茂通事务所律师费多少:不再可逆：广东电视台“新国八条”采访 --半求·房地内参 为房地产服务！

广东电视台新闻中心记者陈绍琪女士于2011-1-27上午11：30，来到房地内参www.BANQ.cn位于蛇口的办公室，就最新“国八条”及深圳2010年楼市问题采访尹香武（半求），采访焦点简要归纳如下，仅供参考。

■“新国八条”对楼市将构成什么影响？

记者：国务院常务会议2011年1月26日召开，会议要求第二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、5年内转手交易的按销售收入全额征收营业税等，出台了最新的“国八条”，这对楼市将构成什么影响？

半求：春节长假之前出台最新的“国八条”，可以达到如下效果：
1、由于都市人群将集中返会老家过节，因此各个二、三线城市的房收比可能突变，新的“国八条”出台会缓解可能到来的返乡置业高潮。但往往是二、三线城市的一次性付款比例反而高，因此新“国八条”对一线城市影响大，对二、三线城市影响小。
2、从2成到6城使杠杆效应去掉了66.67%，同时起到跌时扩大损失、涨时缩小收益的作用，溢价型住宅投资客得到了坚决退场的信号。
3、政策将迫使资金进入商用物业，因为商用物业本身没有受到政策的管制，反而其租赁回报率提供了明确的进场信号。
4、部分房企上市融资需求上升，由于国内限制严格，相信香港联交所将受到更多的大陆房企上市申请。

■房价会下降吗？

记者：“新国八条”提高首付会否导致房价下降？

半求：目前决定房价的因素，除了内因外，还有外因。从内因来看，限购、限贷、提首付--这些都非常严厉，足以导致投资需求接近归零。

但从外因来看，可能不那么简单，比如说，香港、日本、台湾的贷款成本都在1%以下，如果换成人民币进入大陆，就存在较大的套利空间：年均5%的人民币对外升值收益、2.7%的存款收益、3%以上的商用不动产租赁回报受益。

也即是说，最简单的套利也可以达到净收益7%左右，这是不能忽视的力量。因此，“新国八条”会否导致房价下降，要看内外力量的最终对比结果。但是纯投资者进入宅市的必要性已经没有了，尤其是对于那些非必须品、非民生稀缺的住宅品种，以及与保障体系重叠的品种，则已经到说再见的时候了，一旦外部条件弱化，房价出现阶段性波动是必然的。

■具备民生稀缺特点的都市豪宅

记者：在目前的这种环境下，有没有哪类品种的住宅依然具备稳定性？

半求：具备民生稀缺特点的都市豪宅，此类产品供应少但需求大，所面对的客户支付能力极强。

■不可逆的“存量为王”的时代

记者：2010年深圳楼市表现出什么特征，主要矛盾是什么？解决主要矛盾的途径与手段是什么？

半求：可以说，深圳主要矛盾是土地过快粗放浪费导致的“土地紧约束”，与深圳是中国刚需比例最高的城市之间的矛盾，也就是供求关系是深圳的主要矛盾，深圳的土地浪费带来了房产的稀缺。

而2010年，深圳进入了不可逆的“存量为王”的时代，未来供应的主力是二手房，因此在深圳解决供求矛盾的手段，不能寄希望于新增土地，也不能寄希望于打压需求，而应该寄希望于存量空间：1是存量房，应该保证二手交易的效率以增加供应；2是存量地，笔下尽快加大旧改力度，以弥补新房不足。

■附：新“国八条”

国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：

（一）进一步落实地方政府责任。
地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

（二）加大保障性安居工程建设力度。
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

（四）强化差别化住房信贷政策。
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

（五）严格住房用地供应管理。
各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

（六）合理引导住房需求。
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

（八）坚持和强化舆论引导。
对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。