九乡新闻网英语自学软件:新湖中宝: 地产金融的践行者
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/30 09:56:04
新湖中宝: 地产金融的践行者
本刊记者 金少策
这是一群金融家在运作的地产公司，他们的出手总是与众不同。
我们很少在媒体上看到他们铺天盖地的地产广告，他们更偏好于在一些高端的场合传递他们专业的声音。
这样高质量的论坛在浙江并不多见，不少投资者对去年5月举办的首届新湖论坛依然印象深刻，在那次论坛上，新湖中宝董事长林俊波对中国房地产发展趋势作了准确的预估，及时传递了新湖中宝对房地产走势的预期与判断，使各地投资者有机会把握资产买入的最佳时点，及时进行资产结构的合理配置，市场随后也验证了公司把握大势的前瞻性与专业性。本次论坛将延续首届论坛推出温州、台州、杭州三地联动的形式，在今年﹒推出义乌站与杭州站活动。值此国家对地产调控重拳频出之际，不少人对未来形势充满了困惑，因此本次论坛受到业内外的广泛关注。
十五年成就地产大鳄
1994年，新湖集团初涉房地产开发，凭借对大局和大势的深刻把握，短短十多年的发展，新湖中宝已经形成了地域上的多元化和开发周期上的可持续性，在全国二十多个城市开发了30多个项目。目前，拥有一万多亩的土地储备，其中67%位于长三角地区。
良好的成长性体现了该公司管理层对项目独到的投资眼光。
“地产公司把握好投资节奏很关键，其重要性是由地产行业的金融属性所决定的。”一位地产行业人士如此评价新湖中宝的发展，这是一家以金融手段操作地产的公司，同样，其团队也是一群站在地产产业链最前端、对金融敏感度相当高的人。
此言不虚，新湖中宝的实际控制人黄伟便是以资本投资起家而后涉足地产的，在他的引导下，该公司在初涉地产时，便有着与其竞争对手不一样的经营理念。
“我们从创立之初就与其他房地产开发公司有着质的不同，一般的企业都是项目驱动型的，而新湖是资本驱动型的。”新湖集团董事长邹丽华如此阐释新湖中宝与其他房地产公司的不同之处，而在金融领域的深刻理解，也体现了新湖团队的运筹帷幄和高明之处。
上世纪九十年代中后期，新湖进入地产业，并不是偶然的冲动，而是深思熟虑后的大举进入。他们绝不局限于浙江市场，开局就沿着东部沿海谋篇布点。
当年，他们是进入沈阳铁西区开发的第一家地产公司，如今沈阳新湖﹒北国之春已成为铁西区标志性的项目；当年，他们是在安徽投资最大的浙商，位于芜湖长江之滨的新湖﹒长江长项目今天依然引领着芜湖的市场；当年，他们更是在上海滩驰骋的浙江民企，其开发的当时上海第二大旧城改造项目——新湖明珠城，随着磁悬浮列车冠名权的取得而声名远扬；浙江的每一个地市几乎都有他们开发的大盘，位于杭州良渚的新湖﹒香格里拉,是新湖当年在拍卖场上难得见到的强势之作，随着时光的流逝,这块杭州半小时交通圈内最美丽最稀缺的风水宝地，愈发体现新湖当年的远见和果敢。
总是能在一个区域启动前”嗅”得商机，先人一步进入。“到2005年，我们的土地储备规模已处于业内前十，具备了在境内外上市的条件”，邹丽华如是说，这位检察长出身的董事长在生意场上同样是巾帼不让须眉。
而在上一轮地王频现的2006年和2007年，新湖却一反以往进取的风格，出奇地冷静，几乎没有参与 一块高价地的拍卖，只是以收购的方式新增了一些项目储备。在世界金融危机暴发、市场异常恐慌的2008年下半年，新湖又不慌不忙地以接近底价的价格取得杭州市中心的项目。
深刻把握大势，合理选择时机，“作为民企和上市公司，我们更加要注重对大势和节奏的把握，这是地产公司最大的成功要诀，也是最大的风险控制，随着未来地产市场周期性波动风险的加大，这种把控能力对地产公司是最大的挑战。”林俊波的话点明了新湖在地产上的战略思考。
地产金融的推手
房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。
“没有房地产的金融业，不能算是完整的金融业；同样，失去了金融的支撑，房地产业也只能是一只不能行走的无腿鸭。”浙
现在国内越来越多的开发商意识到地产的金融属性，但更多的还是局限在融资层面，这方面，新湖中宝的理解显然要更为深远，林俊波认为，“地产与金融的融合是全方位的，从拿地，到产品定位、规划设计、开发建设、产品销售，金融的理念和运作应贯彻始终，中国目前正在朝着这个方向走，未来市场一定会有更多的产品和工具来提供这方面的支撑。”
所以，前年新湖中宝就组织了40人的庞大团队去世界最著名的沃顿商学院学习地产金融，这是沃顿商学院接待的第一家中国企业组织的培训班，林俊波说：“在沃顿，地产专业本来就是金融系的专业。”所以，这样的培训也让新湖的管理层获益匪浅。
事实上，新湖中宝从很早就开始尝试地产融资的多元化：是很多信托创新产品的设计者和初尝者；与境内外基金有广泛的交流和合作；除自主开发外，在地产的资产管理业务上也不断地进行尝试。
新湖中宝的拿地节奏、产品定位、销售运作都很有独到之处，可以说处处体现着金融的理念和智慧。
而最为业界称道的是新湖的资本运作。2006年放弃境外上市、以最快的时间完成了境内市场第一单地产企业借壳整体上市；2009年，新湖又出人意料地自废“壳”资源，完成了二家上市公司之间的吸收合并。熟悉新湖的人士评价，这些“惊人之举”，没有对资本市场的深刻的理解和把握，一般企业是很难作出这样的战略决策的，而这正是新湖中宝实际控制人黄伟的强项。
2006年，新湖地产整体上市；2007年新湖中宝完成定向发行16亿元现金；2008年新湖中宝发行14亿元公司债，这是市场首单民营地产企业信用债；2009年新湖中宝吸收合并新湖创业（600840.SH）,这也是境内市场第一单二家上市公司之间的合并案例；2010年，新湖中宝又启动了新一轮定向发行。眼花缭乱的资本运作，单单有创新，每一单都因其敏锐地把握市场时机、创新的方案设计、高效的运作节奏，而成为资本市场的经典案例。林俊波，这位浙大的高才生，将理论和实务的结合演绎得十分到位，是新湖资本运作的主要“操盘手”。她说：“我们的资本运作首先是顺应资本市场发展的大趋势，其次紧紧围绕着做强做大企业这一主旨，同时运作规范专业创新，因此得到市场比较高的认同度。”
知情人士透露，在前两年房地产市场火爆、土地价格高涨时，新湖中宝已感到了楼市风险，因此选择性地投资了一些熟悉的非地产类行业。其实目的还是为了更好地支撑地产，平滑地产的周期性风险，确保公司持续稳定增长。由于这些投资的领域更具成长性，有更多的股东资源，而且这些股权变现力较强，不仅是楼市有效的避险工具，还成为公司新的利润增长点。
“风险控制和企业发展并不矛盾，风险控制并不是简单的无为，要在发展中控制好风险。” 正是在林俊波所述的这种理念的指导下，新湖中宝近年相继投资了盛京银行、成都农商行、吉林银行、湘财证券、新湖期货、大智慧网络等金融服务机构的股权，成为地产主业有益的补充，
目前，新湖中宝已成长为浙江市值最大的上市公司，是“沪深300”和“上证180”指数股，连续入选“中证金年百强”。
品质筑就未来
“新湖从不以常规方式获取土地资源”，机构投资者对新湖的评价一语中的。近年来，新湖中宝拿地方式有所变化。2009年8月10日，新湖中宝发布公告，拟参与投资大连金渤海岸现代服务业发展区内滨海旅游及其他地产开发项目。该项目位于大连市金州区金渤海岸现代服务业发展区后岩湾（大魏家街道王家村）。规划用地面积约10 平方公里。
新湖中宝副董事长、总裁赵伟卿一直负责东北沈阳、大连以及天津等项目的运作，他说：“公司下一步将把重点放在长三角和环渤海湾，目前公司在环渤海湾储备的项目有7、8个，已经为下一轮的发展奠定了较为坚实的基础”。
有了足够的规模和实力支撑，以及重点城市高端项目的集中推出，新湖地产的品质进一步显现出来，新湖的市场认知度和影响力有可能会获得一次质的飞跃。相对低廉的开发成本、多数项目具有的产品稀缺性，加上追求细节、以人为本的开发标准，新湖在地产上的运作有望持续得到市场的回应。
杭汽轮地块除了高层公寓外，还规划了几十套叠排产品。在离武林广场
与此同时，开发进度约54%的香格里拉正在经历一次华丽的升级。香格里拉早期的组团多定位为高性价比的度假型别墅。而最新开发的东区蒙特西托山庄，400
新湖今年在杭州另一个主打项目是位于文一西路的新湖·果岭。这是一个占地541亩的超大型项目，主打“城西山居生活”。果岭一期已于4月开盘，整片幽静的山谷就以纯粹的联排、叠排为主。一条溪涧一路流淌，最后化为一片静谧的湖泊。首批推出的53套排屋，总价在300万-400万元，目前已预订80%左右。
新湖中宝在地产金融上的实践已经延伸到了产业末端。
2009年，新湖投资俱乐部成立，国内首家集地产、金融为一体的高端投资俱乐部——新湖会。该平台汇集了新湖地产、湘财证券、新湖期货、盛京银行、吉林银行、成都农村商业银行等各类优质的地产、金融资源，为遍布长三角、珠三角、环渤海等国内经济活跃地区的高端阶层，提供专业的宏观经济咨询、地产投资顾问与证券期货研究等服务，是财智阶层实现财富梦想的专属平台。按照林俊波自己的话说，这一平台将金融与地产紧密的结合在了一起，同时，也让楼盘销售有了新的金融属性。
新湖中宝：应对地产新形势
本刊记者 金少策
这是一家行事“另类”的企业，2008年，新湖中宝（600208）通过换股的方式，吸并新湖创业，由此新湖中宝将成为新湖集团的最大资本运作平台。
为何自废一“壳”？这看似有悖常理的整合方案让市场人士无法理解, 关于“新湖系”此次逆向大调整，外界猜测颇多。
对此，新湖方面解释称，吸收合并的实施将有利于存续公司通过资源的统一调配，形成一定的协同效应。“合并后公司的业务架构仍将以房地产为主，同时辅以金融领域和资源领域的投资。”
整合效果正在显现。
与此同时，新湖中宝扩张之举也已展开：
这是两宗“大胆”、“实惠”的交易。由此，新湖中宝的“势力范围”因此扩展到了珠三角与长三角。“在深刻把握趋势的前提下，合理选择时机，准确定位产品，不断提升品质”是新湖中宝打造“价值地产”的核心理念。同时，这也预示着新湖中宝在又要运用新的操作形式来积极应对地产新形势，启动新一轮地产发展布局。
广积粮 缓称王
在业界，新湖中宝在投资风险的把握上倍受好评。
“新湖在前些年房地产高涨时就开始注意对房地产风险进行控制，在2007年众多地产开发商大肆拿地之时，我们并没有跟风，而是通过加快开发和融资回笼了大量资金，以备在市场低估时大显身手。”新湖集团董事长邹丽华在接受《浙商》记者采访时说，在地产周期的不同阶段把握好投资节奏不仅体现了公司的风险控制能力，更体现了公司的核心竞争力。
“2007年新湖非常正确地预知到了市场可能会有一波调整，土地市场面粉比面包贵的状况肯定不可持续，因此，在2007年没有逆势拿地，但在2008年下半年地产市场最低迷时期在杭州市中心武林广场周边拿了块稀缺地块。”新湖中宝董事长林俊波对地产市场的理解可谓深刻，2009年年中，她曾就2010年国内楼市做出诸多预测，而随着时间的推移，这些预测均一一应验。
这种竞争力在一年之后得以释放，
仅仅打了个小小的时间差，新湖在同类地段的开发成本骤降8000元/平方米。新湖在拿地的时机和眼光上独到，这也使得在所有境内上市的地产企业里面，新湖的土地储备优势非常明显。
到2009年底，新湖已储备了近1000万平方米的土地储备，在A股地产上市公司中名列前茅。而且2005年以前的土地储备占到了整个公司土地储备75%以上，土地储备的成本相对较低。未来，新湖将大幅增加土地储备，目标使其土地储备在较短的时间内翻一倍。同时意味着，新湖中宝将跨入一线地产股行列。
准确定位产品
新湖地产产品主要定位为二类，一类是符合城市主流人群需求的大众精品；另外一类是满足中高端人群更新换代及第二居所需求的低密度住宅，这二类产品的刚性需求旺盛，受调控等其他因素影响较小，这一波地产市场的调整已经显现了这种产品定位对抗市场刚性需求的一个潜力。
随着重点城市高端项目的集中推出，新湖的市场认知度和影响力有可能会获得一次质的飞跃。相对低廉的开发成本、多数项目具有的产品稀缺性，加上追求细节、以人为本的开发标准，新湖在地产上的运作有望持续得到市场的回应。
杭汽轮地块除了高层公寓外，还规划了几十套叠排产品。在离武林广场
与此同时，开发进度约54%的香格里拉正在经历一次华丽的升级。香格里拉早期的组团多定位为高性价比的度假型别墅。而最新开发的东区蒙特西托山庄，400
新湖今年在杭州另一个主打项目是位于文一西路的新湖·果岭。这是一个占地541亩的超大型项目，主打“城西山居生活”。果岭一期已于4月开盘，整片幽静的山谷就以纯粹的联排、叠排为主。一条溪涧一路流淌，最后化为一片静谧的湖泊。首批推出的53套排屋，总价在300万-400万元，目前已预订80%左右。
随着重点城市高端项目的集中推出，新湖的市场认知度和影响力有可能会获得一次质的飞跃。相对低廉的开发成本、多数项目具有的产品稀缺性，加上追求细节、以人为本的开发标准，新湖在地产上的运作有望持续得到市场的回应。
未来新湖在地产投资上将偏好一、二线城市。
“由于地产行业的盈利模式发生了变化，一、二、三、四线城市拿地的资金杠杆已经趋同，周转率将成为项目选择的主要因素。同时，经过10余年的努力，新湖的开发水准和品质都达到了一个新的高度，所以未来几年，新湖将侧重在一、二线城市获取土地。”新湖中宝董事长林俊波在接受《浙商》记者采访时如是表示。
善用金融杠杆
要谈新湖中宝这样的企业，从来不会缺少话题，从2009年年初同宗企业新湖创业的重组，到之后的入股大智慧、认购农信社，都是彼时传媒津津乐道的话题。作为2009年中国房地产行业年度30强企业总评榜(G30)第廿七名——新湖中宝在2009年8月份，与大连金渤海岸现代服务业发展区开发管理委员会签订协议，参与投资大连金渤海岸现代服务业发展区内滨海旅游及其他地产开发项目。
接着在11月份，新湖中宝以1.06亿元的价格竞得沈北蒲河大道南侧-18地块及蒲河大道南侧-19地块。在其大本营杭州，新湖中宝开发楼盘有“新湖.香格里拉”、“新湖.果岭”等。
但是新湖中宝似乎并不安分，公司旗下业务除了房地产外，还渗透到金融、科技领域。在6月份还以6.8亿元认购一家农信社的股份。
新湖中宝在资本市场的运作更可谓可圈可点，其最出色的表现就在于善于利用资本杠杆。
在2009年的7月份，新湖中宝与另一家同样是从事房地产开发的公司美都控股建立互保关系并提供相互经济担保。根据协议，双方以人民币1亿元额度为限度，互为对方贷款提供信用保证；双方在额度内可一次性提供保证，也可分数次提供保证。尽管1亿元额度不算大，但是对于补充其经营流动资产起到了莫大的作用。
与美都控股建立互保关系之后不久，新湖中宝又与地产巨头绿城建立互保关系，互保额度限度为3亿人民币，并互为对方贷款提供信用保证。各自向债权银行签订了贷款到期日在
不过通过互保关系提供的资金总体来说还是有限的，而且房地产企业为了控制自身的风险，对于担保的额度也存在着限度。但除了利用互保之外，股权质押也是新湖中宝屡试不爽的办法。
作为新湖中宝第一大股东，浙江新湖集团股份有限公司持有新湖中宝21.7亿股，占总股本的76.8%。在3月初，新湖集团将原质押给杭州市财开投资集团公司的公司股份1.6千万股解除质押，接着又将其持有的公司股份7千万股质押给中国银行杭州市高新技术开发区支行。
接着，新湖集团股份有限公司又将其持有的公司股份1亿股质押给华宝信托有限责任公司。至此，新湖集团质押的股票占新湖中宝总股本的71.21%。
此后，新湖集团早前质押给兴业银行股份有限公司杭州分行、中国农业银行杭州古荡支行、浙商银行股份有限公司等的股份，共2.88亿股解除质押。紧接着，新湖集团继续将其持有的新湖中宝股份1.03亿股、9千万股分别质押给兴业银行、浙商银行杭州分行。
这种股权质押-解押-再质押的循环过程，是新湖中宝常用的融资术。在这个过程中，新湖中宝巧妙的利用资本的杠杆效应，最大限度获取企业可利用资金。
适度多元化
充分考虑宏观经济前景、行业发展特点、企业发展战略、拟投资行业项目风险等诸多因素,坚持在做强做大地产主业前提下,适度投资其他相关行业，这种适度多元化战略也被业界看作是新湖中宝平滑行业周期性风险的一个秘诀，而这其中主要体现在矿业投资和金融股权投资方面。
2007年，新湖中宝出资7800万元，收购山东省蓬莱市大柳行金矿庄官矿区矿山资产。
日前，新湖中宝又完成了一笔矿权交易——受让自然人刘万林、王宝山合计持有的河北丰宁承龙矿业有限公司960万股股权，占其注册资本的80%，交易价款为人民币1.3亿元。
在金融股权方面，2007年新湖中宝在受让浙江新湖集团和浙江银河股份有限公司所持股份的基础上，通过增资控股了浙江天地期货经纪有限公司，占其总股本的71.15%。同时增资6000万元认购长城证券1000万股股份，增资完成后，公司持有1492万股股份。
在盛京银行（原沈阳商业银行）的增资扩股中，新湖中宝出资4.5亿元认购其3亿股的股份，占其增资扩股后总股本的9.1%。盛京银行的规模和业绩在沈阳市各大商业银行中名列前茅，而且具有“振兴东北”概念，因此，新湖中宝投资盛京银行就显得很有意义和价值。
（建议：新湖中宝的组织甲构图，用以图表配合。）