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罗湖你被谁抛弃之二：你所不知道的罗湖 2011-3-11 12:50:16 作者：扮球 // 本版专辑 // 发贴数：2 // 积分：5 // 注册：2011-1-20 IP：183.11.71.*             
罗湖你被谁抛弃之二：你所不知道的罗湖

罗湖你被谁抛弃之一叫《罗湖你被谁抛弃:老罗湖“恶性东莞化”》简单描述了罗湖老城区核心一带，特别是罗湖城中心的南湖街道一带的社会环境情况。因为说得非常简单，很多人还是不能详细了解到罗湖区城中心，现在的社会和人居环境是什么情况了。这个“之二”会告诉你更多的信息。

我们来假设一个在南山区居住了一段时间的朋友，准备搬到罗湖居住，他会受到巨大的“文化冲击”。罗湖，虽然同在一个深圳市下，但就象另一个城市一样。有一些现象是南山区或者福田区见不到的，或者极为少见的。

第一，豪华小区房中房，阴森森藏污纳垢

我不怀疑南山区或者福田区也有房中房现象，特别是城中村或者老小区；但是很少说会有新的豪华小区，也存在房中房现象。 罗湖一个特别的地方，大量的豪华新建或者次新小区（2000年以后入伙的小区），内藏着极多的房中房。这些房中房，其中一些甚至大门经常是不关的，过道中为了省电也很少开灯，阴森森的， 你可以随便自由走进去，只要不敲里面的小门，没有人会管你。比如，罗湖春风路两边的大量新建住宅小区：云景豪园，凯悦华庭，金色都汇，向贵楼，向西大厦，长丰苑，金顶大厦就是这种情况。这些豪华小区的厨房也都被改成一个房间单独出租了。其中向西大厦，是同一年入伙的深圳六区所有的一百多个新楼盘中，现在的二手房是最低价的，你不信可以随便找，随便比较。能找出更低的有奖。更奇怪的是，这个楼盘三分钟即到地铁口，小学，初中都是省一级学位。有人说是名字起得不好。 网址: http://ris.szpl.gov.cn/bol/index.aspx?targetpage=9&zone=%C2%DE%BA%FE&tep_name=

按照中国公布的《商品房屋租赁管理办法》第八条，“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。　厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。 ” 按照第二十二条 违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。

虽然罗湖这些房中房都把厨房改成房间出租了，但是从来没听说哪一个被罚款三万元。 倒是各个物业管理处借机对房中房提高物管收费， 另外就是，　深圳市罗湖区各街道房屋管理所为了自身利益，对违章乱装修房屋每套收取1500--2000元的所谓“违建费”，睁一只眼闭一只眼，收钱后，任凭“二手房东”乱来。在治理整顿房中房安全隐患方面，深圳应多多向广州学习！在2010年亚运前夕，广州市对房中房整治的相当不错！

第二，“二手房东”横行天下，小房产中介占据小区管理房

我不怀疑南山区或者福田区也有“二手房东”现象，特别是城中村或者老小区，但是很少说有什么“二手房东”进军新的住宅小区。二手房东的利润来自差价，差价就是多隔开一个厨房作房间，客厅多隔一个房间等等多出的房间就是二手房东的利润空间。南山区很少有花园小区的业主或者邻居能忍受房中房现象。一旦出现一定会被业委会赶出去。

但在罗湖，竟然有相当一部分的出租房源，特别奇怪的是新建花园电梯小区的出租房源，被掌握在二手房东的手上，被改造成房中房出租。跟福田南山不同的一点是，罗湖新建小区出租的特别多。

也许你觉得奇怪，“二手房东”生意要赚钱，出租率应该保持在高位吧，怎么做到的？原来，客源全部是由各个小区楼栋门口的小房产中介找到的，这些房产中介，租下了原来门口管理处的管理用房，出入必经之路，很容易垄断该楼栋或者该小区的生意。管理处没有了管理用房怎么办？ 在大厅里摆一张桌子，人就坐在桌子后面。上面提到的几乎每个新建小区，都是这种情况。而南山福田很少有管理处会卖家产卖得这么彻底。 有时，这些小房产中介就是“二手房东”，有人告诉我，一个冒名“正方行地产”的“二手房东”，手中竟有几十套在转租，很多都是房中房。如果这是真的，可以想像生意多红火，差价利润总额多大。如果按法规每套罚款三万元，处罚额就是一笔巨款。如果不严格管理，这种混乱的出租现象，对社会治安增加多大压力啊。

你也可以想像得到，豪华小区的自住业主邻居们特别是有小孩的，会被社会居住环境恶化，乱七八糟的人来来往往，吓得成什么样子。有些家里被盗了，有些搬家了。

“二手房东”和小中介，在罗湖的业务发展速度迅速，市场占有率大涨。现在，你在罗湖的一些地方可能很难直接找到业主交易了，几乎不可能了。即使租个农民房，偏僻到布心村这种地方，也可能需要找小中介或者二手房东，交上一笔中介费或者被迫住进环境恶劣的房中房。为何不能学习福田一些城中村的做法，统一的出租，统一的管理。

第三，罗湖居住人口素质差，情况多年无改善

中国现在的居民人民币储蓄存款数目是30万亿， 而深圳即有2万亿存款。如果以此来计算深圳的实际经济体量比例，约占全国的6.7%。 全国每年毕业660万大学生，6.7%*660万=44万人。如果深圳按经济发展比例，应该每年吸引44万大学生来深圳。实际上因为深圳是发达的超大城市，就业应该偏于高端，人数应该超过这个数目。 如果44万人给六个区平均，每个区最少每年应该吸纳7.3万名大学生，十年就是73万名大学生。而按官方数据，罗湖区常住人口数目不过是百万上下。即罗湖区发展到今天，应该是几乎每个适龄人口和就业人口都是大学生了，应该是人口素质超级高，治安超级好的发达城区了。罗湖区公布的人均GDP接近2万美元，跟以色列，西班牙，韩国，加拿大等比较接近，超过了台湾。罗湖区敢跟这些国家和地区比较人口素质和社会治安，人居环境么？罗湖区跟广州越秀区的人均GDP数字一样，罗湖区人口素质和治安情况现在能跟越秀区比吗？

跟南山区比一下，有数据显示，南山区人口比例中，博士占了3%，硕士，大学以上的比例也极高，占三四成以上。也许有人要说，这是因为科技园和高新产业集中的原因，但是为什么你罗湖没有大力发展这些需要高学历的行业？罗湖的外资银行，全球500强，设计产业等不也都是需要大学生。罗湖是一个宝地，基础设施完善，应该发展需要高学历高智慧的产业，为什么罗湖却收容了大量低素质人口？

看数字只是数字。深入了解人口素质实际情况更加吓人。

以罗湖区黄贝岭村为例，黄贝岭外来人口近7万，四川达州老乡占了4万。男的做装修工，女的从事清洁工。其它三万中，包括餐馆服务员，酒店服务员，商场售货员，保安等，这些人辛苦赚钱很值得敬佩，但是学历低、收入低、职业的增加值附加值不高。黄贝岭村存在一些黄赌毒盗黑等现象，原因也是因为城中村复杂，居住的一些人素质低，环境也脏乱差，污水横流，垃圾堆散发出阵阵臭味。

跟福田区比较一下：前几年福田区顶住娱乐业涉嫌失足小姐们到政府示威的压力，整治“三沙”（上沙下沙沙嘴），关闭了几百家娱乐场所。现在这三个城中村，已经完全正常化，名声好转。出租屋登记显示，这些城中村，现在也居住了四位数以上的，大量的大学生甚至硕士博士。连城中村也发生巨变，还没提小区房。福田区居住人口素质在提高，高素质人口的租住率已达到80％-95％。福田区用正当从业人口置换非法从业人群，用高端服务业置换“黄赌毒”等地下经济和非正当行业，实现综合环境的优化提高。曾经望而却步的高素质人才被吸引来了。

黄书记时代，她曾经去视察过南湖街道，看到了罗湖易涉黄行业的发达，下令清理。这一次动静很大，跟后来的福田区一样，涉嫌失足小姐们成群结队，花枝招展地在现在市委的门口“散步”。这次大清理是罗湖的一次机会，但最终事件的结果是没有抓住这次机会，没坚持下去，后来罗湖的黄流返潮了。

除了黄贝岭村，罗湖的向西村，以前有人计算过，最旺盛期可能藏着几千名以上涉嫌失足女。湖贝村，水贝村这些地方，情况好不了多少，藏污纳垢，居住人口素质也很差，虽然时不时会关掉一楼的“店铺”，但黄赌毒一直没得到根治。罗湖村，紧靠着一大型的干警住宅，一样一直存在涉黄现象。

深圳的前十五年，罗湖国贸一带，一直是深圳的核心，是深圳的中环。

但值得注意的是，全球没有哪个国家和大城市的CBD和金融和高端商务区地皮，是用作可能涉嫌的红灯区用途的。 紧挨着罗湖核心城区的地方，罗湖一共接纳了130多家上规模娱乐场所和1000多家小型娱乐场所，罗湖这是自己选择了自己的结果。即使三沙这些城中村并不紧挨着CBD，福田区整治中，仍然关闭了356家上规模娱乐场所，罗湖你有这种决心吗？

中环已经一百多年了。中环办公环境仍然是全球数一数二，中环的商业是全球顶级店数一数二，中环附近居住环境仍然是全球数一数二，现在的房价在12万一平方到70万一平方之间，富人们仍然抢着进来居住。治安，教育，社会环境都是全球一流。

往事已逝，时间飞跑。

现在中环还是中环， 罗湖已经不再是罗湖。

福田CBD，前海都把自己比作中环，罗湖已经不被视为对手。

第四、恶劣的物业管理，无心思的业主

罗湖很多的住宅都是没小区的，而且管理费特贵，管理水平又差。保安差，保洁差，物业保养差。有心人仔细看一下，几乎所有的窗台上面都是垃圾堆积。空调滴水污染外墙。 物管费4块钱一平方的比比皆是，基本上一半有钱的业主都不喜欢出高价钱还要受气的（所以不买罗湖）。

罗湖的商品房因靠近香港加上历史原因，有不少香港业主 ,这些香港投资客业主一天也没有在罗湖居住过，只懂得收租，根本不管小区的事。因为小区租客太多，慢慢又把原来自住的深圳客吓走了，小区自住的住家居住环境就越来越差。因为香港业主的原因，罗湖住宅设计港化严重，象城市天地广场，华润幸福里，百仕达花园，云峰花园，世金等很多香港业主的小区，均存在钻石厅，不带阳台，没有厅出大阳台，采光一般等港式建筑的缺点。 罗湖是靠近粤东，有很多客家人和潮汕人居住，相对来深发展的内地省份大学生，较大比例的客家人和潮汕人的公益维权意识薄弱， 除非涉及自己，对小区不管不问的情况较常见。

现在南山区福田区的很多小区楼，你搬过去没多久，就可以跟邻居们打熟，如果有小孩，同一栋楼的小孩不到二月就会熟识。南山区福田区很多新的住宅小区已经熟人社会化， 罗湖区还以为自己是在二三十年前，再住二十年后，你仍然不知道谁是你的邻居。

第五，罗湖历史上的教育不错，但现在面临生源越来越不好的问题

因为高素质的父母们不信任。因为年轻有为的大学生父母们搬向南山福田居住。教育品牌宣传不够。如向西小学1994就获评广东省一级学校，跟广州的执信，华南师大附中，等等一流学校同期获评，但名字取得不好。一个女老师说的，不敢告诉大家在向西教书，因为大家会大吃一惊，然后第一反映就是问她向西村色情业情况。一个女朋友哈哈大笑开玩笑说“如果我去向西找你玩，路上有人向我问价怎么办啊？” 一个向西在外的名声就压倒了其它的一切。应该象福田一样，消灭不好的品牌。向西村必须旧改，永远消灭向西之名，以后大家只提东门地铁站（南），不再提向西， 旧改可以发挥教育品牌，和地铁口战略(2号线战略，东门站战略)。

就近入学的小学名校就是一噱头， 把一帮重视孩子教育的家庭忽悠在一起，这些家庭本身就重视教育，学生的成绩自然就好一点，学生成绩好反过来强化了这个学校的名气，这样就形成一个正反馈，学校的名气就越来越大。其实深圳小学老师的水平都不差，随便一所省一级的学校如果改个名字，如果再聚集一些重视教育的家庭，想不成为名校都难。南山区以前没什么名校，现在冒出的一堆名校，都是这样创造出来的。也实实在在，它的确是名校了，因为它生源好。


第六、罗湖是居民被小偷追着满街跑，南山是居民追得小偷满街跑

罗湖的金光华地铁站公交站附近,小偷很多。假如你看到小偷偷钱包偷手机，你叫一声，想像一下会是什么后果呢？小偷将会把手伸进裤子里，在里面握着小刀威胁追打追杀你！而且没有一个人帮你！当你被小偷追着满街跑时，小偷的暗中同伙还会绊你一脚让你摔一跤！ 假如这事发生在南山区的深南花园楼下公交站，想像一下是什么后果？叫一声，会有一百个人帮你追小偷，抓小偷！你会见到一个高科技公司的前台小妹，露出雪白的手臂，手脚并用，拳打脚踢，高跟鞋猛踢小偷一脚，那真叫挨踢了！ 跟罗湖不同，南山区人员素质非常高，社会风气非常好而且是越来越好。以南山区的城中村为例子， 粤海门村有一个老婆婆，好多年了，在村口摆一个桌子卖报纸，自己也不看，也没人看着，要买报的，自己投一块钱到一个盒子里，但从来没少过钱！

罗湖这种生活环境，这种治安风气，即使是年轻人在罗湖生活也要打醒十分精神，罗湖如何做到“一能留住老人，二能留住小孩”呢？大家在罗湖逛街如何做到能轻松自如呢？

第七，罗湖很宽松，罗湖很宽容

特别是对易涉黄行业的宽容，在罗湖区委，罗湖会堂的南大门口就正对着娱乐场所，大字宣传，怕人不知道似的。而这场所就设在一个小区楼下。罗湖老区委也是这种位置，被一堆娱乐场所包围，罗湖老公安分局也是这种位置，被一堆娱乐场所包围。很多罗湖的派出所也是这种位置，被一堆娱乐场所包围。罗湖老干中心在一个公园里面，似乎会好一点，错了，这个公园来往的人三流九教，一些一看就知道不算什么正当职业的。在向西村搞一个创意文化园让大家玩，这是不错的主意，但过来跟你一起打球的，可能会大方地告诉你，她是做小姐的。 罗湖的娱乐场所不只是存在于城中村，即使是豪华的住宅小区入伙，没过多久，楼下就引来了娱乐场所。 罗湖区娱乐场所好多好多，金龙玉凤、人间都汇、翡翠明珠、苏荷的小妹妹都很热情好客的哦。前段时间第一现场报导说，水贝村的警车旁边，拉客照拉不误，相当宽容。

中国色情业如果合法化，如果是合法化的管制行业，象烟草业一样，再怎么合法，至少也应该有些规矩吧。比如，不能影响居民，比如，管制行业的放肆宣传和广告。比如，禁止色情业接触少年儿童。

不知道罗湖对小朋友，小学生，初中生，高中生，防范意识弱的家庭妇女们，老人家们宽容不。有没有提供相应的生活环境。

挨着城中村，新房新小区治安也好不起来，京基东方颐园，警察冲进小区抓住贩毒吸毒者。 一点也不奇怪，旁边全是农民房，社会环境乱，能独善其身吗，能好得起来吗？

八年前，房地产专家半求就写过《罗湖之殇》，问道“为什么让客人一来就想逃离，唯恐避之不及？",现在读来，情况没什么二样，八年前的文章现在可以照登。你有心可以一读，惊人的预测。 http://banq.cn/html/2018.htm

第八、罗湖区？还是江湖区？

罗湖是江湖文化，没有南山区福田区的住家文化，罗湖是酒店文化，不是住宅文化。特别是南湖街道一些地方，是“英雄”、“好汉”和“大哥”们云集的地方。

我记得多年以前深圳打击过一阵“黑衣人”，过去很多年了现在很少听到这个名词了，特别是南山区，福田区，估计已经多年未见了。但是罗湖，仍然有它的天地。黄贝岭村凌晨三四点，经常会有一堆牛壮的黑衣男青年活泼于此。有时白天也可常可见到他们，故意拿眼光瞄美女，显纹身的，很明显。水贝，向西，湖贝，黄贝岭，是他们喜欢活动的地方。现在的南山福田谁还动用黑衣人来解决经济问题呢，慢着，罗湖还是有这样的情况。向西村等城中村中的“平头仔”、“黑衣人”和卖淫嫖娼等违法犯罪团伙活泼着呢。有些甚至藏着管制刀具，仿真枪，钢珠枪，安眠麻醉药等犯罪工具。

2011年3月的某天，罗湖区金X霖健身会，公安有过纪录的孙某王某带领30几名男青年，统一着装，在里面跟女老板肢体冲突，女老板挨得哇哇大叫。不管事情的原因是什么，采取此类手段，都是社会所不容。

罗湖区的全称是深圳市罗湖区， 不是深圳市江湖区。

第九、张家下的蛋

罗湖的现状，跟张家脱不了关系。水贝，向西，湖贝，黄贝岭的原住民都姓张，自我感觉良好。按照中国法律出租房屋的房东不能叫开妓院的，租客组织卖淫嫖娼活动，租客才叫开妓院的。 向西村的张姓房东们，可能从来不知道自己的房子被开作妓院的用途。真无辜啊。“我只不过是一个农民。”我不是开妓院的，我不是开鸦片馆的，我不是开赌场的，都是租客干的。

张家这几个村庄，也是罗湖治安最差的几个村庄。也许因为张姓农民的性格，造成也是罗湖旧改最难的几个村庄。湖贝村1992年就开始旧改规划，到现在将近二十年了，没改成。这二十年，很多地方都变化巨大，如蔡屋围村旧改巨变。

第十、罗湖应该留住什么样的人

应该吸引什么样的人，吸引什么样的产业和公司？每年4.4万香港出生小孩，父母均为内地人的家庭，如果吸引一半来罗湖，十年就有二十万人了。 基金经理（为什么瑞银，瑞信香港搬新加坡，是因为香港适合的房子太少 ,罗湖应该建些大户型），高科技人员，公司高管，文化名人。退休中央高官（南方气候可以吸引）。外国500强高管。跟香港合作，在文锦渡对面，规划建全香港最大的幼儿园小学中学，再加上建设全香港最大国际学校。供父母均为内地人的香港小孩使用，和供国际化人士使用。

第十一、罗湖应该增加发展什么商业

罗湖现在主要是卖衣服。应该增加电子类：吸引微软开立kinect等专卖， kindle， 3DS ，wii ， ipad2 。 金光华地下停车场电梯旁边开了一家红酒店，这不合理，开车怎么能试酒呢，地铁东门站附近，应该发展红酒一条街，吸引拉菲庄园直接开店，应该开一条雪茄街，古巴雪茄、长城雪茄、长城雪茄、狮牌雪茄。古巴、多米尼加、洪都拉斯和西班牙的。 东门站湖贝一边设立兰桂坊，要要求国际化。吸引米其林一星到三星餐馆到旧改成功后的罗湖乐园路设分馆。 地铁东门还可以建当铺一条街。

第十二，罗湖面临巨大的竞争压力

南山旧改加快，万科，招商的旧改，华为新城旧改，布吉沙湾万科项目，罗湖慢了脚步的话，会比布吉，坂田还不如，现在在房价上面， 市场就已经有这种预测的苗头了。而历史上的预测，市场很多时侯一直是对的。

第十三，罗湖要建高市值罗湖

吸引内地企业搬迁到罗湖，吸引科技人士在罗湖定居。吸引香港上市内地企业在罗湖设立总部或者国际部。内地真的很多不错的企业，比如，四川一个小县城的企业，竟然在研究重组蛛毒蛋白PnTx2-6，这也许是几百亿的纯利润市场！类似这种企业如果能吸引过来设立总部，研发总部或者国际总部，都是不错的。象长城雪茄公司，如果能吸引过来设立国际总部，都是不错的。反正现在有上市市值的，或者可能以后会上市并具备高市值的企业，都应该想办法吸引过来。

第十四， 细节是魔鬼

罗湖金光华，嘉里中心，佳宁娜一带现在发展得不错，细节很好。是罗湖的发展方向，国际化得不错。金光华应该学习一下京基100的KK mall，走廊护栏延伸出一木块而非圆圆的不安全的不锈钢。这细节改造不花多少钱，这种细节的安全意识，却能在以后的激烈竞争中能留住客户。

罗湖国际化要警惕泰国化，非洲化。典型例子，一个德国人专门到泰国寻欢，传染了AIDS给十几个泰国少女。罗湖应该警惕这类国际化。罗湖应该警惕广州式黑人国际化。罗湖的国际化应该吸引高端国际人士和商务人士，特别是金融业人士和创新界人士。罗湖去香港化不是排斥香港，而是有选择香港高素质高层次的人群，不欢迎香港低层次低素质和香港黑社会在罗湖立足。