做市商制度要在我国证券市场初次“试水”，能否顺利出海？该负责人也心存疑虑。

　　首先，新三板挂牌公司质量参差不齐。“有的公司质量确实一般。”该负责人坦言，一旦新三板公司经营不善甚至破产，持有大量该公司股票的做市商将面临很大资金压力，从而给自身运营带来风险。

　　其次，做市商制度要求券商具备一定规模和实力。尽管该制度在一些成熟市场得到成功实践，在我国银行间债券交易市场也采取了类似制度并取得一定经验，但对国内券商而言仍然是新事物，需要其具备良好的盈利能力和充沛的现金流，有其他避险对冲的方式，良好的价格调控能力，同时还能应对较大规模的、突发性的非正常交易。“一些券商通过近些年的发展已有信心和能力成为做市商。但能否有效发挥提高市场流动性、发现公司真实价值之功能，同时充分控制自身风险，仍需"开考"后接受检验。”

　　而最大的风险还是来自于制度设计。“做市商制度何时推、如何推尚无定论。”该负责人介绍道“比如，是选择已经取得股份报价转让业务资格且成功推荐过公司挂牌的券商，还是面向所有券商？是选择部分规模适中、资质较好的公司进行试点，还是全部放开？做市商买卖的证券是在新三板市场上流通的所有证券，还是仅限于券商自己推荐公司的部分？” 种种政策上的不确定因素，直接影响制度的实施效果及券商的盈利预期、风险预期。

　　“选择怎样的做市商制度也很关键。”该负责人告诉记者，目前做市商制度分为传统做市商和混合式做市商两种：前者指市场中交易的所有证券在所有交易时间都推行做市商制度，比如早期的纳斯达克市场；后者指在市场中交易的某些证券或在某些时间推行做市商制度，在其他时间推行竞价制度。由于国内投资者可能较习惯于主板市场实行的竞价制度，推行传统做市商制度可能导致市场对这些投资者失去吸引力，只剩下做市商自己坐庄，容易造成市场操纵；混合式做市商制度则可兼顾这些人群的需求，使普通投资者与做市商共同参与竞价，但这样又会影响做市盈利，从而降低券商做市的动力和积极性。“因此，最终推行何种做市商制度，对券商的业务开展和利润收入也有很大影响。”（中国证券报）

新三板扩容制度设计已初步完成 小QFII择机推出
　　小QFII将择机推出，初期试点规模为200亿元人民币；国际板有可能年内推出，首批将优先考虑国外优质企业。

　　全国人大代表、吉林证监局局长江连海昨日就新三板扩容、国际板建设、发行体制改革等资本市场热点问题接受了证券时报记者采访。江连海表示，新三板扩容正稳妥推进，规则制度设计已初步完成，将在报经国务院批准后正式发布实施。国际板何时出台则尚无时间表。就发行制度改革，下一步监管部门将继续研究主承销商配售权、存量配售问题，待市场条件成熟时择机推出。

　　江连海表示，监管部门今年将有计划地推进场外交易市场的建设。“首先将中关村试点范围逐步扩大到具备条件的国家高新技术产业开发区内未上市股份公司。探索取得经验后，再扩展至全国非上市股份公司，启动全国统一的场外交易市场建设。”据悉，目前扩大试点的各项准备工作正在积极稳妥推进，规则制度设计已初步完成，将在报经国务院批准后正式发布实施。

　　江连海特别指出，在中关村试点基础上推进场外市场建设，不是将试点范围简单扩大，而是在全面总结试点经验的基础上，根据国情建立一整套符合场外市场运作规律的交易结算及监管制度。他认为，制度设计将坚持市场化原则，简化程序，建立投资者适当性制度，在有效防范风险的前提下，进一步完善市场功能。

　　就发行制度改革有关问题，江连海指出，新股发行体制第二阶段改革措施实行以来，各参与主体进一步归位尽责，定价透明度进一步提高，市场约束明显增强，改革的市场化方向得到了广泛认同。下一阶段根据市场发展需要，研究推出发行体制后续改革措施，进一步强化市场约束。

　　江连海认为，主承销商配售权和存量发售是境外成熟市场普遍采用的两项制度安排。从长期趋势来看，赋予主承销配售权是我国资本市场发行可供选择的方向，但是从现阶段来看境内完全放开的条件尚不成熟，还要继续逐步创造条件。存量配售也需要进一步统一认识，完善和解决相关技术和理念、认识等问题。“对主承销商配售权、存量配售问题，应继续进行研究，待市场条件成熟后择机推出。”

　　他还说，“应该进一步完善有关监管制度，督促保荐机构完善内控制度，强化保荐代表人在申报前和审核过程中的尽职调查责任，加大对保荐机构和保荐代表人未能勤勉尽责以及其他违法违规行为的查处力度。”

　　江连海表示，为了进一步推进内地证券市场的对外开放，有关部门将适时择机推出在港募集人民币资金进行境内证券投资业务试点工作。

　　他透露，为稳妥推进这项业务，将选择对境内市场较为熟悉的境内基金公司、证券公司的香港子公司进行试点，初期试点规模为200亿元人民币，并将充分借鉴现有QFII制度的运作和监管经验。目前，有关试点的准备工作已基本完成，相关文件已送有关部门会签，并将择机推出。

　　对于跨境ETF，江连海表示，目前内地引入港股ETF的主要技术准备工作已基本就绪。下一步，有关部门将协调确定港股ETF的清算交收规则，重点解决跨境套利带来的风险问题，完成最终产品方案设计，协调各方完成业务规则修订和技术系统的调整改造，在做好各项准备工作的基础上，适时推出港股ETF。

　　对于目前各界关注的国际板问题，江连海表示，目前有关部门正在进行协调，就国际板相关法律、会计等问题进行分析讨论，研究制定国际板制度规则。“今年有可能推出，但尚无时间表。”他强调。

　　江连海表示，目前我国资本项目尚未完全对外开放，实行一定程度的外汇管制，国际板建设将服从于我国资本项目对外开放的总体规划和安排。“国际板建设将先试点，首批也就一至两家，首先考虑国外优质企业。”

　　就目前社会关注的间接融资、直接融资比例不协调的现象，中央提出要大力发展债券市场。对此，江连海建议，简化审核流程，推动债券产品创新，适当降低门槛，强化市场化约束机制。

　　他认为，可建立公司债券转岗审核，专门指定一组发审委员负责债券审核工作，建立独立的债券审核流程，提高审核工作效率；深化分类审核、分类监管的理念，对于债券等级较高、偿债风险较小的，可进一步简化审核程序。（证券时报）

广东每年提取土地出让金5%建保障性住房
　　今年广东除了将建设筹集31万套保障房外，《广东省城市住房保障条例》也即将出台。目前，《广东省城市住房保障条例》草案已送至广东省政府法制办征求立法公众意见(下称“征求意见稿”)。当中提到，每年提取土地出让收入5%以上的资金用于建设保障性住房。

　　建住房保障土地储备制度

　　城乡规划中优先单列保障房用地指标，非经法定程序不得改变功能

　　保障房建设通常有两大障碍：资金和土地。对于这两大难题的解决，征求意见稿都有涉及。

　　征求意见稿规定，县级以上人民政府应当组织编制住房保障规划和年度计划，纳入国民经济和社会发展规划和年度计划。

　　土地方面，市、县人民政府应当建立住房保障土地储备制度。城乡规划、国土资源等部门在编制城乡规划、土地利用总体规划时，应当按照一定比例优先单独列出保障性住房项目用地指标，列入住房保障土地储备的用地，非经法定程序不得改变用地功能。

　　资金方面，征求意见稿列了九项资金筹集渠道：

　　1.中央和省安排的专项补助资金；2.当地财政年度预算安排资金；3.提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；4.每年提取土地出让收入5%以上的资金；5.通过创新投融资方式和公积金贷款筹集的资金；6.出租、出售保障性住房及出租、出售配套设施回收的资金；7.发行企业专项债券；8.社会捐赠的资金；9.经当地政府批准可纳入保障性住房筹集资金使用范围的其他资金。

　　征求意见稿还要求，住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，政府出资的所有资金统一纳入财政专户管理。

　　尤其值得注意的是，征求意见稿提出每年提取土地出让收入5%以上的资金用于保障房建设，引起业内高度关注。据了解，按照国家有关规定，“土地出让净收益”的10%应当用于保障房建设。但业内人士指出，由于“土地收入净收益”不易计算，甚至有可能为负，这项规定的落实并不理想。而此次征求意见稿明确，以“土地出让收入”代替“土地出让净收益”作为基数，不仅更易计算、落实、监管，而且提取资金也将明显增加，是一大进步。

　　外来工逐步纳入保障范围

　　当地城镇户籍中低收入住房困难家庭列为基本保障对象

　　在这份征求意见稿中，将具有当地城镇户籍的中低收入住房困难家庭(含单身居民)列为基本保障对象。同时规定，有条件的市、县可以将有稳定职业并在就业地居住一定年限的外来工作人员逐步纳入保障范围。

　　对于保障房的建设模式，征求意见稿也予明确：“采取集中建设为主，旧城改造配建或者商品房搭配建设相结合的方式。”保障性住房与商品房搭配建设的，应当同时规划设计、同时施工建设、同时竣工交付使用。

　　征求意见稿对各地政府、保障房建设有关部门及其负责人、保障性住房的开发建设单位规定了严格的法律责任。其中，对未依法编制住房保障规划和年度计划的、保障性住房用地年度供应量占居住用地年度供应总量的比例违反国务院、省有关规定的以及土地出让收入用于城镇住房保障的比例违反国务院、省有关规定等情况，情节严重的，规定不得下拨下一年度用地指标。

　　弄虚作假骗房可追究刑责

　　以不正当手段获取保障房的退房罚款，5年内不得再次申请

　　征求意见稿还规定，住房保障实施机构应当建立住房保障轮候册，将经公示无异议或者有异议但经核实异议不成立的申请人，按照轮候规则列入轮候册进行轮候。轮候信息应当公开。行动不便的残疾人、老年人等国家规定的优先保障对象，轮候时享有优先选择出入方便、楼层较低住房的权利。

　　对于申请人故意隐瞒、虚报或者伪造有关信息骗取城镇住房保障的情况，征求意见稿也规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，由县级以上地方人民政府住房保障主管部门处以警告，责令退回保障性住房和租赁补贴，并可处骗取数额一倍以上三倍以下的罚款。申请人在五年内不得再次申请城镇住房保障。

　　以贿赂等不正当手段获取保障性住房或者租赁补贴的，住房保障行政主管部门应当解除保障性住房租赁、买卖合同或者租赁补贴协议，收回保障性住房或者补贴资金，还要处以数倍的罚款，五年内不得再次申请保障房。

　　此外，擅自互换、出借、转租、抵押保障性住房，将保障性住房用于经营性用途的或者改变使用功能等情况，也将被收回所购或所租赁的保障房。（南方日报）

4日人民币对美元中间价6.5671 再创汇改以来新高
　　从中国外汇交易中心获悉，3月4日人民币对美元汇率中间价报6.5671，与上一交易日（6.5695）相比上升24个基点，再创汇改以来新高。
　　人民币对其他主要货币中间价方面，1欧元对人民币9.1660元，100日元对人民币7.9741元，1港元对人民币0.84321元，1英镑对人民币10.6942元，人民币1元对0.46146林吉特，人民币1元对4.2904俄罗斯卢布。（证券时报网）

融资渠道持续收窄 外资乘虚抄底内地楼市
　　连续三轮房地产调控导致楼市渐入低谷，内地开发商"嗷嗷待哺"，外资房地产企业乘虚而入，抄底内地楼市的步伐正在加速。
　　这种现状已经引起央行官员关注。人行沈阳分行行长王顺参在最新一期央行主管杂志《中国金融》上撰文，建议加强对外资过度流入房地产行业的管理。
　　在此前的2月17日，中国国家外汇管理局也称，近年中国房地产业外资流入增速较快，外资流入对房地产行业健康发展的影响需密切关注。
　　一方面是内地房地产企业融资受困，急需补充项目运作资金；另一方面是外资房地产企业依然看好内地楼市前景，共同的利益需求让双方一拍即合，外资开发商通过股权收购而曲线进入内地楼市的案例明显增多。
　　不过，一些实力雄厚的大型外资房地产企业更愿意直接拿地开发，投资动辄数十亿元，项目内容涵盖了住宅、商业及养老地产等多个领域。
　　外资房企频频现身
　　3月2日，广州市国际投资促进中心部长谢晓辉在一个公开会议上透露，广州三旧改造地块受到外资热捧，来自香港、新加坡等地的资本正在积极接触三旧地块，不少三旧地块的合作初步意向已经达成。
　　根据日前官方公布的数据，广州十个区的三旧改造地块合计8950宗，用地面积为434.2平方公里，属下的从化市和增城市三旧改造地块合计1105宗，用地面积为105平方公里。
　　刀客地产顾问机构董事长谢逸枫向记者表示，这些地块成为众多资本争夺的焦点，更是外资房地产企业眼中的"香饽饽"。谢晓辉说，目前在洽谈的这些外资主要以港资和新加坡资本为主。
　　早在2月21日，新加坡嘉德置地已宣布，公司新增位于广州市番禺区石楼镇一占地面积约50万平方米的项目，该项目将成为凯德置地集团在华开发的项目中总建筑面积最大的一个。
　　嘉德置地近日甚至对外声称，计划未来三至五年投资约人民币100亿元于中国内地，除了将旗下商场数量翻倍至100家外，也将积极拓展廉价住宅，预期平均售价较市场低约20%，每年最少供应1万套。
　　以"低价吸纳"著称的港资房地产企业，大力度地加码内地楼市的趋势更为明显。1月5日，嘉里建设联合体以13.6亿元竞得辽宁营口地块。两个月前，嘉里集团刚刚以4.81亿元摘得福州商业地块；1月7日，九龙仓就以29.1亿元竞得苏州吴中两宗地。而一个月前，九龙仓在一周时间内斥资20亿元分别在江苏常州、湖北武汉拿地。
　　与部分外资房企直接拿地进入内地楼市不同，一些外资企业更多选择股权合作的方式，曲线抄底内地房地产市场，这种操作方式显然更具可操作性。
　　2月25日，香港新沣集团宣布将携手日本最大的商业地产商三菱地所合营开发沈阳购物中心尚柏奥莱，转让旗下Premier Ever的37.5%股权以获得流动资金，减轻开发资金压力。而三菱地所也以此曲线进军沈阳；同在2月份，爱尔兰最大房地产公司财富控股(Treasury Holdings)在上海再下一城，将淮海中路的淮海商城收入囊中，交易价格5.75亿元人民币。
　　楼市调控带来低吸机会
　　上海联合产权交易所提供的最新市场情况显示，在最近的一周内，上海产权市场上房地产业的成交金额超过亿元，新挂牌房地产项目的金额也居于首位。值得注意的动向是，外资开始大手笔收购国内房地产企业的股权。
　　实际上，更多外资房地产企业进入内地的计划仍在酝酿中。2月28日，星摩尔(StarMall)集团中国区市场主管谐妮娅女士(Ksenia Kochegarova)接受媒体采访时表示，星摩尔集团目前正在为其下一个在中国的购物中心进行选址，加大对中国市场的投入。
　　香港南丰地产董事总经理蔡宏兴近日接受媒体采访时也透露，继2007年与汇丰筹组房地产基金后，集团为加大内地发展力度正考虑"加码"，成立另一个房地产基金投资内地。
　　谢逸枫认为，在空前严厉的楼市调控政策陆续出台后，内地房地产企业的融资渠道已变得越来越狭窄。同时，信贷、IPO、发债、信托从去年开始一概从严，加上连续性的加息和存款准备金率提高，令很多开发商的资金链极度收紧，一些资金实力薄弱的内地房地产公司希望寻求股权合作开发。
　　另一个原因是，土地市场经过房地产调控之后出现向下调整机会。花样年总裁潘军表示："至少现在我们可以看到，土地的成交价格比高峰时大幅下降，幅度甚至达到40%。"
　　正略钧策管理咨询顾问康桄瑀则向本报表示，公司从去年底重点研究了港资、台资和新加坡房地产企业的动向，这些企业对内地房地产市场的预判相对较远，不太在意短期的波动和调控，认为中长期向上趋势未变。
　　世邦魏理仕研究报告称，从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是生息物业受到机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%，这与住宅价格居高不下和调控政策频出有一定的关系。
　　康桄瑀认为，在国际经济形势和大宗商品价格影响下，去年很多外资房地产企业都高调宣布进军内地商业地产，希望通过商业地产相对稳定的收益，来对抗经济周期和行业周期的波动，而选择股权合作更容易操作一些。
　　可以确定的是，自2009年年末开始，国内房地产市场的调控政策不断出台，整个2010年全年的内地楼市都被笼罩在层层阴霾之下，而调控在今年仍然继续。但内地的土地价格仍相对比较便宜，房价整体依然保持上涨，外资地产企业对内地楼市相当看好。
　　中国国家外汇管理局2月17日称，近年中国房地产业外资流入增速较快，外资流入对房地产行业健康发展的影响需密切关注。但上述外资流入为外商直接来华投资，而非热钱。外管局又指出，尚未发现国际"金融大鳄"或热钱"大炒家"大规模进入的状况。（第一财经日报）

“新三板”：等待指令枪响 荐6股

　　加快多层次资本市场建设,“新三板”改革即将启动。根据我们对比国外成熟市场结构,新三板扩容成为构筑“正三角”层次资本市场关键的一步,新三板制度性改革预计在两会之后马上启动试点园区增加,“新三板”扩容提速,高新技术园区率先受益。通过对比各高新区的主要经济指标,我们筛选出综合实力较强,拟挂牌企业数居前的十五家的园区,上海张江、西安、天津、成都、无锡、广州、长春、武汉、深圳、苏州、大连、南京、常州、杭州、济南有望率先纳入扩容试点。受益上市公司包括张江高科、海泰发展、东湖高新、苏州高新、高新发展、南京高科。

　　做市商制度有望破题,“新三板”业务成为券商新的业绩增长点。做市商制度改变了券商单一依靠保荐承销费用的赢利模式,为券商提供持续的收入来源。

　　“新三板”市场业务具有先发优势的主办券商如广发证券、中信证券、海通证券、招商证券、光大证券等有望受益。

　　“新三板”发展催生企业转板要求,创投企业有望尽早实现获利退出。“新三板”扩容到了一定程度并发挥其作用以后,必然有相当一部分企业转向更高层次的资本市场进行融资。打通多层次资本市场之间的通道是“新三板”发展的必然需求。建立绿色转板制度或不能一蹴而就,但如有所突破,将利好投资于“新三板”的创投企业,包括紫光股份、北新建材、中国宝安、机器人、启明星辰、双鹭药业、中原特钢。

　　新三板扩容改革将对创业板估值起到下拉效应。对比创业板,新三板股票高成长、低估值优势明显,在阻碍其流动性的制度性壁垒被消除之后,新三板的市场品种将大幅增加,创业板股票的稀缺性被削弱,新三板对创业板估值将起到下拉效应。（华泰联合证券 刘湘宁）

房地产业：新三板扩容概念鹊起 园区地产股应声高涨 荐10股

　　事件:近期受益新三板扩容概念的个股如张江高科、苏州高新、海泰发展等出现连续高涨点评:

　　新三板扩容再掀市场热潮

　　中国资本市场目前已经形成了以主板、中小板、创业板和三板(含新三板)市场、产权交易市场、股权交易市场为组成的多种股份交易平台。其中,新三板挂牌公司目前仅限于中关村科技园区内具备高新技术资质的公司,以挂牌公司的股权作为交易标的。截至去年年底,共有76家新三板公司挂牌交易,其中十多家定向增发融资成功。中关村试点运行已见成效,而且高科技园区、企业、主办券商通过前期的准备已整装待发,新三板扩容具备了基本的实施条件。另外,1月14日,证监会主席尚福林在全国证券期货监管工作会议提出的2011年八大工作重点中,扩大新三板试点范围,建设统一监管的全国性场外市场,被作为年内证监会主导工作之首。市场传闻,关于新三板扩容的方案已经上报国务院,预计在两会后正式公布。2月22日民建中央召开两会提案新闻通气会,介绍了首批15份提案的相关情况,其中多个提案内容涉及完善多层次资本市场体系。提案建议中包括尽快启动新三板扩容,不断壮大创业板规模。随着两会日程的迫近,新三板扩容受到市场持续关注,市场热度不减。

　　高科技园区争先入围,规模大的园区将可能优先进入

　　市场传闻,新三板扩容首批试点园区大概为15-20家。目前我国共有83家国家级高新技术产业开发区。各省市都在力争当地高薪园区进入首批名单,竞争异常激烈。在最终名单敲定之前,入围名单仍存在变数。我们预计国内规模较大的高新园区将首先进入新三板。目前上海张江高新区入围的可能性最大。另外,从规模来看,苏州高新区、天津高新区、成都高新区、西安高新区、广州高新区、长沙高新区、合肥高新区、郑州高新区、大连高新区、深圳高新区、佛山高新区、哈尔滨高新区、沈阳高新区、青岛高新区、南昌高新区、昆明高新区和贵阳高新区等17家高新区入围的希望也较大。

　　受益新三板扩容概念的个股分析

　　园区开发与服务的受益公司包括张江高科、海泰发展、电子城、东湖高新、苏州高新等;创投业务相关受益公司包括张江高科、鲁信高新等。综合公司业务及估值水平,建议投资者关注张江高科、鲁信高新、电子城等个股的主题投资机会。（渤海证券 陈慧）

新三板：扩容利好高新区概念股 荐2股

　　“新三板”扩容预期是高新区概念股近期大涨的导火索。1 月14 日,证监会主席尚福林在全国证券期货监管工作会议提出的2011 年八大工作重点中,扩大“新三板”试点范围,建设统一监管的全国性场外市场,即业内惯称的“新三板扩容”,被作为年内证监会主导工作之首。据媒体报道,关于“新三板”的扩容方案已上报到国务院,目前正在相关部委征求意见,预期今年两会后将推出。据报道,“新三板”扩容方向是“将中关村园区代办股份转让试点扩大到其他具备条件的国家高新技术产业开发区内的未上市高新技术企业”,目前国内84 家高新技术产业开发区中有40 多家均提出争取成为首批扩容园区的目标,在这些园区之中,较大的高新技术园区有望首先进入“新三板”,如上海张江高科技园区、东湖高新区、西安高新区、苏州高新区、成都高新区等,若此,园区相关上市企业如张江高科、东湖高新及苏州高新等将因此受益,其中上海的张江高新产业开发区呼声尤甚,上海市政府相关人士表示,目前张江高新产业开发区非上市公司进入代办股份转让系统进行股份转让试点的准备工作稳步推进。

　　何谓“新三板”?“新三板”市场特指中关村科技园区非上市股份有限公司进入代办股份系统进行转让试点,因为挂牌企业均为高科技企业而不同于原转让系统内的退市企业及原STAQ、NET 系统挂牌公司,故被形象地称为“新三板”。

　　“新三板”挂牌企业近期受到VC 和PE 纷纷追捧。据媒体报道、基本定型的“新三板”改革试点方案中创新动作最多,不仅将引入具有双向报价功能的做市商制度,符合一定条件的个人投资者也将能入场交易,并将最小交易单元从3 万股改为1000 股,改革试点方案还有可能会建立专门的“转板机制”,即为在“新三板”市场上的优质企业提供“升板”的“绿色通道”,在这种预期下,以VC 和PE 为主的机构投资者认为2011 年“新三板”有较好的投资机会,新年伊始,“新三板”市场就出现了一轮井喷的增资潮:北京时代、九恒星、凯英信业等7 家公司发布了关于定向增资的公告, 而据统计显示,从06 年“新三板”开板到2010 年底五年时间仅有11 家挂牌公司完成增发。

　　“新三板”扩容导致“高新区概念股”受益的逻辑:①园区内高新技术企业有望因“新三板”扩容而获得较大发展, 从而提升园区价值(园区物业销售价格及租金、物业管理费有望提升),因此,园区地产建设、销售和租赁业务占比较大的“高新区概念股”受益较大,其中张江高科和电子城(北京电子信息产业基地、中关村科技园区的一部分,未来将重点建设电子城产业园、国际电子总部和马坊科技园)两家公司在该块业务占比分别达到88%和99.6%;②有望因参股 “新三板”准上市企业而受益,其中张江高科最为突出。

　　张江高科在创投业务的发展:①设立基金积极投身于创投业务,公司最早与政府和张江集团一起成立了张江汉世纪基金(公司持股30%),目前汉世纪基金投资的公司达到10 家左右,其中5 家已经上市或筹备上市;②07 年,公司出资1.65 亿元,成立了全资控股子公司上海浩成创业投资有限公司,2010 年6 月,浩成创投一次性出资10.2 亿设立上海张江成创投资有限公司,并出资五千万元投资磐石葆霖基金,作为公司投资医药、医疗器械和金融板块优质项目的专门载体,7 月公司董事会通过了上海张江成创投资有限公司在上海张江高科技园区内设立上海金融发展投资基金的议案; ③09 年出资1.98 亿元成立上海浩凯投资有限公司,浩凯基金专注于优质成长性企业。将带动和引导对中小企业,特别是中小高新技术等优质企业的投资,支持和加快这些企业的创新和发展;④张江集团已向公司承诺:对于张江园区内经张江集团或控股子公司初步培育形成的有效优质资产,张江集团将促使上市公司在同等条件下取得优先权,即该等优质资产在条件成熟时首先选择向上市公司注入。

　　看好“新三板”扩容给“高新区概念股”带来的交易性交会,建议重点关注张江高科、电子城。 在国家对商品住宅市场调控日趋严厉和“新三板”扩容的背景下,以园区地产开发为核心的盈利模式将体现其不受楼市调控的独特优势, 我们看好张江高科和电子城:①预计张江高科10、11 和12 年的EPS 分别为0.60(19x)、0.81(14x) 和1.10(11x) 元; ② 预计电子城10、11 、12 年的EPS 分别为0.80(15x)和1.00(12x)元和1.30 元(9x) 。（国信证券 方焱 区瑞明）

房地产业：房价出现波动 关注行业被错杀的机会 荐4股

　　核心观点:2011年2月10-25日,房地产板块出现分化,房地产指数(882118)平均涨幅4%,其中园区类的涨幅14.21%,住宅类6%,商业地产类7.42%。从2010年调控开始,地产板块整体的估值重心就逐渐下移。尽管地产板块的估值已达到历史的低点,但是由于政策调控的风险依然存在,整个板块的投资吸引力都不大,经历了一年之久的低迷。但是近期外部的因素悄然发生了变化,地产板块的投资机会也在逐渐的发生分化。主要表现为:从《中关村十年规划》的出台和新三板扩容的预期中,园区类地产由于估值的优势、外部因素的推动,而受到市场持续的追捧。从另一个方面,我们可以领悟到,受住宅地产调控的影响,地产板块中存在被错杀的机会,我们看好两条投资主线:一是住宅开发公司中,具有核心竞争力,能够在激励的市场环境中脱颖而出的企业;二是商业地产。重点推荐:鲁商置业、世茂股份、华侨城A、金地集团。风险提示:流动性紧缩超预期带来的系统性风险。（德邦证券研究所）

房地产业：成交量低迷将持续 荐3股

　　目前不管是购房者还是开发商都在观望,成交量的低迷也将持续,预计会长于10年4个月的调整时间。在中央政府、地方政府、购房者、开发商的四方博弈中,中央政府不断向地方政府施加政治压力,向投机购房者和开发商施加资金压力。据了解,上半年开发商的新开工计划变化不大,在资金压力下,预计下半年会有所调整,资金压力将打破观望僵局,预计6月份是判断房价走势的一个重要时间窗口。在房价高位盘整或继续上涨阶段,政策压力不会放松,房地产板块即使在相对低估值下向上走,也只能是一个短期反弹。只有房价小幅下跌并吸引购房者入场,成交量才会放大,房地产板块在业绩支撑下才可能主动走出一轮中期反转行情。现阶段,个股的判断比板块更重要。新三板的行情还将持续,继续看好相关园区类公司。同时,建议逢低建仓融资能力好、业绩确定、高成长的公司和地产+X的龙头企业,如鲁商置业、华发股份、建发股份;在经济回暖的前提下,可适当关注商业地产公司。（中信建投 陈莹）

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