艾滋病最多的国家:楼市第三轮调控来袭 二手房交易营业税全额征收2

楼市第三轮调控来袭 二手房交易营业税全额征收
http://www.sina.com.cn  2011年01月26日 19:59  新浪财经
新浪财经讯 1月26日晚间消息 第三波楼市调控靴子落地。央视刚刚播发国务院常务会议消息，称会上再次提及8条调控措施，其中二套房房贷首付比例提高至60%，限购政策扩及全国以及二手房交易营业税全额征收这“三板斧”将对楼市产生直接影响。
限购政策扩大
去年4月及9月国务院连续2轮出台调控政策虽然抑制了价格过快上涨，但是部分区域的价格依然保持上涨，特别是9月以后全国连续4个月价格环比继续上涨。
而今日公布的新8条政策是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面。
根据国务院要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
北京中原地产张大伟向新浪财经分析称，全国性的落实对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭限购，相比之前北京等区域执行的限购政策更加严格。这仅查新购更是严查存量，如果严格执行将有效的遏制需求。可能明显的影响2月份以后的市场交易。
目前全国已经有近30个城市落实执行限购政策。市场人士普遍共识是，限购政策将继续收紧，范围很可能从现在的30个城市，扩大到60个以上。
二套房首付提高至6成
在信贷政策方面，国务院要求对第二套房的首付比例提高至六成，严格执行1.1倍的利率。
张大伟分向新浪财经分析称，上述政策将有效的抑制投机购房，同时避免了金融机构的风险。而在提高二套房首付比例和利率水平之外，张大伟预计首套房在部分城市的优惠利率也可能取消。
以北京为例，最近因为商业银行贷款额度收紧的影响，部分首套房也只能按照基准利率，而二套房更是传闻将执行1.3倍的利率。
国务院还要求加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
但在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，信贷加码的幅度不大，明确提出的只是二套房首付增加一成，关键要看接下来央行、银监会的细则，以及商业银行的执行力度，“当前已经比较严厉了，估计进一步严厉的空间并不大。”
不满五年房产转让全额征收营业税
此外，根据国务院提出调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。“相比之前执行差额收取营业税，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。”
以一套08年100万购买现在出售200万的二手房5年内交易计算，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税也就是缴纳5.5万，而以后将需要交纳11万。在严格调查坚决堵塞税收漏洞的要求下，部分二手房将可能因为无法避税而交易税费翻倍。
此外，国务院还要求严格执行个人转让房地产所得税征收政策。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称，上海等少数城市已出土地增值税清算细则，估计尚未出台细则的城市将出细则；个人所得税以前按交易总额的1-3%征缴，接下来，国税总局可能要求各地按差价的20%征收，也即从严征收。
不过，关于市场热议的上海、重庆两地将正式开征房产税的消息并未有信息公布。(丁蕊 发自北京)
5年内二手房税费原购价100万，再交易200万首套100平米
税种
调控前税率
税额
调控后税率
税额
营业税
差额5.5%
5.5万
全额5.5%
11万
个税
1%
2万
1%
2万
契税
1.5%
3万
1.5%
3万
合计
10.5万
16万
部分交易因为避税，纳税只有一半，也就是5万左右，新国8条如果全部执行可能增加税费10万以上
2011年可能的首套、二套房客户还款变化
首付
购房情况
贷款额
执行利率
月供
总利息
首付均为30万
一套房
100万
85折
5.44%
6845.03
642807
基准利率
6.40%
7396.98
775275
1.1倍
7.04%
7777.02
866485
二套房
100万
1.1倍
7.04%
7777.02
866485
调控前50万
1.3倍
8.32%
8,564.65
1055516
调控后60万
说明：央行加息两次后，以贷款额100万、贷款20年计算：
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