2011年撑得住的十只地产股

　　《投资者报》研究员 李清竹

　　满心期待在2010年等待房价下跌而出手的人们又失望了，过去一年中，中国的房价在严厉的政策调控下依然在涨。

　　未来一年，中国的房地产市场将如何演变？

　　在这个偏重于政策导向的市场，了解政府的意图，我们就会知道，中国的房价不会跌，而是将继续上涨，只不过不会大幅上涨。

　　2011年，地产调控政策势必延续，在1月27日国务院再次出台地产调控的“新国八条”，但即便是房产税的开征也难以对房价和房市产生趋势性的影响。经验告诉我们，观望期过后，将会是成交量的上升，这意味着房地产股票或许会迎来不曾有过的投资机会。

　　房产税是最后的牌

　　目前，对于房地产市场的最大压力来自可能愈发严厉的行业调控政策，然而，在经济增长的目标下，调控政策在2011年将存在放松的较大可能性。

　　2011年，中国在出口、消费、投资这三大方面的增长都将面临压力。这将使得政府不得不继续依赖房地产行业作为经济增长的实际“支柱”，尽管在“十二五”规划中，敏感的房地产行业并未列入支柱产业。

　　出口方面，人民币升值将仍是比较确定的事件，按照目前的市场预期，2011年人民币升值幅度预计将达到5%左右。再加上全球经济的不确定性，中国的出口将继续面临压力。

　　消费方面，物价过快上涨使得居民消费意愿下降，尽管物价高企使得消费名义依然有高增长，但扣除物价因素的实际增长率存在下滑风险。投资方面，城镇固定资产投资增速连续13个月逐月放缓，房地产投资、新开工增速已连续6个月逐月放缓。

　　通胀的压力不容小视，若政府继续严控房地产，将会使得房地产市场的资金继续流向其他领域，从而加剧其他产业的流动性，导致通胀的进一步恶化。另一方面，为了控制通胀，政府正采取行政手段控制物价，而这必然是以牺牲部分产业的增长为代价的，构成对经济增长的压力。

　　在这种局面下，适当放松房地产调控力度，保证经济的增长和物价的稳定，也许会成为管理层不得不做出的选择。

　　实际上，除了处于试点阶段的房产税，房地产调控政策的靴子基本已经落地，在限购、限贷、土地购置等现有政策基础上进行针对落实情况的巩固相对可靠，即使出台更严厉的措施，效果也未必佳。

　　至于房产税的开征，预计其对于房地产市场的影响也将有限，毕竟政府在考虑征收标准时依然要考虑到对经济增长的负面影响。

　　另外，加息虽然会提高房地产企业的融资成本，但是，在目前开发商负债率和资金链不成问题的情况下，高企的融资成本只会让开发商将这一块转移到购房者身上，从而进一步推高房价。

　　房价依然不会跌

　　尽管在2010年的大多数时间中都处于严厉的政策调控之中，但房价仍在上涨。去年12个月中，全国70个大中城市房屋销售价格只在6月份环比出现了1%的小幅下跌，其余月份有9个月为环比上涨，两个月环比持平。

　　这不免让期待房价下跌而观望的人们失望，2011年，根据多部委的官方表态，房地产调控政策还将延续，并且部分地区已经试点开征房产税，调控力度有更加严厉的趋势。这是否意味着2011年的房价将下跌呢？

　　首先，政府希望房价下跌吗？答案并不一定是肯定的。

　　在中国，居民的所有资产中，房产占所有资产名义价值的62%；在各级政府所拥有的实际资产中，土地使用权是仅次于税权的一块资产，甚至在某些地方政府，土地使用权的出让收益超过了地方税收收入。2010年前11个月，北京、上海、大连、天津和杭州五大城市的土地出让金总额与财政收入之比分别达到了44%、48.9%、84%、94%和133%。

　　房价下跌，意味着地方财政收入的大幅缩水，也意味着大部分中国居民名义财富的大幅萎缩，这不符合政府自身和经济发展的根本利益诉求。在中短期内，房地产是政府必须依赖的重要产业。

　　因此，让房价下跌绝非政府的意愿和目的，之所以目前政府采用了严厉的调控政策，正如调控目的所言，是为了避免房价过快上涨。而之所以防止房价过快上涨，并非政府害怕房价的上涨，而是政府担心过快上涨后的大幅下跌，那是政府避免要出现的状况。

　　房价持续而缓慢的上涨，才是政府最希望看到的房地产市场。

　　其次，房地产商会降价吗？这个答案是否定的。

　　房地产商降价的前提是成交量的极度萎缩导致大量开发商资金链吃紧，而现在的情况远不至于如此，甚至说，开发商的负债和现金状况非常良好。

　　到2010年第三季度末，在扣除预收款后，房地产上市公司的资产负债率仅有47%，净负债率也只有58%，均低于风险境界线。短期现金流方面，货币资金/短期有息负债为1.75，远远高于2008年0.8~1的水平，表明全行业有着非常良好的短期和长期偿债能力。

　　同时，我们还计算了上市房企对经营的保障能力，2010年第三季度末，行业现金/上一年营业收入为0.73，虽然低于2009年同期的0.89，但要远远高于2008年同期的0.52，也要高于2007年同期的0.68。

　　因此，从房地产开发商的角度来看，他们并不需要为了缓解现金压力或偿债风险而降价销售。

　　至于需求，这从来不是个问题，只要中国的城镇化没有结束，城乡二元经济依然存在，社会保障的差距依然巨大，城市的住房需求就依然是刚性的。在经过了近一年的观望之后，购房需求可能在2011年上半年再次集中释放。

　　综合以上，政府并不希望房价下跌，开发商也不存在降价销售的必要，调控政策保持严厉但预计将出现一定放松，在刚性需求依然强劲的基础下，2010年中国房价有望继续保持小幅稳定的上涨。

　　两大投资方向

　　成交量是衡量房地产公司业绩预期的晴雨表，2011年，我国房市成交量大幅上升的概率较大。

　　根本的原因在于，城镇化发展、城乡保障体系差距以及人口红利等多因素使得城市新增住房需求保持强劲，而直接原因是，2010年处于观望的购买需求将在2011年释放。

　　事实上，在2010年12月，我国商品房销售面积就达到了1.87万平方米，在年内首次超过了房屋新开工面积，表明市场开始走向活跃，潜在需求开始释放。

　　因此，2011年房地产公司的业绩在房价小幅平稳增长、交易量上升的情况下，将取得优于2010年的表现。这对房地产上市公司构成了投资机会。

　　具体来看，房地产上市公司存在两个方面的投资机会，其一，为二三线城市开发商，其二，商业地产有望迎来繁荣期。

　　目前，我国的城市化率约为45%，远低于欧美发达国家，城镇化建设加速将大幅提高城镇居民购房需求。“十二五”规划提出，“要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民”、“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”。

　　在这样发展方向指引下，中小城市的发展提速将提高二三线城市的房地产行业发展速度。2010年，中国二三线城市及中西部地区的房地产市场明显好于一线城市。2011年，这一趋势预计将延续并进一步巩固。

　　因此，二三线城市的优势开发商在2011年将具有不错的投资机会，此外，商业地产有望迎来繁荣期。

　　一方面，商业地产基本不会受到目前的政策调控影响，更重要的是，受到通胀的影响，商业地产无论是交易量还是租金价格水平，都将存在很大的提高潜力。

　　10只地产股可期待

　　根据Wind资讯提供的券商分析师一致盈利预期，2011年，上市房地产企业营业收入将同比增长34%，净利润的同比增幅则将达到40%。

　　在机构方面，2009年二季度末，基金对地产股的配置额占股票持仓市值的比重超过10%，随着严厉的调控政策展开，机构从2009年下半年开始纷纷降低地产股配置比重，至2010年三季度末，机构持仓比重大幅降至3.7%，比标配低了0.5个百分点，居历史低点。因此，2011年地产股将不存在机构的抛售压力，一旦市场回暖引发机构增持，板块行情值得期待。

　　房地产公司的增长潜力，就其自身而言，主要决定于项目的储备量，然而，受数据获得所限，我们无法获得各上市公司的项目储备数据。退而求其次，我们认为，决定项目储备量的仍为公司的资金实力。

　　因此，我们将房地产上市公司资金对销售的保障能力作为衡量增长潜力的重要依据，结合当前估值水平，我们筛选出2011年最值得期待的10只地产股，它们是：万科A(8.26,0.08,0.98%)、保利地产(13.06,0.30,2.35%)、金融街(6.56,0.09,1.39%)、华发股份(10.16,0.16,1.60%)、荣盛发展(12.42,0.83,7.16%)、滨江集团(11.21,0.34,3.13%)、万通地产(5.98,0.12,2.05%)、栖霞建设(4.99,0.09,1.84%)、中天城投(13.94,0.26,1.90%)、格力地产。

　　其中，作为国内商品住宅市场的龙头企业，万科和保利地产依靠资金和品牌优势，近两年来正加速在二三线城市进行布局，目前，两家公司的市盈率分别只有16.6倍和15.8倍。金融街作为商业地产龙头企业，将充分受益于即将到来的繁荣期。而其余7家公司，均为二三线城市的房地产开发领军企业，并且，与历史估值相比，它们目前的估值都很低，未来有很大的估值回归空间。