金华市区号:寻找珠三角的投资机会（房地产导刊采访）

寻找珠三角的投资机会（房地产导刊采访） (2011-7-4 16:02:32)[发送到微博]
分类：珠三角发展 　标签：中山市翠亨 珠三角城市群 城际轨道 平方公里 广珠城轨 |
轨道交通能把各城市迅速串联起来，在为人们带来生活便利的同时，更加速了城市群的形成，而同城化不仅为人们带来投资置业观念的转变，更为地产开发提供了不可多得的商机。
因轨而聚
——轨道交通影响下的珠三角楼市
文/本刊记者  蔡静霞
轨道交通为人们带来了“穿越时光隧道”的新体验。
至5月7日，最高时速达220公里的广珠城轨投入运营四个月。四个月，一百二十天，在人类历史长河中只是微不足道的一瞬。然而，其带来的人们生活方式的改变却是惊人的。
“从广州坐车回珠海，现在只需40多分钟，再也不会像以前要熬10多小时。”经常往返于广珠两地的周女士兴奋地告诉记者，现在坐城轨回珠海好方便，周五下班回去，还可以喝上妈妈煲的老火靓汤。
这还仅仅是个开始。本报记者近日从《珠三角城乡规划一体化规划(2009-2020年)》（以下简称规划）了解到，到2020年，23条城轨将“网”尽珠三角。
“轨道交通能把各城市迅速串联起来，在为人们带来生活便利的同时，更加速了城市群的形成。”对中外城市群发展有着十多年研究的中国城市规划学会会员、暨南大学管理学院教授胡刚在接受本刊记者采访时表示，城际轨道的开通，在形成跨区域人员流动、信息交流的基础上，更有利于珠三角各城市之间资源的整合利用。
在胡刚看来，在重要节点的站场周边、两个城市交接的边缘地带将会发展成一个个新兴的城区，那些一体化发展交互区域，都将是房地产开发的“潜力股”。
因轨而起，被变幻的时空
继广珠城轨今年1月7日顺利开通，珠海还将修建一条广珠城轨的延长线，这一全长37.5公里的项目，计划在明年动工，2015年建成通车；
内地首条城际轨道交通，广佛地铁首通段(西朗—魁奇路)已于去年11月试运营，目前一期后通段、及二期工程也在尽快推进；全长160.33公里的广佛江中珠城际轨道项目也计划在今年动工；
而另一条城际轨道交通——佛肇城际轨道交通项目则计划于2013年通车，项目已于2009年9月开建，目前项目正顺利推进，线路全长83.37公里。
显然，珠三角进入了前所未有的轨道建设高潮期，将有更多的路网连通九城（广佛肇、深莞惠、珠江中），这个网织好后，珠三角真正进入“1小时生活圈”。
事实上，根据新规划，到2020年，珠三角地区将形成“三环八射”的轨道交通网络构架，规划建设的城际轨道交通线路共有23条，线网总长约1890公里，线网密度约为4.8公里/百平方公里。如果加上各个城市的轨道交通、普通铁路等，珠三角的轨道交通网络密度将达到12.2公里/百平方公里。接近巴黎都市圈13.4公里/百平方公里的水平，与东京都市圈和伦敦都市圈相当。
“珠三角城际快速轨道交通实际上就是珠三角城市群内部的“公交”系统，轨道交通将以其用地省、运能大、节约能源等显著特点，成为珠三角现代大交通运输的主力。”胡刚称，轨道交通快速、准时、舒适的优势将给商务、旅游、通勤、购物、置业等带来质的飞跃。
城市群，由“点”到“面”的演变
那么，珠三角城市群包括哪些区域？它又是怎样形成的？
胡刚告诉记者，珠三角城市群除包括广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门及肇庆等珠三角九市外，还包括香港和澳门两个特别行政区。
“城市群的发展是从核心点延伸至周边城市，再到城市群的连绵区域，最后发展到整个城市地区的一个系统过程。”胡刚解释说。
在城市群的发展初期，优质资源先在中心城区积聚。他举例说，珠三角城市群发展初期，资源、人口都集中在广州。但改革开放后，发展起来的中心城市，土地变得越来越昂贵，环境污染也越来越重，很多资源变得饱和，就需要往外扩展了。
城市在往外扩展的过程中，工业（企业生产线等）最先扩散到周边城市，而企业总部通常留在市区。随着工业的扩散，周边城市逐渐发展起来，中心城市和周边城市结合形成城市群，这是城市群的增长期。
增长期之后就是居住的分解与扩散，周边城市的商业起步，形成小商业中心，这时候企业总部也开始转移。中小城市发展起来了，城市群里的连绵地区（如广佛之间的地区）也得到发展，各城市之间首尾相连，没有空白地带和边界。于是城市由点变成面，整个珠三角城市群就形成一个整体的城市地区。
“所有的城市群发展基本都经历了这样的过程。长三角、京津唐都如是。”在胡刚看来，目前珠三角城市群已经发展到城市连绵区的阶段。城市间的交通联系单靠公路和汽车已远远不够，轻轨、城轨、地铁等轨道交通工具因其快速、大容量、准点、舒适、安全等成为人们跨区域工作、生活、旅游、购物的首选。
沿轨寻商机：同城化交互区域
对城市群而言，交通对接是基础，而除此之外，产业规划整合才是关键。
事实上，进入21世纪以来，珠三角城市群在面临国际投资多元化，国家优惠政策分散化，及其他城市群不断发展的局势下，出现了一系列问题。如核心城市不明确，无序发展；产业同构、重复建设；规划不确定等痼疾，加剧了该城市群的城市定位不明、城市功能相似、城市群空间体系混乱的现状。
“轨道交通”使各个城市之间的同城效应得到体现，铁路沿线将城市连绵区地带将形成走廊产业经济带，有助于扩大地区间的分工。”胡刚称，尤为重要的是，轨道交通提高了国内市场的统一性，各地区域规划、定位难以协调的问题将迎刃而解。
根据珠三角城市群中的各城市等级功能、地理位置比邻完整性和空间经济联系的密切程度，我们将其划分为东部圈层（港深莞惠）、中部圈层（广佛肇）、西部圈层（澳珠中江）。
“各个圈层既相对独立，又严格遵循城市内部分工与协作，各圈层分工不同，避免了产业同构，恶性竞争。”胡刚称，要通过各圈层的协调发展最终实现都市连绵带一体化的形成。
在一体化形成的过程中，城市的前景与机遇何在？
对此，胡刚认为，首先就应该把关注的目光投向轨道交通节点。而一个城市的发展前景要看它的主导产业是否有竞争力，是否是目前国家所需要的。比如说在交通的重要节点澳门，博彩业是它的主导产业。目前由于各方面的限制，澳门也需要向外扩展，通过博彩带动旅游业、娱乐产业、房地产业等等多元化发展，否则单靠博彩业会失去竞争优势。
“因此，城市的定位一定要清晰，要与时俱进。”在胡刚看来，广州目前在大力发展汽车制造业，但也存在着风险，因为汽车有一天也会饱和。他建议广州打造珠江生活圈，用他的说法就是：沿着珠江一带，发展高新技术区，不建工业，只建高端住宅、高科技研究院等。
针对目标珠三角正在实施的“双转移”， 胡刚认为珠三角可以将一些大型的制造业移到湛江。劳动密集型的产业转移出去后，区域土地价格就能提高，房地产也有上升的空间了。
“珠海适宜将房地产作为主导产业。”胡刚表示，珠海的主导产业是临港工业还是旅游业一直存在争议，随着粤港澳大桥的建设，珠海作为海边城市良好的地理环境、怡人的风光，是发展养老地产、养生地产、旅游休闲度假地产的首选之地。
除了轨道交通重要节点城市，站场周边、两个城市交接的边缘地带将会发展成一个个新兴的城区，那些一体化发展交互区域，如金沙洲地区、广州新客站周边地区、南沙开发区-虎门镇、坪清新（龙岗坪地街道、东莞清溪镇、惠州新圩镇）、深圳前后海地区、珠海横琴新区等，都将成为有远见卓识的开发商及投资者眼中的“金矿”（见下表）。
城市
一体化发展交互区域
广州-佛山
三大交界区：金沙洲地区、芳村-桂城地区、新客站周边地区；
重点产业对接区：花都西部和三水、南海对接地区，五沙及周边地区；
重点产业支撑区：花都新华和新白云机场组成的空港经济地区，广州开发区北延至科学城的产业地区，南沙地区和南海的狮山产业组团；
外围产业发展区：广州的新塘、街口、荔城，以及佛山的西南组团、西江组团、九江-龙江组团。
广州-东莞
南沙开发区-虎门镇
深-莞-惠
1.惠州龙门县、惠东县大岭镇
2.坪清新：龙岗坪地街道、东莞清溪镇、惠州新圩镇
深圳-香港
1.地落马洲河套区；
2.深圳前后海地区；
江门-中山-珠海
1.珠海高新区、中山市南朗镇
2.珠海市上冲、前山、南屏区域，中山市坦洲区；珠海唐家湾镇金鼎片区，中山市翠亨区，中山市三乡；
3.珠海市莲洲生态保育区，江门市银洲湖产业园
4.珠海斗门区
佛山-肇庆
佛山禅城区、肇庆高新区、佛山三水区
珠海-澳门
1.珠海横琴岛；
2.珠海拱北茂盛围与澳门西北区的青洲之间
链接：珠三角“三环八射” 路线图
省发改委介绍,珠三角城际轨道的网络布局基本构架将形成“三环八射”构架,分近期、中期、远期三个阶段进行建设，2020年基本形成。
一环:广佛环线。
二环:由广州—东莞—深圳、中山—南沙—虎门、广州—佛山—江门—珠海、佛山—东莞四条城际线组成的环珠江口的中环线。
三环:由广州—东莞—深圳、深圳—珠海、广州—佛山—江门—珠海、佛山—东莞四条城际线组成的环珠江口的大环线。
八条放射线：广州—清远、广州—惠州、东莞—惠州、深圳—惠州、珠海—斗山、江门—恩平、肇庆—南沙、佛山—肇庆等八条城际线。